二つの事をします。

2/28

えっ・早いですねぇ・・

明日から3月ですかぁ～

たった2日短いだけで・なんか急かされますなぁ・・


２月はにげる。とはよく言ったものです。

いよいよ明日から３月・本格的な春ですよ

週末からは、サッカーＪ-1 リーグ戦が始まります。

政治・経済・ＮＺ地震・リビアetc？etc と暗いニュースが多い中

家に帰ってスポーツニュースを見る楽しみが増えますね・

ビール片手にねっ・！！



前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」

最近熱心な方からお問い合わせや質問が多いので・

再度シリーズで、紹介しています。

アナタやアナタの知人の方が

失敗しないでマイホームを購入される際に参考になればと願っています。

さあっ・・

今日も元気イッパイやります。

好評！！
「不動産を売る前に・・・」シリーズ


勘違い　その③

業者は2つの事をする。

出来るだけ早く、いい値段で売ってくれる不動産屋さんとは？

先にもお話ししたように、

不動産業者が販売を任された時にやるべきことは次の二つです。

１，自ら広告などをして、売る努力をする。

２，物件情報を７日以内に「指定流通機構」に登録する。

実は!!、

残念ながらこの当たり前のことを、あまりしていないのです。

この、当たり前のことをしない不動産業者が本当に多いのです。


　ひどい業者は、

物件の販売を任されても「流通機構」に登録するだけで、

自分では殆ど販売活動をしません。

別の不動産業者が買う人を見つけてくれるまで、

自分では何にもしません。

　売主さんが、「まだ売れませんかねぇ・・。」と心配しても

「この不景気ですからねぇ。」

一生懸命やってるんですけどねぇ。」で終わりです。

いわゆる「他の不動産業者任せ」の不動産業者です。

このタイプは、

わりと小さな規模の不動産屋さんに多いのですが、



実は、広く広告を出しているような大きい不動産会社にも、

不誠実な業者が見受けられます。

　わざと「流通機構」に登録しなかったり、

登録を遅らせたりするのです。

なぜそんなことをするのかと不思議に思われるかもしれませんね。

それは何が何でも「買う人」まで自分の会社で見つけて、

手数料を「売る人」からも「買う人」からも取る為です。

いわゆる「他の業者には売らせない」不動産業者です。

　第１章でお話した気の毒な横田さんが販売を任せてしまったのが

このタイプの不動産会社です。

一見信頼のおけそうなこのタイプの業者は、

何ヶ月も売ることが出来なくても「流通機構」への登録をしない。

（法律違反なんですけどね・・）


お客様は「早く売って欲しい」と願っているのに、

他の不動産業者が「広告に出したい」「お客様に案内したい」

と言って来ても

「広告はダメです。」とか「商談が入っています。」とか

「販売は中止になりました。」と言って同業者に断る。

売るための手段は自社の広告のみ、といった徹底ぶりです。

自分の会社で「買う人」も見つけて

２倍の手数料を取ることを最優先にすることですから、

不誠実と取られても仕方ないでしょう。

俗に大手と言われている業者でも結構こうした事例がよく見られます。


私はこの業界にいながら情けなくなってしまうのですが、

こういった自分勝手な不動産業者は少なくありません。

悲しいことです。


今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

＊なお、初めてのお客様の電話受付は、午前９時から正午までにお願いしております。
午後からは既存のお客様への対応を優先しておりますので予めご了承ください。

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扱っている物件は、みんな同じ!!

2/27
　
載っている物件はみんな同じ??

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「不動産を売る前に・・・」シリーズ

前回の
山下さんの話に戻しましょう

「山下さんの家が売りに出た」ことを流通機構で知った

不動産業者Bが、「家を買いたい」田中さんに紹介し、

めでたく契約になったとしましょう。

　この契約の時、

売主の山下さんは不動産業者Aに

「私の家を売ってくれて有難う。」と手数料を支払い、

買主の田中さんは物件を紹介した不動産業者Bに、

「いい家を紹介してくれて有難う。」と手数料を支払うことになります。

この例からも分かるように、

殆どの売買契約において、

「売る人のお世話をする不動産業者（元付け業者）」と

「買う人のお世話をする不動産業者（客付け業者）」は別々の業者です。

また、

殆どの不動産業者が加盟している

この「流通機構」から配信される物件情報は

加盟業者共通のものです。

ですから、

大きな不動産会社から小さな不動産屋さんまで、

流通機構に加盟している業者さんならば

皆同じ物件データを基に商売している、

ということになります。

　あなたの土地や家は、「直接販売を任された不動産業者だけでなく、

数多くの不動産業者が協力し合って販売する」ということです。


今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

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意外にウケル・自虐ネタ

2/27

“自虐ＰＲ”がなぜウケる？　

「現実さらす負の面」共感


　「日本で４７番目に有名な県」

「島根の暦は日本の暦と同じ」－。

そんな「自虐的」な文句を並べて話題になった

島根県のカレンダーが完売したそうです。

また、

ある旅行情報会社が募集した

「世界一汚い」ホテルに泊まるツアーには、

予想をはるかに上回る応募があったそうです。

良い点ではなく負の面を強調する自虐的なＰＲが近ごろ受けているようです？！

世の中が豊かになったからなのかもしれませんね?


　◆「汚い」が人気

　「好評のため、増刷分も合わせた計８００部が完売しました」

と語るのは島根県東京事務所。

事務所は今年、

脱力系アニメ「秘密結社　鷹の爪」に登場する県ゆかりのキャラクターを使い、

島根の魅力を自虐的に表現するカレンダーを初めて販売した。

１月末に完売したため増刷したが、

それも３日間で完売。事務所には２月下旬の今も、

１日何本も問い合わせの電話があるという。


　一方、

旅行情報会社が１月末に発表したのは、

「世界でもっとも汚いホテルランキング」。

「世界でもっともサービスの良いホテル」などのランキングも出しているが、

「取り上げられるのは『汚いホテル』ばかり…」と担当者。

　そこで同社が企画したのが、

世界の汚いホテルに無料で泊まれる

１０日間の「最も汚い世界一周卒業旅行」だ。

大学や専門学校を今年卒業する学生に対象を絞ったにもかかわらず、

予想を上回る８１組が応募した。


　◆過程が「物語」

　「世の中には結構、『ネガティブ』を支持する人が多いんです。

ネガティブがポジティブに変わっていく過程には

人に話したくなる物語がある」と

「ネガティブＰＲ」の力を分析するのは、

広告研究誌を出版する「宣伝会議」の田中取締役だ。

　田中氏によると、

広告は都合の悪いことは伝えなかったり、

良いことを過大に宣伝したりもできる。

それだけに、

「現実」をそのままさらす自虐的な手法をとりたがらない広告主は多い。

だが、

「情報化社会では会社も人間も、

いつも良い顔ばかりでないことが分かってしまう。

それなら現実をさらけ出した方が共感を得られやすい」と田中氏。

　「無名」を武器に「知名度アップ」を目指す島根県。

「本当に汚いか確かめるには泊まるしかない」と

“怖いもの見たさ”の心理を突いてツアーを企画したトリップアドバイザー。

マイナスの情報であっても、

話題になれば同社のサイトがにぎわうことになる。

　自虐ＰＲの効果はやはり想像以上に大きいようですねぇ。

裏に道あり!!ってことかなっ??

ジャっ・・bye2

聞き慣れない言葉・「 指定流通機構 」

2/26　
「指定流通機構」

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勘違い　その②

売り物件は、販売を任されたその業者だけが取り扱っている？

これもまた、

多くの皆さんが勘違いされていることです。

多くの皆さんは「其々の不動産屋さんが、

其々の物件を売っている」と思っておられます。

しかし現実には、

ほとんどの不動産業者が同じ物件を取り扱っています。

基本的には、

ひとつの物件をどの不動産会社でも売ることが出来るのです。

お客様が勘違いされるのも無理はありません。

家電製品であれ、食料品であれ、

我々消費者はチラシを出しているその店から買う事が当たり前ですから。


それでは不動産が取引される仕組みはどうなっているのでしょうか？

ちょっと難しい話になりますが、

これから不動産を売る人にとって重要なことですのでしっかりと理解してくださいね。

例えば、山下さんというお客さんが、

不動産業者Aに「自宅を売ってくれませんか？」と

「専任」でお願いしたとします。

すると、不動産業者Aは次の二つのことをします。

１，山下さんの家を広告に出したり、

現地に看板を立てたりして山下さんの家を買う人を探す。

２，「山下さんの家の販売を任された」ことを

７日以内に「指定流通機構」に登録する。


この聞きなれない言葉「指定流通機構」とは、

ほとんどの不動産業者が加盟しているものです。
（以下、「流通機構」と表記します）

ここに物件の登録をすれば、

加盟している不動産業者全体に瞬時に物件情報が行き渡る、

という非常に便利なものなんです。

このシステムによって「山下さんの家が売りに出ました」という情報は、

瞬く間に地域全体の不動産業者に行き渡ることになります。

其々の不動産業者は、それぞれ「買いたい」お客に紹介するわけです。

　ちなみにこの「流通機構」への７日以内の登録は、

「より早く、より確実に」不動産取引が出来るように法律で義務付けられています。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　


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「専任」とは??

2/26

　専任・とは

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ところが、

現実にはこの２つの媒介契約の違いを説明せずに、

勝手に「専任」にしてしまう不動産業者が少なくありません。

なぜかと言いますと、

不動産業者としては「専任」の方がありがたいのです。

「専任」は自分のところに入ってくる手数料が保証されているのに対し、

（いつかは必ず売れるわけですから）


「一般」は一生懸命チラシをまいても、何度も現地案内しても、

他の不動産業者が売ってしまったら一銭にもならないからです。


また、この「専任」の期間は３ヶ月まで、と法律で決められています。

その後は売主さんと不動産業者がお互いに合意すれば更新（延長）できるのです。

この「３ヶ月の期間」のことも説明しない不動産業者がいます。

これでは、売主さんは、「ずっと売れなくても、

一旦お願いしたら他の不動産屋さんには頼めない」と思い込んでしまいます。


更にモット驚くことが有ります。

この「媒介契約」を結びますと、

「不動産業者は規定の書面を作って売主様に渡すこと」と

法律で定められているのですが、

この書面自体作らない不動産業者もいます。

重要な説明事項が書いてある書面を見せないで、

何を説明しようというのでしょうか。

これは、もう話になりません。

つまり、不誠実な不動産業者は、

●「専任媒介」「一般媒介」の詳しい説明をして

「一般」になったらマズイから説明はしない。

●３ヶ月間で売れなくても他の業者に依頼されないように期限の話はしない。

●書面には、媒介内容の違いや媒介期間が明示してあるから書面は渡さない。


ということになります。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　
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「専任」か「一般」か??

2/25

 

今日の1句

内輪もめその前に仕事しなよ民主党

何かした?何にも出来ない菅総理

  

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第２章 勘違いだらけの不動産常識

 

勘違い　その①　

 

販売をお願いできるのは１社だけ？

 

多くの方が勘違いされていることのひとつに、媒介契約があります。

 

前章の横田さんの例でもお話しましたが

、

媒介契約とは

 

「これから不動産を売りたい人」が不動産業者と結ぶものです。

 

「買う人が見つかってから、買う人と結ぶ売買契約ではありません」

 

簡単に言いますと、これから土地や家を売りたい人が、

 

不動産業者に「販売を任せる」委任契約です。

 

この「媒介契約」には、大きく分けて２種類あります。

（正確には３種類ですが、解り易くするために、ここでは２種類に分けて説明します）

その２種類とは「専任媒介」と「一般媒介」です。

難しい言葉ですが、大事なことなので詳しく説明します。

 

「専任媒介」とは

 

「おたくの会社だけに販売をお願いします」というもので

 

「一般媒介」とは

 

「おたくの会社にも販売をお願いします」というものです。

 

売主さんは「一般媒介」であれば、

 

何社にも重ねて依頼することが出来ます。

 

売主さん側からしますと

 

「専任」と「一般」は、

 

其々によい点、不利な点があります。

 

当然われわれ不動産業者は

 

其々の媒介契約違いを説明しなければなりません。

 

そして説明を聞いた売主さんがどちらかを選ぶのです。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　   

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何でやねん??

2/24

 

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「不動産を売る前に・・・」シリーズ

 おそらく

 「お客が不動産のことに詳しくなってもらいたくない。」

 という考えがこの業界を牛耳っているからでしょう。

 「不動産は複雑でとても難しい。」とアピールしておかないと、

 せっかく苦労して取った免許の意味がなくなってしまう。

 それでは仕事も減ってしまうと。

 「お客に知恵があると、商売がやりづらい」

 残念ながら、

 そういった自分勝手な考え方を持った不動産業者が多いのです。

 さっきの横田さんの例もそうですが、

 多くの人が思うように不動産の取引が出来ない理由もここにあります。

 なぜなら、あなたが考えている常識と

 不動産業者の常識はかけ離れているからです。

 言葉を言い替えれば、

 あなたが間違った不動産常識を信じ込まされているからなんです。

 それではどんな常識が間違っているのか、

次の章でお話していきましょう。

今回はここまで・・  　

続きは次回に・・　   

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「どや顔ブログ」「どや顔ツイッター」？

2/23

●ブログに見られる「ドヤ顔」

「ドヤ顔」に関する興味深い記述がありました。 

「魁！ブログ塾 『どや顔に気をつけろ！』」 には、

特に「頭の良い系」のブログで「ドヤ顔」をやってしまっている人が多いとあります。

岡田氏の分析によると、ドヤ顔ブログには「文章に漢字やカタカナが多い」、

「ひとつの文章が長い」、

「文末が『のだ』『なのだ』と言い切り」という特徴があるそうで、

これらの文章は「書いてる本人は気持ちいいけど、

実はあんまりウケない」のだとか。

それを防ぐ方法としては

「笑顔でブログを書く」のが有効とあり、また主語をときどき入れることで、

決めつけた言い回しを避けることができるのだそう。

得意分野について書くときほど、

一度寝かせてみる必要があるかもしれません。

またブログに限らず、

 Twitterでもこうした「ドヤ顔」ポストには気をつけたいところ。

知らず知らずのうちに自分が「ドヤ顔」キャラになってしまわないよう、

謙虚さを心がけたいものですね。（笑）

ご参考になさってください。　　　じゃ・Ｂｙｅ 2

 

「どや顔女」・？？

2/22

●non-noが取り上げる「ドヤ顔女」とは

ファッションやトレンドをウォッチするブログ「Elastic」によると、

雑誌『non-no』（集英社）12月号の特集「弱点克服マニュアル」の中で、

「ドヤ顔女」が取り上げられているとのこと。

同ブログによれば、『non-no』では「ドヤ顔女」を「脳内"美女"系ドヤ」

「"人脈自慢"系ドヤ」「"できる女"演出系ドヤ」

「"エセセレブ"系ドヤ」

「"ネットカリスマ"系ドヤ」という５つの傾向に分け、

対策＆撃退法が紹介されているのだそう。

これらを参考にすれば、

身近に存在する「ドヤ顔」のあの人とうまく付き合う方法が見つかるかもしれません。

また、

知らないうちに自身が「ドヤ顔女」になっていたと気づかされることもありそうです。

周りに煙たがられるほどの過剰な自己アピールは避けたいところ。

じゃ・Ｂｙｅ2

「どや顔」・？？？

 

 

ここ１年ほどでよく耳にするようになった

 

「ドヤ顔」という言葉。

 

テレビのバラエティ番組に出ているタレントの表情や、

 

インターネットの掲示板サイトなどで貼られた画像を目にするうち、

 

「これがドヤ顔か…」と認識するようになったという人も多いのでは。

 

 

 

goo辞書「どや顔」の頁には、

 

「得意顔。自らの功を誇り『どうだ』と自慢している顔」とあります。

 

自分の功績をアピールする

 

「したり顔」のことをそのように呼ぶようですが、

 

ことあるごとに「ドヤ顔」になる人物、

みなさんの身近にもいないですか。

俺の周りにも居ますが・

女性の「どや顔」はどうも好きになれない・・オヤジ

理想のマイホームを ＧＥＴ・

2/20-1

④　本気で相談に乗ってくれる

メンターを探せ

　それから1週間後、

Ｋさんは約束通り調べた結果をもって上田さん夫妻に会い、

いろいろと助言してくれた。

あれだけ大規模物件に執着していた美子さんも、

Ｋさんの話を聞いて考え直したという。

学さんが推していた物件もディベロッパーに問題があることがわかり、

買うのを見合わせた。

　Ｋさんと出会い、業界の裏側を知った上田さん夫妻は

一からマイホーム探しをやり直し、

２ヵ月後、満足のいく物件に行き着いた。

ちなみにこの物件はＫさんの会社の物件ではない。

Ｋさんはビジネスを離れて、

ふたりの良き「メンター」役を果たしてくれたわけだ。


　ここで、聞き慣れない言葉？？

メンターとは、

特定の領域において知識、スキル、経験、人脈などが豊富で、

対話によって相手の自発的、

自立的な成長を促すような指導者、助言者を指す。

あなたも真剣に探せば、

ひとりやふたり、不動産業界に詳しい人が見つかるはずだ。

　もし、

誰もいなければ、バイヤーズ・エージェントに依頼する手もある。

バイヤーズ・エージェントとは、

買い主の利益を最大限にできるように、

買い主の立場に立って不動産購入のアドバイスをする不動産会社のこと。

もっともこれも玉石混交なので、

ネットで評判を調べたり、

いくつか相談してみたりしてから決めた方がいいようです。

　注意しなくてはいけないのは、

やたらにいろいろな人に相談すること。

これではかえって混乱するばかりだ。

信頼できるメンターをひとり決め、

心配ならセカンドオピニオンをとる。

こちらが信頼するからこそ、

相手も本気になって相談に乗ってくれるのだ。

そして上田様夫婦は理想のマイホームを

　長いおつきあいいただき、ありがとうございました。

夫婦ゲンカを乗り越えて、理想の住まいが ＧＥＴ 出来ました。・・てすって

アナタも素敵なマイホームをゲットできますように。

グッドラック！

いい夢・見ろよっ！！

良い不動産屋さん・とは？

2/19

ネットに こんな記事が・・

良い不動産屋さんを判断する方法

不動産屋さん、どれがいいか分からない

駅前にズラリとある不動産屋さん。

経験上、

近くにある不動産屋さんはだいたい持っている物件は同じです。

ではどこで良い不動産屋さんかを判断すればいいのか迷います。

そこで知人に聞いたある目安をご紹介します。

宅建免許の認可番号を見る

良い不動産屋さんかどうかを判断する1つの目安として、

その地域に長年営業しているかどうか、

という点があります。

これは、

経営や接客がちゃんとしていないと長く続かないであろう、

という観点からです。

それを知る方法として、

店舗やHPで確認できる宅建免許の認可番号を確認する、

というものがあります。

東京都知事（○）第○○○○○号

こんな感じで書いてあるカッコの中の数字部分に注目してください。

現在は宅建が5年で更新なので

（１）なら5年未満、

（２）なら10年以上続いていることになります。

（４）なら20年以上ですね。

必ずしもキャリアが長いお店が良い、

というわけではありませんが、

20年続いているお店と5年未満のお店では、

やはり持っている情報の量や経験知識の質は違うように思います。

その他のチェック項目

キャリア以外、こんな点を見ると良いかもしれません。

·それぞれの物件の良い点、悪い点を把握してお客にも伝えるお店は◎

·良い点しか言わないお店は ×

·何か理由をつけて強引に契約を進めようとする ×

·他の業者の物件の悪口を言う ×

·しょっちゅう求人広告が出ているお店 ×

従業員が長く勤めていられないような環境の不動産屋さんは

良い経営・教育がされていないという判断から。

以上、

当たり前のことかもしれませんが

初めてだと分からないことも多いと思うのでチェックしてみてください。

引っ越しはお金も結構かかります。

いい不動産屋さんに出会って、

素敵な物件を見つけたいものですね。

じゃ・Ｂｙｅ2

バナナ自販機？？バナナ大好きオヤジ

　バナナのブランドで有名なドールが２１日、

福岡・天神に自動販売機を設ける。 

いつでも気軽に買える自販機で若い世代の消費拡大につなげる。  

　バナナは１房（約６００グラム）３９０円、 

１本１３０円。新鮮さを保つため商品を週３回入れ替える。 

東京・渋谷では１日延べ６０～８０人が買っていくという。  

　場所は西鉄福岡（天神）駅北側。 

消化も腹持ちもよく忙しいビジネスマンの朝にはぴったり。

呑み屋の多い天神なら・・深夜にも重宝しそうですね。

うちの近くに設置されたら、毎日買う客を２人は見込めますが、

ガッツ石松ほどではないが、

１日最低１本・

多いときは２・3本はバナナを食っている・俺だけど

でも常に定価販売

残ってもたたき売りはないそうです。

 

 残念！！　　　じゃ・Ｂｙｅ 2

バナナ好きの・・オヤジ

 

夫婦ゲンカの末・

夫婦ゲンカの末に最良の選択
カギを握るのは「信頼できる他人」

実は「大手だから安心」とは
言い切れない…

2/19

①   話を聞いたＫさんいわく、

 

「お前だから話すけれど、

 

豪華な付帯施設やホテル並みのフロントサービスは、

 

結局のところ、

 

駅から遠いというデメリットを補うための販売戦略。

 

大規模開発は戸数も多いからスケールメリットがあるけれど、

 

付帯施設は不特定多数が使うから傷みも激しい。

 

メンテナンスコストも余分にかかるし、

 

使う人と使わない人でトラブルになることも多くてね、

 

管理会社からすると頭が痛いんだよ」と

 

業界の内情を明かしてくれた。

 

 「妻は大手だから安心って言いますが、そこはどうですか」

 

 「うーん、微妙だなあ。

 

大手のほうが実積やノウハウがあるけれど、

 

今のご時勢、一概に大手だから安心とは言い切れない。

 

だいたい、

 

完売した後は管理組合のものになるわけで、売り主は関係ない。

 

だから、

 

管理費や修繕積立金が少なくてすむように配慮するより、

 

オマケをいっぱいつけて売りやすくするわけだ。

 

とはいっても管理費や修繕積立金が高すぎると売りにくいから、

 

見かけの数字は少なくしておいて、

 

10年後とか20年後に付帯施設の大規模修繕費を別途徴収するところもある。

 

事実、

 

それでもめている管理組合もけっこう多いよ」

 

 「じゃあ、僕が買おうとしている物件のほうがいいわけですね」と学さん。

 

 「立地がいいから、将来、売ったり貸したりすることを考えれば有利だね。

 

ただ、

 

戸数が少ないぶん1戸当たりの管理費や修繕積立金は割高になる。

 

中小規模のマンション専業ディベロッパーは

 

今、どこも内情が苦しいから財務状態も調べたほうがいい。

 

契約途中で倒産したら大変だからね。

 

その会社の評判、こちらでもちょっと調べてみようか？」

 

 「ぜひお願いします。

 

それから今言ったこと、今度、妻にも話してもらえますか」

 

して、その後 上田さんご夫婦は？・・

2/18

②　ブランドとオマケに弱い妻

 「妻の推す物件はパンフレットも豪華だし、

 ロビーもホテルのようで中庭には噴水もある。

 スパやキッズルームまであります。

 最初は僕も目がくらんだのですが、

 工場跡地の開発でまわりには店もないし、

 実際に歩いてみたら坂道なので駅まで20分はかかる。

 近くにバス停もありますが、

 便が少なくて毎日の通勤を考えるときついな、と」。

 　しかし、

 美子さんは納得しない。

 「妻はブランド好きでオマケにも弱いタイプ。

 大手の物件だから安心だし、

 いろいろな施設やサービスがついているからお得よ』と言い張るんですよ」

 　どこまでいっても平行線の話し合いにうんざりした学さん、

 「もう、いい。

 家を買うのはやめた！」と一喝。

 美子さんも切れて

 「あなたがこんなわからず屋だったとは思わなかったわよ。

 車選びだって失敗したくせに！」、

 「それとこれとは話が違うだろう」と、

 事態は悪化するばかり。ｍｍｍｍ

  「そんなとき、

 偶然、

 大手不動産会社に入ったゼミの先輩、Ｋさんに会ったんです。

 今はマンション管理会社に出向していると聞き、

 さっそく話を聞いてもらいました。

 僕らが買おうとしている物件は先輩の会社の物件ではなかったので、

 ちょっと悪いなとは思ったけど……」

 今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　   

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