立ち退き問題８

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立ち退きに関してほぼ合意したとはいえ、
それはあくまでも口頭ベースの約束に過ぎない。

まずは電話でＯＫという意思を示した後、両者にとっての
書面を取り交わすためのアポを決め、最終決着の局面へ。

その文面についても、以前顧問弁護士への相談で聞いていた
留意事項をあらかじめ先方に伝えた上で作成してもらうことに。

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一方で、年内に退去するという条件での所有者との
合意なので、次の転居先物件を早く見つける必要がある。

こういう時に頼れるのが５年前にこの物件を紹介してくれた
仲介業者さん、早速連絡を取って条件を伝え、探してもらう。

ネットで検索しても、条件に合いそうな物件が出てきたので
心配はしていなかったが、ネットに出ていない物件も多いので。

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ということで本日、仲介業者さんへと出向き、いろいろ相談。

物件の広さ、駐車場などの基本的な条件に加え、今の家財に
関連して必要となる条件を踏まえて現地を確認し、ほぼ決定。

引越のハイシーズンではないので、業者さんの確保なども
それほど困ることはなさそう、早めに段取りを決めて進めたい。

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これから忙しくなりそうだ(-_-;

立ち退き問題７

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今回は、交渉の後日談のようなことをいくつか。

幸い、転居先の物件候補も見つかり、何とか移転できそうで
あるが、こんなにあっさり決着がつくとは自分も思わなかった。

まあ、そう考えているのは自分だけかも知れない、何しろ
多くの入居者の中で自分が最後の最後まで決まらなかったので。

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基本的に、立ち退きを求める所有者側に正当事由がないので
あれば、借地借家法によって入居者の権利は保護されると理解。

しかし今回、多くの入居者は所有者に言われるがままに退去し、
その際受け取った額もそれほど多くはなかったものと推察される。

これは争いごとや交渉が苦手な北海道民の気質なのか、それとも
借地借家法に対する理解の不足なのか、恐らくは両方ではないかと。

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一方で、自分としても今回の交渉はタフだった。

最悪突っぱねれば良い、という自分のスタンスを固めた上で慎重に
落としどころを探って何とか話はまとまったが、相手も専門業者。

意外だったのは、立ち退き料は細かく積算して提示した方が良いという
アドバイスがネット上には多かったが、相手は丼勘定で総額提示だったこと。

＃相手はホフマン係数もライプニッツ係数も知らなかった模様（；一_一）

交渉の機会が少なければ細かく丁寧にやるのかもしれないが、権利調整
の案件を多数抱えているためか、総額で入居者を納得させられるかどうかと
いうスタンスで交渉してきたのは自分にとって意外な部分で、勉強にはなった。

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とりあえず年末に引越予定です(-_-;

立ち退き問題６

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霙交じりの寒い夜、管理人室で第２回交渉が行われた。

ストーブもついていない狭い部屋で、前回と同様に
先方２名、当方１名で話をするのはプレッシャーがある。

強い気持ちをもって、伝えるべき事項はリハーサルをして
相手に渡すペーパーと手持ちの小さなメモとを分けて臨んだ。

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出来れば先方から先に条件提示をさせたかったが、こちらにまず
水を向けられてしまったので、検討結果と譲れない線を明快に宣言。

自分以外の入居者とは全員折り合っているらしいが「最後の一人になっても
条件に納得しなければここに住み続けるつもりです」と言うと相手の態度が変化。

相手だってビジネスなので、もし交渉が決裂すれば事業計画を大幅に
見直さなければならず、調停や裁判をすれば時間的・金銭的コストも大きい。

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しばらく、弁護士同士でやり取りするかどうかの話をした後、
相手から譲歩案として「ぶっちゃけいくらなら？」を出してきた。

ジャブの打ち合いのような探り合いの後、調整した自分の要求額の
３分の２をちょっと超えるくらいの額であれば折り合えるとの提案が。

実は、そこはまさに自分が落としどころと考えていた額であり、若干の
条件をつけつつも「検討の余地はある」と回答し、後日連絡することに。

移転先の家賃がどうなるかによって判断が分かれる部分ではあったが、
あらかじめ当たりをつけてあったので何とかなると考え、決断したのだった。

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いい勉強にはなりました(-_-;

立ち退き問題５

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後日、早速顧問弁護士と面談し第１回交渉の経過を報告。

弁護士からは、正当事由でないことを相手が認めているのであれば、
そもそも突っぱねれば良い、というスタンスをアドバイスされるとともに、
その場合、立ち退き料は借地借家法の正当事由を補完する意味合いがあると。

その意味で、所有者が予算的に立ち退き料をこれだけ出せる云々と
いう点も、他人の借家権を評価する上で予算の話は関係ないだろうと。

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一方で、自分の主張に関しても若干の指摘をいただいた。

基本的に、立ち退きによって移転先の家賃が上がる場合の補填を
（将来に渡って）すべきというのが自分の主張だったが、将来受ける
補償を一括でもらうのであれば割り引いて算出する必要があるだろうと。

損害保険の世界ではよく使われているらしいが、ホフマン方式とか
ライプニッツ方式、ファイナンスでいうDCF（割引現在価値）の計算だ。

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そこで、自分の要求額を微修正した上で第２回交渉に臨むことに。

移転先での家賃補償の期間についての調整と、割引現在価値計算を
数パターン行い、あえて低めの額を提示して交渉のリミットにすることに。

自分にとっての必要性や、交渉に際しては歩み寄る姿勢を示している
という点は、最悪調停や裁判になった場合にも重要になると思ったからだ。

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さらに引っ張ります(-_-;

立ち退き問題４

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交渉相手、所有者の話についても補足的に書いておく。

４月に前所有者から物件を買い取って引き継いだ某社は
上場しており、有価証券報告書等のIR資料も公開されている。

それを見るまでもなく、HPには「権利調整ビジネス」等の言葉が
散見されるのだが、有報の事業内容を記載した箇所を確認してみた。

そこには、老朽化して収益を上げることの出来ない借家権付土地建物、
いわゆる「居抜き物件」を土地建物所有者から買い取り、借家権者に
退去を依頼、明け渡し交渉を経て賃貸借契約を合意解約、完全所有権とし、
空き物件となった土地建物（必要に応じて建物解体後の更地）を、不動産
仲介会社を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売する、との記載がある。

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だから、最初から普通に賃貸マンションの管理運営をするつもりなど
なく、入居者を合意退去させて転売することを目的に取得したのだろう。

にも関わらず、前所有者から買い取って老朽化診断を行ったところ初めて
老朽化の事実が判明したので退去してほしい、といった説明に終始している。

恐らく、入居者のうち有価証券報告書までチェックしたのは自分だけではない
だろうか、実態は立ち退き交渉と転売を手がけるニッチな専門業者だったのだ。

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...という話を、第１回交渉で有報のコピーとともに所有者に突きつけた。

所有者側の交渉人は一瞬目を丸くしていたが、すぐに落ち着きを取り戻し、
「そんなことを入居者に対して説明する義務はない」とノーコメントを貫いた。

まあ、そこを認めたら交渉にならないし平行線なのだろうな、と思ったが
それを言うならこちらだって借地借家法の解釈に基づけば退去の義務はない。

相手の手の内は分かっているつもりだが、無駄なところで議論にエネルギーを
費やすのも交渉としては不毛だと思うので、それ以上の突っ込みは止めておいた。

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大人の対応ですかね(-_-;

立ち退き問題３

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以前にも書いていた、マンションの立ち退き問題。

実は最近、急速に話が進み、折り合いそうな状況に。
正直、最後の最後まで決裂もやむなしと思っていたのだが。

交渉事なので詳しい話は書けないが、ブログのネタとして
問題なさそうな範囲で、この間の経過を書いてみたいと思う。

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もともと、所有者は老朽化を理由に立ち退きを求めてきた。

であれば、こちらは老朽化診断の調査結果を見せろと要求し、
調査結果のコピーが出てきたものの、内容は極めて簡易なもの。

この程度の診断結果を論拠に正当事由を主張するのはおかしい、
正当事由でない、あくまでも「所有者都合に基づくお願いベース」と
いう前提でなければ話し合いのテーブルにはつかない、と主張した。

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結局、所有者は今回の依頼が正当事由ではないと認めたので
初めて会って話し合いをすることにしたのが、先々週末のこと。
言った言わないの話にならないよう、ICレコーダーで発言を録音。

そこでも所有者の発言は一方的で、取得してすぐに老朽化が
見つかったなどの不自然さや、今後の土地利用の考え方などに
ついても「入居者に説明する義務はない」と強気の姿勢に終始。

＃要は居抜き物件として取得し、更地にして転売する目的と推察

挙げ句の果てに提示した立ち退き料は自分がある程度合理的な
考え方に基づいて積算した金額の４分の１弱、折り合いようがない。

まずは状況をお互いの顧問弁護士に報告した上で、検討できる
ことを整理して再度交渉する約束をし、１回目の交渉は終了した。

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次回に続きます(-_-;

雪のプライオリティ

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早めに起床、雪の天気予報が気になる。

霙というか霰が降る中、清田区体育館へ。
今日はプライオリティリーグ2015の役員稼働。

競技委員長を務めるプレミアも同日開催なのだが、
諸事情あって今日はこちらへ、40分プレイング5試合。


プライオリティリーグ

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昼メシを食べていて外を見ると、ほとんど吹雪。

まだ夏タイヤなので暗い気持ちになってくるが、
夕方に向けて気温は上がる予報、信じるしかない。


おまけ・今日の連盟弁当

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いつタイヤ交換するか、は毎年悩ましい問題。

今日のようにいきなり降ることももちろんあるが、
峠を越えるとか、よほど積もらなければまだ大丈夫。

自分は札幌では文化の日あたりを目安にしているが、
皆同じように考えるので混雑するのが悩ましいところ。

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ちょっと焦ったな(-_-;

ジムで気分転換

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ゆっくり起床、午前中は諸々の用事など。

明日のリーグ戦の現金を渡しに理事長宅へ、その後
トリトンで朝兼昼メシを食べ、買い物をしていったん帰宅。

14時までに戻らなくては、と急いだのはスカパー観戦の
浦和戦、リーグ戦の大一番は一応生で見ておきたかった。

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しかし、４万人近くが入った大舞台でまたもひどい試合。

終盤追い上げたというのは、そうせざるを得ない展開になった
だけで、４失点、特に１点目と３点目のミスなどは正直がっかり。

客が入ると勝てないとかここ一番に弱いとか、もう数年前から
言われている話だけど、試合への入り方にも問題があるのでは。

それでも、何度がっかりしても諦めるわけではないし、負けて
悔しい思いをすることも含めてサッカーの楽しみなのだろうけど。

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夕方はジムへ、今月はなかなか行く機会がなかった。

速足のウォーキング15分間でアップ、上半身を中心にマシンを
一通り、そしてエアロバイク60分間というコースで汗びっしょり。

ジムでは目の前のワークアウトに集中出来るので、日常のこと、
またさっきの試合を切り替える気分転換にもなるのがありがたい。

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何とか年間３位を(-_-;

チケットあるよ

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11/3（火祝）、エスポvs.名古屋オーシャンズ。

連盟に回ってきた招待券が３枚、何人かに
声をかけて職場のエンジョイプレイヤーに進呈。

やはり名古屋が相手だと食いつきが違う、本物の
プロという意味でリーグにとって必要なチームだろう。

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11/7（土）、レバンガvs.千葉ジェッツ。

シーズンチケットの席、２枚で15,000円を5,000円で
斡旋されたが、行く相手がいなければ譲るつもりだった。

たまたま興味を示してくれた友人がおり、当日函館から
夕方に札幌に戻ってくるとのことで初めてのバスケ観戦へ。

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11/22（日）、J1最終節、東京vs.鳥栖。

今日からSOCIO先行発売、アンブロシートを狙ったが
３分で完売という表示に焦り、いったんエアーシートを確保。

ところが、数十分後にアンブロシートも何故か復活してきたので
即購入、エアーシートは何人かの友人に連絡しお譲りすることに。

スポーツがらみのチケットは自分でもよく買うし、回ってくることも
多いのだが、興味を持って受けてくれる仲間がいるのは本当に助かる。

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ありがたいことです(-_-;

プロジェクトチームも良し悪し

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最近、プロジェクトチームが数多く立ち上がっている。

それだけ、新たに検討すべきテーマが多いということ
なのだろうし、早急な対応が迫られているともいえる。

毎日のようにプロジェクト検討のための関係者打合せが
入ってきて、全部でいくつ存在するのかすら把握が難しそう。

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大学院でも組織論はずいぶん学んだが、既存の組織の
枠を超え、自由で機動的な検討が出来る点は確かに良い。

打合せなども、今日の今日は当たり前、いきなり電話して
30分後に集まってくれなどという無茶も、結構やっている。

特命的な事案が多いからだろう、何故かスケジュールも
定例的なものより優先的に組まれてスピード感が重視される。

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一方で、特命プロジェクトチームならではの難しさもある。

最初は何をどこまで検討すれば良いのか分からないので、多くの
場合、幅広い関係者を呼んで設置するが、途中では減らしにくい。

結果、必ずしも関わりが強くないプロジェクトにも参加せざるを
得なくなるケースが増え、打ち合わせの時間ばかり増える可能性も。

そのあたりも機動的に割り切って対応すべきというか、本当に
プロジェクトに貢献できるメンバーだけに絞り込む必要があるだろう。

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よく吟味しないとね(-_-;

晩秋・紅葉しぐれの夜

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幹部の海外出張が相次ぎ、周囲はバタバタ。

不在になる前にいろいろレクチャーを、ということ
なのだが、最近海外出張が増えているような気がする。

それだけ海外がらみのプロジェクトも多くなりスタッフも
不足気味、自分への赴任の話もその一環だったのかと思う。

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先週末の交渉を受けて、顧問弁護士と対応を協議。

改めて思うのは、こちらに非もないのに退去を迫られて
交渉の煩わしさか、あっさり退去してしまう人が多いこと。

これも地域性なのだろうか、他人とギリギリ議論したり
ネゴシエーションする習慣がないのか、淡泊な印象を受ける。

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ノー残業デーなので、夜はまずは床屋へ。

その後、メルマガ情報に誘われて札幌二郎へ、
今日からレギュラーメニュー化された紅葉しぐれ。


小ラーメン・生卵ニンニク増し紅葉しぐれ

店主の好みだろうか、辛いものトッピングが多いような。
途中で投入すると辛いだけでなくさっぱりしたアクセントに。

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当面は現金払いのみ、50円だそうです(-_-;

Wi-Fiルータのはなし

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ちょっと前から自宅でWi-Fiにつなげなくなった件。

いろいろやっても原因が分からなかったので、結局
先週末にヘルプデスクに連絡して状況を説明し確認した。

その結果、機器の問題ではなく機器の設定上の問題、
具体的にいえばプロバイダとの契約が切れたためだった。

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光回線を用いた光ポータブルという機器なのだが、
自宅で接続するためにはプロバイダ契約が別途必要。

しかし、自分の使っていたプロバイダが５月末でサービス
を終了し、最近になって繋がらなくなったのが原因らしい。

プロバイダのサービス終了と同時であればすぐ分かったのだが
数ヶ月のタイムラグがあったために、言われてやっと思い出した。

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このサービスと契約した際、プロバイダは必須のものだと
思っていたが、今となっては改めてどこか探す必要もないかと。

むしろ、携帯電話会社のWi-Fiルータを使った方が、料金の
割引プランもあり、プロバイダ契約も不要で総額を節約できそう。

そう考えると、今の光ポータブルも3G回線だけはまだ使えるのだが、
新製品の発売予定を睨みつつ、どこかで切り替えることになるだろう。

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しばらくは我慢かなー(-_-;

英語でセミナー

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午前中は北大で某セミナーに参加。


全部英語で行われた

何故このテーマで自分が行くよう言われたのか
イマイチ分からなかったが、内容は興味深かった。

それにしても今年は雪虫の量がひどいというか、
北大の中を歩いていても目や鼻に入ってくるほど。

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実は、上記セミナーには数名の知り合いが来ていた。

後からそのメンバーを振り返って考えると、だいたい
どこから持ち込まれた話なのか、も想像がつくところ。

そういえば、昨日見た映画では６～７割のセリフを
英語で理解できた、今日は日本人英語なので８割強か。

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夜はクミアイ交渉的な某行事。

ほとんど初参加だったのだが、これはこれで必要な
プロセスというか、空気感を知っておくことも重要かと。

世の中には様々な立場の人がいるが、それらを全て熟知する
ことは多分出来ない、それでも想像力を働かせることは出来る。

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寒くなってきたなー(-_-;

映画からの炭や

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ゆっくり起床、午前中は事務作業など。

昼からは立ち退き問題の初交渉、相手は開き直り
自分の主張を押し付けてくるだけで、話にならず。

弁護士とも相談した上で次回への対処を検討する
ことになるだろうが、この状況だとちょっと見えない。

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夕方、見たかった「マイ・インターン」を鑑賞。

シニア・インターンという視点が新しいのだろう、中味は
むしろメンターとして経営者に寄り添っている感じだが。

こういう形で高齢者の知識や経験を活かせるようになれば
皆がハッピーになるのだろうけど、現実問題としてはどうか。

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夜は炭やへ、念のため予約していった。


ミックスホルモンと豚トロ


カルビとラム

案の定というか途中から混んできて席を移ることになり、
そのため１杯無料サービスしてもらって１人2,000円ほど。

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いつもながら安いです(-_-;

豚の角煮を作る

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ちょっと時間があったのと、近所のスーパーで
道産の麦豚を売っていたので、角煮を作ることに。

	なんたって豚の角煮 (だいわ文庫)
	クリエーター情報なし
	大和書房

レシピは８年間に買った上記の本だが、豚の角煮だけで
１冊になるほど、著者の角煮研究は気合いが入っている。

＃実はallaboutの記事も残っていた、手順はこれとほぼ同じ

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ポイントの一つは、最初に下茹でをしないこと、らしい。

＃下茹ですると豚の旨味が逃げてしまうのだとか


醤油で揉みこんでから全ての面を焼く


焼いている途中でバラ肉が一部崩れてしまった


醤油、日本酒、ニンニク、長ネギ、生姜、羅臼昆布と煮込む

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あとは弱火でひたすら煮込むだけ、たまにひっくり返したり
する程度で何もする必要はなく、他の作業をしながらで大丈夫。


３～４時間煮込んだらいったん冷ます、実は煮玉子も一緒に作っていた


１時間ほど冷まし、食べる直前に再び弱火で温めて完成

トータルで５時間くらいかかっただろうか、まさにこの手間が
男の料理という感じだが、食べてしまうと一瞬というのが儚い。

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時間に余裕がある時しか出来ません(-_-;