再度、損益計画試算を！

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ビジネスの基本は、損益計画にあり！！！

無作為に、このビジネス、この事業は儲かる！！！と言っても誰も信用などしません。
そんな事ビジネスマンであれば、誰しもが分かる事ですよね

サラリーマン会社でも新規事業の立ち上げ案等が提案されれば、まず大枠として、それが一体どのような物なのかの判断が行われ、その後ビジネスプランの作成、そしてビジネスプランに基づく、損益試算計算が細かく行われ、その案の可否が判断されます

サラリーマン会社であれば、本当にいろいろな事業プランの損益試算を行なってきました！！！

そして自分の細かく損益試算したビジネスも、サラリーマン会社でも実行されております。

この経験を持って大家会社の、細部にわたる今後の損益試算をしてきましたが、再度損益計画を行う事にしました。

別に再度行う必要は無いとは思いますが、やはり大家会社でも「第１ビル」１Ｆテナントの空室、自宅売却に伴う等の問題を抱えている以上、再度の損益試算は必要です

まさに何事も計算が出来ての、ビジネスですからね！！！

まっ、大家会社の場合そんなにも細かく試算計算する必要は無いとは思いますが、やはり自分も経理のプロとしては、少しの数字の狂いでも納得が出来ません。
納得が出来ないのであれば、納得出来るまで細かく試算計算を行う

行わなければ、今後また何か問題が出た場合、対応にも遅れが出る恐れがあります

しかし大家業・不動産投資業を行い、バンバン物件を増やしている大家さんは、各物件ごとに納得が出来るまで、購入から今後の出口対策等までを計算しているのでしょうか
本当に細かくしていないまま、物建増加のみを続けて行けば、破たんも近いのかも

そして自分の物件が競売物件行きの可能性すらあります。

まっ、キッチリ計算しているからバンバン購入するんでしょうね。

人の事ですので、自分は自分のやるべき事をしていれば良いだけの事ですが．．．

サラリーマン大家 苦労多いな．．．

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しかし自分にとっての、サラリーマン大家は大変です

まっ、これもいろいろと悪い事が、重なり合ったからだとは思っていますが．．．
自分の自宅売却を行いながらの「第２ビル」への転居。そして「第１ビル」１Ｆテナントの空室

さすがに現在抱えている２つの問題点は、自分にとって最大の問題だと感じています。

やはりこの世の中の不況と言う物は、とんでもなく日本経済に悪影響を及ぼしていますよね。
自分が自宅を購入した５、６年前は住宅ローン減税最後の年と言われており、とにかく物件が出れば、自分が見ることも無く、売却完了．．．　とにかく住宅を手に入れることが非常に難しい状況でした。

しかし今は、どうでしょう？？？
マンションを筆頭に、一戸建て共に売り残りは多数、全く自宅など売れる状況ではありません

そしてそんな中でも自宅が欲しいと考えている人達の予算が低い事、低い事．．．
５、６年前では、到底不動産屋も相手にしてくれもしない予算だそうです

まっ、こんな状況ですから、それも仕方が無いですよね。

自分としては、現在の自宅は空室にしてしまい、今後売却を中心に、賃貸に回して移行と考えています。　さすがに未売却、未入居の間にも住宅ローンの返済が発生する事は非常に苦しいですが、自分にとって、この土地は合わないと考えています

変な話し、ここに引越しして来てから良い事が無いのかな？？？
人それぞれに居住場所によって、プラス、マイナスはありますらね．．．　たぶん自分にとって、この地はマイナスの地だったのでしょう。

そしてサラリーマン大家としての一番の問題点！！！
そう。「第１ビル」１Ｆテナントの空室問題です

まさか、ここまで近隣テナントの賃料相場の下落がなされているとは思ってもいませんでした。

この問題さえ解決してしまえば、自宅売却、賃貸問題に関しても別に大きな問題にはなら無いのですが．．．

いやいや、サラリーマン大家として今が一番の踏ん張りどころなのでしょうか？？？

テナントも厳しいです．．．

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今日はＫホームのＳさんより連絡を頂き、「第２ビル」の状況報告がありました。

状況としては高家賃物件のため、やはり動きは厳しい！というものでした　今の経済状況では、どうしても低家賃の物件に人は流れますよね．．．

まっ、本来の計画家賃は月家賃１０万円程度で試算していたため、まったく影響なし！！！

それ以上にショックな報告が、後から続きました。

先日の土曜に「第２ビル」の工事状況の確認に行きましたが、山手線最寄駅から実家まで行く際に、不動産屋数社があるのですが、近隣テナントが軒並み賃下げをしているじゃないですか！！！　本当にテナントは厳しいですね．．．

そしてＫホームのＳさんと、その話題に．．．

どうやら今や「第１ビル」テナント近隣の賃料は、とんでもない状況まで落ち込んでいるそうです。

法外な値段ではありますが、月賃料１０万円のテナント（広さは聞かなかったですが、たぶん当社並みの３０坪程度でしょう）まで登場です。

Ｓさんも、まだ確認には行っていないようですが、たぶん何も整備の出来ないテナントでは無いかとの事。　しかし軒並み月賃料１５万円ほどになってしまっているとの事です

いよいよ、ここまで来ましたか．．．

さすがに当社も近隣物件と同じ土俵に乗せなくてはならないので、思い切って月賃料１５万円まで一気に下げました！！！

しかし条件は事務所としてであり、店舗は控える事にしました。

いやいや、どうしてもしょうがないですよね、多額の借金を抱えている物件が、何としてでも入居者の確保に奔走している状況。　まさに当社もその悪い流れに飲み込まれました

まっ、当社「第１ビル」は当然ローン返済物件ではありませんが、やはり他が馬鹿みたいな賃料設定をしている中、どうしても回りに合わせざるおえません。

さすがに、ここまでテナント賃料が落ち込んでいる中、今後テナントを続けていく事も難しく、今年の８月までは、この条件で募集を行っておき、その後、貸し部屋等への変更も検討しなければならない状況です

さすがに近隣物件のオーナー達も、相当焦っているんでしょうね。

そして再度不動産屋回りを行わなければならない事も分かりました。

「第１ビル」近所の不動産屋として大手不動産屋Ｐ社を使用しておりますが、月賃料を１５万円に値下げするよう連絡した際に、どうやら大手不動産屋Ｐ社にも先日のペットトリマーが来たそうですが、営業マンの力量が低い事をまざまざ感じました

一回そのペットトリマーから「入居申込書」を貰ったけれど、断った話しをしましたが、大手不動産屋Ｐ社担当者は驚いていました．．．

どうやら自分では、そこまで持ち込める営業能力は無かったんでしょうね。

どこの不動産屋が、そこまで辿り付けたのか凄い勢いで聞いて来ましたが、あえて教える事はしませんでした。

やはり大手不動産屋は、どこも営業マンの能力が低いのか？上から目線なのか？　期待出来ない事がわかりました。

なぜ？お客が来たのに自分に報告してこなかったのか！！！聞きましたが、一切答えることが出来ず．．．

言い訳としては、「第１ビル」には合わないと思いまして．．．との事でしたが、そういうジャッジはＫホームのＳさん以外には、自分は認めていません！！！

今後「第１ビル」近隣でも、不動産屋回りをしようと感じた日でもありました。

世間は厳しいですね．．．

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いやいや、本当に大家業・不動産投資業をしていると、現在の世間の不況を目の当たりにします

自分個人はサラリーマン会社にも恵まれた事もあり、正直現在の不況と言う物をサラリーマンとしては経験していません。

別に給料の減額、ボーナスカット等と言う物とは無縁。年俸制のため、年間いくら残業をしても残業手当は付きませんが、年間約７００万円の年俸です。
しかし残念ながら２７歳の時に年俸約７００万円ほどになりましたが、その後年俸は上がる事無し．．．　何とか自分も、もう一皮剥けなければ、年俸の上昇は見込めないでしょう　いやいやサラリーマン会社でも、のんきにしていられないかな。

そして今日、ＫホームのＳさんより「第２ビル」の入居者の手応えに関して連絡がありました。
やはり想定していた通り、なかなか月家賃１３万円は厳しいようです

そりゃ、そうですよね！！！　だって月家賃ボッテいますから．．．

自分の試算計算上では、月家賃は１０.５万円が妥当なラインです、しかしあえて月家賃を１３万円にしています。
なぜ？？？　そりゃ、金を持っている富裕層の方に入居して欲しいからです

丁度、連絡を頂いた事もあり、一部屋には自分が入居する旨を伝えさせて頂き、一部月家賃の見直しをしました。

１０１号室は月家賃１２.５万円に値下げ、そして自分が入居したい１０２号室は現状維持の月家賃１３万円。　たぶん着地点としては１０１号室は月家賃１１万円～月家賃１２万円ほどに着地し、１０２号室は自分が月家賃１３万円で入居です（出来れば自分達が１０２号室に入居したいので．．．）

仮に１０２号室を値下げしてください！との交渉が入った場合、間違い無く断るでしょう！！！

入居者の皆さんもなかなか厳しいのでしょうね。
これを考えてみると「第１ビル」の貸し部屋の満室も、うなづけます

３０㎡以上の２Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫが７万円弱で借りられるんですから！！！　近隣相場では９万円弱の月家賃です。
正直、自分が借りれば良かったと感じていますが、一切の退去予定無し．．．

出来れば皆さん、割安な住居に入居したいのは当たり前ですよね。

月家賃１３万円も捻出するのであれば、自宅の購入をした方が良いと考える方は多いと思いますが、それは安易な考えです。

今後自分が、どのような状況に陥るのか分かりませんので、自宅購入経験者の自分としては、絶対に安易に自宅購入はお勧めしません。

賃貸であれば、給料の減額に対しても容易に対応可能ですから！！！
しかし今や富裕層の方も、少なくなってしまったのでしょうね

本当に厳しい世の中だと、つくづく感じました．．．

Ｗホーム課長さんとの話し合い！

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昨日は、自宅売却をお願いしているＷホームの課長さんと電話にて、今後の対応に関しての打ち合わせを行いました。
担当してくれている営業マンは新人のため、経験も少なく、正直全権をを任せる事は非常に危険です

結果、当方の動きを説明させて頂き、今後の対応に関してどのような考えを持っているのか？？？課長さんに説明をして頂きました。

やはり世間の不況の根は深く、不動産購入者の動きも相当悪いとの事です。

確かに自宅の庭の真向かいの新築物件も、全く動きが無いようで、毎週の土日は叔父さんがお客待ちの状況が続いています

さすがにどこも一緒でしょうね．．．

しかし今週末辺りから、現在の倍のお客が動き出すとのことが情報として上がっているようです。　これが本当なのか？フェイクなのか？判断に苦しみますが、まっ、頭ごなしに否定するのではなく、一応希望を持ってみようと自分も考えております

一応、電話での打ち合わせの際、現在の表示売却価格３,０８０万円からＷホームに持たせている値下げ枠１００万円も有効にしようし、一気に２，９８０万円で勝負に出るとの事らしいのですが、場合によっては更なる値下げにも出来れば協力して欲しいとの事！！！

現在の東武東上線沿線で物件購入を検討している方達の予算は、２,０００万円強との事．．．
このタイミングで購入する方達は、本当にお徳でしょうね

しかしさすがに自宅は、そんな価格では売却不可！！！　更なる値下げをしたとしても後１００万円が妥当なところでしょう。
まっ、どこまでその課長さんが信頼出来るかと言えば、別に自分としては完全に信頼はしていません

とにかく一回でも内覧者を連れて来る事に成功すれば、少しは信用しますけどね。

一応、契約期間満了までは自分も下手な動きはしない事を約束し、全力で対応をお願いしました！！！

契約期間満了後も、更に契約の延長をＷホームが望むようであれば、賃貸による自分の動きも特約に入れさせる事により、契約延長もこちらも考えます

まっ、賃貸にしたところで、さほどこちらに取っては確実なプラスにはならないと思いますが．．．

一応２月には自宅の退去を行い、「第２ビル」に入居予定ですので、極力早い時期での売却が完了して欲しいものです。
そして売却が困難な場合、賃貸物件でのアプローチも思案中です
やはり、この御時世、本当に自宅が欲しい人しか動きませんよね

しかし「第１ビル」１Ｆテナントに入居者があれば、ここまで焦らないのですが、入居者が無いとなると、奥さんにも大変申し訳無いのですが、今までどおりパートに出て行かなければならず、非常に申し訳なく思っています

何としてでも「第１ビル」１Ｆテナントに入居者を付け、今まで以上にゆとりある会社経営を考えて行かなければ．．．
しかし何事も会社経営等、難しい問題ばかりですね

やはり正解でした！！！

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つい先日ブログにもアップさせて頂いていました。「第１ビル」１Ｆテナントの入居者の件ですが、入居をＫホームのＳさんに断っておいて頂き、本当に感謝しています

いつも「入居申込書」はＦＡＸにて大家会社のＦＡＸに入れておいてもらうのですが、ＦＡＸが壊れているため、紙での出力が出来ず、タッチ画面にて内容を確認する状況です

しかし自分は大家会社にはおらず、当然サラリーマン会社。
母親がＦＡＸを使用出来れば何ら問題は無いのですが、全く使用することが出来ない．．．　まさに最悪です。

まっ、今後は自分、奥さんも大家会社の方に戻るので、奥さんに確認等はお願いする事にします。

そして昨日初めて、その「入居申込書」を見てみたのですが、入居を断って正解だと思いました！！！

入居者は２名の女性でペットトリミングを新規事業として行うとの事でしたが、年齢３１歳、年収２５０万円．．．　

年齢は、さておいて年収２５０万円？？？　どれだけ開店資金があるのか分かりません、そして事業計画書も無い．．．　普通に考えれば、まず事業を行なう体制では無いと自分は感じました
そしてＳさんから連帯保証人は、上場企業の監査役との事でしたが、年収７００万円．．．
正直、新規事業を行なう方の連帯保証人としては、年収が少なすぎます

自分としては、少なくとも年収は１,０００万円～１,２００万円は予想していたのに。
本当に、とんでもない入居を認めてしまうところでした

やはり常に自分が入居者のチェックは、確実に行わないとまずいという事が良く分かりました。

弟も入居者選定は私任せなので、一切確認していなかったとの事！！！　おいおい自分も取締役なんだからチェックしとけよ！！！
いや～、本当に危なかったです

年収７００万円の連帯保証人に何が出来る！？と言う感じでした。

しかし自分のサラリーマン会社でもそうですが、大手企業ともなるとポジションが上がるにつれて、出来る者は子会社、関連会社の代表、取締役に就任。しかし出来の悪い者は、監査役という監査など、とても出来るわけでもないポジションに置かれてしまうんですよね　　まさに言い方は悪いですが、会社の置物です

本当に入居を断って正解だと、昨日はつくづく感じました！！！

いやいや、どうでしょう！？

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昨日は完成間近である「第２ビル」の工事状況の確認に行ってきました。

当初の図面上では、２部屋共に、部屋のイメージがほぼ同じ、それぞれに良い所、悪い所が同じレベルであると感じておりました。
しかし、それぞれの部屋を確認すると明らかに１０２号室の方が内容が良い状況です

確かに設備に対しては１０２号室の方が、お金は掛かっているんですよね．．．
Ｋホームさんに入居者募集をお願いした際には、それほど２部屋に内容の相違は無いと感じ、月家賃を同額にしましたが、物件内容を確認すると明らかに相違はありました

１０２号室であれば、確実に月家賃１３万円は取れるでしょう！

しかし１０１号室は１万円値下げしての月家賃１２万円が妥当なような気がします。

まっ、それはひとそれぞれの生活スタイルがあるでしょうから、一概に１０２号室の方が確実に良いとは言えないと思いますが．．．

一応、完成したら内覧者も来ると思いますが、２部屋のうち、すぐに決まってしまえば、それで決定！！！
自分、奥さんは空いた部屋に入居をしようと考えております

奥さんは１０２号室の方が、良いとの事ですが、やはり１０２号室の方が魅力的なのかな？？？

まっ、どちらにせよ、完成すぐにでも入居者が決定して欲しいものです！！！

今後の動向！！！

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今日は完成間近である「第２ビル」の確認に行って来ました
物件の引渡しは２月１３日に予定しております。いよいよ完成です

今回の物件は、狭い土地への建設であるため、より良い方法で狭い土地の活用を行えるようメゾネットタイプでの建設を行なって頂きました！！！

当社は、ありきたりの１ＤＫの間取り物件の建設を考えていましたが、今回のメゾネットタイプの間取りで本当に良かったと感じました！！！
ありきたりの間取り物件の場合、すぐ近い将来に競合物件との価格競争に巻き込まれ、入居者の奪い合いは必至です　　このようになったら、空室リスクも相当大きくなり、下手をすればローン返済不可能に陥る可能性もあったと思います．．．

建設予定としては２部屋があり、ほぼ同タイプだった事から１０１号室、１０２号室の２部屋に相違点は、さほど無いと思っていましたが、居住スペースを２Ｆ、３Ｆとする１０２号室の方が良い感じです（月家賃は、同様なのですが．．．）

その後、自分の自宅売却に関する家族会議を行いましたが、予定通り自分、奥さんは「第２ビル」に入居し、自宅は今後空室として売却して行こうとで決定しました。
その数分後に、Ｗホームの営業マンから連絡があり、今日１８時より今後の自宅売却の打ち合わせがあったのですが、明日に変更して欲しいとの事．．．

こちらの回答としては、明日の打ち合わせは無し！　契約期間満了の３月中旬までに内覧者を一切連れて来られないようだったら、他不動産屋にお願いする旨を伝えました。

まっ、当然でしょう！！！

当初の売却価格からドンドン値下げをしましたが、毎週の報告では他業者からの問い合わせは相当数来ているとの事。

しかし、いっこうに内覧者は無し！！！（まだ下がると思われているのかな？？？）

Ｗホームが他業者と交渉をしやすいように、売却価格３,０８０万円に追加し交渉用と更に１００万円の値下げ額の枠を持たせ、２,９８０万円で決めて欲しいという契約を結んでいるにも関わらず、全くかすりもしません

結果、３月中旬の契約満了日までに内覧者が無い様であれば、他の不動産屋にお願いする事は当然でしょう。

売却依頼時には、課長さんも自信満々でしたが、今は全くの自信損失．．．

どうして、こうも交渉が下手なのでしょうか？？？

こちらとしても、これ以上の値下げは考えてはいないのに。

まっ、一応２月末頃には自宅を退去するため、内覧者も来るのではないでしょうか．．．
次に依頼する不動産屋に関しては慎重に検討しようと思います
今回は、新人営業マンだった事もあり、しょうがなかったのかもしれません

完全に見失っていました．．．

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いやいや、完全に自宅売却に関して自分を見失っていました

自分としては、とにかく早く自宅の売却、若しくは賃貸の完了をさせてから、大家会社の「第２ビル」に入居をしなければと焦っていました。

しかし、よくよく考えてみると自宅売却を行った場合も「大損」は出て、金融機関からの融資を得て、その後返済をしなければなりません。

そして賃貸をしたとしても、安い月家賃のため差額分を補填しなければならない状況です。

結果的にどちらにしても、多額な返済額が発生してしまう状況に変わりは無いのです

そして昨日、奥さんと話し合って気が付きました

大家会社の実家に戻れば、奥さんに大家会社より給料が発生します。その給料と今まで通り実家近所で少しの期間パートをしてもらえば、焦って自宅の売却、賃貸をする必要は全く無いと気が付きました

普通に考えれば、自宅の住宅ローンの返済＋「第２ビル」の家賃の支払と、とんでもない毎月の支払額となり、自己破産さえ考えられますが、自分には大家会社がありました！！！やはり人は焦ると、どんどん思考回路が落ちてくるもんですね．．．

本来であれば、やはり自宅売却が出来る限り早く決まって欲しいものですが、別に格安の値段で売却を考えなくても問題は無いと考えました。

しかし住民票を移してしまえば、住宅ローン減税も受けられず、また売却が完了し売却損が出なければ自宅売却損に伴う税額控除も受ける事は出来ません

まっ、この辺りの問題はキチンと考えた上で、法律上問題の無い範囲内で対応して行こうと思います。

今後は焦ってＷホームさんと、自宅売却の取引を行うのではなく、若干強気な対応でお願いして行こうと考えております。

売主が売却価格を１００万円下げたとしても、Ｗホームの仲介手数料は３万円しか減少せず、思い切って５００万円下げたとしても１５万円の減少でしかありません

結果、無理をして価格を落としたとしても損をするのは売主だけ！！！

Ｗホームには申し訳無いのですが、契約期間満了までに決められないようであれば、他不動産屋に回して行こうかと考えています！！！
やはり今回は営業マンに恵まれなかったと言う事でしょう

今日１８時に、今後の売却に関する打ち合わせにお伺いするのですが、他人事のように強気に交渉をして行こうと思います！！！

条件を落とすだけ落としたにも関わらず、結果が全く付いて来ないですからね。

今後は、いろいろな不動産屋に１、２ヶ月の猶予を持たせて媒介契約でもしていくか！　強気に賃貸に回して行こうかと思います！
よくよく考えてみれば、別に何とか売却しなければ！！！何て状況でも無いので

何だか必死になりすぎて、アホみたいでした．．．

今後、ぜって～ね～な！！！

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いやいや、今日は本当に衝撃の現実に直面しました

実家は東京の台東区。大家会社物件も台東区にあり、良い不動産屋さんに恵まれた事もあり、現在は入居者の確保には、それほど苦労はしておりません

その後、決行を契機に埼玉の和光市に引越し、その時の賃貸物件は和光市駅より徒歩１５分程度．．．　かなり遠いですよね

徒歩１５分も掛かるわりには、３ＤＫ（約５５㎡）で月家賃は約１２万円。かなり高いと思います。

しかも和光市駅と言うのは、今では副都心線の開通により新宿、渋谷まで一本で行ける状況になりましたが、正直駅前には何も無く、立地の付加価値無し

その後、更に和光市より奥に引っ込み自宅（一戸建て）の購入を行いました。

こういう言い方も無いのですが、和光市以降の駅は、ある一部の駅を除いて、とんでもなく田舎だと、今日つくづく感じました

自宅の賃貸を検討し、不動産屋に仮に自宅を賃貸に出した場合、どのくらいの賃料が望めるのか？確認したところ最寄駅より徒歩１０分弱、築６年、床面積約１００㎡、駐車スペース２台分、庭も広めにありますが、月家賃は１０万円弱との事

うっそ～～～、そんなに安いの？？？

まっ、このような場所では皆さん賃貸と言うよりかは、購入なんでしょうね。

しかし埼玉であっても、やはり良いのは浦和、大宮、川口くらいなのでしょうか．．．
とんでもないところに自宅を購入してしまったものです

一応、自宅売却価格もそれ相応と思われる価格まで落とし込んではいますが、業者からの問い合わせ件数は増えてはいますが、未だ内覧者は一切無し．．．

いやいや、本当にとんでもない場所に自宅を購入してしまったもので、人生最大のミスでしょう！！！

自宅売却も苦戦中！　賃貸に回しても月家賃はボランティア価格！

とにかく早い所、手を離すしかありません。

一応、明日「第２ビル」の確認に行くのですが、帰りにＷホームさんにより今後の対応の打ち合わせをしてこようと思っています。
こうもなったら、更に売却価格落とすしか無いかも知れないです

今後は、やはり田舎に賃貸物件の購入なんて自分の大家会社経営上、確実に無いという事が良く分かりました！！！
気にはしていませんでしたが、自宅近隣は空き部屋も相当多いですし．．．