サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

やっちまった...

2009-04-30 20:22:42 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。

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今回の新築物件建設に対して、当然ながら融資を受けることになります。

50年来付き合いのある、近所信用金庫2社からの融資に関しては、何ら問題はないのですが、当然信用金庫となると、都市銀行と比較しても金利が若干高いものとなります。

そこで今回は付き合いのある信用金庫からでの融資ではなく、少しでも金利の低い都市銀行からの融資を検討中です。

しかし皆さんもご存知の通り、法人の金融機関からの融資に関しては、3期分の決算報告書の提出が必要となります。

問題は、そこです

今までの当社の決算報告書は、ある手法を採用しあえての赤字経営をしてきておりました...

そこで問題が、3期分の決算報告書の提出を行なうのですが、その損益経歴が、

前々期…赤字
前期  …黒字
今期  …赤字

非常に、よろしく無い状況です

当然ながら、黒字、黒字、黒字が一番良いのですが、最低でも赤字、赤字、黒字の右肩上がりの方が、融資も受けやすいのですよね。

融資担当者が決算報告書を見て、どのような経営方針をとっているのか理解してくだされば問題はないのですが、決算報告書を見ても理解出来ないような融資担当者であった場合、融資が降りない危険性もあります。

当然、最終的には今回の新築物件の収支試算表の説明はさせて頂きますが、事前の審査の段階で「問題あり」のレッテルをはられようものなら...

もう完了してしまっている決算報告書。グダグダ言ってもしょうがないので、もうこいつで行くしかないな!!!
キャッシュは、当然ながら増えていく一方なのですが、損益計算書上の赤字経営はある意味致命的かもしれません

きちんと昔から自分も、経営に携わっていれば、こんな事も無かったのに...

まっ、今回の新築物件自体の評価のみで融資審査をして欲しいものです。
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パナホームさんからの結果を受けて!

2009-04-30 09:43:39 | 大家さん日記
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皆さんは、もうGWに入っているんですか???

やはりカレンダー通りの休みの人が、大多数ですよね。 

昨日は、パナホームさんにお伺いさせて頂き、新築賃貸物件建設のプランの説明を受けてきました。 その結果を受けて再度損益試算の再検討を行ないました。
やはりと言うのか、当然と言うのか、14坪の土地に2Kの物件を造る事は出来ないですよね かなりの勢いで夢を見ていました。

前回までの自分の損益試算としては、2Kを3戸、月家賃10万円にて試算計算をしておりました。しかしその予定が...

最終着地点としては1K4戸の建設になりそうです。

1Kになりますと、どう考えても世間相場で8万円、大きく見ても8.5万円ほどの家賃収入となります。

結果から言えば、2Kの3戸よりも、1Kの4戸の方が年間収入は若干大きくなるのですが、長期的運営を考えますと、どうしても1Kは非常に不利な状況となります
とにかく競合他社が多すぎる地域なので、付加価値を付けていかない限り安定収入が望めるのか少々不安です
とにかく「パナホーム」さんには、再度の間取りの見直しをお願いしておりますので、そこに若干の期待をしております

まっ、客付けに関しては、前回いろいろと当社物件周辺他社を調査した結果、ある点に気がついたので、その隙をついて今後客付けを不動産屋にお願いして行こうと考えております。
しかし大家業に関してもサラリーマン会社同様、戦略的経営方法を考案する事っておもしろいもんですよね

楽観的に「まっ、何とかなるでしょう」では無く、戦略的に「いや、経営に問題ない」との判断が出来た事は、前回不動産屋を相当数回り調査した事、周辺競合他社情報を取得した事により、自分にとっての自信にもなりましたので、先日のドタバタ動いた事は、とてもプラスになったと思います。

次回は2日に「へーベルハウス」さんのプランを確認しに、またまた千葉まで遠征してきます。
しかしこれから少しの期間、毎週土、日のどちらかには千葉に遠征です

自分が車運転するのじゃなく、弟が運転していくので疲れないはずなのですが、千葉まで行くと結構疲れるんですよね。

「へーベルハウス」さんは、建ぺい率ほぼ100%近くを狙ってのプランらしいので、結構楽しみにしております。(たぶん90%くらいかと思いますが...)
しかし昨日、建設関連の細かい話しになったのですが、弟が建築家なので本当に助かります

逆に、ハウスメーカーさんに、「これ使ったら方が良い」だとか、「その手法とるんだったら、こういう手法にしてくれ」何て隣で聞いていると、自分にはチンプンカンプンです

やはり自分は「金」計算だけなのかと、実感した昨日でした。

そう考えると明確な役割分担が、いつの間にか出来ていて今後の会社経営にも自信が湧いてきます!!!
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一社目の感じ...

2009-04-29 19:53:02 | 大家さん日記
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今日は昼より、千葉県の住宅展示場に行ってきました。

先日プラン作成をお願いした、「パナホーム」さんにお伺いさせて頂き、説明等聞いてきました

今日は時間として14時からの打ち合わせ予定だったのですが、少し早めに住宅展示場に到着、もう一社見積もりプランのお願いをしてきました。

しかしどうも担当者に、積極的な感じがしないんですよね 正直大手のくせして、何なんだ???って感じで打ち合わせをさせて頂きました。

どうも前回の2社とは違い、見積もりプランを作成するための現地調査もしないような感じがしましたので、あえて2社にもお願いしてあり、すぐに現地調査に来てくれたと伝えた途端、自分もすぐにお伺いすると...

なんだかな??? あまり相手にしてないのか???
まっ、3社目に関してはあえて、この時点では社名は控えさせて頂きます

そして3社目との打ち合わせ終了後、タバコを吸っていると丁度「パナホーム」の担当者さんと遭遇、14時ではないですが、今打ち合わせ出来るとの事でプランの説明をして頂きました。

現場調査の結果、地質に関してはやはり想像していた通り緩いとの事で、再度地質調査をするとの事です。

そして問題の間取り等々に関しては、どうしても土地面積が狭いため、1Kもしくは1DKにて4F建ての1F駐車スペースとのプランでした
家賃相場に関しては、さすがに調査したのが自分の相場感とピッタリです

今回のプランに関しては、ざっとしたものでしたので、1Fに関しても居住スペースに変更、階段スペースの縮小による各部屋の面積の拡大を提案してきました。

さすがに今回は技術面の話しが中心のため、全て弟任せで話しを進行。 自分の出る幕全く無しです...

やはり14坪では、2K無理ですね

しかしまだまだ自分の試算による収益性等に関しては問題はないので、再度のプランの作成をお願いしました。

次回の打ち合わせは5月10日になります。

一応予算3500万円にて対応出来そうですので、そこだけは安心しました

なかなか新築物件大変なものですね
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緊張しているのか...

2009-04-29 07:42:48 | 大家さん日記
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今日は会社に出社する以上に、早起きをしてしまいました

やはり若干緊張しているのかもしれません。とにかく最近は寝不足のため、睡眠取らなければいけないとは思っているのですが...

やはり、一番最初のプランの説明を受けるため不安もあるのかもしれません。自分が一番期待しているメーカーさんでもありますし、ここでとんでもないプランを説明されたら、結構困ってしまうし。

今、テレビ「日テレ」を見ているのですが、「花やしき」が紹介されております。

自分は子供の頃から、その近辺に生まれ育った地なので、本当に「花やしき」懐かしいですね

今は入場料取りますが、昔は入場料無料でペットショップとかも入っていたんですよ。

なんか懐かしさを感じます!!!

やはり自分は今は実家を離れておりますが、下町の懐かしさを感じました。

では、今日も頑張って千葉まで行ってきます。そして2日も千葉に...

どうやらこちらまで来てくれるそうなのですが、無料でいろいろと調査して頂いておりますので、このくらいは我々がお伺いしないと悪いですからね。

頑張ってきま~~す!
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いよいよ明日一社目です

2009-04-28 23:41:14 | 大家さん日記
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明日いよいよ「パナホーム」のプランの説明等々を、確認しに行ってきます

自分が伝えた事が、一体どのような形式のプランとして反映されているのが非常に楽しみであり、不安でもあります。

新築物件を建てる何ていう事が、本当に自分にとって初めての事ですし、会社の規模拡大についても、ある意味初の仕事ですので...

先方のプランの説明を充分確認させて頂き、今後の依頼先の決定を慎重に行なって行こうと思います。

そして明日、もう一社に見積もりをお願いしようと考えております。
さて、明日はどうなる事やら
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ほんの少しの業界話し...

2009-04-28 16:19:13 | サラリーマン日記
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業界話しといいましても、大家会社関連ではなく、サラリーマン会社の方の業界話しを少し...

これは自分がアーティスト事務所勤務時代の話しになるのですが、今はそんなに活動をしていない「氣志團」の話しを少し。

氣志團の事務所は、自分のサラリーマン会社になるのですが、レコード会社は別の業界会社となります。

以前、彼らのビデオ制作の話しが来てエキストラとして、自分もビデオに参加させて頂きました。

その時の氣志團の綾小路翔(DJオズマ)さんの事なのですが、その日は真夏のめちゃめちゃ暑い中、ファンの人達、スタッフの人達多数がいました。

そして綾小路翔さんが自分に駆け寄り、「この辺にコンビニありませんか?」との質問、「あっ、確かその辺にありましたよ」。「ありがとうございます!」と走っていきました。
その後数分後、何と自分を含めたエキストラの人達に、お茶を自ら相当数買ってきてくれたんですよね
しかし綾小路翔(DJオズマ)さんは、本当に礼儀正しく良い感じの人ですので、皆さん応援してくださいね


それに引き替え、先日逮捕された超有名アーティスト兼プロデュサーの「K」はよろしくないです

レコーディング中、急に「生クリームが食べたい!!!」何て事、言い始めて、わざわざ生クリームだけを買いに行くなんていう事もありました。
彼に生クリームを出す際、紙皿に「巻きう○こ」のように盛り付けて出したそうです^^w(これは自分が経験した話しではなく、知り合いのディレクターからの話しです)

しかしサラリーマン会社には、本当にいろいろな方がいて、ある意味飽きないのかもしれません。

しかし最近のアーティストは悪い意味で、礼儀正しい人ばかりなので、こちらとしても、あんまり楽しい奴いないかな...

やっぱり破天荒は奴こそ、売れるような業界でもありますし...
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サラリーマン会社にて学んだ事!

2009-04-28 09:16:09 | サラリーマン日記
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しかし自分が、まさか大家業なんてやるとは思ってもいませんでした

こういう言い方はないのですが、現在メインとなっている「第1ビル」も築年数は35年も経過しており、正直このまま大家会社も解散かと感じておりました。

しかし2年ほど前に、父の死去に伴い自分が一応の大家会社の代表となった訳です。代表なんて言っても正直全く興味もなく、サラリーマン会社での出世の事しか考えていなかったのが、以前の自分の考え方です。

「第1ビル」も築年数も相当経過していましたし、賃貸室も相当痛んでいるのかと思っておりましたが、父、母が修繕、リフォーム等をきちんと行なっていてくれたおかげで、これからも安心して運営していけます。 そこには非常に感謝しております。

そして三代目の自分、弟の2人で協力し、今後の大家会社の規模拡大を目指していきます。
自分はサラリーマン会社にて、経理知識があるとの事により入社時には経理に所属をさせて頂きました。 本当は営業職に就きたかったんですけどね しかし今思うと営業職に就いていたら、たぶん今のサラリーマン会社には所属していなかったと思います。
今の音楽業界は、皆さんもご存知の通り「配信」ビジネス、インターネットでのCD購入が中心となり、レコード店開拓等々の営業職など、ほぼ求められていないのが現状です

経理職に就かせて頂き、さまざまなビジネス会社の経営管理を習得させて頂きました。

通常の邦楽レーベル、洋楽レーベル、TV製作会社、ホール事業会社、アーティスト事務所、ネットワーク会社、権利管理会社、ゲーム会社等々、本当にいろいろと今のサラリーマン会社から、学んだ事は今後の大家会社経営にも大きな力になってくれるはずです。

しかも上記各社には当然、社長を中心にその部下達が相当数在籍しております。社長からの今後の会社経営等々、質問を受け対応して行く事、そして何よりそれら各社の親会社であるS社からの、厳しい要求にも対応しなければならない等の対応により、今の自分が存在しているのだとも感じています。

サラリーマン会社では、当然数十億単位の売上から費用などを管理、運用していたので、今の大家会社とは金額的に相当の差はありますが、大家業も大家業なりに大変ですよね。
しかしサラリーマン会社では、アーティスト事務所が一番面白かったと思います。皆さんも知っているであろう、有名アーティストとの経理関連の相談等々、よく対応したものです。

サラリーマン会社に、不満が一切無いわけではありませんが、今の自分を育ててくれたのは、今のサラリーマン会社であり、そこで学んだ事は自分の本当の財産だと感じております。

今後は、サラリーマン会社で学んだ事をベースに大家会社の規模も、とにかく拡大していく事のみ考え頑張って行きますので、応援のほど宜しくお願いします。

しかし音楽業界話し、いろいろとおもしろい事があり、ブログにもアップしたいのですが、極秘事項が多いため、詳しくはアップしませんが、出来る範囲内で業界話しもブログに今後アップして行こうと思いますので、興味のある方は是非ご覧ください

そして最後に、皆さんもご存知なアーティストさん(当然名前は出せないですが)はお金いっぱい持っていると思いますか???

答えは、ぜんぜん持っていないですよ...

あくまでも「専属契約」してしまった場合、アーティストにも給料の支払いになり、ある有名アーティスト何かは私の給料よりも少ないですし...
あんなに有名なのに、こんなもんしか「お金」貰えなの?って感じです

やはり世間は厳しいものですよね
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なかなか良いものないですね。

2009-04-27 22:06:34 | 大家さん日記
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健美家さんからの配信メールにて、現在購入物件も少し少し探しておりますが、なかなかいい物件は出てこないですよね...

メールを確認するのが少し遅れて、メール確認し、「おっ、これ良いかも」なんて思って確認してみれば、すでに物件情報は無くなっていたりしています。

やはり物件購入には、スピードが重要になってきますよね。

今後は、もう少し自分もスピーディーに神津に移さないと、いつまで経っても負組だと再認識した、一日でした。

しかし築年数が30年以上経過した、木造アパートの売り出しが結構多いような気がします。
購入しても「減価償却費」の計上が一切出来ない(耐用年数経過済)ものばかりなので、条件が良くても当社にとっては、あまりおいしくないんですよね

しかし物は考えようで、今後はこのような物件も試算計算してみて損益計画上、有利なものとジャッジ出来れば、資金の投下を考えようと思います。
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損益/収支計画!!!

2009-04-27 09:30:57 | 大家さん日記
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いよいよ明後日、「パナホーム」の新築物件プランの確認に行ってきます。

そろそろ本格的にブログの更新に関しても、本腰を入れていこうと考えております。

そこで自分なりの現在の損益(会計/納税)/収支(現金収支)計画の大雑把な基本計画をまとめておきます。

自分のPCには、EXCELシートにてマクロ組んで計画表を作っているのですが、それをブログにアップするのは面倒ですし、出来れば見せたくないので、ざっくりと記載をします。

まずどこの会社でも、決算時には「決算報告書」(BS、PL、申告書等)の書類を作成し税務署に提出、申告、納税を行なっております。 決して、黒字会社だから優良企業だとは限りません  (よく黒字倒産何ていう会社ありますよね)

会社にとって一番重要なのは、キャッシュです。売掛金等の流動資産(1年以内に現金化出来るであろう債権は除きます。もしかしたら貸倒れの危険性も有りますので)は度外視してキャッシュの出入りを確認出来るキャッシュフローをいかに細かく作成出来るかに、今後の成功、失敗がかかっております。

自分の作成、使用している計画表は、損益面(納税額の算出元資料)、及び、収支面(いかんに年間キャッシュ残高が残るのか)の2局面からのアプローチ資料となります。

まず最初のお断りとしまして、あくまでも「第1ビル」は度外視し、「第2ビル」のみの損益/収支計画表ですので、法人税等の税金も「第2ビル」から発生する少しシビアな試算計算になります。


(損益/会計上)… 法人税等が発生する仕組みです。

<収入面>
 1.計算期間25年(5年おきに収入/空室率の変動を行ないます)
 2.収入…賃貸室にもよりますが、一応最初の5年間は一戸月家賃10万円を予定し、その後5年ごとに5千円の値引き月賃貸料の計算を行ないます。
 3.空室率…若干あまいのですが、1年目~10年目まで95%にて計算を行ない、その後11年目~25年目までは90%にて計算を行ないます。
<費用面>
 1.減価償却費…27年間の定額法にて計算を行ないます。(残存価格10%)
 2.固定資産税…建設費用に対して40% 都市計画税を含め年間1.7%にて計算を行ないます。
 3. 支払利息 …本来であれば、年数経過に伴い利息の上昇は考えられますが、ここはあえて3%にて試算しております。
 4.修繕費  …修繕費に関しては、「第1ビル」にて計上予定で試算しております。
 5.法人税等 …一応法人税等に関しては年間40.69%を試算しております。
※上記損益面から考えますと、どうしても黒字経営となってしまいます ここで赤字だったらやる意味ないですからね...


<収入面>キャッシュフロー
 1.計算期間25年(5年おきに収入/空室率の変動を行ないます)
 2.収入…賃貸室にもよりますが、一応最初の5年間は一戸月家賃10万円を予定し、その後5年後とに5千円の値引き月賃貸料の計算を行ないます。
 3.空室率…若干あまいのですが、1年目~10年目まで95%にて計算を行ない、その後11年目~25年目までは90%にて計算を行ないます。
<支出面>
 2.固定資産税…建設費用に対して40% 都市計画税を含め年間1.7%にて計算を行ないます。
 3. 元金返済 …20年間にて返済完了の予定にて試算しております。
 4.支払利息 …本来であれば、年数経過に伴い利息の上昇は考えられますが、ここはあえて3%にて試算しております。
 5.法人税等 …一応法人税等に関しては年間40.69%を試算しております。(ここでは「第1ビル」との兼ね合いから発生するのか分かりませんが、試算対象です。

以上の通り損益計算/収支計算を行なうと、当初10年間はそれ相応のキャッシュ残高が望めますが、11年目~借金返済までは年間数万円(11年目~15年目)、数十万円(16年目~20年目)の赤字キャッシュフローをいかに回避するかにかかっています。

やはりどこでも、10年、15年くらい経過すればデッドクロスになるような気がします。

とにかく今回の客層のターゲットは、晩婚の30代男性女性をターゲットとしてかんがえているため、それなりの設備も必要になってくるような気もしますので、建設価格をどこまで抑えられるのかです。

一応部屋の間取り等々、まだ情報を頂いていないので、状況に応じては少し家賃の上昇も考えております。

そして何と言っても、イニシャルコストである礼金、敷金は1ヶ月ずつを予定しておりますので、入居者には恵まれるかと考えております。

近隣関連事情を見ますと、礼金2、敷金2がそのほとんどなので、その辺りは有利に経営が出来ると感じております。

とにかく「第2ビル」建設後は、「木造2」の底地権の購入か、別物件の購入を視野に、いけいけドンドンで会社経営をして行かなければなりません。

しかし不動産投資、簡単なようで奥は深いですよね。

これからも精進し、会社経営に勤めていこうと考えておりますので、応援のほど、よろしくお願い致します!!!

※詳しい試算方法等、必要な方がいましたら、ご連絡ください。 自分でいうのも変ですが、サラリーマン会社で鍛え上がられた結果、数字に関しては自身を持っております。
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宅建主任者講習 第21回目

2009-04-27 01:46:19 | 宅建主任者試験 FY2009
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今日も、先日同様「入門-法令上の制限」の講習を受けました。

やっぱりDVDの受講にしておいて、自分的には良かったと思います。

通学にしてしまうと、どうしても受講に行かなくなってしまいそうな気もしますし、講習を自分一人しか出来ないですからね。

とにかく今回は自分、弟、奥さんの3人で受けたいのもありましたし。
しかし少々奥さんのテンションが落ちてきているのが、気になります。 どうにかして奥さんにも講習を完了させ、試験に合格してもらいたいので応援しなくては
しかし奥さんは仕事も結構忙しくて、なかなか講習が受けられないのですよね

何とか講習の再開をしてもらわなければ...

自分は今日は、「入門-法令上の制限」の開発行為の規制等を講習しました。

本当に「法令上の制限」は暗記項目ばかりですよね...

正直、前回の権利関係よりも面倒かもしれないです。
とにかく今は3人全員で講習を完了させ、試験の合格を目指して頑張って行きます。 3人が「宅建主任者」であれば、いろいろと大家業の仕事の幅も広がってきそうですし

これからも頑張りま~す!!!

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