サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

最後の砦がスルガ銀行だった!?

2018-11-09 17:44:52 | 大家さん日記
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ありゃ!? いつの間にか11月になっているじゃないですか?





あっという間に今年も後2ヶ月なんですね。





このブログを始めて10年くらいが経つかと思いますが、その間いろいろな事がありました。





そもそも「サラリーマン大家」としてブログを始めましたが、今ではいつの間にか「不動産業者」になっていました





まっ、そのまま「サラリーマン」なんぞ続けているよりも、早いところ次のステップに進んでおいて良かったように思えます。





「サラリーマン大家」時代には、このブログの更新も結構な頻度で行っていたと思いますが、今では本業の方でのブログ等々が当然メインになっています。





そりゃ、そうですよね。





こっちは、金儲けに繋げてないんですから。





そんなこんなで、今日もブログを更新していこうと思います。





やはり「スルガ銀行からの融資の件」を訴えている輩が出て来ましたね





そりゃ、そうですよね。





大した年収も無いサラリーマンが、ボロ収益物件、そしてインチキシェアハウスの購入に数億円もの融資がされてしまい、その挙句、賃料収入がまともに入らず、返済が出来なくなれば、そもそも融資を行ったスルガ銀行を訴えるという手段に出るでしょう。





しかし逆に上手く融資を受け、健全に収入が獲得出来ていれば、スルガ銀行を訴えていたでしょうか?





まず、積極的に訴える事も無く、逆にその流れに便乗し、一緒になって訴えていたかもしれません。





いやいや、恐ろしいものです。





そもそも、大した年収も無いサラリーマンが、そんな容易に数億円もの融資を受けられたのでしょうか?





そりゃ、不動産業者と金融機関が繋がっているから融資がされた。と考えない方にも落ち度があったのではないかと自分は考えます。





スルガ銀行から融資を受けて、いっぱいいっぱいになっている皆さん!





そりゃ、融資をしたスルガ銀行に対していちゃもんを付けたいと思いますが、その前にその不動産を取り扱った不動産業者も共謀者なのです。





しかし、それ以前に自分の知識不足がもたらした問題でもある事を十分に理解された方がよろしいかと思います。





結果的に不動産業者に上手い具合にやられた人もいれば、「スルガ銀行」からの融資が最後の砦(他行が全く相手にしてくれなかった)だった人もいるかと思います。





そこまでして、本当にその物件が魅力的だったのでしょうか???





今や自分も不動産を扱う側になり分かった事は、この業界、基本は騙し合いなんです。(本当には業者の裏の顔も公開していきたいのですが、そりゃ、やめておきます(笑))





だから当然、自分は以前よりも慎重になりました。





そろそろ、こちらのブログも閉め、本業のみにさせて頂こうかと思います。







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えっ!? 不動産投資が儲かるって!!!

2018-10-30 15:47:31 | 大家さん日記
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いよいよ10月も終わり、明後日からは11月ですね。




自分の自宅近辺には鷲神社があり、11月には「酉の市」が行われます




今年は三の酉まであるので、最後に行こうかと考えています。




そんな11月ではありますが、11月末には当社所有物件に40数年居住していた入居者がいよいよ退去する事になりました。




いや~~、40数年同一賃貸物件に住み続けるのって、どうだったんでしょう???




まっ、これはご本人の自由なので、何とも言えませんが、あえて言うとすれば、退去された物件に対して「大規模修繕」が必要だという事だけです




数年前にも同様の方の退去があり、その後リノベーションを行い、大きな出費になりました




恐らく今回も前回同様の出費になるとは思いますが、ここはケチらず前回以上の費用をかけて、リフォーム会社にお願いしようと思います




と言いながらも、あくまでも賃貸物件ですので、最大350万円程度に抑えて欲しい状況です




不動産投資をされている方の中で、築古物件専門でやられている方もいらっしゃいますが、あれってどの程度先の収支計算をされているのか気になります。




大家さんのブログを読んでいると「表面利回り30%」などなど、到底不動産業に従事している自分にとっては見た事もない情報がバンバン記載されていて、正直羨ましい部分もありますが、その反面、都市部ではあり得ない情報だと感じる部分もあります。




今後、不動産投資を検討されている方も多いかと思いますが、「表面利回り30%」なんていうものは、都市部ではあり得ない事だとお考えください。




逆に「表面利回り30%」の物件を借りている借主が、結構おバカさんなのかもしれません...




まっ、自分で物件を購入して住むよりも、賃貸で適当なところまで住んで、その後住み替えた方が賢いのかもしれません。




この「表面利回り30%」などなどだけを見ていると、「えっ!? 不動産投資儲かる!!!」って思うかもしれませんが、あくまでも築古物件を自力で再生する能力がある方達の特権なんです。




自分のように一般的な大家の場合、リフォーム会社に数百万円を支払って修繕してもらわなくてはならない事を考えると、決してそう簡単に儲かる投資ではありません。




まっ、それも考え方ひとつで良くも悪くもなるのですが...







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やっぱり新規店は厳しい業界です^^;

2018-10-21 12:15:24 | 不動産屋開業
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今日10月21日(日)は、年に一度の「宅地建物取引士資格試験」の日です。





受験者数は20万人くらいかと思いますが、やはり法律資格の登竜門という位置づけもあり、相当数の受験者数になりますね。





そして合格率は15%程度と言われているので、受験者数を20万人とすると、ざっと合格者数は3万人





その3万人全てが不動産業界に従事していたら、不動産業界も人員過多で大変な事になってしまいます





そんな状況もあるのか、ないのか、当店近隣でも多くの不動産屋が新規開業されています。





まっ、飲食店、小売店などとは違って、賃貸物件の客付けをメインに取り扱えば、毎月の収入額は微々たるものではありますが、在庫リスクなどのリスクは少ないため、開業される方が多いのだと思います。





自分は自社物件の客付けを自ら行いために立ち上げた不動産屋であるため、ガツガツ営業活動をする事なく、ひっそりと営業しており、毎月の発生費用も最小限に抑えているため、経営していく事が可能だと感じていますが、事務所を借りて、人員を確保し、新規開業された不動産屋は、いつの間にか無くなっています





いやいや、商売するんだったら、ある程度の経営計画を立てておかないと...





やはり不動産業界も昔から開業されている店舗には、ある程度のお客(大家さん)が付いていて、なかなか大家さんも不動産屋の見直しをする事はしないため、新規店には非常に厳しい状況です





当店もある程度今後の事を考え、新規大家さんのルート確保が必要なのかもしれません。









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スルガ銀行からの融資が閉ざされた今

2018-10-02 16:42:38 | 大家さん日記
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いよいよ10月に入り、今年も残すところ3ヶ月になりました。





しかし先日の台風24号を含め、今年日本を各地に被害を与えた台風たちは一体何だったんでしょう





誰しも何かしらのダメージを与えられたと思いますが、大家業をされている方は、自宅、そして持ち物件と、双方に問題が発生したと思われます。





自分も今回の台風24号の通過で、自社物件に大きなダメージを与えられました...





保険会社に保険適用範囲なのかの確認をしましたが、適用されるようなので、現時点では安心しています。





しかし保険適用がなされたとしても、大きなダメージには変わりありません。





多くの大家さんが持ち物件が被災されたと思いますが、出来る限り早急に入居者の方に安心してもらうよう対応してください。





それが大家の努めだと思います。










話しはガラッと変わりますが、スルガ銀行の問題発覚後、本来融資を頂く予定だった方、そしてこれから融資を検討されていた方には痛手になったと思います。





しかし冷静に考えてみてください。





本当にスルガ銀行から融資を頂いてまでやる案件だったんでしょうか???





もしかすると、このような事態になって、運良く、危機回避が出来た方もいらっしゃるかと思います。





いやいや、そんな事は無い!と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、スルガ銀行からの融資だけしか無かった案件(他行から全て断られた案件)については、その後不都合が生じていた可能性は非常に高かったと思います。





そのような方達は、実は正解だったのかもしれません。





スルガ銀行からの融資が閉ざされ、本当に困っている方は、実のところ「インチキ投資家」だけじゃないのでしょうか???





「インチキ投資家」はとにかく融資実績を得て、その後その実績をひっさげ、これから不動産投資を行っていこうと考えている方達から多角的な営業手法で金銭を搾取していく方達です。





単にブログだとかで不動産投資の実績を報告しているだけであれば、私は「インチキ投資家」とは言いません。





ちょっとした情報を送信し、金銭を要求するような事をされている方達は、私個人の意見として「インチキ投資家」と言わせて頂きます。





何故なら「スルガ銀行からの融資を受けた案件」(あれだけやってれば、誰がどう見てもインチキだろ!)だけでインチキの可能性が非常に高いからです。





今回のスルガ銀行の一件から、昔からいらっしゃる「インチキ投資家」の方達が廃業される事を祈っております。





また今回のブログも私個人の意見であり、そんな事は無い!自分の意見が正しい!とお考えの方は、その考えが正しいのですから引き続き神庭ってください









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長き渡りご利用頂きましたが...

2018-09-29 17:16:34 | 大家さん日記
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あっ、いつの間にか10月になろうとしているじゃないですか!?





歳をとったせいか、月日が流れるのが異常なくらいに早く感じます





そんな月日が流れる話しをすると、当社が所有している一番古い物件の一室にご入居されていた方の退去が、遅くとも来年の1月末に決定しました。





自分が幼少の頃からご入居されているとの事ですので、かれこれ40年ほどが経過していると思います。





何度かその部屋に立ち入る事がありましたが、やはりボロボロです...





40年も住んでくださっていれば、当然部屋の状態もとんでも無い事になるため、やはりここまで長期の入居となると貸主側としても考えものだと思います。





今回の退去理由としては、やはり入居者が高齢になった事、そして部屋が上の階にあり、外出が困難になってしまったため、役所を交え、退去頂く事になりました。





本来であれば、役所なんぞが一個人の都合で動いてくれる事はないのですが、賃貸借契約を継続していくにあたり身元引受人もなかったため、何度か役所に相談をさせて頂いた結果、ようやく今回の退去となりました。





やはり高齢の方が、身元引受人無しの状態で、ご入居されていると、何かあった際に本当に困る事が多い状況でした





役所の対応として、当面はご自身で部屋探しをさせて、3ヶ月経過したところで、まだ引越先が決定していなかった場合に、役所の手伝いが入るとの事でしたが、どうも引越先も見つかったように思えます





なかなか高齢者を受け入れてくれる部屋が無いにも関わらず、本当に良かったと思います!





退去後は、フルフォームになりますが、さてさてどんな感じの部屋に改装しようか考えものです。





これで完全に自社物件から古株(長期入居者)が居なくなるため、正直なところ安心しています





リフォーム完了までの間、家賃が入らないのは痛いのですが、それ以上に高齢者の退去は物件を管理している立場上、安心感の方が上回ります。





40数年間のご利用、ありがとうございました。










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不動産投資での利回りを正確に計算した事ってありますか???

2018-09-21 12:37:41 | 大家さん日記
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何だか一気に寒くなりましたね







今日は朝から雨という事もあり、事務所仕事になります。







サラリーマンを早期退職し、不動産屋を設立、大家業と共に不動産屋を経営していますが、なかなか難しいものです







不動産屋で勤務していた方が独立して不動産屋を開業する話しは多いでしょうが、自分がその立場であれば独立はしていないと思います。







相当出来る男じゃなきゃ、成功しないでしょう。







自分はあくまでもメインは大家業であり、不動産屋は自社物件の客付けをスムーズに行うためのものとなります。







おかげ様で「空室」が発生しても、以前のように不動産屋にわざわざ大きな広告費を支払って客付けをお願いするのではなく、自分の不動産屋が窓口になって入居者を選別しながら気楽に客付けを行っています







しかし当然、入居者が決まるまで時間がかかれば焦ってくるんですが...







そんな感じで、不動産屋の売上は不安定ですが、大家業(家賃収入)は安定しているため、何とかかんとかやっているって感じだと思います。







そんな状況のため、新規物件の取得は急務なわけですが、当然良い案件は上がってきません







そもそも表面利回りが5%、6%ものばかりではないでしょうか...







皆さんは「利回り」を十分理解していますか???







表面利回り8%、9%何てものもありますが、借入金額がそもそも大きいと手残り何んて本当に微々たるものになってしまいます。(下手すれば持ち出しの危険性もあるでしょう)







そもそも8%、9%何てものじゃなく、25%くらいのものを俺は狙っているよ!!! なんていう投資家の方達も多いらっしゃると思いますが、それも最初の頃だけでしょう。







そもそもボロ物件(利回りが良いものは基本はボロ(耐用年数が相当経過してしまった物件でしょう)をお父さんのDIYレベルの手直しを加え賃貸に回しているのでしょうから、数年後にはまたボロボロに逆戻りです







そう、借主何て貸主の事なんぞ考えないで、住んでいるため、ボロが最悪なボロになるのもあっという間の事でしょう。







では表面利回り8%、9%の物件を、金利3%で購入したら手元も一体いくらくらいが残ると思いますか???







8%、9%から金利の3%を引いた5%、6%ではないのは容易にお分かりかと思います。







そう、元金の返済もあるので、元金、金利を控除すると2%弱しか手元に残らないのです







1億円の物件であっても2百万円程度の手残り、そしてその手残りから固定資産税を支払っただけでも、大変な事になるのは容易に分かると思います。







結果、元手が無ければ不動産投資なんて出来る訳がないのです。







当店にも多くの投資家もどきの方からの問い合わせがありますが、フルローンでの不動産投資何て今やどこも融資はしてくれないでしょう。







これが現実なんです。







しかしキチンとした事を勉強すれば不動産投資も簡単なものなんですが...












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えっ!? スルガ銀行から融資を受けたのが正解だったって!?

2018-09-16 11:34:59 | 大家さん日記
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スルガ銀行の不正融資の実態が表面化し、まだまだいろいろな事が出て来ますね







自分はスルガ銀行からは融資を受けていませんが、ここまで来ると融資を受けておくのもネタ的に良かったように思えます。







遅い昼休みを取っている時にワイドショーなんかで、スルガ銀行の不正融資、内部情報のニュースなんかが出てくると正直、







「ワクワクすっぞ!!!」(ドラゴンボール 孫悟空より)







な感じです(笑)







確かにスルガ銀行のやっていた事は許されるものではありません。







しかし投資家としてスルガ銀行と付き合いをしていた全ての人が、おかしな銀行だ!と思っていない可能性もあります。







不動産投資をしスルガ銀行から融資を受けた方には、概ね2つのケースに分かれると思います。







一つは、不動産投資セミナー、不動産投資話しなどを不動産会社から受け、ろくに知識も無いにも関わらず、営業マンの甘い誘惑から完全に儲かると思い物件購入を行い、融資を受けた方。







そしてもう一つは、自分で投資物件の確認、調査を行い、自分なりの計算の元、ある程度の採算が取れるため、金融機関から融資を受けたく動いたが、他行では全く話しにならなかったが、スルガ銀行が融資をしてくれた方。







この2つのケースになるのではないのかと思います。







不動産投資セミナー、不動産投資話しを不動産会社から受けてスルガ銀行から融資を受けてしまった方は、完全に凡ミスです...







こんな簡単に不動産投資なんぞで儲かるわけが無い!と自分なりにきちんと勉強をしてから、この闇の多い不動産投資の世界に足を踏み入れるだけでした。







しかし融資銀行がスルガ銀行だけだった。という方は現状良い状況で物件を動かしている可能性は非常に多いと思います







不動産投資をされる方であれば常識ですが、採算が取れる案件(物件)であっても金融機関は独特の審査基準を持っているため、なかなか融資はしてくれません。







しかしスルガ銀行はあの通りガバガバな融資審査をしていたため、融資金利は高いのですが、結構高い確率で融資をしてくれたのです。







えっ!? 不動産会社を通さないと融資はしてくれないんじゃないの?と思われた方も多いのかと思いますが、実はきちんとした計画書さえ持ち込めば門前払いは無く、話しは聞いてくれるのです。







当然きちんと融資担当に理解をしてもらわなければなりませんが、不動産投資の経験をお持ちの方であれば、多くの方が実行してもらえたでしょう。







金融庁からは優良地銀と言われていたくらいですから、その当時に借りていたのも良かったのではないかと思います。







少なくとも私がこのブログを開始した当時からスルガ銀行は積極?融資をしていました







これから先、インチキ不動産投資セミナーなどなども開けなくなるんでしょうね(笑)







よその金融機関の融資は当然甘くはありませんから。










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スルガ銀行から金借りた奴! 集まれ~~!!!

2018-09-02 11:59:25 | その他
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おいおい、スルガ銀行から金借りた奴!、集まれ~~!!!







と言いつつもただ借りた奴に集まってもらっただけなんですが







借りた人はどんな経緯で借りたんでしょうか???







大家業は儲かると言われ、不動産屋営業マンからシェアハウスを売りつけられた方、はたまた、いろいろと不動産投資の勉強をし購入したい物件を見つけたが、融資はスルガ銀行じゃなければ通らなかった方。







本当に不動産投資をするにあたり、スルガ銀行から融資を受けた方は多いいのかと思います。







あの「シェアハウス」の融資問題から多くの人が「スルガ銀行」の事を知る事になりましたが、古くから不動産投資に手を付けている人であれば、融資の最後の砦としての「スルガ銀行」のイメージがあると思います。







ひと時自分も「スルガ銀行」からの融資を検討した事があったのですが、最後の砦として信用金庫が引き受けてくれたため、そこまで行く事はありませんでした。







私としては各個人に、購入する物件の現況のニーズ、そして5年、10年、15年と先々の事をビジョンとして明確に掴み、返済も持ち出しをする事なく出来るキャッシュフローであれば融資を受けても問題は無いと感じる部分もあるかと思います。







何故なら、個人的に金融機関の融資審査があまりにも厳しいからだと感じているからです。







あくまでも銀行屋は机上の計算で融資審査をするだけですが、不動産投資家は賃貸業屋であるため、いわばその道のプロだからです。







「何言ってるんだよ!? そんな不動産投資家がプロな訳ね~だろ!?」と言われる方も多いと思います。







それはそうでしょう。







プロじゃない不動産投資家を目指している方に売りつけてしまったから、今こんな状況になっているんです。







自分は当選「スルガ銀行」の不正融資はとんでもない事だと当然いう考えではある一方、そもそも借りた奴の勉強不足も問題だったのでは?と感じています。







不正融資を受けてしまった方は、借金はチャラにはなりません。







頑張って返済をしてください!!!







もし融資物件だけ差し押さえられるだけだったら、自分も融資を受けたかったかな(笑)















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当然、不動産屋もお客を選びます!!!

2018-08-24 18:41:10 | 不動産屋開業
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8月も来週が最終週となり、いよいよ9月を迎えようとしていますね。







しかし時間が経つのも本当に早く感じるようになりました







9月になると不動産屋にも部屋探しのお客さん(借主)が多く来店してきます。







なんだかんだで今年は8月にも多くのお客さん(借主)からの問い合わせはありましたが、中にはいちいち相手をしていられないお客さんもいるんですが...







うちの不動産屋の売上の多くは、仲介手数料売上がメインとなるため、成約しなければ売上には繋がらず、相手によっては動くだけ動かされて、その後全く連絡が取れなくなるお客さん(そんなのお客さんなんかじゃね~けどな)もいますが







結果、不動産屋としてもお客さん(借主)を選ぶようになりました。







開業当初は何でもかんでもお客さん(借主)だと思って対応をしていましたが、今は手を付ける前に「ぶっちゃけ成約するの?」何ていう具合に確認をしてから動くようになってしまいました(笑)







えっ!? そりゃ、失礼だって???







いやいや、お客さんも俺もそれの方が手間が省けていいんじゃない???







そもそも「良い物件があったら引越しをします」何てのは、その時点ではお客なんかじゃないからね。







まっ、これはどこの不動産屋の営業マンでも感じている事だと思うんだけどね







結果、今じゃ、本当にお客さん(借主)が不動産屋を選ぶように、不動産屋もお客さん(借主)を選ぶのが正しい取引が出来るものだと感じています。







あっ、専任でお願いしてくれている大家さん、オーナーさんは当然最初から「お客様」だよ







いやいや、本当に不動産屋って面倒な仕事だけど、昔からこのブログでも書いているように、賃貸物件の仲介をメインにしている不動産屋って、経営リスクが無いに等しいと感じている俺にはお客選びも重要な仕事だと考えています。















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不動産投資をどのように考えるか?

2018-08-14 12:20:12 | 大家さん日記
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ブログにて自分の不動産投資、大家業などを公開されている方は、「不動産投資=大家業(管理業)」として行っている方が大多数かと思います。







しかし中には、あくまで投資の一つとして不動産を扱っているだけで、大家業(管理業)は全て管理会社にお願いされている方もいらっしゃるかと思います。







「不動産投資」をどのような立場で行うのかによって、おいしい面もあれば、相当苦労する面もあります







自分は不動産屋を経営している事もあり、「不動産投資=大家業(管理業)」の立場にあるため、苦労をする事が本当に多いように思えます。







そもそもサラリーマンとして不動産屋に勤務していた訳でも無い自分が「不動産屋経営」を開始したという事も今更ながらに疑問だと感じる事があります。







これも自社物件への入居者確保のためには、不動産屋に客付けをお願いするのではなく、自分自らが客付けを行える立場の確保が必要だったからです。
※以前から大家さんが自ら入居者を募集出来るサイトがあるようですが、あれってどうなんですかね(笑) さすがに契約事になるため、プロに任せた方が後々のトラブル防止になると自分は思いますが...







「いちいち、そこまでしなくてもいいんじゃね~」とお考えになる方も多かいと思いますが、結構これって重要な事だと自分は以前から考えていました。







首都圏(地方もそうかもしれません)にて自主管理で不動産賃貸業をしていると、築古物件には不動産屋もなかなかお客の紹介はしてくれないのが現実です (大幅なリフォームを行っていれば別ではありますが)







そんな状況になってしまう築古物件を今では、周りの物件の条件と比較しながら容易に値付けを行い、客付けが可能となりました







これも不動産屋にお願いすれば良いだけじゃないの?と思われる方がいらっしゃると思いますが、実はこれもそんなに簡単な事ではありません







自主管理をされている大家さん、オーナーさんが不動産屋に客付けにお願いに行った際に、不動産屋も表向きは良い対応をしてくれるかもしれませんが、実はとんでもない事をしている事もあります。







以前自分は不動産業者の「C●Cコーポレーション」他に客付けをお願いしていましたが、借主から当方が要求していない費用(鍵交換代、消毒代等)までを請求し、懐に入れていました







これって、本当にどうなんでしょうか???







完全に違法行為ではないでしょうか???







こんな事もあるため、一概に自主管理をし、客付けは不動産屋にお願いしておけば問題は無いと楽観的にお考えの方もいらっしゃると思いますが、間接的に違法行為に巻き込まれているケースも実際にはあります。







不動産投資を潤沢な資金を生かすための投資と考え、実行される方は細かく考える事は無いとは思いますが、不動産投資をこれからの自分の仕事に繋げようと考える方にとっては不安だらけにしかならないと思います







不動産投資をどう考えるかによって、今後の対応も変わってくるかと思います。







これから不動産投資を開始されたい方も十分に注意してください!




















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