サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

築古物件のリフォーム、リノベーションについて

2021-09-09 12:25:28 | 大家さん日記
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不動産投資の中に、築古物件を購入し、リフォーム、リノベーションを行い、賃貸に回す方達は多いかと思います。



私自身も不動産投資の中で、上記の投資方法は当然行います。



しかし、当然注意されなければならない部分は多々あります。



目に見える部分の経年劣化、破損であれば何ら問題はないのですが、目に見えにくい給水管、排水管などが相当劣化している物件もあります。



つい先日の話になりますが、築古のリフォーム物件(マンション)を購入された知り合いから連絡がありました。



内容としては、キッチンの排水溝の流れがよくないんだよね。との事です。



知り合いの水道業者にお願いをし、排水管の確認をしてもらったところ、とんでもなく汚れているとの事でした。



詰まりの除去作業を行ってもらった際、出て来たものがぐちゃぐちゃの油汚れ、歯ブラシ(笑)、布巾の破片、その布巾に付着した細かいプラスチック片などなど。



いやいや、とんでもなく汚れており、まさか「歯ブラシ」が出てくるとは



早急に販売業者に連絡をさせましたが、当然ながらリフォーム時に除去作業はしてあるとの回答が(笑)



そして年末には、全住戸に「排水管の高圧洗浄」を行っているとの事ですが、完全にその業務って「パフォーマンス」だよね...(笑)



その知り合いは気の毒ですが、一棟まるまる購入し、それをリフォーム、リノベーションし賃貸に回した事を考えれば、まだまだ損害も軽微だったと思います。



築古物件の購入には充分注意が必要です。



瑕疵担保責任にも上記の件は該当(壊れている訳ではないので)はしませんので。



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長引くコロナ状況下では...

2021-08-24 12:34:34 | その他
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いやいや、コロナ状況は悪くなるいっぽうですね...



さすがに約2年も経過し、収束しないとなると、まだまだこの状況は続くと感じます



最近忙しく、ニュースもろくに観ていませんが、どうやら東京の「緊急事態宣言」も9月中旬まで延長したようですね。



このような言い方はありませんが、もはや「緊急事態宣言」も宣言しているだけで、ほとんどの方は無視、意識もしていないではないしょうか。



そのような状況になれば、今までテレワークと無縁であった企業も、いよいよテレワークの導入を考えるかと思います。



これもテレワークが可能な業種であればの事であり、多くの方達は、やはり会社に出社しなければ仕事にならないのだと思います。



テレワークになると個人的に一番気になるのは、給与の減額を考えます。



大企業であれば、テレワークになろうと給与減額とは無縁なのかもしれませんが、中小零細企業の場合、上記のような事も考えられるのではないでしょうか。



「コロナ」が蔓延し、その後どのような事になるのか分かりませんが、これからの生活、決して楽ではないと思います。



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東京からの引っ越し

2021-07-29 09:58:54 | 不動産屋開業
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緊急事態宣言の元「東京オリンピック」開催されてますね。




開催された以上、選手たちには頑張って欲しいものであり、応援もしております。




しかし、相変わらず「韓国」さんは色々な事で日本にイチャモンを付けているのが腹立たしく感じます




まっ、完全に個人的な意見になりますので、この一言でやめておきます。




ここ最近、東京でのコロナ感染者は大きく増加しています。




そんな状況もあり、多くの企業も在宅ワークになっているのでしょう。




レインズ等の不動産情報ツールを見ると、東京23区内の物件の「空室」が非常に多く目に付きます。




賃貸物件にお住まいのお客さんは、東京から「千葉」、「埼玉」に引っ越しされるケースが多くなっているように感じております。
※神奈川は一部の地域が東京と賃料が変わらないため、やはり少ないようです。




そのような事もあり、当社の自社物件も一気に「空室状態」になりましたが、さすが不動産屋兼業大家、一気に入居者の獲得は完了、現在「満室経営」です




コロナの影響がどこまで続くのか不明な事を考えると、不動産投資は一時控えるべきかと思います。




自分は昨年からの新事業のため、毎日バタバタ仕事のため動き回っております。




いやいや、このような状況だからこその仕事もやはりありますね




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完全に油断していました...

2021-06-28 08:39:54 | 大家さん日記
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完全にオリンピックは中止かと思っていましたが、開催するんですね




このような状況化の中での開催、本当に良いのか?? 疑問でしかありません。




そんな世間の状況ではありますが、当方まさかの緊急事態に直面しております




つい一ヶ月前は「満室経営」が出来ている事をブログアップさせて頂きましたが、その後、次々と「退去連絡」が!!!




コロナの影響で、今まで高値だった物件も初期費用の条件、毎月の家賃などを大幅に見直し、相当安値で入居する事が可能になっているようです。




昨年からスタートした「新ビジネス」の事のみに重点を当てていたため、不動産事業の情報確認を怠っていた事から招いた失敗です




いやいや、梅雨時期、そして真夏、そんな状況での入居者募集は非常に難しく、現在かなりの物件が入居者募集をしているため、どこまで入居者の獲得が出来るのか分からない状況です...




大家さんになって、初めての危機的状況に直面したように感じています




このコロナの影響、飲食店だけじゃないんですけどね...




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えっ?! 話しが変わったんだ。

2021-05-28 18:48:01 | 大家さん日記
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まだまだ、コロナも落ち着かず、こんな状況の中、東京オリンピックの開催、どうなんでしょうか???




コロナの影響もあり、当社自社物件からの退去を考えている入居者も少なくありません...




築古物件で、賃料も近隣相場よりも落としているのですが、ここまでコロナの影響が長引くと仕事も不安定になるのかもしれません。




そんな状況ではありましたが、結果的に更新を行う連絡を全戸から頂きました




「満室経営」です




やはり、引っ越しを行うとなると、新たな住まいへの初期費用、そして引っ越し費用を考えると、現状のまま、「更新料」を支払って賃貸借契約を継続された方が入居者の方には有利かと思います。




以前は、敷金礼金ゼロゼロ物件も多かったように思えますが、今は礼金はゼロであっても、敷金は預かるケースが増えているように思えます。




当社も以前は敷金礼金ゼロゼロ物件としてお貸ししていた時期はありましたが、今は最低限の敷金はお預かりさせて頂きております。




まだまだコロナの影響は続きそうではありますが、新規ビジネス展開を検討していこうと思います!




そんな事を考えてはいるのですが、昨年より開始した「新ビジネス」が順調で、忙しい毎日を過ごしているため、なかなか考える時間がありません...




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かなり悪い状況になりつつありますね

2021-04-27 10:58:29 | 不動産屋開業
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またも「緊急事態宣言」が発令され、このゴールデンウィークも自宅で過ごす方は多いのではないでしょうか?




そんな中、昨年末から始めた当社の新事業は非常に好調、忙しい毎日を過ごしております




しかし不動産業の方はというと、決して良いとは言えない状況です




賃貸物件情報をたまに見ると、今まで強気でいた大手不動産会社の賃貸物件ですら、初期費用を大幅に下げての募集、そして今まで大家さんから入居者募集を引き受けていた不動産屋ですら、物件を抱え込んだ募集から、他不動産屋への2次広告OKにし、必死に入居者募集をしています。




そして、それに押されてか、貸主さんも「広告費」を渋る事なく捻出しています。




経済状況が悪くなれば、当然会社は社員への給与を抑える事になり、その影響で現在入居している物件からのグレードダウンを考えるお客さんも増えて来ている状況です。




まっ、これも大企業等にお勤めになられていらっしゃる勝ち組の方達には関係無い事でしょうが、多くの方達はそんな勝ち組ではありません。




これから先、一体どのようになるのでしょうか???




今の自分は更に新事業を検討していきます!!!




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さすがに厳しい状況ですな...

2021-03-27 09:47:24 | 大家さん日記
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いやいや、なかなか「コロナの収束」する事はありませんね




このような状況ですと、不動産を所有している大家さんも「空室」が発生すると次の入居者を見つけるまでに、かなりの時間が掛かっているかと思います。




「えっ?自分のところはそんな事無いよ。」




何ておっしゃっている大家さんは、たまたま運よく入居者が決まっただけです(笑)




当社も「空室」がありましたが、一度業者への情報公開は行わず、エンドユーザーのみに情報公開したところ、早々に入居者獲得が出来ました




現在の賃貸物件入居者募集は、貸主さんが大きく広告費を支払っている事もあり、大きい広告費が獲得出来る物件を中心に不動産屋営業マンが営業を掛けているため、広告費1ヶ月程度じゃ、正直勝負にならないと感じています




そんな状況ではありますが、大家さんも広告費を2、3ヶ月出す事何て、なかなか出来ないですよね...




しかし、大手不動産業者さんは、物件によっては広告費2、3ヶ月は当たり前の状況です




そんな事もあり、当社は昨年末より新事業を開始した事が、上手くハマり、今では不動産業よりも圧倒的に忙しい状況です




こんな状況だからこそ、まだまだチャンスのあるビジネスは存在するはずですので、もう一丁ビジネス展開を検討しています!




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地獄のような状況...

2021-02-23 17:40:51 | 不動産屋開業
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なかなか大変な状況になって来たと感じています。




何が?って、入居者募集に関してです




こんな状況になった事もあり、賃貸物件の繁忙期であるこの時期であっても、積極的に引越しを考える人、そして東京近県で部屋を探す人が、かなり少なくなったように思えます。




思えます。と言うより完全に少なくなったでしょう




以前であれば貸主が「広告費」なんぞ支払わなくても借主が決まっていたような人気物件でも、今は「広告費」を付けなければ借主の確保は難しい状況です。




ここ最近は「広告費」が3ヶ月、4ヶ月、なんて物件がざらにあります。




まっ、こんな大きな「広告費」を付けている物件は、そもそも賃料等が世間相場以上のため、付けざる負えないのかと思います。




当社自社物件、管理物件も上記のとおり、今まで「広告費」なんぞ付けなくても借主確保が可能でしたが、今は付けざる負えない状況です




このような状況になると、頑張って不動産投資をされた方は地獄のような状況かと思います




人気物件であれば「広告費」の問題は無いかと思いますが、やはり「広告費」を出さなければ借主確保はなかなか難しいかと思います。




いやいや、飲食店も大変かと思いますが、それ以外の事業を行っている会社さんも大変だと思うんですが???




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この状況になると考えさせられます...

2021-02-13 10:48:49 | その他
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おかげ様で、新規ビジネスも順調に当店の売上に貢献してくれています




当たり前の事ですが、自ら仕事を行っている事もあり、ここ最近「疲労困憊」です




しかし、コロナの影響の中、多くの仕事が獲得出来ている事に感謝です!




こんな状況になってしまった事もあり、既に職を失ってしまった方、そしてテレワーク中心になった方など、多くの方が新たな生活の状況で過ごされているかと思います。




「テレワーク」って、どうなんでしょう???




今まで会社にとって多くの人材が必要だったはずですが、会社によっては人員過多だった会社もあったのではないでしょうか???




不動産屋の仕事をしていて感じる事は、今まで空室確認を管理管理会社に行った際、電話に人が出て来ましたが、今はそのほとんどが自動音声システムにより空室確認、そして内見申込が出来るようになっております。




こうなると、今後考えられる事と言えば、「社員の首切り」かと思われます




このタイミングで新たなサービスシステムを導入した会社は、コロナが落ち着いた後、完全に人員過多になるでしょう。




そうなったら、いつ自分の首が飛ぶかと冷や冷やものです...




そんな事を考えると、すぐにでも「不動産投資」良いかもしれません(笑)



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全く休みが取れず...

2021-01-26 10:42:51 | その他
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昨年から開始した「新ビジネス」がいきなり軌道に乗り、忙しい毎日を過ごしています




しかし、不動産屋としての業務に手を付ける事が出来ず、休み返上で不動産屋、そして大家業をこなしています。




新型コロナウイルスの影響により、仕事を失う方をいらっしゃる状況の中、非常にありがたい悲鳴になりますが、体調管理には充分注意し、不動産屋、大家業、そして「新ビジネス」を今後も展開していこうと思います




まさかの展開に正直困っていますが、人を雇うことも出来ませんので、当面はこのままの状況で走っていきます。




どこにチャンスが落ちているのか分からないものですね。




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