今年の夏も本当に暑いですね．．．

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こんにちは、おずもーるです



今年の夏は昨年以上に暑いと感じます



社会人として仕事に就き、早期退職、そして不動産屋開業と約３０年デスクワークが基本だった自分が今では外仕事をしています。



数年前から、外仕事をするようになりましたが、結構自分にはあっているんだと今更ながらに感じています。



デスクワークも良かったのですが、外で大量の汗をかきながらの仕事も今では楽しく感じます。



しかし、これもデスクワークばかりだった人間の言葉、何十年も外での仕事をされている方達からしたら、何言ってんだ！と思われるかもしれませんが、逆にデスクワークも本当に大変な事ばかりでした。



サラリーマンを早期退職したからこそ、今このような経験が出来ているんだと思います。



ここ最近の夏の気温は異常なくらい高いですが、熱中症には充分注意し、これからも外での仕事を頑張っていこうと思います

あなたの物件は「満室」になっていますか？

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こんにちは、おずもーるです


ここ最近、なんでもかんでも値上げ、値上げと大変なご時世になりましたね


やはり多くの食料品が大幅値上げしているのは、本当に大変なことだと感じています。


ん？？　これってこんな値段していたっけ？？


って、何を買うのも感じています。


一度値上げされた商品は、おおよそ値上げ前の価格に戻されることって無いですよね。


消費者がその値段に慣れてしまえば、多くの人が買い渋りをしない限り企業側は、いちいち値下げすることはせず、そのままの価格設定にしてしまうと思います。


こんな世間では多くの物が値上げされていても、賃貸物件の家賃を値上げするのは本当に難しいと思います。


自分は大家として活動を開始し、十数年経ちますが、一度も賃料を上げたことはありません。


賃料を上げると、退去されるのではないか？と感じています。


そのような中でも、コロナ禍にて賃料を大幅に下げて入居してもらった部屋については、既に賃借人に値上げをする旨伝えてあります。


ここで退去されたとしても、逆に本来の賃料にて貸すことが出来るので、その方が良いとも考えています。


これも「満室」になっているから出来るのだと思います。


時間のある時にレインズを見ていますが、半年ほど前に募集されていた部屋が未だに残っているケースも非常に多いです


おそらく不動産屋側がオーナーに対して現状の説明をしていなかったのだと思います。


築年数が経過しているものは、フルリフォームしなければ、なかなか入居者は付かないと思います。


これも地域によると思いますが、私が大家業をしている東京では築古物件は敬遠されます。（新しい物件がバンバン建っているからなんですが）

くらしのマーケットって

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コロナ禍にかなり利用者も増えたと思えるサービスが「くらしのマーケット」かと思います。


コロナ真っ只中には出社はせず、在宅で仕事をされている方達が多く、その時に今まで気にもならなかった部屋の汚れが気になる人が多く、ハウスクリーニング業者等とのマッチングサイトである「くらしのマーケット」を利用される方が多かったようです。


えっ？なんでそんな事知っているんだ？って？


いやいや、私もサイトを利用し、空室のクリーニングをお願いすることもあれば、「くらしのマーケット」を使ってサービスを提供している店舗でのあるため、サイトの状況は知っています。


私の記憶では、７、８年ほど前から「くらしのマーケット」がスタートしたと思います。


こんな「くらしのマーケット」、本当に便利なのでしょうか？？？


まず、サービスを利用する側からお話しをさせて頂くと、結構使えるサイト（アプリ）だと思います


サービスを利用された方の「口コミ」、そして店舗の評価を知る事が出来るため、しっかりと店舗の情報を収集した後に依頼をすれば、外れた業者を引く事も少なくなります。


ここでの注意点は、各サービスの店舗を検索する場合、「ランキング」、「口コミ数」、「料金が安い順」、「評価順」と４種類から選ぶ事が出来ます。


「ランキング」・・・これはサイト運営会社が決める順位であり、順位付けは「予約の制約率」、「リピート率」が大きくランキングに反映されていると思われます。仮に１件の予約が入り、その１件の予約を成約すれが、成約率は１００％になるため、口コミ、作業数が少ない店舗でも上位にランキングされてしまいます。結果ランキングは如何に効率的に「くらしのマーケット」運営会社に手数料が入っているのかの指標になっているだけのため、ほぼ無視で問題ありません。


「口コミ数」・・・これは他サイトのようなサクラはほとんどいないと思っても大丈夫です。しかしながら、ニックネームが「ゲストユーザー」の場合はサクラの可能性が非常に高いです。現在はニックネームがデフォルトで「匿名」になっているため、「匿名」は本当にサービスを受けた方からの口コミだと思ってください。


「料金が安い順」・・・記載の通りとなります。


「評価順」・・・純粋に口コミ評価の順になりますが、一部嫌がらせの口コミを書く輩もいるため、本当は良いサービスを行っているのに、嫌がらせ口コミ一発で評価はとんでもなく下がってしまうため、数ページの店舗をじっくりと見てください。作業数が少ない場合、デフォルトで4.85の評価になります。


以上の事から、店舗選びは、「評価順」にして頂き、口コミの数、口コミ内容と料金を確認しながら店舗を選ぶと外れは無いと思われます。


続いて、サービスを提供する（サイトに登録し、お客さんを収穫する）場合を説明します。


ハウスクリーニング等のサービスを提供される方には使いやすいものだと思われますが、当然登録すれば、すぐに仕事が来るのもではありません。


各店舗の状況をサイトを見ながら調査し、競合他社との競争に勝たなければ、お客さんから支持される事はありません。


当たり前の事ですが、当然登録されている店舗も多く、なかなか仕事が取れないのが現実です。


しかし、「くらしのマーケット」への手数料は、サービスを行いお客さんから料金を頂いたものだけに発生するため、使い勝手は良いと思います。


では、サイト利用料（手数料）はいくらなのか？？？


１万円以下の料金のサービスには、手数料２、０００円＋消費税が発生！


１万円超の料金のサービスには、手数料２０％＋消費税が発生！


します。


高いと思われる方も多いと思いますが、このようなサイトでは妥当（他サイトよりも固定費が無い分安い）かと思われます。


上記の通り「くらしのマーケット」は使いやすいと書きましたが、問題も当然あります。


とにかく運営会社である「みんなのマーケット」が動かいこと動かいこと．．．


あくまでもマッチングサイトのため、何か問題が発生したとしても、何ら仲裁に入る事無く、当事者間での問題解決をさせます。


「くらしのマーケット」の利用者には、損害補償をする！と謳っていますが、あれは「口コミ」を書かせる口実なためだけであり、何かをする事は基本ありません。


そのような事から、業者にお願いされる方は、最初は「くらしのマーケット」を使いお願いし、その後その店舗に定期的にお願いする場合には直接その店舗にされた方が割引もあると思うため、その方がお得です。


私は一度使い良い業者を見つけたら、その後は直接取引をしています


「くらしのマーケット」では禁止しているようですが、２回目以降、なぜ高い料金払って「くらしのマーケット」使わなくちゃならんの？？？


店舗への依頼は当然自由なので、直接依頼させてもらいます


という感じで、良いサイト（アプリ）ですが、実は問題もあります。


私は利用者、そして出店者であるため、かなり詳しくなってしまいました。


あっ！「くらしのマーケット」に出店してサービス提供したい！だけど成功するの？？？


実は簡単な事です。


なぜなら、私が成功しているからです（笑）

多くの物が値上がりましていますね．．．

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ここ最近、ほとんどの物が「値上げ」され、本当に生活が大変になったと感じています



生活に必要な電気、ガスをはじめ、ガソリン、食料品、その他の物と、あらゆる物が一斉に「値上がり」してしまいました。



そんな状況であっても、サラリーマンをはじめ、労働力に対する対価は上がっていないような．．．



当たり前なのかもしれませんが、最近知ったところで言うと「缶コーヒー」までも大幅値上げをするじゃないですか



まっ、値上げをしなければ、企業も今後の経営を行っていけないと考えれば、やむなしなのですが．．．（いやいや、便乗値上げしているところあるだろ（笑））



そんな中であっても、賃貸物件の賃料の値上げは、なかなか難しいものなんですよね。



数十年、大家として活動していますが、過去に値上げをした部屋なんて一つもありません。



しかし、借主さんに申し訳ありませんが、そろそろ値上げをしなければ、割に合わない部屋もあるため、そのあたりは順次値上げをしていこうと考えています。



後は、その理由を考えないとならないですね。

あの会社の物件買う人って素人しかいないよね？？

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何年前からスタートしたんだろ？？？ってマンションの建築現場が徒歩1分ほどのところにあります。



徒歩1分とは言え、そちらの方面に用事は無く、全く見ておりませんでした。



数日前にその現場横を通る事があったのですが、いやいや「オー〇ンハウス」さんのマンションじゃないですか



不動産投資をされている方であれば、当然そちらの会社さんの事はよくご存じかと思われます。



どうも完成まで時間が掛かっているな。とは思っていましたが、そちらの物件であればしょうがないですね



以前はよく当社の担当者が代わったと挨拶に来ていましたが、それも早くて１ヶ月にて交代、良くて２ヶ月程度．．．



ある担当者（営業マン）と話しをしましたが、職場は劣悪な環境との事。



まっ、そんなの当然でしょ



駅前で、コンタクトのテッシュ広告を配るように、マンションの広告しているんだからW



駅前で立ちんぼの広告でマンション買う奴なんておらんよｗ



あの会社も、もう少し考えれば良いと思うのは私だけでしょうか？？？

ありゃりゃ、無料で情報出しちゃったよ．．．

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先日外国人大家さんから「物件管理の事」で問い合わせがありました。



内容としては、数日後空室になる物件があるのですが、物件の修繕、クリーニングをお願いする事は出来ないか？との事です。



本来であれば、現在物件を管理している管理会社が実施すべき事だと思ったのですが、どうやら管理については、自主管理であり、管理会社では入居者募集しかしていないようでした。



ん？？？　それって管理じゃなく、単なる客付け不動産屋では？？？



と思いつつも、その外国人大家さんが物件管理の事を細かく色々と聞いてくるので、親切にアドバイスをしてあげました。



詳細を聞いてみると、どうやら築２年ほどで満室の物件を購入したようなのですが、物件立地、賃料的には属性の良くない者をバカバカ放り込み、売却したようにしか私には思えませんでした。



私が上記のように感じたため、そのままを外国人大家さんに説明したのですが、外国人大家さんは、「そんな事は絶対ないはず！」とおっしゃっていました。



しかし数日後、退去後の部屋をみると、私が話した通り、部屋は築２年とは思えないほどの痛みようとの事だったようです（笑）



ほら、言った通りだろ。と感じつつも、再度の相談に、またまたアドバイスをしてあげました。



その後、毎日のようにショートメール、電話とアドバイスを求めてくるようになってしまったため、「今後は有料ね」と伝えると、ぱったり連絡が途絶えました。



あの国の人達って、本当にタダで情報を抜き取っていくのが上手です（笑）



結構深いレベルで情報提供しちゃったので、本当に損こきました

物件の管理、皆さんはどのようにしてますか？

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このブログをご覧になられている方は、不動産投資をされている方、これから不動産投資をしてみたい方が、ほとんどかと思います。



すでに不動産投資をしていて、投資物件が一棟物であった場合の管理を皆さんはどのようにされていますか？



サブりースでお願いされている。物件管理は全て管理会社にお願いしている。いやいや物件は全て自主管理で行っている。などなど、さまざまな方法で管理をされていると思います。



ここ最近多い相談として、管理会社に全てをお願いしてしまったため、管理会社との間で管理方法、責任負担についての問題が発生してしまった。とのご相談が多くなっています。



あくまでも個人的意見になりますが、物件管理は基本自主管理にて行い、手伝いレベルで不動産会社に入ってもらう事が良いと感じています。



管理会社に全て任せている場合には、業務委託契約書にて、とにかく細かく契約されるべきかと思います。



そこまで契約書に書かなければならない？という問題が発生するのが不動産なのです。

ようやく安定して来たのでしょうか？？

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あっという間に２０２２年が終わり、２０２３年も２週間ほどが経過してしまいました。



歳を取ると、月日の流れが本当に早く感じます



昨年退去のあった築古物件のリフォーム工事も２月には完了するかと思いますが、やはり高くつきました．．．



コロナ発生後、数年間は引越しされる方も非常に少なく、近隣物件の空室が非常に目立ちましたが、ようやくここ最近動きが出て来たと感じています。



コロナ、戦争、円安、物価上昇で、今後の日本の状況が全く分かりませんが、個人的には今まで以上に慎重に動くことが必要な世の中になったと感じています。



バンバン使うお金がある方は今が勝負のタイミングなのかもしれませんね。

築古物件はお金がかかりますね。

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こんにちは、おずもーるです



いよいよ今年も、残り１ヶ月。



１年が経つのが、本当に早く感じています。



築古物件のリフォームが先月末からスタートしましたが、スケルトンにし、フルリフォームするため、３５㎡ほどの部屋になりますが、約６５０万円ほどのリフォーム代になります



確かに、この物価上昇、燃料高騰などなどを考えるとしょうがないとは思えますが、しかし高いです．．．



部分的なリフォームであれば、おそらく半額程度に抑える事も可能だったのかもしれませんが、小規模なものになると繰り返し行わなければならない事もあるため、ここは一気に作業をしてもらう事にしました。



築古物件への不動産投資をご検討される方からの相談もありますが、正直将来的な事を考えるとおススメはしません。



まっ、フルリフォームしなければ、ある程度の費用で修繕は可能ですので、あとは各人のものの考え方で判断されるとよろしいかと。



かなりゆとりと持ったスケジュールにて作業を完了して頂く予定なので、入居者募集は来年１月末あたりから、じっくり行きたいと思います。



数年前からスタートした新規ビジネスもある程度軌道に乗った経営を行っているので、そちらとのバランスを考えながら、不動産屋、大家と並行していこうと思います。



自分は、「早期退職」という良いタイミングにてサラリーマンを辞める事が出来ましたが、サラリーマン大家のまま続けていたら、確実に体調不良になっていたと感じています



今、サラリーマン大家で悩んでらっしゃる方がいたら、一度今の自分の生活の立ち位置、そして将来目指すものを見返してみるのも良いかと思いますよ。

さすがに今は高いです．．．

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こんにちは、おずもーるです



ありがたいことに、毎日忙しい日々を送っています。



そんな中、物件フルリフォームをお願いしようと、現在3社のリフォーム会社にプラン、見積もりの作成をお願いしています。



当初は今後のリフォームの事もあるため、新規リフォーム会社を探すべく、複数社に声をかけていたのですが、弊社が不動産屋と知ると、多くのリフォーム会社が現地調査に来る前に断りの連絡を入れてきました



やはりというか、どうやら、不動産屋の所有している賃貸物件のリフォームは、価格競争になる事が多く、時間を割きたくないとの事です。



まっ、そりゃ、そうですよね。



自分であっても、相当な自信が無ければ、時間の無駄になるため、お引き受けしないと思います。



自分自身、不動産屋として部屋探しをしているお客さんを選んでいますから



無駄な事はしたくは無いですよね。



そんなこんなで、今月中にはお願いする会社さんを決定しようと思います。



後は、融資を使うか、自己資金で実行してしまうか、考えようと思います。



と言いながら、融資の話しは既にしてあるのですが。



しかし、今は数年前よりも、色々な作業、物が高くなっているため、結構な価格になる感じです