いやいや、やっぱりこっちの方がいいや

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不動産投資の健美家

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こんにちは、おずもーるです



数ヶ月前から空室になった部屋のリフォームを検討しております。



今回は２社の会社さんに見積もりをお願いしましたが、やはり想定していた通りの会社さんにてリフォームをお願いする事になりました。



ここ最近リフォーム費用も数年前と比較すると、相当上がった事もあり、費用を抑えたプランにて工事をお願いしようと考えておりましたが、結果的には現在の部屋を全て解体してもらい、スケルトンにしてからのリフォームにする事にしました。



と言うのも、現状を若干残した工事と、全て解体した工事との差額が最終的にさほど変わりが無いため、全て解体したスケルトンでの工事になりました。



なんだかんだ考えると、物件自体かなり古く、過去に大したリフォーム工事がされていなかったためです。



既に解体が終わり、数日前から大工工事が入り始めましたが、スケルトンにすると当たり前の事ですが、部屋がかなり大きく見えます。



今回も前回、前々回と同じような部屋になってくれる事を願います。



近隣を見れば、新築物件、築浅物件が非常に多いため、入居者確保のためには大きな出費も仕方のない事だと思います。



不動産屋であるため、近隣物件の空室情報を見る事が容易に出来るため、色々と見ていますが、２０年ほどしか経過していない部屋でも入居者確保に苦労しているようなので、やはり大がかりなリフォームは必要だと感じます。



後は賃料がどれだけ取れるかになりますが、そこはある程度リーズナブルにいこうと思います。



十数年前と比較し、どれだけ多くの方が不動産投資に興味を持っているのか分かりませんが、不動産投資なんぞ儲かるものではないと思います

今回のリフォーム

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築古物件の空室のリフォーム工事を２社の会社さんに見積もりをお願いしています。



１社はこの物件のリフォームを既に２部屋行っているため、プランの依頼後２週間ほどで上がってきました。



しかし、もう１社の方は、なかなかプランが出てきません。



間取りプランを頂いたのですが、完全におかしなことになっています



限られた空間の中で、考えて頂くことになりますが、慣れている会社さんは早々に、慣れていない会社さんは時間がかかる。



まっ、当たり前なのかもしれません。



この物件の２部屋は、スケルトンにし、新たに部屋を作ってもらいましたが、今回はスケルトンにすることなく、リフォームを行ってもらおうと思います。



所詮は賃貸物件のため、スケルトンにし、ゴリゴリにお金をかけたとしても入居者は分からないのが現状ですし．．．



と言うことで、今回は想定していた見積もりよりも２００万円ほどコストを抑えたプランで行こうと思います。



もう１社さんが、現在コスト計算をしている最中ですが、おそらく大きく安くなるとは思えないので。

ダメだわ、やっぱり．．．

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以前ブログに投稿した物件ですが、やっぱりなかなか大変かもしれません



一応、退去前から各不動産ポータルサイトにて入居者募集を行いました。



申込したい！という連絡は複数頂くことは出来たのですが、当方が希望するような方では全くありません．．．



賃料、立地、広さは良いのですが、やはり古い、浴室トイレ一体は今の時代には厳しいです。



近隣に築浅、新築も非常に多い地域だという事もあるため、やはり大幅なリフォームを行う必要があると感じました。



この建物では既に２部屋のリフォームを行いましたが、５８０万、６３０万となかなかな出費になっています。



今回の部屋は、上記２部屋よりも広く。タイプも２K であるため、７００万は覚悟しなければならない思います。



いや～、賃料が1.5倍は取れるようになりますが、正直なところお金は掛けたくないです



ということで、今週、来週に数社のリフォーム会社に調査してもらいます。

そのまま？、それともリフォーム？

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１０年ほど前に入居された方が、そろそろ退去する事になりました。



この物件は弊社が不動産屋開業、自社物件として初めての借主だったと記憶しています。



賃貸に回す際、やはり築古物件、状態は良いとは言えませんでしたが、物件の広さ、賃料の安さ、立地の良さで早々に入居者が決定しました。



現状がどのような状態にあるのか不明ですが、今後この物件をどのように賃貸に回すか考えものです



ルームクリーニング、小規模修繕を行い、現状の賃料で入居者を募集するか。フルリフォームを行い、賃料を増額し入居者を募集するか。本当に悩むところです。



物件の状態が分からないため、何とも言えませんが、ある程度のコンディションであれば、このままの賃料のまま入居者募集をした方が入居者も多く集まるかと考えています。



と言うのも、ここ最近近隣物件の相場がとんでも無く上がっており、この物件のレベルであっても賃料が１５%程度上昇しています。



しかし、同一階の物件を全てフルリフォームしている事もあり、この物件も同じようにフルリフォームを行い、入居者募集をしたい気持ちはあります。



こんな感じで悩んでいますが、これ以上に気になる事があります。



それは今年に入り、本当に多くなった地震です



個人的な意見になりますが、もしも東京が震災にあった場合、日本は国として存在し続けるだけの体力があるのでしょうか？？？



恐らく日本の中心、東京が震災にあえば、復興などと言う言葉は当てはまらないほどのダメージが日本を襲うでしょう。



こんな事を考えてしまうと、フルリフォームにはなかなか踏み切れない状況でもあります。



後半は震災の話しになってしまいましたが、東京が震災にあった場合、皆さんはその先も生き続けていけるだけの精神力はありますか？？？

はじめての賃上げ

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１月から３月までの間は入居者も多く、契約更新手続きも多い状況です。



今年の更新では「賃料値上げ」の物件が非常に多いです。



２年前のこの時期は、コロナ真っ只中でもあったため、大きく賃料を値下げし、入居頂きました。



入居時の契約手続きの際、２年後の更新の際には「賃料値上げ」は確実に行う旨も伝えて入居頂いていたこともあり、何ら問題無く更新手続きを行っています。



まっ、２年前にとんでも無く値下げをしたので、今回の値上げで以前の賃料レベルまでに至ってはいないのですが．．．



不動産投資を行い、はじめて「賃料値上げ」をしましたが、やはり良いものではありませんね



ここ最近、不動産情報を見ていて感じる事と言えば、とにかく賃料が高い物件が多くなってきている事です。



日銀のマイナス金利の解除が発表される前に設定されている賃料だと考えると、今後金利上昇により、更に賃料が高くなるかもしれませんが、大した金利になる訳でもないはずですので、影響はないでしょうね。



しかし政府はいつまで時代に逆行した政策を打ち続けるのか不思議でしょうがないです。



まっ、政府も金利を上げたら日本自体がぽしゃりそうなので出来ないんでしょうね。



こんな状況では日本を離れる人達も多くなるんじゃないでしょうか？？？

普通の人では手が出ないかと．．．

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日経平均株価が史上最高値を更新した今の日本って本当に景気が良いんでしょうか？？？



恐らく多くの日本国民は全く景気が良い！なんて実感は無いかと思います。



私も全く景気が良いとは感じていません



株式投資をされている人達は多いに儲かっているのではないでしょうか。



中国経済の失速に伴い、海外投資家の投資先が中国から動くことは誰しもが予想し、その後その資金が日本に流れてくる事は容易に判断出来ます。



資金を持っていた人達であれば、一気に株式投資に投資資金を回した事でしょう。



そんな人達は短期的な値動きによる儲けの確保のため、少ない儲けだったかもしれませんが、それでもある程度の儲けは出したと思います。



それと同じように不動産価格も大きく上昇しています！



都内２３区（２３区でも限られていますが．．．）の高層マンションなど、１０年前と今では２、３割高くなっています。



今では「億」を出さなければ、マンションの購入が出来ません



とてもじゃないですが、普通のサラリーマンでは買えないレベルの価格になったんじゃないかと思います。



そんな高層マンションへは、日本人富裕層の方達、そして外国人がお住まいになっています。



どんどん日本人が日本に住むことが難しくなって来たのではないでしょうか？？？



お金を持っている人達は更に儲け、普通の人達は厳しい生活をする事になっている日本ってどうなんでしょうか？？？



まっ、当たり前の事なんですが。

素人の感じ方なんですが．．．

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全く専門外の事であって、完全に素人の感じ方なのですが、次のアメリカ大統領が一体誰になるのか個人的に非常に興味があり、恐怖もあります。



現アメリカ大統領であるバイデン氏は高齢であるため、正直就任された時から、本当にこの老人がアメリカを先導していけるのか疑問しかありませんでした。



次期大統領候補の一人、前々大統領であったトランプ氏がまたもバタバタと動いていますが、本当に次期アメリカ大統領がトランプ氏で問題なのでしょうか？



政治素人の私個人の考えからすると、今の世界状況から見てトランプ氏をアメリカ大統領にしてはならないと感じています。



もしもトランプ氏が次期アメリカ大統領になった場合、現在各地で発生している戦争はどのようになってしまうのでしょうか？



また、今ピリピリして「台湾有事」は大丈夫なのでしょうか？



トランプ氏が中国との貿易関係改善のため、中国から下手な提案を受けてしまう可能性が非常に高いように感じています。



政治の事など全くの素人である私ですが、トランプ氏だけは今アメリカ大統領にしてはならないと思います。

物件自主管理の難しさ

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２０２４年がスタートし、もう半月が経過しました。



いやいや、月日が経つのは早いものです。



この時期になると賃貸物件の更新も多く、結構大変な時期になります。



そんな中、とある物件の入居者募集、更新手続きのみを任せてもらっている物件があるのですが、その物件オーナーから今後物件管理もお願いしたい。というお話しを頂きました。



築５年ほどになる物件なのですが、完成当時オーナーは少しでも費用を抑えたいとの事で、ご自身で自主管理をする。いう事でしたが、やはり大家さんは難しかったようです



この物件は大手ハウスメーカー施工の物件のため、造りは非常に良いのですが２世帯しかないため、ハウスメーカーの管理も引き受けてもらえなかったのかと思います。
※弊社でも大手ハウスメーカー施工物件がありますが、やはり戸数は少なく管理を引き受けてもらう事は出来ませんでした。



２世帯だけの物件なんだから、管理なんて簡単じゃないの？？？



と思われる方は多いかと思います。



しかしこの物件、完成時から入居者が変わらず、そのまま更新をされているため入居者募集の手間は全くかからないのですが、その２世帯の間でトラブルが発生しています。



１世帯の方がかなり癖の強い方のため、管理もなかなかうまくはいきません。



そんな状況になってしまったもの、トラブル発生は完成、入居後すぐに発生したため、その時に何とか解決に向けオーナーも少しは動けば良かったものの、全く対応しなかったため、今ではかなり雰囲気の悪い状況になっています。



そんな状況になってしまった物件の管理を今更お願いされてもお荷物なだけです。



更新手続き完了以降、正式にお願いされる可能性はありますが、管理契約の条件によってお引き受けしようと考えています。



大家さんを初めてやられる方は、簡単だと考えるかもしれませんが、このようなトラブルが発生した場合の対応も必要なため、実は難しいものなんです。



大手不動産会社の物件なんかは、近隣トラブルは自己解決しろ！と契約書に記載されていますが、これってトラブルの程度によっては、とんでもない事故、事件につながりかねなません。

あっという間に．．．

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いよいよ２０２３年も残すところ半月ほどになりましたね。



サラリーマン会社を早期退職し、１０年ほどが経過しました。



本当に月日が経つのを早く感じています



今考えてみるとサラリーマンを早期退職し、大正解だったと思います



私が退職したタイミング以降、早期退職希望者の案内が全く会社に出ていないようなので、本当に良いタイミングで辞める事が出来たと思います。



恐らくそのまま続けていたら、変なタイミングで、大した退職金も貰えず退職していたと思います。



サラリーマン退職後、色々と大変な事はありましたが、不動産屋、不動産賃貸業、そして数年前から始めた新規ビジネスを引き続き続けて行こうと思います。



６０歳で定年、その後アルバイトで会社に居続けるよりも、新たな事に挑戦し、本当に大正解だったと今は感じています

賃料値上げの連絡って．．．

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皆さんの物件がコロナ禍にどのような状況になったのか分かりませんが、弊社物件は結構大変な事になったような、ならなかったような．．．



数年前のコロナ禍の中、数件の物件が空室になり、その後入居者募集をしました。



ちょうどそのタイミングで、新規事業を開始したばかりだったため、空室への入居者募集に時間を使う事が出来ませんでした。



えっ？　不動産ポータルサイトに物件情報載せとくだけじゃない？



と思われるかもしれませんが、弊社では内見時に私どもも立ち合いを行い、どのような方なのか確認しているため、内見時になかなか時間が合わず苦労しました。



そんな時間的な問題もありつつ、根本的に人が動く事も少なかった事もあり、なかなか入居者が決まりませんでした。



そのような事から、大きく賃料を下げての入居者募集を行いました。



その結果、あっという間に入居者の確保は完了。



そりゃ、その賃料だったら多くの人が住みたいわ。という賃料です．．．



２年の契約期間が来年に到来しますが、各入居者には事前に近隣相場に合わせる事を伝えていますが、かなりの値上げになるので、どうなのかな？と感じています。



まっ、今回は更新してくれると思いますが。