サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

大家さんたちの苦労...

2022-05-17 12:45:14 | 大家さん日記
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こんにちは、おずもーるです



3月末までに「空室」になってしまった物件への入居者も決まり、また安心して新規ビジネスの方に力を入れる事が出来ています



まっ、今回は賃料を大幅に減額しているため、その点への不満は正直ありますが、おそらく減額していなければ、未だ「空室」のままの可能性も非常に高かったと思います。



一応の一安心の中、数年前から始めた、新たなビジネスのため、お客様とお話しする機会が多いのですが、その中には「大家さん」もいらっしゃいます。



私が不動産関連の仕事をしている事はお伝えせず、お伺いして上記ビジネスのお話しをしているのですが、話しの流れの中で、私が不動産屋、不動産管理会社、そして大家であるという事をお話しさせて頂くと、色々と苦労されているお話しをされるお客様が非常に多いです



『借入に関して』、『借換に関して』、『借入返済に関して』、『入居者募集に関して』、『物件管理に関して』



などなど、本当に多くの事に、多くの大家さんが悩まれています。



しかし、まだまだ皆さんの悩んでいる事など、大した悩み事ではありません。



確かに、その「大家さん」には、現状大変な悩み事だと感じる事も多いため、全く私の懐は温まる事はありませんが、出来る限り最善の解決案を提案させて頂き、お客様と別れる事にしています



その後「感謝の言葉」を頂くと、話しておいて良かったと感じる事が非常に多くなりました。



これも、自分の現状が良いから出来る事なんでしょうね。



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かなり厳しい状況になっております。

2022-04-19 12:45:48 | 大家さん日記
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いやいや、今回ばかりは、本当に「空室物件」への客付けに手間取りました



「コロナ」前であれば、何ら問題なく入居者の確保をする事が出来た物件であっても、今は本当に苦労します。



今回2部屋が「空室」になりましたが、2部屋共に大きく家賃の値下げを行いました



まさか、ここまで家賃を落とす事になるとは思ってもいませんでしたが、「空室」にしておくより、早々に稼働させた方が良いと考え、家賃を大幅に落としました。



まっ、こればかりはしょうがないですね...



今回は、色々と他物件の情報も確認しながらの客付けになりましたが、どこもかなり苦戦が続いているようです。



今回感じた事といえば、やはりリモートワークが中心になった事により、23区内から、千葉、埼玉、神奈川に引越しされた方が多く、あえて家賃の高い23区内に住もうと思う方達も減ったと感じております。



何とか3月中に2部屋共に良い入居者の確保が出来たので、満足しています。



しかし、家賃を下げると素行の悪い入居希望者が本当に増えます。



弊社の自社物件、管理物件の内見は、弊社スタッフが必ず立ち合い、内見者を確認させて頂いておりますが、



いやいや、お前には絶対に貸さんわな!



と言う方からも申込希望の多さにはまいりました



客付けに苦戦されている大家さんも多いと思いますが、どこの大家さんも苦戦しているのが現状です。



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大変なのは飲食店だけじゃないんだよね

2022-03-12 15:48:36 | 大家さん日記
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いやいや、本当に今回は厳しい状況になっています



自社物件の退去から数か月が経過しましたが、未だ入居者が決まりません...



「コロナ」に続いて、「ロシアのウクライナへの侵略戦争」により、どこもかしこも大変な状況なのかと感じています。



「コロナ」による飲食店への対策は行われておりますが、その影響は飲食店のみに関わらず、多くの業種に大きな影響を与えていると思います。



今回の入居者募集は、過去最大の値下げにて対応しておりますが、なかなか「良い!」と思える入居希望の方からの申込が頂けません



まっ、全く内見が無いより良いことなのですが、なかなか決まらないのも、また面倒な事です。



内見時に自分が立ち会い、どのような方なのか確認しているため、「ん??」と思ったからの入居申込は全て断っているのも悪いのですが



かなりの賃料まで落としているので、ここは慎重に入居者選定をしようと思います。



しかし、飲食店以外の業種の方達も相当な苦労としていると思うのですが???



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ありゃりゃりゃ、相当苦労しますな...

2022-01-30 14:07:34 | 大家さん日記
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おおっと!! 完全に空室物件の客付けに苦戦しております



10数年前の入居者の動きと考えると、ターミナル駅隣の駅が物件の最寄り駅のため、ターミナル駅付近の不動産屋からの問い合わせが非常に多く、逆にそちらからしか来ませんでした。



しかしここ数年、物件最寄り駅から外側(賃料が安い地域)の不動産屋からの問い合わせが多い状況にあります。



これって、ぶっちゃけた話し、低家賃の物件を探しているお客さんが出来る限り都内内側に入るための動きになっています。



10数年前、そして現在では、完全に収入の少ないお客さんを相手にしなければならない状況になってしまいました



この物件、その路線の中では、内側に一駅入れば一気に賃料が高くなり、外側一駅までは賃料が比較的安定し、更に外側に行くと一気に賃料が安くなります。



しかし、安くはなりますが、交通の便は非常に悪く、車を所有していないと厳しい状況です。



いや~~、なかなか厳しい状況ですわ



まっ、ここで焦って賃料なんて下げようとなれば、どんなのが入居してくるのかわからんので我慢の時です。



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おいおい、かなり厳しいじゃね~か!!!

2021-12-25 13:09:59 | 大家さん日記
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いやいや、何と言えば良いのか...



先月退去された部屋への入居申込が全く来ません



それ以前に内見者が全く来ません



まさか、ここまで厳しい状況になるとは思っていませんでしたが、12月のみの入居者募集を見ると、かなり厳しいです。



まっ、12月と言っても短期的に入居者募集を出していただけのため、何とも言えない部分はありますが、個人的にはかなり条件を良くしているつもりなのですが、それ以上が必要なのかもしれません。



コロナの影響、かなりなものですね...



1月は新規ビジネスのスケジュールでいっぱいになっているため、即時の対応は出来ませんが、2月以降は不動産業の現状把握をしなければならないと感じています。



本当にここ最近、不動産投資の状況すら調査していない状況なので、久しぶりに調査していこうと思います。



金融機関から借入をしてまで頑張っている投資家の方達、現状は如何ですか???



かなり厳しいのじゃないでしょうか???



しかし、コロナ禍真っ只中には一切営業をしてこなかった、「〇ープンハウス」担当者携帯電話からの営業電話もかなり増えて来ているので、多少状況は変わったのかと思います。



そんな中、分譲マンションは売れまくってるんですよね



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やばすぎる状況に...

2021-11-28 12:01:28 | 大家さん日記
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昨年末から新規ビジネスを開始、新規ビジネスは順調そのものです



しかしその期間、全くと言っていいほど不動産屋としての業務をすっぽかしていました



そんな中、更に自社物件に「空室」が発生する事になります...



賃貸経営をされている方であれば、誰しも「空室」は当然避けたい事かと思います。



しかし、このコロナ禍、生活が苦しい人は多いのかと思います。



今回退去される方も、以前の勤務先を退社せざる負えない事になり、結果、転職。



引越しをせざる負えない状況になってしまったとの事です。



世間的に「飲食店のみ」が保障の対象になっていますが、それ以外の業種の会社も苦しいのが現状なんですが...



国も考えて欲しいものです。



ここに来て「退去」が続いておりますが、次の入居者が決まるまで、さて、どのくらいの機械が掛かるものか...



自信のある物件であれば、何ら気にする事は無いのですが、築古物件となると、なかなか難しいんですよね



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『みんなで大家さん』って(笑)

2021-10-28 16:50:24 | 大家さん日記
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不動産業、そして新規ビジネスと毎日のようにバタバタしております



まっ、こんな状況の中でも忙しい毎日、感謝の気持ちでいっぱいです(笑)



以前から気になっていたものがあります!



『みんなで大家さん』という投資商品です。



一口100万円で大家さんになれるようです。



しかも、年5.0%~年7.0%の利回りとの事



いやいやいや、そんな商品があるなんて!!! 今までとんでも無い損をしておりました...



なんて言っても年5.0%~年7.0%の利回りですよ!!!



これだったら、金融機関から限界まで借入し、そのまま投資すれば、どれだけ儲かるのでしょうか???



この数年間、こんな投資先が存在するなんて、本当に損をしてしまったとしか言えません(笑)



とは言ったものの、当然そんなもん信じちゃいません(笑)



誰か『みんなで大家さん』に投資していませんか???



本当にこんな利回りだったら、100口突っ込んでも良いかな



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ありゃま、退去になっちゃうよ...

2021-10-08 11:34:14 | 大家さん日記
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コロナ禍の状況でも何とか「満室経営」をしておりましたが、またまた「退去」が発生してしまいそうです。



おそらく11月末にて退去になりそうですが、まだ最終連絡は頂いておりません。



しかし、完全に「退去」かと思います...



レインズ、各不動産ポータルサイト業者ツールなどを確認しておりますが、本当に今は「空室」が多く、引っ越しをされる方も非常に少ないと思われます。



こんな状況の中、本当に引っ越ししなければならない状況でない限りしないですよね。



今回「退去」になる部屋は、数年前にフルリフォームした部屋のため、賃料を高く設定していますが、今回ばかりは大幅値下げ、広告料も大きく設定しなければ、客付けは難しいと思います



まっ、周辺物件と比較しても賃料は大きく下げることが可能、そして運良く、入居者募集は12月以降に行える事もあり、その点だけは、ツキがあったように思えます。



不動産投資家、大家さんの方が、ブログをご覧くださって頂いているようですが、本当に今、物件に「空室」が発生した場合、募集をしてくれる不動産屋に対して、大きく広告料を支払わなければ、紹介する事すらしてくれない可能性があります。



「空室」期間が長引いてしまう事を考えると、賃料の2か月、3か月の広告料を支払ってでも「入居者募集」をされるべきかと思います。



弊社自社物件募集の際にも、上記レベルの広告料を支払い、他店からの案内を待っている状況です



これが大家さんの現状です



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築古物件のリフォーム、リノベーションについて

2021-09-09 12:25:28 | 大家さん日記
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不動産投資の中に、築古物件を購入し、リフォーム、リノベーションを行い、賃貸に回す方達は多いかと思います。



私自身も不動産投資の中で、上記の投資方法は当然行います。



しかし、当然注意されなければならない部分は多々あります。



目に見える部分の経年劣化、破損であれば何ら問題はないのですが、目に見えにくい給水管、排水管などが相当劣化している物件もあります。



つい先日の話になりますが、築古のリフォーム物件(マンション)を購入された知り合いから連絡がありました。



内容としては、キッチンの排水溝の流れがよくないんだよね。との事です。



知り合いの水道業者にお願いをし、排水管の確認をしてもらったところ、とんでもなく汚れているとの事でした。



詰まりの除去作業を行ってもらった際、出て来たものがぐちゃぐちゃの油汚れ、歯ブラシ(笑)、布巾の破片、その布巾に付着した細かいプラスチック片などなど。



いやいや、とんでもなく汚れており、まさか「歯ブラシ」が出てくるとは



早急に販売業者に連絡をさせましたが、当然ながらリフォーム時に除去作業はしてあるとの回答が(笑)



そして年末には、全住戸に「排水管の高圧洗浄」を行っているとの事ですが、完全にその業務って「パフォーマンス」だよね...(笑)



その知り合いは気の毒ですが、一棟まるまる購入し、それをリフォーム、リノベーションし賃貸に回した事を考えれば、まだまだ損害も軽微だったと思います。



築古物件の購入には充分注意が必要です。



瑕疵担保責任にも上記の件は該当(壊れている訳ではないので)はしませんので。



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長引くコロナ状況下では...

2021-08-24 12:34:34 | その他
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いやいや、コロナ状況は悪くなるいっぽうですね...



さすがに約2年も経過し、収束しないとなると、まだまだこの状況は続くと感じます



最近忙しく、ニュースもろくに観ていませんが、どうやら東京の「緊急事態宣言」も9月中旬まで延長したようですね。



このような言い方はありませんが、もはや「緊急事態宣言」も宣言しているだけで、ほとんどの方は無視、意識もしていないではないしょうか。



そのような状況になれば、今までテレワークと無縁であった企業も、いよいよテレワークの導入を考えるかと思います。



これもテレワークが可能な業種であればの事であり、多くの方達は、やはり会社に出社しなければ仕事にならないのだと思います。



テレワークになると個人的に一番気になるのは、給与の減額を考えます。



大企業であれば、テレワークになろうと給与減額とは無縁なのかもしれませんが、中小零細企業の場合、上記のような事も考えられるのではないでしょうか。



「コロナ」が蔓延し、その後どのような事になるのか分かりませんが、これからの生活、決して楽ではないと思います。



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