Ｇ１シーズンですね！

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不動産投資の健美家

サラリーマン会社、大家会社、そして「宅建主任者」試験とやる事は、満載です

しかし、いよいよやって来ました。秋の競馬Ｇ１シーズン！！！

今週は、電撃の６ハロン「スプリンターズＳ」です。以前は１２月のスケジュールで行なわれていましたが、今は秋のＧ１第１弾に変更。

スプリンターズＳと言えば、サクラバクシンオーを思い出しますが、やはり一番印象に残っているレースは、グリグリの１番人気 タイキシャトル！　不良馬場ではありましたが当然勝つものと信じて観戦していたところ、何と３歳馬「マイネルラブ」がタイキシャトルを破るというレース！！！
あれは、本当にビックリしました

まさか、タイキシャトルが負けるとは．．．（馬券は取りましたが）

さて、今回のスプリンターズＳは一体どうなる事でしょうか？？？

自分の馬券スタイルは、馬の調教状態、展開予想がメインです！

そして何と言っても、自信を持って言えることは基本は「一点勝負」！！！

競馬の当たりは２着の同着が無い限り、答えは一点しかありません。

結果、どうしても自信の持てるレースのみを行なう事になります。（さすがに万馬券を取ったときは、数点買っていますが．．．）

一点勝負での最高配当は、確か８,５００円程度だったと思います。

今週末からＧ１が多くなってきますが、今年は参加しようと思っています！！！（最近は携帯で購入してしまうので、久しぶりに場外にでも行ってみようかと）

いよいよ明日からです

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今日は一日中、雨の一日でした

しかし、ここに来て結構寒くなってきましたよね？？？　皆さんも風邪、インフルエンザには気をつけてください。

いよいよ明日の１０時より「ヘーベルハウス」さん、建設会社、解体屋さんの近隣挨拶及び「木造１」に解体が始まります。

しかし弟が一部、必要なものがあるとの事で、実際の解体作業は来週月曜にずらして頂いたとの事．．．

数十年間も経過した物件が取り壊され、新たな物件の完成は本当に自分としても嬉しいかぎりです！！！
やっぱり一応、記念に写真でも撮っておこうと思っております

今までに「木造１」には、入居者は一切無い状況が続いておりましたが、これからは第２ビルとして頑張ってもらいたいものｓ。

じゃ、自分も明日１０時から一応、近隣各所を回ろうと思っています！！！

サラリーマン、大家 両立の難しさ

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ここ最近は、「第２ビル」建設関連、大家会社決算、「第１ビル」１Ｆテナントの内見者無しプレッシャー等、サラリーマン大家としての両立の難しさを感じています。

当然、サラリーマンである以上、サラリーマン会社の業務を当然のようにこなし、そして失敗は絶対に許されない立場でのプレッシャーも半端なものではありません。

そして１０月中旬に迎える「宅建主任者」試験の勉強．．．

とにかく開始当初、予想はしておりましたが、サラリーマンでの成功！！！、大家での成功！！！は並大抵の努力では実現出来ないもののような気持ちになってきました。

しかし現在のこのプレッシャーがあるからこそ、今後も自分は成功に向けて頑張って行けるのかと思っています！！！

とにかく今はサラリーマン５０％、大家会社５０％での考えでは無く、サラリーマン１００％、大家会社１００％、合計２００％の力を使って頑張って行かなければ、両立での成功はありえないと感じています。

自分以外にも、全国にはたくさんのサラリーマン大家の方が、いらっしゃると思いますが、今後も気を引き締めて、一つ一つ確実に前進していきましょう！！！

現時点では、どちらか一方の成功を考えるのではなく、自分の到達点は両立の成功だと考え、今後も頑張って行こうと思います。

今後は、大家会社を副業だと考える事無く、大家会社も成功させるよう努力あるのみです。

こうは言ったものの、実行は相当に難しいとは思いますが、今後も頑張って行きます。

しかしサラリーマン大家でのゴールとは何なのでしょうか？

たぶん自分が考える限り、ゴールはありません。

大家会社 大赤字！！！

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「宅建主任者」試験まで、後一ヶ月を切っている状況です　かなり焦っている状況です．．．
しかし、それと合わせて今期の大家会社決算処理も行なわなければなりません　（大家の母親が出来れば良いのですが、経理経験も無いため自分が処理を行う事になりました）

今までは、母親がコツコツと伝票整理を行い、その後税理士指定の用紙（有料）に転記をして、決算書類の作表をして頂いておりました。

しかし今回からは自分が書類を全て作表しているため、あえて有料の用紙に記載何てする事無く、自分の作表したＥＸＣＥＬシートを渡すだけで良いような．．．

今回は、その有料用紙を使用しますが、次回からはＥＸＣＥＬシートを渡すだけにしようかと考えています！！！

昨日も時間を掛けて、決算資料の作表をしましたが、かなり時間がかかりました。

しかも予定通りの「大赤字」！！！　（ありゃりゃ．．．）

決算と言うものは、決して大幅な黒字にする事ばかりを考えるのではなく、如何に少ない黒字計上に着地させるのかが、腕の見せ所です！！！（さすがにサラリーマン会社は、大きく黒字を狙わなければならないですが．．．）

今回の大幅な赤字は、４年前に実行した「借地更新料」の一括減価償却のおかげで大幅な赤字になる事になりました。
本来は借地更新料は、設定期間に応じて毎年定額償却を行なうのが、本来の会計処理です。しかし税理士は一切毎年の定額償却を行なっていませんでした

本当に、これでもプロなのか？？？　疑問です。

まっ、損益計算書なんて正直なところ税務計算のための書類であり、問題は「キャッシュフロー」が、どのような状況にいるのか冷静に分析でき、今後に備える事が出来る経理マンが一番優れていると思います。

今回の大赤字で、少しの間は繰越損失を使用することにより、対法人税納付に対応しようかと考えております。

しかし「第１ビル」１Ｆテナントの稼動が仮に始まってしまったら、嬉しい悲鳴の状況になりそうなのが心配です。

まっ、来期より奥さんも会社従業員にするため、その点は心強いです。

今後は細かい点は、全て奥さんに任せていこうと考えております。

とにかく今は、奥さんに支払う給料の出所を早く確立しなければ．．．

「第１ビル」１Ｆテナントに、そのまま入居さえしてくださっていれば、今頃悠々自適な大家会社経営が送れていたのに．．．

皆さんも決算処理は自分で行なうのが、一番でしょう！！！

いろいろと数字が、今後の会社方針の行方を教えてくれるはずです！！！

ヘーベルハウスさんから．．．

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今日、「ヘーベルハウス」さんの担当の方から連絡がありました。

Ａ信用金庫、Ｂ信用金庫に対して、融資時期のタイミングが当初の予定から変更が生じた事を連絡するよう、お願いしておりました。

当初の融資実行時期は、物件引渡時に建築費用の９０％を融資して頂く予定でしたが、融資実行時期を１２月に５０％、物件引渡時に４０％に変更をしました。

やはり物件引渡時に全額融資を受けるよりも、２回に分けて融資を受けておいたほうが安心も出来ますので。

上記の件に関しては、先日の土曜日に「ヘーベルハウス」さんの担当の方にも詳しく説明をさせて頂きましたが、当社としてはＡ信用金庫からの融資で決定であり、Ａ信用金庫の担当の方にも、連絡済です。

Ｂ信用金庫は、再度「融資金利」の見直しをしたいとの事を、おっしゃってくださいましたが、仮にＢ信用金庫の方が「融資条件」が今後良くなったとしてもＡ信用金庫で決定しております。

Ｂ信用金庫の担当の方には、時期を見計らってお伺いさせて頂き、今回はお断りしようと思います。（Ｂ信用金庫は、高額融資の時に非常に重要なので、問題にならないように、きちんとお断りをしないと）

「ヘーベルハウス」さんの担当の方は、１０月２日にＡ信用金庫にお伺いし、今後の打ち合わせをするとの事です。（今回は自分は行かなくても良いとの事です）

これで融資関連に関しても、Ｂ信用金庫からの連絡を待ち、きちんとお断りをさせて頂く事だけになりました。

しかし今回は、２行共に「融資決定」の連絡を頂けた事は、当社にとっても非常にありがたい結果でした。

さすがに、どちらか１行に「融資却下」を食らったらショックですし．．．

残り決算処理を．．．

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今期８月末の決算書の残り２ヶ月分の情報を、先日土曜日に大家の母親から受け取ってきました。
一応１０月１５日までに税理士に情報を渡さなければならないため、自分も早いところ７月、８月の２ヶ月間の仕訳処理をしなければなりません

「宅建主任者」試験を１０月１８日に控えているにも関わらず、結構面倒な作業です。（来期からは、毎月最低仕訳表のみは作っておかなければならないと思います。と言っても自動で勘定元帳、試算表、貸借対照表、損益計算書まで作表出来るのですが．．．）

さすがにＰＣへの入力もある事なので、今後は母親から奥さんに変更も考えています。

一応、自分が終わらせなければ母親が苦労するので、今月中には作成しないと！！！
まっ、簡単なのですが、若干面倒なんですよね

今期に関しては、前半に貸室に空き期間が多く、そして底地権の購入に伴う費用、土地分筆費用も発生しておりますので、大きく赤字になるでしょう。
繰越損失は、７年間ストック出来るので、今後の事を考えると非常に助かります

仮に「第１ビル」１Ｆテナントに入居者が入ったとしても、一、二年間は繰越損失からの補填が可能なのか！

今後は経理者としては、税理士のように無理矢理「赤字」決算にする事をせず、若干の「黒字」決算に着地させるよう経理処理を行なって行きます。

サラリーマン会社では、当然株主もいるため上記のような計算した経理処理等せず、とにかく利益を計上する事を考えますが、大家会社のような小会社になると、いかに理論的に考え、若干の「黒字」で着地させるのかが腕の見せ所です。

税理士のように、「赤字」にすれば良いという会計処理は、誰にでも出来ます。しかし若干の「黒字」で会社決算を終わらせる事は、簡単なようで、経理経験者から言えば、なかなか難しい事なんですよね。

若干の「黒字」であれば、今後「融資」を受ける際にもマイナスポイントを頂く事も少なくなると思われますので。
そして来期からは、税理士の訪問も毎月から三ヶ月に一回にして頂く話しはしましたので、いくらのコストダウンになるのか楽しみです

自分で、都税事務所、税務署に会計処理、会計相談が出来るのであれば、税理士はほぼ必要は無いですので！！！

またまた連絡．．．

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今日は「木造１」の物置整理も無く、自宅でのんびりしておりました。

そこに大手不動産屋Ｅ社より連絡が．．．

またも、「第１ビル」貸室に空きが無いのか？？？との連絡です。

しかし一年ほど前までは、おじいさん不動産屋にしか入居者依頼をしていなかった事もあり、入居者決定まで相当な期間が掛かる事も当たり前．．．　しかし今は、おかげさまで優良物件に変化する事が出来ました！！！（本当に不動産屋回りの成果がありました）
一応、空きは１Ｆテナントのみと伝えましたが、さすがに貸室は不動産屋からしては、魅力ある物件のようですが、１Ｆはダメですね
空きが出たら教えて欲しいとの事ですが、Ｋホームがメイン不動産屋のため、こちらから大手不動産屋Ｅさん、他大手不動産屋Ａショップには連絡はしないと思います

本当に月に一度は、不動産屋さんから逆に連絡が来るくらいの物件になった事は、非常に嬉しく感じています。

後は、１Ｆに入居者が来てくれれば安泰なのですが．．．

まっ、一年くらいは時間は掛かると思って、のんびりと内見者を待つことにしようと思います！！！

後は「第２ビル」が、今後人気物件になってくれるのを期待する感じです。

生活スペースを大きく取り、高級感を出した物件が世間に受け入れられるのかが問題だと思います。
一応、損益試算計算上は１１万円でも、何ら問題が無いのですが、不動産屋数社に確認した結果は、月家賃１３万円はいけるとの事なので少し期待しています

とにかく立地、生活環境が良い場所なので、月家賃１３万円も可能なのかと！
今から楽しみです

今日の予定！？

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今日の予定は、「木造１」物置整理を予定していましたが、昨日の解体屋さんのおかげで、物置整理は中止　
良かった～～、また物置整理だったら大変です　大家の母親も急遽日帰りの旅行に行く事になり、仮に物置の整理を行う事になったら、自分、奥さん、弟、犬？？？の４人での作業だったので．．．

しかし本当に助かりました。

一応、今後は１日に昨日近隣の方には、ご挨拶に行ったのですが、「ヘーベルハウス」さんの担当の方と工事施工者と再度、近隣挨拶に回る事になります。

この後は１０月２０日の１０時から、「地鎮祭」を向かえる予定です！！！

「地鎮祭」も母親の希望により、近所の神社にお願いする予定でおりましたが、祭壇のセットも自分達で行なわなければならず、しかも神主さんを迎えに行かなければ行けないという、まさにＶＩＰ対応．．．
さすがに料金も、敷居が高いのか高いため、今回は「ヘーベルハウス」さんに全てお任せする事にしました

あまり面倒な事もないですからね。

いろいろと「第２ビル」建設に向け、順調に進行しているので、今日は、のんびりと「宅建主任者」講習を行い、のんびりと休日を過ごそうと思います！

後は、Ｂ信用金庫に対してのお断りを如何に上手く断れるかだけが残っている感じです。

Ｂ信用金庫は規模も大きく、出来れば次に訪れるであろう「高額融資」のために「融資枠」は取っておきたいのが、正直なところです！！！

仮に外物件買うときは、貸してくれないかな．．．

どうしても両行ともに、今の当社の「土地の優位性」を高く評価してくださっているので。

今日の仕事終了！

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今日は、１０時からの解体業者の方との打ち合わせがありました。

解体業者との打ち合わせと言っても、「木造１」の直接的な解体の打ち合わせでは無く、「木造１」の物置のゴミの処分に関してです．．．

相当量のゴミ等があるために、どうしてもこちら側で残り一部の処理を今日、明日で行なわなければならないと思っていました。
しかし結果は、全て処理をしてくださるとの事

良かった～、処分出来ないなんて言われてしまったら、どれだけ時間が掛かっていたことか．．．（さすがに量が多いので、やばかったです）

これで１０月１日の「木造１」の取り壊しを待つだけとなりました。

その後、「ヘーベルハウス」さんの担当の方と、今後の信用金庫２行との対応に関して、打ち合わせをさせて頂きました。

「ヘーベルハウス」さんの担当の方には、正式にＡ信用金庫と取引を行なう旨を伝え、Ｂ信用金庫とも今後の取引の事を考え、信用金庫２行に対して、融資実行までの間は、同じ情報を流して頂く事をお願いしました。

そして融資実行の際には、お断りさせて頂くＢ信用金庫に対しては、私のみでお伺いさせて頂こうと思っております。

ようやく、これで細かな事も対応完了かと思います！！！

そして午後から「木造１」近隣の方に対して、１０月１日から工事に入る旨、お伝えさせて頂きました。

本当にやっとここまで来た感じです！！！

一応、近隣への挨拶は行ないましたが、１０月１日に「ヘーベルハウス」さんも近隣に挨拶にお伺いさせて頂くという事であり、同行をお願いされたので、同行しようと思っています。

これで、一応一安心かな！！！

解体業者打ち合わせ、そして．．．

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今日は１０時から、「木造１」の解体に関して、解体業者の方との打ち合わせです。

ある程度の所まで、物置の整理は行なったのですが、残りのゴミに関しての処理も合わせて行なうため、ゴミの内容の確認もあります。

いよいよ、解体。　数十年の木造物件が、いよいよ解体されます。

そして「ヘーベルハウス」さんの担当の方も一緒にいらしてくれるので、今後の信用金庫２行に対しての対応を検討していこうと思っております。

Ｂ信用金庫の担当の方には、本当に申し訳ないのですが、お断りさせて頂く予定でおりますが（先日、お断りの連絡はさせて頂いたのですが．．．）、再度「融資条件」の検討をしてくださるとの事ですが、当方としてはＡ信用金庫で決定です！！！

Ｂ信用金庫の担当の方は、どうしても融資させて欲しいので、もう一度検討されてください！！！との事ですので、お願いはしております。

さすがに、もうＡ信用金庫で完全に決定です！！！何て事も言えませんので．．．（今までの付き合い、そして今後の付き合いもありますから）

本当は完全にお断りをした方が良いとは思っているのですが、融資実行まで時間があるため、Ｂ信用金庫も必死のようです。（担当の方が、なかなか引き下がってくれません）

仮に「融資条件」が、Ｂ信用金庫の方が良くなったとしてもＡ信用金庫で決定です。

今後の「第３ビル」に関しては、Ｂ信用金庫にお願いしようと思っております。

どうしてもＢ信用金庫からは、相当高額の融資をお願いしたいのが本音です。Ａ信用金庫では高額融資は期待出来そうにありませんので。

そして信用金庫２行の打ち合わせが終了してから、近隣数件に今後の建て替えのご挨拶にお伺いさせて頂く予定です。

その後は、今期の決算処理．．．
今日は、ある意味やる事が、とにかく満載です

これでまた「宅建主任者」試験勉強に遅れが．．．
ここに来て、またやる事が多くなってしまいました

こんな状況で、本当に「合格」するのか不安になってきました。