サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

会社経費確認!

2009-03-31 21:22:48 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。


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今日はうちの会社経費の確認について、ブログに書いておきます。 いつなんどき税務署の調査が入るか解らないので、ぼかした部分は多々あると思いますが

当社は昭和26年設立の有限会社であります。資本金300万円(株数:300株)持分は私105株、弟105株、父の妹30株、父の弟30株、もう一人の父の弟30株の合計300株となります。

現在の売上高は年間1000万円程度、販売費及び一般管理費は約1000万円...

その他に営業外収益にて定期預金金利等ありますが、ほぼ利益0もしくは、損失を出している経営状況であります。

結果、上記の損益計算では「減価償却費」相当しか毎年キャッシュ残高は残らない事になります。 一応「減価償却費」は、年間150万円程度です(普通は、こんな経営状況の会社危なくてしょうがないですよね...)

自分が会社承継前からわかっていた事ではあるのですが、無理矢理「販売費及び一般管理費」の計上を行い、税金対策???を行なっておりました。

普通であれば、売上高1000万円程度の会社で、1000万円の経費が発生するなんて考えられないですよね

具体的な手法は、ここではあえて記載しませんが、ある方法を取って無理矢理経費計上を行なっておりました。

そして今期、上記の経費部分に関して、本来あるべき姿(利益はいくらになるのか?)がどの程度のものなのか確認中(領収書の確認)であります。

一応、大まかな「販売費及び一般管理費」は、大家で母親への給与が約15%、支払地代が約15%(今後は土地購入に伴い5%ほどのコストカット)、減価償却費が約15%、そして税理士への報酬が約10%が大きい経費計上となります。(今後は税理士報酬はコストカットしていく予定です)

そして残りの45%が曲者です...

とにかく使わなくていいものまで、ドンドン会社経費として使ってしまっているんですよね

今回、ざっくりとではありますが経費計算をした結果、45%の曲者経費を15%くらいまで減少させる事が出来る予定です。

となると、「減価償却費」15%、「曲者経費カット」30%で、キャッシュ残高は毎年40%~45%となる予定です。(今後一部大幅な修繕が必要な際には、当然ながら修繕費の計上により、利益率は下がるとおもいますが)

今回このような経費確認をしてみて、本当にがっかりした部分は多々あります。 本来であれば少なくても年間約30%のキャッシュは残っていたはずなのに、全くありません

今後はとにかく、脱税に当たらない経理手法の採用(ここでは書くこと出来ませんが、やり方次第でいくらでも税金払わずキャッシュは残せます)を行い、キャッシュ残高の増加を考えて行こうと思います。

そうしなければ、3年に一棟ペースでの物件増加も望めないと思いますし。

とにかく今までは「おばさん税理士」の言われるままに、会社の経営をしていたようですが、今後は当然「おばさん税理士」の言われるがままには行かなくなりますね
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土地測量を少し

2009-03-31 17:25:36 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。


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今日は病院後に、大家会社(実家)に寄って測量を見てきました。

10時半頃に測量が開始されたみたです。 その時自分はまだ病院だったんで。

やはり結構時間掛かるみたいですよね... 今日は10時半から開始して、17時まで測量をしていたみたいです。

しかし2~3ヶ月も時間が掛かってしまうのでが、どうしても気にはなりますが、そこは役所との問題のようなのでしょうがないですよね。

早いとこ完了してくれないかな... 完了しないと銀行への融資話しも先に進めないし...

まっ、少しの間は「土地分筆」待ちです

それから今期の会社経費の確認も、少しだけしてきました。 経費話しは、また後でブログに書こうと思います。

しかし父親も大家である母親も経理知識が全くないため、今までは本当に酷い状況です

まっ、過ぎたことですし、これからですよ。勝負は!!!!
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経費確認!

2009-03-30 23:42:03 | 大家さん日記
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明日はサラリーマン会社休みで、通院後に測量が行なわれるため少々実家に寄ろうと思ってます。

測量見に行くだけでは、結構かったるいので、明日は今期の会社経費の確認も合わせてしようかと考えております。

とにかく今までの当社の経営方針は、税金を押さえるためにいろいろと経費の計上を行なっておりましたが、今期以降は税金を払ってでも、資金を残す経営方針にスライドしようと考えております。

現在の当社のキャッシュフローも、非資金取引である「減価償却費」部分しかキャッシュが残らないように経営していたので(本来であれば、借入も無いため売上の40%以上はキャッシュが残っていないとおかしな計算です)、とにかく今後の投資を考えキャッシュを残す事を考えて行かなければ...

まっ、ここまで自分が会社経営に乗り出したので、税理士のおばさんもきちんと考えてくれるようにはなったので、少しは安心です。

そろそろ「おばさん税理士」から、若くて生きのいい奴が欲しいんですけどね

経営者である自分のやり方を理解してくれる税理士だと、本当に助かるんですけどね。
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宅建主任者講習 第10回目

2009-03-30 19:08:13 | 宅建主任者試験 FY2009
こんばんわ。おずもーるです。


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しかしこの「宅建主任者講習」でのブログは、本当に何回まで続くのか...(たぶん第100回は普通に超えそうです)
サラリーマンとしてのネタ、大家業としてのネタも無いときには、正直なところ助かっております

先日「入門-宅建業法」が終わり、本日から「入門-権利関係」に入りました。

まだまだ入門編なので、ぜんぜん難しい事はないのですが...

今は「民法の概要」(DVDでは、試験に出ないとの事で、すっとばしていました)、「民法-総則」制限行為能力者の事とかです。

とにかく一発で合格したいので、頑張って勉強していくしかありませんよね。

年に数回試験があれば良いと思うのですが、さすがに年に1回しかないとなると何としてでも、今回で決めなければ...

しかし1枚のDVDが2時間少しあるのですが、途中で休憩入れながら見ていかないと結構しんどいです

※何かトラックバックに「ユーキャン講座」なるものが付いていますが、それをみると「資格」っていろいろありますよね。
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いよいよ明日から...

2009-03-30 14:02:39 | 大家さん日記
こんにちは。おずもーるです。


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先ほど、土地家屋調査士(測量士)の方より連絡があり、明日から測量作業に入るとの事です。

丁度自分も明日は通院のため、サラリーマン会社が休みですので、少し見に行ってみようと思ってます。

とにかく2~3ヶ月も手続きがかかってしまうというのが、少々問題なんですよね。

とにかくこの分筆作業している間に、何とか建設屋さんを見つけないとならないと考えています。

第1ビルの客付けするのに、不動産屋回りした時みたいに、自分だけでも回れれば問題ないのですが、なんせエンジニアとしてのノウハウが全く無いので、弟頼みになってしまうのが、少々不安であります

弟経由で建設屋探した方が確実に良い気がしますし...

とにかく今自分が出来ることと言えば、今後の会社経営に伴うコスト見直しくらいしか今は無いような気もしています。

それから、宅建主任者試験の合格目指す事くらいかな。
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あえなく撃沈...

2009-03-30 01:57:55 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。


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一昨日「健美家」さんのサイトで見つけた物件のデザインについて、昨日家族会議?をしてみました。
自分はデザイン的には良いと思ったのですが、大家の母親、弟、そして奥さんの3人はあまり良くない!との感想をもらいました

自分は結構良く見えたんですけどね...

やはり自分は、デザイン、エンジニア能力に欠けるのかと...

1から家を建てるとなると、やはりいろいろと大変ですよね

今回は自分は「損益計画」、「資金調達」を中心に動き、母親、弟、奥さんの3人に物件のデザイン等々を任せようかと考えております。

所詮自分は、卓上計算だけの人間だという事を体感しました。

さすがに一番最初に手がける物件ですので、絶対に失敗は出来ないですからね。

そして昨日401号室の方が、本格的に引越しをしてきました。 これで第1ビルも満室になりますし、少しの間は最大値の収益が見込める損益となります。(木造2の事務所部分は覗きますが)

でも「木造2」の事務所部分見てみたのですが、少し修繕加えれば充分収益計上出来ると思うんですけどね

近い将来「木造2」の土地に関しても、地主から絶対に「底地権」買い取りたいと考えております!!!(試算計算からよると1000万円も出せば、行けるとおもうんですけどね。)

「木造2」まで建て替えたら、3物件がすぐ側にあるので、管理も非常にやりやすいですし。

そして、昨日またまたKホームより連絡がありました。 今回は空き部屋ありませんか???というものではなく、次の新築に関してはKホームに全面的にお願いしたいという事です。

自分も今回の件で、KホームのSさんの事が大変信頼出来、かつ行動力、営業力全てにおいて抜群のものだと感じておりますので、SさんがKホームにいる限りは積極的にお願いしていこうと思っております。

出来れば「木造1」も今年9月前までにはカンパケしたいんですけどね。

これからもサラリーマン会社も忙しいですが、大家業も宅建も頑張って行こうと思います。

しかし自分が東京都T区から離れて約10年、相当マンションの数も増えましたし、若い人もかなり増えて来た様に思えます。

T区にあるマンションのほとんどが弟が監督として、手がけた事を考えると良くやったと兄ながら天晴れだと感じております。

今回の当社の物件も良いものを、造ってくれるものだと信じています。

※皆さんの不動産投資方法は、土地から建設するのですか? それとも一棟売り、区分所有マンションを手に入れて大家業しているのですか?

今までは、わが道を突き進む事しか考えておりませんでしたが、この辺でみなさんの動きにも興味が沸いてきました。




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誰か教えてください^^;

2009-03-29 22:16:52 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。


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めちゃめちゃ基本中の基本なのかもしれませんが、解らない事があります

土地の坪数を計算する際に、1坪=3.3㎡とする考え方と、1坪=3.025㎡にするケース?があると思うのですが、これはそれぞれ使用時の条件等々により違いが出るのでしょうか?

もしくは根本的に間違っているのでしょうか???

なんだか、混乱してきてしまいました

申し訳ありません、誰かご教授ください。 よろしくお願いします。
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いい物件が!

2009-03-29 06:40:24 | 大家さん日記
おはようございます。おずもーるです。


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一昨日の事ですが、「健美家」さんのサイトを見ていると良い物件が笹塚の方にありました

と言っても、その物件がほしいのではなく、その物件を建設した会社が知りたいのです。

ダメもとで、取扱い不動産屋に問い合わせをしてみます。

「木造1」部分も、そのくらい良い感じで造ってくれると満足なのですが...

建設会社探すのが、少々不安であります。
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「木造1」建て替えについて

2009-03-28 23:44:55 | 大家さん日記
こんばんわ。おずもーるです。


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現在2~3ヶ月もの時間が掛かってしまいますが、土地家屋調査士(測量士)に土地の測量分筆処理をお願いしています。(しかしここまで時間がかかるとは

来週より測量に入るとのことです。

しかし非常に残念な事が...
測量士の方に、ざっくりとした「木造1」物件の土地の測量をして頂いたのですが、非常に残念なことに「約14坪」しかないとの事です(これじゃ、部屋数は本当に限られたものしか出来ませんよね。)

かなり狭いことは覚悟してはいましたが、まさか14坪しかないとは...
最初は結構焦らせて計算してもらったため、計算のミスをしたようで、「約9坪」ですね。なんて言われてしまいました 一瞬マジで焦ってしまいました。「木造1」と同じ公道に接した物件が「健美家」さんにも掲載されているのですが、その物件の土地が本当に小さいのです。その物件と一緒???なんて思ってしまいました。

しかし土地14坪、本当に小さいです...

でも何とか、この土地を活用するしかありません。

約40年ほども、この土地に住んでいるため思い入れもあるんですよね。やはり「第1ビル」もそうですが、「木造1」の土地部分に関しても絶対に手放す事のないような物件の建築を行なって行こうと考えております。

今後は「木造2」部分の土地も何とか手に入れて、「木造2」も建て替えて行きたいと考えております。

この3物件については、当社の歴史でもあるため必ず守りとおしていく考えで会社経営していきます。

そして将来的には、この地区の「町会長」目指して(笑)

一応、「木造1」の坪数も確認する事が出来たので、これから建築屋巡りをして行こうと考えております。

予定としてはMAX3500万円で、キャッシュフローいい感じだと思います。

かなり細かい「損益計画」の作成はしているのですが、ある程度物件の建設計画が決まったところで「損益計画」も発表したいと思っております。

さすがにサラリーマン会社にて、親会社からの厳しい条件に対応してきた事もあり、経理計算関連については自分としては、相当の自信を持っております。

「損益計画」期待していてください!!!(あまり細かくは発表は出来ないかとおもいますが...)
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今日は...

2009-03-28 22:22:09 | その他
こんにちは。おずもーるです。


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今日は夕方より、新しい「眼鏡」が欲しくなり、出かけてきました。

よく新聞広告に入っていた「眼鏡市場」です。

結構、眼鏡屋さんの広告って嘘広告みたいのが多いじゃないですか??? 約2万円くらいで買えるなんて広告打っているから、いざ行ってみれば、2万円コーナーなるものがあり、よくないフレームばっかり、おまけにレンズまで高くなり、2万円なんかじゃ買えないなんて...
で今日初めて「眼鏡市場」に行ってみたのですが、全品レンズまで入れて18,900円でした。(レンズにカラー入れると+2,100円になってしまいますが)

やっぱり広告って、こういう感じにきちんと打ってもらいたいものですよね。
社名なんて言えないですけど、昔ながらのCMやっていた眼鏡屋さんも、ああいった新興眼鏡屋さんが出てきてしまうと、この先厳しいですよね

今日はつくづく、各業界の新興勢力の力を知った感じの一日でした。

いや~~、しかし2万円でも今や良い眼鏡買えるもんなんですね。 今使っているのが確か5万円くらい掛かったものだったので、得した感じがしてます

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