サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

さてさて、どうだったかな???

2012-11-30 18:58:14 | 大家さん日記
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さてさて本日は家賃の振込最終日になります。

27日が振込日だと勘違いをしていた部屋の入居者からの振込はあったのでしょうか?

まだ入金の確認をしていないため、これから確認をしようと思っています。

入金は普通にあるとは思いますが、まだまだ信用出来る入居者だと判断はしておりません。

ん~~、どうしてもこの入居者だけはなかなか信用出来ません...

仮に今日の入金が確認出来なかった場合には、明日入居者に家賃未納の連絡をし、またまた家賃保証会社にFAXを入れ、家賃回収を行うだけです。

しかし家賃保証会社も出来る事であればカード会社系列の方がいちいちFAXを入れ回収する手間も省け便利なのですが、こればかりはしょうがないような気もします。(入居者の状況によってはカード会社系列の家賃保証が受けられない事もありますし)

まっ、わざわざ入居者に催促をし回収する手間が無いだけでもOKです!!!

さてさて今日のうちに払ってくれたかな???
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おいおい、また滞納か...

2012-11-28 16:30:34 | 大家さん日記
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久しぶりに家賃の滞納?が発生しました。

その部屋は入居早々いきなり家賃滞納をした部屋の住人です。

一応ここ最近は全くの家賃滞納は無かったのですが、本当に久しぶりの滞納です。

こんな事もあり、久しぶりに重要事項説明書のコピー、そして賃貸借契約書の確認をしてみました。

すると、

今までその部屋の家賃の支払約定は「27日までに翌月分の家賃を振込にて支払う」という理解でいましたが違っていました...

確かに重要事項説明書のコピーには27日までとなっていますが、賃貸借契約書には末日までとなっています。

いや~、完全に仲介手続きをした不動産屋のミスです。

当方も重要事項説明書のコピーを見て回収作業をしておりました...

さすがに今回は賃貸借契約書に基づき30日まで待ち、その後入金がされていなかった場合に対応を行おうと思います。

結果、家賃滞納なんかでは無く、単なる勘違い、不動産屋のミスでした。

まさかこんなところに、こんな落度があるとは思ってもいませんでした...

不動産屋も仲介手数料、広告費を取っているのだから、それ相応の仕事はして欲しいものです。

しかし今回はたまたま重要事項説明書のコピーを貰っていたので相違点が分かりましたが、もしも貰っていなかったら分からずじまいでした。

過去に家賃滞納があった時に保証会社に連絡をしてしまっただけに問題です...

皆さんも気をつけた方が良いですよ。
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12月5日は

2012-11-26 15:54:44 | その他
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いよいよ来週の12月5日は宅建試験の合格発表日になります。

奥さんも毎日の忙しい中コツコツ勉強をし受験しました。

今回の受験は試験勉強の進捗度合いの都合からどんなもんなのか???という経験試験を予定していたのですが、微妙な試験になってしまったようです...

問5の正解が3なのか?4なのか?各学校の判定に相違はありますが、仮に正解した場合、合計点数は微妙に33点となります。

ん~~、後少しで合格だったように思えます。

自分は経験する事はありませんでしたが、後1点で不合格になると相当ショックですよね...

もしも今回奥さんが合格すればラッキー!!!

不合格であっても来年に向け良い点数だったと思います。

今後の不動産事業の事を考えると、奥さんには何としてでも合格して欲しいものです!!!
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大家業、次ステップ!

2012-11-22 11:45:50 | 大家さん日記
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次ステップにてお婆さんに賃貸している「木造一戸建」の今後について検討しています。

「木造一戸建」は母名義の借地上に母名義の建物(木造一戸建)が存在し、その建物(木造一戸建)をお婆さんに賃貸している状況です。

結果、大家会社とは一切関係は無く、あくまでも母個人が地主から借りた土地の上にある建物(母名義)であるため、収入・支出も全て母に帰属しております。

本来であれば、大家会社とは別のレベルにて話しを進めて行くのが妥当ではあるのですが、今後の事を考えると母個人の所有物ではなく、大家会社を巻き込んでおいた方が無難だと考えました。

しかし問題はいろいろとあります。

まず浮上する問題は、現在居住しているお婆さんの退去がスムーズに行くかどうかです。

現時点ではお婆さんの正式な退去日は決定しておらず、来年初旬の退去に向け少しずつ話しを進めて行く事です。

こればかりは何とも言えない話しではありますが、12月には一度お婆さんの妹、弟そしてその子供達と話しをするため一応の方向性は確定すると考えております。

まっ、これが確定しなければ引き続きお婆さんへの賃貸になり、そこで終了ではありますが、まず退去で確定かと思われます。

本当は現状物件のままお婆さんが賃貸してくれるのが一番ではありますが、先日のボヤ騒動等、近隣に迷惑を掛ける事を考えると引き続きの賃貸は難しいと思われます。(本当は紹介して来た近所の方が何かしらのアクションを起こしても良いと思いますが「我関せず」の状況です...)

そしてお婆さんが退去した後に待ち構える問題が地主との話し合いとなります。

「木造一戸建」も築50年近くが経過していると思われるため、当然ながらフルリフォーム、若しくは建てかえが必要となりますが、当方からのその要望を地主が何も要求する事無く、了解するかに問題があります。

たぶん何かしらの条件、承諾料を要求して来そうです。

しかも面倒な事に借地権は母名義になっているため、大家会社が介入する事が難しい状況にあります。

この地主との話し合いをスムーズに進めるため、どのようなアクションを当方から起こして行くかで今後の地主の出方も変わってくると思われます。

やはり借地権を持っていると何かと面倒な事ばかりです。

自分が大家会社関連を承継し、いろいろな事を実行して来ましたが、これが最後の案件になると思います。

この問題は今まで以上に慎重に対応して行こうと思います。
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やはり理想は...

2012-11-20 17:35:59 | 大家さん日記
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今週は契約更新手続きが一件入っています。

日々のスケジュールにゆとりがあれば、契約更新に伴う契約書の作成も苦にならないのですが、ここ最近サラリーマン会社もかなり忙しいため、なかなか時間がとれません。

こんな状況の中、先日ようやく契約書の作成が完了しました。

本来であれば契約書の作成というよりか、以前に使用した契約書を一部変更するだけで済みます。

しかし今回の部屋は今まで不動産屋に契約更新をお願いしていたため、今回から自前の契約書が必要となりました。

不動産屋の契約更新手続きに何ら問題がなければ、引き続きお願いし更新手数料を支払い完了なのですが、今回はあえて自前の契約更新としました。

不動産屋の契約更新手続きに疑問があり、尚且つ契約書に不備があったためです。

自分がお願いしている不動産屋が悪いのか??? それとも業界の慣習なのか??? どうしても契約更新手続きを安易に考えている不動産屋を多く見ます。

やはり自前で出来る事であれば、不動産屋を介さず自らを全て自前で実行出来るようにするのが理想のような気がします。

コスト面でも有利でしょうし、細かいところまで目を向けられます。
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高齢者への物件提供

2012-11-19 17:07:58 | 大家さん日記
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これから近い将来、高齢者の一人暮らしは現在よりもかなり多くなると思われます。

そんな中、当方にも「高齢入居者」の一人暮らし物件があります。

今から10数年前、「木造一戸建」に70歳ほどの未婚女性を近所の方の紹介により、私の母が入居させました。

近所の方からのどうしてもとのお願いであった事もあり、入居を断る事が出来なかったようです。

しかも不動産屋の仲介手数料を節約したいとの要望があり、不動産屋の仲介は介さず母親作成の契約書にて入居させてしまいました。

本来その際にきちんと問題が発生した場合の対応方法、連帯保証人等を決めておけば良かったのですが、決めないまま入居させてしまいました。(いやいや、お粗末です...)

そして月日は流れ、今では年齢も85歳ほどになり、先日のボヤ騒動を起こす位の状態になってしまいました。(自分がボヤを起こした認識が無いようです^^;)

当方としてはお婆さんの体調に何ら問題が無ければ、来月に控えている契約更新を行い、引き続き居住して頂きたいのですが、連帯保証人を設定する事も出来ず、また緊急連絡者も立てる事が出来ないため、退去の方向で話しを進めております。

そんな中、先日のボヤ騒動をきっかけに区役所から委託を受けているケアセンターの方より区の施設への受入話しを進めてくれる事になりました。

本来は身内が区の施設への対応をしてくれれば良いのですが、お婆さんの妹、弟、そしてその子供達が関わり合いを拒否しているため、自分の母がお婆さんに付き添い病院等、手続きに向けて動いているようです。

そこもあまりガチガチに介入しない程度にサポートするよう母には伝えてあります。

しかしこれから将来に向けてこのような方が多くなってくるんでしょうね...

本来であれば出来る限りこのような方に物件の提供はして行きたいですが、このような問題が発生するとなかなか前向きに考えられなくなります...

生保者、高齢者と本来は普通の方達と同じレベルで比較検討してはならないのですが、貸主側の立場だけで考えると同じレベルでの入居検討は難しく思われます。

まっ、これもしょうがない事ですね。
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更新手続きが続く...

2012-11-10 13:18:44 | 大家さん日記
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11月に入り、さすがに朝晩は寒いですね。

サラリーマン会社では一人の風邪が回りに広がり、自分も10月末辺りから全く調子が戻りません...

いや~~、しんどい。

もしも今年「行政書士試験」を受験していたら明日が試験日。 受験申込をしなくて正解だったのか???



そして11月に入り「更新手続き」が、ちょくちょく入ってきました。

「第1ビル」の一部屋の更新日が12月中旬、そして先日火災を起こしそうになった「木造一戸建」のおばあさんも、もう少しの間居住させて欲しいとの連絡を頂き検討の結果、来年の暖かくなる頃まで2年の賃貸借契約ではなく、短期的な定期借家契約にて対応をと考えております。

まず「第1ビル」の一部屋については、2年前の「更新手続き」は近所のおじいさん不動産屋に任せましたが、今回は自分が対応して行こうと考えています。

前回の更新の際の賃貸借契約書を見ると、連帯保証人の押印が抜けております^^;

もう少ししっかり仕事してくれても良いのに...



こんな事もあり、今回は自分が出張る事になりました。

一応今日にでも更新手続きに伴う案内文の作成をし、ポストに投函しておこうと思います。

前回の更新時には、更新料は頂かず、不動産屋が要求して来た「更新手数料」を全額入居者に負担してもらいました。

今回も新家賃一ヶ月分の更新料は頂かず、更新手数料だけでも頂いておこうと考えています。

本当は更新料は貰っておきたいのが本音ですが、さすがに近隣には賃貸物件だらけ...

更新料欲しさに退去何て事になったら、また不動産屋に入居者募集をお願いしなければならず面倒なだけです。


物件を持っているだけの大家さんって、しかし面倒だと感じています。

良い不動産屋と取引が出来れば良いのですが、ここまで賃貸物件が増えてしまうと仲介をしている不動産屋の方が取引におけるパワーを持つ事にもなります。

たぶん大家業のみをしくしくとやっている方だったら分かってくれると思いますが、不動産屋からすれば膨大にある物件の中の一つを持っている小口の取引先だという考えなのでしょう。


そんな事もあり、大家業も不動産屋との付き合い方に難しさを感じております。


さてさて、更新手続きの準備でもしましょうか。
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当面の2年間は

2012-11-06 17:42:16 | 大家さん日記
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大家会社を承継し何年が経過したでしょう???

前期も8月末に決算を終え、10月に申告書の提出が行われたと思います。(って、本来は申告書に署名しなければならないのですがしておりません...)

と言うのも、申告書の最終版の確認をしておりません...

なぜか??? そう、相変わらずおばさん税理士が減価償却費の計上をミスっていました... しかも数年前から^^;

自分も固定資産台帳をきっちり確認をしておけば良かったのですが、まさか耐用年数をミスっているとは思いませんでした。

しかも税務上、致命的なミスです... 本当に税理士なのか疑われます。

そんな事もあり、計算途中の情報に対しての指示は行い修正をさせましたが、最終申告書は申告期限の10月末間際だったため確認しておりません。

まっ、さすがに大丈夫だとは思いますが。

そんな状況ではありますが、いよいよ大家会社も今後は黒字会社となります。(自分が承継し、1回ほど黒字になったと思います)

確かに「黒字」って良い響きですが、税務対策をしっかり行って行かなければなりません。

当面の2年間は「繰越欠損金」の補填により課税は免れますがそれ以降が問題です。

大家会社の場合、黒字にするのは容易でしたが、それ以上に税務対策は難しいと感じます。

さてさて、どうやって対応していこうか。
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木造一戸建、火災!?

2012-11-05 17:42:10 | 大家さん日記
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つい先日の事ですが、「木造一戸建」が火災に合うところでした(あぶね~)

「木造一戸建」は高齢の方に賃貸しており、いろいろな面で危険度が高い賃貸状況です。

そしてこの高齢と言うのが問題で、どうやら現在85歳ほどになるとの事、しかも一人暮らし...

やはりこの時代、このような生活状況の方って多いですよね。

そしてその方が先日「ボヤ騒動」を起こしてしまいました。

どうやら鍋に火を入れた事を忘れており、そこから煙があがり、報知機が作動したようです。

しかもその入居者は耳が遠いのか気が付かず、近所の方が焦げ臭く煙が上がっているのを発見し、消防車を呼んでくれたとの事。

いや~~、本当に危なかったです...

結果的に火が上がる事はありませんでしたが、その後当事者である入居者が事の重大性(危険性)を全く理解していない事に問題がありました。

と言うのも火災を起こしそうになったと言う理解が出来ないようです...

さすがに85歳ともなると、何事にも動じないのかもしれません^^;

そしてその方とは年末に契約更新があるのですが、以前に連帯保証人(身元引受人)の確保が出来ていないため、年末を持って退去してもらう旨報告しておりましたが、どうも本人はそのまま居住して居たいようです。

しかしさすがに身元引受人すら確保出来ないとなると、退去してもらうしかなさそうです。

こんな状況の入居者の方ってこの時代、相当多いように思われます。

まっ、こんな状況(高齢化社会)になる事は当然想定されており、その対策を怠っていた国が悪いだけの事ですが。
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