更新料カット！！！

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そろそろ「第１ビル」３０１号室、４０１号室の２部屋の２年の契約が満了しようとしております。

入居者確保は、それぞれ違う不動産屋が担当してくださったのですが、３０１号室は自分のブログの始まり当時にありました「地元おじいさん不動産屋」、そして４０１号室に関しては「Ｋホーム」の２店舗です。

そしてそれぞれの賃貸借契約書には、３０１号室は２年更新の更新料１ヶ月、４０１号室は２年更新の更新料０.５ヶ月です。

各部屋の入居者から、先日連絡があったようで、どうも更新料が気になっているようなんですよね。
やはり仮に自分が賃借人の立場で言えば、更新料は気になります

あえて支払うような料金でも無いですから。

と言う事で、今まで２年更新の際に「更新料」を頂いておりましたが、今後は「更新料」を頂く事はせず、不動産屋に支払う「更新手数料」のみを支払ってもらう事にしようと思います
「更新料」のせいで、退去なんて事になれば、また不動産屋回りをしなければなりませんから

確かに新たに不動産屋開拓のため、不動産屋回りは必要ですが、今はそんな気分じゃないんですよね。

各不動産屋には申し訳ないのですが、今後更新の際には、自分で更新手続きをしようと考えております。

話しは変わりますが、「宅建主任者試験」の合格発表の１２月１日が待ち遠しいです！！！

合格したら、すぐにでも講習を受けに行き、主任者証を取得しようと考えております。
こんなに言っていて、不合格になったりして．．．

本当に儲かるものなの？不動産投資

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今回の題材はあくまで自分の見解である事を、ご了承ください。


今や、どこを見てもサラリーマンの不動産投資、投資家の不動産投資と不動産への投資を促す宣伝が多くなっています。
確かに現金を持っている方が、そのまま運用すること無く、貯金していたとしても取得出来る金利は薄利．．．

かと言って、株式、ＦＸ等への投資は今の世界の経済状況から見てもリスクの高いものだと思われます。

現在の経済状況の悪さから発生した地価下落に伴い、不動産投資と言う投資方法へのスライドが現在のような状況を作り出したのだと考えられます。


結構皆さん、不動産投資。いわゆる大家さんへの道を考えている方は多いでしょう。

しかし自分のブログへの検索アクセスを見ても「サラリーマン大家失敗」、「サラリーマン大家問題点」等、マイナスイメージからの検索が目立っているのも確かです

では、本当に書籍、セミナー等で説明されているように「サラリーマン大家」、「専業大家」、「不動産投資」は儲かるものなのでしょうか？？？


仮に５,０００万円（６部屋、月家賃７万円（空室率90%）、フルローン、金利3.0％ 20年の元利均等返済）の物件を購入した際の収支計算をした場合を例にしてみようと思います。　なお固定資産取得税は除きます。

　１年目～　５年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
　６年目～１０年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
１１年目～１５年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
１６年目～２０年目：売上高 22,680千円　返済額 16,680千円　収支 6,000千円（１年あたり1,200千円のプラス収支）
２１年目～２５年目：売上高 22,680千円　返済額 0千円　収支 22,680千円（１年あたり4,536千円のプラス収支）

簡単に計算してしまえば、ローン返済している時でもキャッシュフローはプラスになっているから問題無い、儲かると考えるかと思いますが、これはあくまでも家賃収入、ローン返済のキャッシュの動きを見ているものでしかありません

しかし現実には、毎年物件に関する固定資産税、そして実際の損益計算に基づく税金等の税額、物件の老朽化に伴う修繕費用等が支出されるため、安易に中古物件、競売物件を取得すれば、大損出になる可能性は大です！！！

特に中古物件は、法定耐用年数がほぼ切れる時期に売却されるものが、ほとんどです。

たとえば木造物件であれば２０年、鉄骨造であれば約２７年（鉄骨の大きさで若干の年数に違いがあります）のような物件がよく売却に出されていますよね。

これはオーナーが節税のため（減価償却費の確保）所有していたものが、自分にとって価値の無い物件になったから手放しているものです。

ようは金持ちの地主、不動産投資先駆者達の言い方は悪いですが、ゴミ物件を適当な値段で売りつけられているだけなのです。

そのような古い物件は最初は問題は無いとは思いますが、数年で問題が発生し、大幅な修繕費用を支出する事になりかねないため、一概に儲かるものではありません。

確かに積極的な不動産投資も良いと思いますが、利回りが１０％以上あるから！！！等の利益だけを追求するのであれば、株式、ＦＸで毎日ＰＣに張り付いていた方が、リスクは少ないと考えられます。

悲しいかな、不動産投資．．．
儲かると錯覚するだけで、儲かると思えるのは物件取得後数年。　それ以降は支出ばかりのボロ物件確定です

また時間のある際、細かい情報のアップをしようと思います。

外国人入居者

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今日はせっかくの週末なのに朝から雨．．．

しかも１０月下旬にも関わらず、台風が来てるし。

やはり地球全体に少なからず、何かしらの気候影響が出ているんでしょうか？？？

温暖化、温暖化と言ってはいますが、本当に温暖化だけが影響しているのか、実際のところ一般人には分からないところで、「地球全体」の超頭の良い人達が調査しているんでしょうね。

さて自分の残りの人生中で、少なからず地球滅亡は無いかと思いますが、最近の各地の地震の多さに少々不安を感じています

「地球全体」から考えると、日本にも多くの外国の方が住んでいるかと思います。

ある人は超お金持ちで港区等の月家賃数百万円もするところに住んでいると思えば、コツコツと日本で働いている方は普通の賃貸物件に住んでいたりと、本当にいろいろな外国の方は多いのでしょう

やはり外国の方達の力は、今の日本にとって本当に必要なものだと思います！！！

日本の方達が、やりたくも無いような仕事をも、一生懸命やっているんですから。




大家会社物件にも、外国の方が２組いらっしゃいます。

以前は大家である母親は外国の方の入居に、完全否定していましたが、今はそのような事を言っている場合ではありませんし、逆に雰囲気、日本慣れしている外国の方は積極的に受け入れるべきです

今の２組は一組が中国から日本に永住権を取得した方で、日本で中華料理屋を経営している方です。

そしてもう一組は、韓国からの人で、この人に至っては超難関国立大学大学院生（大学時代はアメリカの大学にいたそうです）で、毎日毎日夜遅くまで、大学の研究室で何かを研究しています。　（自分が、その立場だったらアメリカの大学で研究していたと思いますが、まず無縁でしょう）
まっ、自分とは一切無縁の研究をしているんでしょう



大家会社初の外国の方の入居者は、中国の方でしたが、日本語も堪能で全く違和感無し、やはり商売している方は、物腰も柔らかいですし、本当に感じの良い方です。

そして韓国の大学院生は、逆に日本人以上に周りの事を気にしてくれる好青年です。　問題は日本語は少ししか話せず、日常会話が全て英語という事だけでしょうか．．．

自分は英語は全くと言って良いほど、ダメなのですが、奥さんがそこは対応してくれています。

やはりサラリーマン会社で、外国人と仕事をしていた時期もあったのですが、その時のトラウマで今では完全に英語を聞く気、書く気にもなれません

入居前に、きちんとどのような外国の方なのか確認・判断して入居して頂ければ、外国の方の入居は積極的に行うべきですね。



一時は生活保護を受けている日本人も入居者に検討しましたが、「生活保護に至った経緯等」をきちんと確認等しなければ、とにかくクレームを言ってくるだけの馬鹿入居者になる危険性があるので、生活保護者は牽制しています

不動産屋は「生活保護者」は、おいしいと考えているようですが、受け入れる側の大家の立場だけで考えると、あまりにもリスキーです

次の目標は！！！

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まだ結果は出ていないですが、今年の「宅建主任者試験」には「合格」出来るものだと信じて、勉強での次の目標を考えようと思います
一時は中小企業診断士、税理士も検討しましたが、やはり合格するのか全く見当も出来ずに何年も時間を使う事は出来ません

結果、「宅建主任者」につながる資格を目指す事に！！！

次の資格取得目標は「マンション管理士」、「管理業務主任者」の２資格の取得を目標にする事にしました。

またまたの話しではありますが、「マンション管理士」、「管理業務主任者」も「宅建主任者」同様、サラリーマン会社では全く必要はありません

しかし、どうせならこの２つの資格の取得を行っておくのも、今後の自分にはプラスになると考えています。

今回は書店で上記２資格の書籍の購入を行い、地道に勉強して行こうと思います。

さすがに「宅建主任者」よりも自分には、不必要な資格なのかもしれませんが、この機会に取得しておいても良い資格ですので！！！

今後、自分が仮に転職の危機に遭遇した際には、どこかで資格が自分を救ってくれるかもしれませんので。
この歳になって目的を持って勉強するのも、悪いものではないですね

さて「宅建主任者試験」の知識の欠落前に、勉強を進めて行こうと考えております。

そして気になるのが、「大家検定」．．．

資格の名称が若干安く臭く聞こえますが、どんな事を勉強するんでしょう．．．
何だか「漢字検定」みたいな響きに聞こえます

まっ、自分は根っからの大家ではないので、別に必要な資格では無いと思いますので、当面の間は視野に入っていません。

資格試験もやってみると楽しいものですね

だいぶ賑わって来たような

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最近、地元もだいぶ賑わって来たような気がします

もしかしたら気のせいかもしれませんが．．．

当大家会社は浅草近隣（上野にも近いかな）にあるのですが、「スカイツリー」の建設に伴い、自分が子供の時と比較すると、浅草もだいぶ賑やかになって来ているように感じます。
少し前には、浅草など夜になれば、人何てほとんどいなかったように思えます

どうしても交通の便が悪いですし、観光地でしかないですし．．．
本当に「スカイツリー」効果は、じょじょに出て来ているように思えます
しかも浅草には、何だか知らないですが、タワーマンションまで出来る始末

どれだけの敷地面積があるのか調べていませんが、戸数６３９戸らしいです。

いやいや、本当にでかいです。

こんな立地の悪い所に、良くもま～、タワーマンション何て建設する気になったように思えます。

まっ、少しは注目されているような事だと思えますので、その点では大家会社物件も少々活気づいてくるように思えます！！！
自分もタワーマンションのモデルルーム等が開設されたら、一回見に行ってみようかと思います


しかしマンションは、どこでも多いですよね

こんなにバンバン建設して、買手が付くのか疑問に思えます。
マンションも考え方によっては、一世代で終わりですよね

子供への資産譲渡には、当然向かないと思われます。

仮に建設後２０年、３０年も経過してしまえば、老朽化し、その後大規模修繕、物によっては建て替え何て事になりかねませんし．．．
タワーマンションに至っては、上層に住んでいる方達は、多少は裕福な方、下層に住んでいる方達は、ほどほどの方となると、建て替えの決議を取るのも大変だと思います

もしも自分が自宅を購入するとしたら、一戸建てでしょうね！！！　

って、一回購入して半年前に売ったばかりだった．．．

もう住宅購入は、こりごりです。


まっ、大家業をやっている方であれば、たぶん自宅何て購入するなんて、あまり考えないですよね？

と言うより、自宅の購入何てしない方が、将来的にも無難だと思います！！！

住宅ローンを組んでの購入では無く、一括購入であれば別ですが。

小さく 、サラリーマン大家

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会社承継にて、大家業を開始して約２年が経過したのかと思います。

しかし、この２年間は本当にいろいろな事を経験出来たと感じています。
当初は入居者募集お願いしている不動産屋も全くと言っていいほど、動きが悪く、半年、一年の空室は当たり前

一回「空室」になろうものなら、大惨事！！！の状況。

そして大家会社損益、資産繰りも税理士が付いていながら、全くもってお粗末なものでした。

まっ、当時は収入の大半を占めていた「第１ビル」テナントに入居者があり、資金繰りには不自由しなかったのが幸いしましたが．．．
当然の事ですが、２年前の経営方法を引き続き行っていれば、現在大家会社は完全に経営不振に陥っていたと思います

そんなこんなの状況ではありましたが、現在は普通の会社としての機能はしております。


しかし相当困った事もあります
今まで不健全な会社経営を行っていたため、毎期毎期は当然「赤字決算」　潤沢なる資金があるのかと言えば、それも無し

まさに現状維持は出来るものの、更なる飛躍を行う事が出来ない状況です。
現状出来る事と言えば、「第１ビル」テナントの遊休資産を稼働させる事だけです　　寂しいものですよね．．．

本来、不動産賃貸業と言えば、物件の取得を行い、その家賃収入を得て、費用として物件の減価償却費、そしてローンの支払（元金、利息）を計上し、残ったキャッシュが大家の取り分となり、また次の物件取得に、動くの繰り返しかと思います。　（かなり、ざっくりと書きましたが、本来はもう少しいろいろと手間はかかります）

本当にビジネスとしては、これ以上簡単なビジネススキームは無いと思います。


しかし大家会社では、肝心な物件取得が難しい状況にあります

とにかく融資を受けて物件取得を行おうにも、資産性のある物件（ここでの資産性とは、耐用年数が完了していないもの）に対する貸付しか出来ないと金融機関からは連絡を受けています。

と言っても、まだ本格的に外に物件を購入すると言う話しも、金融機関にしていないので、もしかしたら融資して頂けるかも知れませんが．．．
このような状況では、いっこうに大家会社の規模拡大にはなりません


そこで、自分もそろそろ本当のサラリーマン大家になろうかと考えています

今までは築き上げられた物を維持、運用しているだけでしたが、今後は自分個人の資金等を利用して、本格的に物件取得を目指そうと考えております。

これで自分も本当の「サラリーマン大家」になる事になるのだと思います！！！

さてさて、良い物件はあるのでしょうか？？？

今後は個人大家としてのブログもアップしようと思います。

どうも意見が合わないな．．．

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土曜は午後に税理士が決算報告書、申告書を持って来ました。
しかし、またまたやってくれました．．．

何と今回は、会計上「減価償却費」の計上はしなかったとの事．．．

確かに中小企業では「減価償却費」は任意計上になっていますが、自分としてはなぜ？？？計上しないとの気持ちでいっぱいです。
確かに黒字化との話しはしていましたが、誰があえて計上すべきものを計上しないで黒字にするのか分かりません

当然、今回作成した決算報告書、申告書のやり直しを要求し、再度作成するよう依頼しました。

後から大家である母親から聞いたのですが、相当税理士も私とは仕事がしづらいようで、次回は私がいない時に来たいようでしたが、大家の母親はきちんと申告書には代表者である私の自署・捺印が必要と言ったらしいです

そろそろ税理士も担当が変わるような気がしています。

昔ながらの歳よりでは、今の時代の経営方法には付いていけないのでしょうね。

経営者たるもの、数字が如何に大切なものであるのか分かっているはずなのですが、その税理士が担当している中小企業の経営者は、あまり詳しく無いのでしょうか？

大家会社は中小企業ではありますが、自分の経営方法は大手企業の経営方法！！！

付いて行けないのであれば、税理士も仕事を断って欲しいものです。

会計事務所など、腐るほどあるのですから。



そしてその日は、「第１ビル」テナント部分のリフォームの現地確認に大手リフォーム会社が来ていたのですが、先日の「○○そっくり○」の話しをこちらからしてから、現地確認を始めた関係か、相当慎重にやり、そして話しもしてきました

今回の大手リフォーム会社の担当者は「第２種施工管理技士」だった事もあり、数字には詳しくなく、きちんと分からない部分は分からないと言って来てくれたので、話しもスムーズに進める事が出来ました。

その点、前回の「○○そっくり○」の担当は所長と言う事もあり、分からない事でも分かるように話さなくていけないのですかね．．．
全く分かって無いにも関わらず、知ったかぶりするものですから、話しがドンドンずれてくるんですよね

あれじゃ、こちらが疲れるだけです。

しかし「○○そっくり○」は、何も知識の無い方を相手に仕事をして仕事を取っているとしか思えませんでした。

あんな仕事でインセンティブ収入だけでも月数百万円～数千万円で、月給料が一千万円以上を稼ぎだすんですから、本当に良い商売ですよね。

自分も詐欺的トークは得意なので、やってみたいよな。

大家会社 決算確定

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今日は、１３時から新たに依頼していたリフォーム会社の現地確認があります。

本当は、もうリフォーム会社の現地確認は要らないのですが、一度リフォーム会社からの連絡があった際に、スケジュールが合わず断りました。しかし何回も連絡が来たので、一応見せるだけ見せようと思います
やはり、大手ともなるとしつこいもんですよね

もういらないと言っているのに．．．

まっ、先日の「Ｓくりさん」のような営業をされたら、まずすぐに断ろうと思っていますが、先に「Ｓくりさん」の失態をわざとらしく伝えておこうと思います。

先に伝えておけば、いくら馬鹿な営業でも、どのようなお客なのか分かるはずですから。

そしてもう一社見てもらいたいリフォーム会社が残っているのですが、ここは評判が良く人気があるようで、１１月の中旬くらいの現地確認になってしまうようです。
ここには、一回見てもらいたいんですよね



そして午後のどこかで前期の大家会社の決算報告書、申告書を税理士が持って来る予定になっています。

さすがに、報酬大幅カットをした関係で、きちんと何時に来てくれとは言っていませんし、先方も何時に来るとは言って来ないので、そのままにしておきました。

こうしておけば、仮に月顧問料まで請求された場合、いつ来るかも分からない、そして予定していないと言ってしまえば、顧問料は必要ないですから。

今までが、法外な報酬を支払っていたのが本当にバカバカしいです！！！

一応、今回は「売上の計上基準の変更」、「一部経費の計上基準の変更」の２点を行うよう連絡しているので、きちんと処理しているのかチェックするだけです。
とにかく税理士何かは経営者に言われた通り、報告書を作っていればいいのです

と言っても、経営者が税理士以上に数字に詳しくなければ、決して指示出し等してはなりません。

知識が無い者が、税理士に指示出し等してしまえば、とんでも無い事になりますので．．．


そういえば自分もサラリーマン会社で来月からＩＦＲＳ（国際会計基準）講習を受けることになってしまいました　面倒だな．．．

ん～～、良い感じ！

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１０月に入りピリピリムードいっぱいの自分状況も、先日の「宅建主任者試験」を終え、ようやく安定してきました
前回は正直なめていました．．．

１５％以上の合格率、そしてマークシート解答。

完全に前回の自分の勉強のスタイル、そしてなめて掛かったのが不合格の要因でしょう。

サラリーマンとして、一日１２時間程度仕事していても、時間をきちんと決めて勉強をしていれば、合格圏には入れるんだと今回つくづく感じました。

４０点取れているので、問題は無いかと思いますが、今回は易しい問題だった事もあり、もしかすると合格点３８以上の可能性もありそうですから

これは自分の感想等ですが、合格率を仮に１７％くらいにした場合、もしかすると３８点以上になるのかもしれません。（素人の自分が言っているだけで、合格圏を決める人らが、どう考えるのか知りませんが）



そして「第１ビル」テナントのリフォームも、一社の間取り図が完成しました

今週火曜に第一案が送信されて来てから、何回も何回も直しを入れて頂き、昨日ようやく納得のいく物が出来るような気がします。

さて、基本見積もり額は一体いくらになるのか？？？
一応、８００万円くらいには抑えて欲しいところですが、何とも言えないような気がします

さてさて、どのくらいになるのか！？

そして、大手リフォーム会社の「○○そっくり○○」はキャンセルしておきました。
さすがに大手、仕事がとにかく雑です

営業マンは使えない「おっさん」だし．．．

詳しくは先日ブログアップした「ＳＳくりＳ」を見てください。



今週の土曜には、もう一社「現地確認」に来て頂く事になっています。
しかしリフォームも新築同様、結構手間のかかるものですね

まただよ．．．

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いやいや、ブログを再開し約一ヶ月が経過しようとしていますが、またもサラリーマン業務が中心になりそうです

一見、音楽業界経理業務などと言うと経理職何ぞ、忙しくないのではないか？？？と思われがちですが、これが予想以上に大変な物です。
月次決算を終えれば、各社損益見込の報告会、そして親会社への見込提出等々、とにかく休む暇がありません

１０年ほど前は、サラリーマン会社単独にて上場しておりましたが、あっと言う間に親会社の元に吸収されてしまいました。

まっ、会社が大きくなればなるほど、自由は利かないものです。

いろいろと頂いたご質問にも返答しようとは思っておりますが、それもなかなか時間が取れません。

やはりサラリーマン大家、正直大変なものですね。

しかしサラリーマン大家の皆さんは、どのようなスケジュールにて自分のライフスケジュールを組んでいるのか不思議です

と言っても、自分に異動の話しがチラチラ出ているだけで、異動が無ければ何とか、このままやっていけるのですが．．．
サラリーマンである以上、異動は絶対にありますからね