サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

いきなりの内覧...

2010-01-31 18:22:20 | その他
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本日は18時に自宅売却をお願いしているWホームさんより、預けていた資料の返還日でした。

16時半頃、携帯に電話が!!!

一瞬、KホームのSさんだと思い、着信先を見るとWホームから...

何だよ!!! Wホームからかよ... と思い、電話に出るとWホームのTくんが、これから内覧者を連れて行っても良いですか?との連絡でした。

良いですよ。と連絡をし30分後に内覧者を連れて到着!!!
内覧者は20代であろう若い夫婦のようでした こういうのは何なんですが、確実に一戸建て、マンションを購入するよりか、賃貸していた方が、君達安全だよ!!!と言いたくなるような夫婦

まっ、せっかく来てくれた事もあるので、一応自分もキッチリいろいろと説明はしてあげました。
しかし自分で言うのもなんですが、確実に大家業・不動産投資業での営業が板に付いたのか、説明もスムーズです 上手いもんです。

ここまで頑張ったところで、購入はまず無いと思います。

今回の内覧者は確実に新築、中古物件の購入に着地するのではなく、賃貸に着地するのが、すぐに分かりました。
だいたい第一印象で、手応えって分かりますよね

まっ、どうせ2月中には退去する家、今更自分が一生懸命説明しなくても良いとは思いますが、念のためキッチリ説明しておきました

もう少し、これは!!!と言う内覧者を連れて来て欲しい物です。
しかも日が落ちた17時頃の内覧だし...

もしかしたら俺が不動産営業した方が、確実に物件を売る自信があります!!!

まっ、もしかしたらではなく確実に自信があるかな!!!

しかし今の若い営業マンも、もう少し自分のやっている仕事に自信を持ってやるべきだと思います。

Tくんは、交渉術ではなく、話術を磨いて欲しい物です!!!
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一生の別れ...

2010-01-31 14:28:31 | その他
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昨日は、愛犬の火葬に行って来ました。
やはり動物も家族の一員!!! 一つの命が失われた事によるショックは、残された者にとって相当大きなものとなります

今まで、側に居て当たり前。 それが一瞬のうちに居なくなる...

動物を飼っている方であれば、いずれ訪れる別れ。

動物を飼った時から、この日も心のどこかに留めながら、充分な愛情を注いでいく事になります。

確かに、一年経つごとに、別れの日は近づきます。

その別れの日まで、どこまで愛情を注げるのか? とことん愛情は注いであげて下さい!!!

そして残された者への心のケア。 そこもまた重要な事になってきます。

今回の事を一番ショックに思っているのは、母親でしょう。

母親も60歳を越えた事もあり、今回の件で心に大きな傷が出来る限り残らないよう、対応して行こうと思います。

今更の話しにはなってしまうのですが、出来れば今回死んでしまった愛犬の子供が居たら、ショックもどれだけ違ったのか分かりません。

今後、最善の案を相談した上で、考えて行こうと思います。



しかし最近は、自分の飼った動物を自分の都合だけで手放してしまう方が多いと思います。 これは人として、そして同じ命を持った者として、どうなのでしょう???

飼ったからには、自分の都合だけに合わせるのではなく、動物の都合もキチンと考え、これからの自分と動物の事を考えてください!!!

小さいから命は小さいのではなく、人間も動物も同じ命を持った動物です。
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両極端です...

2010-01-30 23:16:42 | 大家さん日記
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今日は先日死んでしまった愛犬の火葬のため、台東区から板橋区の火葬場まで行って来ました。
約13年を一緒に過ごしていたため、非常に残念です

出来れば「第2ビル」完成の際には、母親と愛犬を一番最初に部屋の内覧をさせてあげたかったのですが、それも出来なくなってしまいました...

火葬場までは、母親、自分の奥さんは送迎車に、そして自分、弟は自家用車で火葬場に行きましたが、道中、台東区・文京区・豊島区・板橋区に向かう道中、本当に数多くのテナントの空き物件を見ました

やはりどこでもテナントは苦戦中なんでしょう...
そしてその反面、売りマンション・賃貸マンションの建設は相当な件数が増えています

本当に競合物件が多くなっている事を、しみじみ感じた一日でもありました。

いやいや、テナントの空き状況は半端な数ではありません。

そして帰宅後、KホームのSさんに連絡をする事があり、Sさんに連絡をし用件をお伝え後、Sさんより仮の決定ではありますが、月曜の午前中に「第1ビル」1Fテナントに内覧予定が入ったとの事です

明日、正式決定の連絡を下さると言う事ですが、さて?どうでしょう?

今日は本当に悲しい一日であったと同時に、現在の不況を感じた一日でもありました。
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本当の大家業・不動産投資!?

2010-01-30 06:09:48 | 大家さん日記
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大家業・不動産投資業を行っている方は、当然のごとく分かっていることだとは思いますが、実は大家業・不動産投資業何て儲けは微々たる物でしょう

出版物、ビジネス雑誌では、さも「不労所得」、「経済的自由」何てうまい事を言っていますが、本当に大家業・不動産投資業は、そこまで儲けられる物なのでしょうか???

まっ、儲けると言うよりかは、相当な苦労はありますが、多少の副収入は得られるかもしれない物でしょう。(これくらいの考え方でいた方が、現実を目にして愕然とした時のショックも少なく済みます) これが大家業・不動産投資業の実態だと考えます。

正直なところ、「これは良い投資かも!!!」何て安易な考えから新規参入で、大家業・不動産投資業に手を出すのは将来へのリスクを抱えるだけで、何の特にもなりません

大家業・不動産投資業を真剣に考えている方は、まずどうしようもない出版物、ビジネス雑誌を読み漁り、期待に胸を膨らませ、物件購入に走ると思います。

まず、そこに落とし穴が...

新参者が、どうしようもない出版物、ビジネス雑誌から得た知識だけで購入物件の目処をたて不動産屋を訪れたところで、不動産業者の良いカモです。 

そりゃ、そうですよね。 全く不動産業者と面識も無く、いきなり収益物件が欲しいなんて言ってしまえば、当然ながら、客の力量を測り、どこまで本物なのか?不動産業者も考えると思います。
そしてコイツは金になると思われれば、うまい事やられるのは目に見えているかと

ここで良く考えて欲しい事は、売り情報が出回っている物件など、たいした収益が見込めない糞物件だから情報の公開がなされているのです。

一般的に考えれば、金になる物件は不動産業者が押さえてしまうか。不動産業者と繋がりの深いお客に先に紹介され、その後売れ残った物件だけが、一般の方に情報公開されているのが普通の流れです まっ、不動産業界を含めですが、各業界なんてこんなものでしょう。

サラリーマンの経験がある方であれば、普通の事ですよね???

たとえば自分は音楽業界に勤務しておりますが、アーティスト事務所からアーティストの売り込みは当然あります(これはサラリーマン会社が大手レコード会社だからです)。そしてこれはいけるんじゃないのか?という者がいれば、そのアーティストと専属契約を行う事になりますが、これは芽が出ないとなれば当然受け入れず、事務所側も次の会社に売り込みに掛かるでしょう。 これが各業界の常識です

まっ、どこの業界でも、こんな感じでしょう。 まずは力のある者に紹介がされるのです。

各業界ですら、このような状態なのに不動産業界なんて考えたら、更に悪徳な物だとも感じられます!!! 今は少なくなっていると思いますが、不動産業界何てある意味「ヤ○ザ業界」そのものでしょうね!!!

そんな業界に、ズブの素人が足を踏み込もうと考えたら、当然ながら、うまい事やられる事を前提に、相手が何を考えているのか?どのように交渉してくるのか?こちらがどう動けば良いのか?慎重に考える事が重要です!!!
まずは、騙される事を前提に交渉に入る事をお勧めします

まっ、人を全面的に信用してはいけません!!!

自分は、祖父、父から受け継いだ物を動かすだけであり、新規参入者ではありませんでしたが、常に相手を疑ってかかっています。 不動産業者とのやり取りこそ、まさにギブ・アンド・テイクです。 自分だけが良い思いをする事を考えるのではなく、不動産業者のポジションの上の者への投資は充分に行わなければなりません とにかく金を上手く使う事です。単に使うだけではなく、上手く使う事が重要であり、使うだけでは金の損になるだけです!!!

悲しいかな。スタートの時点から、このような状況が大家業・不動産投資業なのです。

じゃ、どうすれば?良い物件の確保が出来るのか?

そんな事知りません!!! 自分で考えてください。

何事も自分で考え、交渉、実行してこそ、本当の大家業・不動産投資業でしょう。

今言えることは、不動産業者など、まず疑えです!!!

あっ、それから出版物、ビジネス雑誌もついでに疑えを、付け加えておきます!!!
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早期退職!?

2010-01-29 22:28:08 | サラリーマン日記
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ここ最近は、副業の大家業のブログアップが中心になっていましたが、久しぶりにサリ-マン会社の話しを少し...

自分は音楽業界に約20年ほど、携わってきました。

いやいや、さすがに親会社は電化製造会社、その子会社の音楽業界に勤務しています。一時はゲーム関連の方に出向・転籍も考えましたが、そのまま音楽業界に勤務しております。

一時はゲーム業界に出向・転籍をしておけば良かったと考えた事もありますが、やはり音楽業界のままで良かったのかもしれません。

サラリーマン会社も、一時は減収、減益が続いた時期もありましたが、分社化が行われているため、ヘッドクオーターをベースに連結決算を行えば、問題なく親会社からの目標利益の確保は行われております

音楽業界、そろそろ苦しい状況に陥るのかな?と思えば、そうでも無く利益は確保しております。

逆に問題は親会社のエレクトロニクス関連では無いでしょうか???

一応、恵まれた環境でサラリーマン業務に従事しておりますが、やはりどこの会社でも沿うでしょうが、「早期退職」の希望を募る連絡が来る時はあります。

今回は自分は「早期退職」希望の年齢にも到達していないため、連絡は来ませんでしたが、対象者には当然の如く連絡はあります。

そして今回も自分の部署(部署での対象者は40名はいると思います)では、一人が「早期退職」を希望し、そのまま認可されました

いいよな~~~!!!

自分も希望したいと考えているだけに、対象になった場合、すぐにでも「早期退職」をし、同業他社への転職でもと考えております。
以前にも同業他社からの引き抜きの連絡を頂きましたが、事前に現在のサラリーマン会社にばれてしまい、却下...

さすがに現在のサラリーマン会社も、業界ノウハウを持った人材の、同業他社への放出を事前に食い止めようとしていますが、今でも再度条件が良ければ、同業他社への転職を自分は考えています

しかし「早期退職」だと、退職金の約5倍以上の条件のようですので、自分にも連絡が来て欲しかったのが、正直なところです。

いいよな、「早期退職」!!!

なかなか認可されるのは難しいとは思いますが、今後自分にも連絡が来るようであれば、前向きに検討して行こうと思います!!!
その前に、同業他社への就職活動が先ですね...

上司、先輩、同僚、部下を裏切る事になりますが、こればかりは会社がオフィシャルに認めている事ですから、今後自分にも連絡が来るようであれば、検討して行こうと思います。
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もう少し考えた方が良いですよね...

2010-01-29 13:08:12 | 大家さん日記
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最近も良く見ますが、○○建託だとか、○○パレスだとか(さすがに実名は出しませんが。と言いつつ分かりますか...)のCMで持ち土地の有効活用!!!という言葉を出しながら知識の乏しい地主から、収益を上げている会社は、まだまだ多いですよね

当然ながら少しだけでも大家業・不動産投資業を勉強した事がある方なら、このような商品に手を出してはならないのは、お解りだと思います。

自分の弟も、残念ながら以前は大手ゼネコン会社に勤務して、現場監督として手腕を発揮しておりましたが、今では上記土地活用会社の物件建設現場監督として勤務しております (私としては、辞めてほしいんですが、建築士、施工技能者ともなると、このような会社に席をおかざるおえません)

しかし弟の話を聞いていると、本当にこのような会社がすでに体力は無く、いつ飛んでもおかしく無い状況だと感じます。

ある意味、弟もインチキであろう会社の片棒を担いでいるのでは??? と言うより担いでいるんでしょうね。(弟も認識済みですが、働き口として、とにかく物件建設を現場でやりたいようです)
いやいや、本業の方達の話しを聞くと、とんでもない状況です

若くして入社してきた営業マンも、一年も経たず総入れ替え... ノルマが達成出来ないんでしょうね。

幸いな事に弟は営業職ではなく、建築士、施工技能者の腕を買われ、物件の建設に従事しておりますが、本社勤務で指示を出すだけの仕事に従事するよう話しは来ているようですが、全て断っているとの事

やはり知識の乏しい人から、金を取る会社に当然の如く疑問を持っているようです。

まっ、自分であれば、給料・年俸次第では、本社勤務を希望します!!!

まさに自分と弟では性格、物事の考え方は正反対です...
自分は、知識も無く騙される奴が悪い! しかし弟は自分のように考える事は無く、とにかくオーナーが成功するように休日を使ってでも成功に導こうとしています

まさに馬鹿正直すぎます!!!

この御時世、知識も乏しく、騙される奴が悪いのは当たり前です。

自分だったら、完全にオーナーを食い物にするでしょう!!!
それはそうですよね! 土地を潤沢に持っている奴から収益を上げても良いでしょう

土地を潤沢に持っているから、成功が約束されている訳でもなく、営業マンの上手い交渉に乗ってしまえば、大口地主ならともかく、ほどほどの地主程度のレベルであれば、すぐにでも飛んでしまうでしょう!!! (まっ、飛んだら自分の愚かさを反省してください

しかし、よくも出来の悪い営業マンが、このようなインチキ営業に騙されてしまうのでしょうか???

まっ、営業マンも多少は口が上手いんでしょうね! そして糞試算計算表、オーナーの接待で営業完了です!!! ほとんどの地主は契約してしまうでしょうね。

自分の知り合いにも、上記のような営業に踊らされ、契約してしまいましたが、今後どのような結果が待ち構えているのでしょうか???
普通に考えれば、破たんでしょうね...

残念ではありますが、自分に人を騙せるレベルの経験、知識、交渉力が無ければ、自分が騙される結果になるのが、今の御時世です!!!
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残念ながら...

2010-01-28 22:58:06 | その他
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今日、朝一番に実家の母親から連絡が...

約13年間実家で飼っていた、愛犬の「コウスケ」が死んでしまったとの事...

前回ヘルニアによる手術から、何とか生還!!!

そして今回は歯の化膿による手術。

正直、生まれてから6回目の全身麻酔。 かなりの心配はありましたが、昨日手術を行いましたが、今日の9時半前に死んでしまったという連絡でした

このまま手術をしなくても、歯が痛い、食欲不振、そして体力の消耗を待つだけになってしまいますので、一か八かの手術でしたが、問題は無いと思っていました。

しかし結果は失敗...

とても残念ですが、今まで思い出を残してくれた事に感謝しています!!!

土曜には火葬の予定です。
これで実家も、本当に寂しくなってしまいました
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サラリーマン大家を考える!?

2010-01-28 03:21:15 | 大家さん日記
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現在サラリーマン大家の方、そしてこの不況の中、少しでも収入の足しにでもとサラリーマン大家を考えている方は、多いのではないでしょうか?

しかし本当にサラリーマン大家での収入とは、自分の今後に対してのプラスになるのでしょうか?

当然サラリーマンのみを続けていれば、不動産への投資リスクも全く無く、一応の安定した???収入は保証されているでしょう。 しかしサラリーマン会社のみに頼っていれば、不慮の事故により会社の倒産、リストラも充分考えられ、自分もその状況に巻き込まれる恐れも当然あります

こんな状況になってしまえば、安定した収入も保証はされません... (まっ、公務員なんかであれば、そのような状況になる事も少ないのかもしれませんが)

そして一部の方は自分のように、家業承継により無理矢理サラリーマン大家になる方もいらっしゃると思います。

このような事から、皆さんはサラリーマン大家さんを目指すのかと思いますが、やはりサラリーマンの業務に従事しながらの、大家業・不動産投資業はとにかく専業大家さんと比較しても時間が無く、苦労が多いですよね

苦労はサラリーマン大家さんであろうと、専業大家さんであろうと状況はほぼ同じかと思われます。

購入物件の立地、条件の確認を細部に渡り行わなければならない、物件損益試算の確定、ローン返済のプレッシャー、そして最大の問題と考えられる「空室」リスクの回避!!!と大家業・不動産投資業は「不労所得」等と以前は言われていたかもしれませんが、今や「不労所得」何て言えないでしょう

そして「経済的自由」等と言われている方もいらっしゃいますが、本当に専業大家になり「経済的自由」を獲得出来る方は、ほんの僅かしか存在し無いのが大家業・不動産投資業の本当の姿だと思えます 
サラリーマンが一般的に「不労所得」、「経済的自由」等という言葉に踊さられて安易な考えから、大家業・不動産投資業を始める人は、まずいないとは思います

サラリーマンであれば、誰しも、そうも簡単に稼げる!儲ける!事が出来ないことを一番理解しているはずです!!!

それはなぜ???

サラリーマンをしていて、会社に対して数億円の利益をもたらしたとしても給料・年俸が多少上昇するだけであり、下手をすれば給料・年俸の上昇は無く、責任あるポジションに上がるだけの可能性があります 一番最悪なパターンですよね...


そして時間に関しても、サラリーマンとして最低でも一週間に約40時間を費やし、残りの時間を利用しながら大家業・不動産投資業を行わなければなりません 

これがサラリーマン大家にとって、非常に時間的負担になるのだと思います。

空室に備えた不動産屋との繋がりの確保、物件の補修・修繕、空室に対するクリーニング、そして何と言っても大家業・不動産投資業に関する知識の向上!!! サラリーマンとしてのせっかくの休みが、ほとんど無いのが実情だと思えます これは本当に時間的に、かなり自分自身無理をしなければなりません。
まさに今の自分が、この状況です...

ブログを止めてしまえば、何とかなると思うのですが、記録媒体のひとつであり、これも大家業・不動産投資業の一部と考えています。(今後、時間的に厳しくなれば一番最初に終了する仕事です

このようにサラリーマン大家は、専業大家さんと比較しても苦労は同じレベルかもしれませんが、とにかく専業大家さんのように大家業・不動産投資業に対して時間を費やす事は非常に難しいものだと考えます



そこで自分の大家業・不動産投資業のスタイルは、時間的余裕を持たせるためにも持ち物件の少数精鋭化、そして物件管理を容易にすべく比較的、自分の目の届きやすい場所への物件の取得を考えて実行しています

本拠地は台東区。持ち物件が埼玉の奥地等になってしまえば、常に毎週、若しくは隔週に物件に足を運び物件の管理等を行わなければなりません。

そしてもしも家賃滞納、クレームなんて連絡が来ようものなら一大事です!!!

すぐに対応は難しいですよね...



このような観点からサラリーマン大家さんは、持ち物件の分散化を考えるのではなく、如何に自主管理を行えるよう持ち物件の集中化をベースに考えるべきだと自分は考えます。

別に持ち物件の分散化をして、後は管理会社に任せる事も良いかもしれませんが、管理会社にお願いすれば、当然費用の発生! そして何より自分に合った管理会社の確保がどうしても必要となります。

管理会社も仕事の依頼を受けるまでは、良いことを言うかと思いますが、その後は別に自分の物件でも無いため、問題が起これば全てオーナーの責任にするような管理会社も存在します

まっ、そんなの当たり前ですよね!!!

家賃滞納が出れば、一応は管理会社は連絡しますが、徹底的に回収作業はしないでしょう!そしてクレームが来れば、下手をすると無視する管理会社もあります。

やはりサラリーマン大家さんは、無理をする事無く、自分に合った大家業・不動産投資業を行うべきかと思います。

何事も無理はしてはいけません!!!

あくまでも本業はサラリーマンなのですから...
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拠点さえ移してしまえば...

2010-01-27 15:52:18 | 大家さん日記
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自宅売却の見通し、賃貸の見通しは全く付いておりませんが、2月末にて実家の台東区に戻ろうと考えております

さすがに「第2ビル」入居に伴う支払家賃、埼玉の住宅ローンの二重債務は、自分にとっても非常に痛い出費ではありますが、サラリーマン会社は市ヶ谷、大家会社は台東区にあるとなると、サラリーマン大家として非常に仕事がやりづらいです

まっ、埼玉の住宅も未入居の方が売却に伴う内覧、そして賃貸に伴う内覧も増加すると考えられますので、まっ、それの方がいいのかな???

出来れば賃貸よりも、完全に自分の手から離れた売却を希望していますが、なかなか難しいと思われます。

出来れば退去後一年ほどで、どちらかに転がって欲しいとは思っていますが、なかなか難しいかもしれません。
自宅購入当時は、永住を当然考えおりましたが、父が死去した事により、話しが全く変わってしまいました

これも自分の運命なんでしょうね...

埼玉の住宅も、引越ししてしまい中の物を全て搬出してしまえば、相当綺麗に使用をしていたので、購入希望者、又は賃貸希望者も来ると思います

本当に綺麗ですよ!!!

売却をお願いしている不動産屋からは、壁紙の張替えをしましたか???といわれるくらいですし。
さすがにリビングのフローリングには多少の傷はありますが...

このような言い方も無いのですが、自分には埼玉の自宅は土地的にも合っていなかったと感じています。

まっ、引越し後当面は、二重債務になり苦しい時期は当然ありますが、無理をしてまで埼玉に居住する気は今では全くありません!!!
家族鍵でも話しはまとまり、当面は苦労もあると思いますが、これからも頑張って行こうと思います

そして何より、拠点を大家会社に移す事によるメリットの方が自分にとっても、家族にとっても有利だと感じています!!!
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近隣物件家賃...

2010-01-27 04:58:59 | 大家さん日記
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ここ最近、全くと言っていいほど、近隣物件家賃の確認をしておりませんでしたが、つい先日くらいからインターネットを中心に、近隣物件家賃の確認に余念はありません。

やはり近隣物件の家賃が、この物件はいくら! この物件はいくら! くらいは当然大家業・不動産投資業を行っている人であれば、確認していると思います

今までは「第1ビル」と競合になるであろう物件家賃の確認に余念はなく行い、築年数が相当経過した物件の家賃、入居条件はほぼ頭の中に入っております。

その結果、どこの物件よりもより良い家賃、条件に設定する事が出来、入居者の獲得も非常に順調に行われています。 やはり手を加えて常に物件の整備をしている事もあり、優良物件と認められたのでしょう

今後も「第1ビル」が優良物件であり続けるには、近隣物件の動向を常に監視しておかなければなりません。

まっ、「第1ビル」1Fテナントは、戦略だけの問題ではなく、ほぼ「運」任せでしょう!!!

当然賃料を低く設定すれば、入居の幅も広がります。 しかし安くするのは誰にでも出来、安くしたからと言ってテナントが決して埋まるわけでもありません。
テナントは、本当に難しいものですよね...

まっ、当社に取ってもテナントに入居者があるのと、無いのでは会社経営上うんでんの差はありますが、アホみたいな金額で入居者を決定し、その後賃料の増加が見込めないのでは、到底はなしになりません

そして今後は「第2ビル」の競合物件の調査がメインです!!!

とにかく不動産屋から指摘をされる前に、あそこの物件はいくらだから当社は、この家賃で行くという事を伝えれば、不動産屋も決して片手間で大家業・不動産投資業を行っているのではなく、常に情報収集を怠らない経営者だと判断され、交渉も優位に運ぶ事は可能です

とにかく、ここは賃料はいくらで、条件はこの程度という情報収集は大家業。不動産投資業には当然不可欠です!!!

東京近県の物件と違い、東京23区では如何に相手の状況を知り、分析しなければ競合相手に食えあれてしまい、入居者無し、ドボンの可能性は高くなります。

こう考えて見ても、埼玉、千葉辺りに物件の増加を行う事も必要なのかもしれません!!!
神奈川は、かなり競合相手も多く難しい、茨城、群馬は自分としては論外...

やはり埼玉、千葉辺りなのでしょうか???

しかし群馬、茨城の家賃相場ってどうなんですよね??? 全く興味が無いので分かりませんが、物件価格も相当低いため、結構なキャッシュは望める! もしかしたら容易に進出出来るのかも知れませんね

自分としては避けたい2県ではありますが、今後時間がある時にでも進出を検討して行こうと思います!!!!
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