一応、満室なのかな？？？

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





「第２ビル」の一室は、とにかく内見者の方は多いのですが、いっこうに入居申込を頂く事が出来ませんでした

内見者の方も、１０組くらいは２週間のうちでありましたが、１組？を除いて全て新婚さん、もしくは婚約者での入居の方と、ことらが住んでもらいたいと思う人達です

しかし、なかなか入居申込を頂く事が出来ず、６組目を過ぎたあたりから冷や冷やしていました．．．

さすがに先日の土曜の朝一の内見者の人が去った後、月家賃５,０００円の値下げを行い、月家賃１２３,０００円にしました。

値下げ効果も効いたのか、値下げ後の内見者の方からの入居申込を数件頂く事に成功！！！

ここで気が付いたのですが、新婚さん、婚約者さんって、値下げ交渉を全くして来ないと言う事です

やはり、これから新生活！！！

出発地から、いきなり貧乏臭い事は言って来ないんですね。

確かに自分も結婚前の新居は、住む事も無く３ヶ月前から家賃発生と結構バブリーな事していたような．．．

と言っても、バブル世代ではないですから！！！（ここはキッパリ！！！）

今回の物件は、３月１３日の入居者募集に不動産屋を回り、約２週間で入居者決定に漕ぎ付ける事が出来ました

そして入居日も４月１１日と言う事ですので、全く言う事無しです！！！

残るは、「第１ビル」の３０年もののリフォームの話しが進めば、問題はないのですが、リフォーム会社も動くのに苦労しているとの事です。

ここで、もたもたしている訳には行きませんので、弟の個人的に使っているリフォーム会社に見積をお願いする事になりました。

いよいよ、本当の意味での「満室経営」がすぐそこまで来ています！！！

まっ、今のところは「一応、満室経営」かな？？？

不動産屋ピン、キリがありますね．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





前回の「第２ビル」の一室の空室から、今までお願いしていた不動産屋のみの体制から脱却するため、「第２ビル」の外国人が退去してから、新たな不動産屋さんにも入居者募集のお願いをしました

一時は一つの不動産屋の対応に信頼をし、一括にて入居者依頼をお願いしておりましたが、去年の年末くらいから本来の正体が見え始めた事により、今後お付き合いは控えて行こうと言う事になりました

どうも担当が変わったのですが、特に気になっていた事は、客付け不動産の人は内見者と一緒に物件の内容確認にくるのですが、元付け不動産である当方の担当者が、一切内見に立ち会う事はありません

仮に、これで入居申し込みがあり契約まで行った場合、いっちょ前に「広告料」を取りたがるんですよね．．．

しかし「広告料」は頂かないという話しだったよね？？？

確かに客付け不動産は、入居者から「仲介手数料」を取れますが、元付け不動産が「広告料」が取れなくなるのは分かりますが、仕事をしていないのだから、報酬請求って、よくも請求出来ますね？？？

しかも「広告料」など、宅建業法上一ヶ月などと認められておらず、仮に広告料を取るとなると「特別広告料」の実費部分だけのはずが．．．

賃貸物件専門の不動産屋の業務体系等、行政がきちんと決定すべきであると思います。

現時点では、完全に野放しです．．．

いやいや、物件を取得しているオーナーも物件管理を管理会社、不動産屋等に任せる事無く、出来る限り自分自身で行う事をお勧めします！！！

自分も先日の日曜に、入居者より更新の連絡を受けており、入居募集をした不動産屋に更新手続きを有料で依頼しました（当初、契約時には２年後に更新手続きを行う旨の条項あり）が、私に適当に更新手続きをしてください！との事．．．

いやいや、不動産屋って、こういうのもなんですが、最低の商売ですね

以前に自分のブログに、毎月の管理手数料を不動産屋に支払っていないから、不動産屋も更新手続きをしないんだ！！！と言うアホな不動産屋関係者からコメントがありましたが、管理と更新手続きの業務の違いを分かっていない不動産屋のアホは引っ込んでいて欲しい物です．．．

もう少し自分の仕事の内容・意味合いを理解してから、コメントをするように！！！

それでなくても、不動産屋営業マン等は、リスクは全く無く、人の褌で相撲を取っているのだから！！！

今後、自分も時を見て、不動産業界に身を投じて行こうかと考えております。

しかし、当然サラリーマンをメインとしてですが．．．

ようやく決定しそうです！

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





「第２ビル」の一室について、先日の土日に数件の内見がありました。

これで一体、何件の内見でしょうか．．．

各社不動産屋さんが頑張ってくれている事もあり、２週間で約１０件の内見はあったのではないでしょうか。

今回は３社の不動産屋さんにお願いしたのですが、１社は相当頑張ってくれており約８件？も内見、そして２社目は約２件？の内見です。

しかし、もう１社は全くの動き無し．．．

開業して間もない不動産屋と言う事を考え、相当頑張ってくれるかと期待していましたが、全くの期待外れです

今後、その不動産屋さんを使う事は無いと思います。

と言う事で、先日の朝一に一番頑張ってくれている不動産屋さんの内見後、至急家賃の値下げを行いました。

やはり月家賃が高いのは承知の上で、その後の値下げ交渉を考慮したのですが、値下げ交渉をしてくるお客は全くおりませんでした　物件に魅力が無ければ、値下げ交渉何てありませんよね．．．

その後、土日に数件の内見があり、最終的に２組の方より入居申し込みを頂く事に成功！！！

いやいや、一時はどうなるかと思いましたが、いちいち値下げ交渉を考慮し、高家賃にしておく事も無かったようです

あまり、余計な事をするものじゃありませんね。

今回の入居希望の２組の方も、結婚を控えたカップルと言う事ですので、両部屋共に新婚さんになりました

当初のターゲット、そのままの入居者なので、当方としても納得です。

しかし今回の入居申し込み、１組が変な申し込みをやってくれました．．．

また機会があったら、ブログアップしようと思います。

ん～～っ、厳し～～っ！！！

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





以前に自分が大家会社から賃貸していた「第２ビル」の一室ですが、３月上旬に退去、その後震災後に不動産屋に入居者依頼を行いましたが、やはり入居者獲得が厳しい状況です

約２週間が経過していますが、内見者は本日を含め６組、希望しているターゲットのお客さん（カップル）ばかりです。

しかし、なかなか入居申し込みは来ず．．．

不動産屋からも情報をもらっていますが、先日の地震の影響により、とにかくお客さんが減っているらしいです。

今見に来ている人達も、新木場、浦安等の液状化現象による強制退去、そして物件破損による退去による物件探しのお客がメインとの事。

いやいや、まさか強制退去、破損による退去のお客さんがメインになっているとは思ってもいませんでした。

さすがに６組も見に来てくださっているのに、一件も入居申し込みが入らないとなると、こちらも策を講じなければ、頑張って動いてくれている不動産屋の営業の方にも申し訳ありません

と言う事で、明日の内見の状況を確認した後、次の手を打たなければなりません。

ん～～、さすがに厳しい状況です。

「第１ビル」の空室に関しては大幅なリフォームが必要ではありますが、入居者は決定しているため問題はありませんが、リフォームにも時間が掛かりそうです

どうやらリフォーム会社も、部材の供給が止まってしまった物、そして部材の発注すら出来ない物も発生したらしく、今後のスケジュールも確約出来ないとの事です。

こんな状況の部屋にも関わらず、一応本日「契約申込同意書」に同意してくださった入居者さんには感謝です

しかし本当に倒壊、使用不可になってしまった建物も多いのですね

３０年もの、リフォーム

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





「第１ビル」の一室が３月上旬に退去になり、ひょんな事から次の入居者も一応確保出来たような、出来ないような．．．

入居を希望する方も、どうやら口約束だけでは心細いらしく、一応書面での同意が欲しいとの事ですので、先日作成した「同意書」が役に立ちそうです。

やはり一回でも賃貸物件で嫌な思いをしてしまうと、大家、管理会社など信用出来なくなってしまいますよね

自分は入居者から、常に信用・信頼される大家であり、管理者でありたいものです。

と言う訳で、損傷の激しい部屋の修繕を行う事になるのですが、やはり簡単な修繕、クリーニングだけでは到底追いつきません

完全に物件を、ぶっ潰された感じです．．．

当初は入居予定者はいなかったため、時間を掛けてリフォームをしようと思っていましたが、急に入居希望者が現れたため、大至急のリフォームです！！！

見積は退去と共に取っていたのですが、大修繕用の見積だったため、再度簡易修繕にて見積を取りなおしました。

しかし寂しいかな、簡易修繕の見積もりが、大修繕より多少安くなる程度でしかありません

こんな事なら、大修繕をしてもらいたいのですが、先日の地震の影響もあり、大修繕をしている時間が無いようにも思えます。

再度、今週土曜にリフォーム会社の担当の方（「第１ビル」テナントのリノベーションをしてくれた人）が打ち合わせに来てくれるので、その時に細かく打ち合わせを行い、時間的な事、内容、そして料金の最終打ち合わせをしようと思います。

しかし今回も、結構金が掛かりそうです．．．

賃貸経営、物件の年数が相当経過すると、修繕費用がとんでもなく発生するものですね．．．

当たり前か．．．

空室一室、契約決定！？

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





今回の東北沖地震の影響により、「第１ビル」入居者の友人から賃貸物件に関して、いろいろと相談に乗り、何とか更新料の全額返還、敷金の全額返還と、友人が希望していたレベルまで大家から勝ち取る事が出来ました

しかし本当に管理会社さん、大家さん等、とんでもない要求をしてくる人もいるんですね。

確かに震災等の自然災害発生に伴う責に関しては、賃貸人は一切の責任は負わず、賃借人は強制退去と契約書に謳われておりますが、このような状況下で、このような契約内容を本当に行使するのも人としてどうなのか？と感じます

そして今回の話しをきっかけに、その友人が先日退去した「第１ビル」の空き部屋に入居したいとの連絡を受けました。

当方としても、ありがたい話しであり、早速話しを進める予定でいたのですが、問題が．．．

先日の退去から一切部屋の状況を確認していなかったのですが、その時に初めて部屋の状況を確認したのですが、とんでも無く損傷しています

退去の際、自分の立ち会いを相当な勢いで断っていた理由も初めて理解出来ました

確かに３０年弱の居住と言う長期間と言う事はありますが、長期間でもあり得ない状況です。

経過損耗と言うより、完全に注意義務違反でしょう。

いやいや、本当に参りました。

結果、簡単に修繕を行い、低家賃で賃貸する予定で話しをしていましたが、修繕完了は５月上旬になり、家賃も通常家賃になる事を伝え、他物件を探してもらう事にしたのですが、５月上旬まで待ってくれるようです

まっ、待ってくれるのであれば、こちらも広告を出す手間も省けるので助かりますが、本当にそこまで待てるのか？？？

一応、法的拘束力は一切ありませんが、同意書なるものを作成し、口約束だけではなく、書面にて話し合い、一応の事前同意書を取り交わす事になりました。

後は、「第２ビル」の方だけになりそうです。

昨日も内見者があったのですが、やはり家賃が高いんですよね．．．

当然ですけど、居ますよね．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





「第２ビル」の一室から退去をして、ハウスクリ―ニングを行い、先週のうちには不動産屋さん数社に入居者募集の依頼に行ってきました

さすがに地震直後の週末だった事もあり、行くのを躊躇いましたが、とにかく宣伝して頂かない限り入居者募集は始まらないと言う事で宣伝をお願いしてきました。

まっ、普通の人であれば、このような時期に引っ越し何て事を考える訳は無いかと思いますが、サラリーマンは違います！！！

サラリーマンであれば、転勤が決定していれば嫌でも転勤先にて入居物件の確保をしなければなりません

そりゃ、そうですよね。

と言う事で、こんな状況の中でも「第２ビル」内見の方がいらっしゃいました。

どうやら４月頭より、こちらに転勤になったようですが、こんな時に物件探し大変ですね

物件オーナー、管理会社側も、まさかこんな時期に来るとは思っていませんが、動かなくてはならない人は当然ながらいます。

今回の内見者の手ごたえは、無しではないでしょうか．．．

まっ、一発目からヒットだと気も抜けてしまいますし、勝負は４月～５月上旬までと考えています。

空室が「第１ビル」一室、「第２ビル」一室になっておりますが、「第１ビル」に関しては、ほぼ入居者確保でしょう

今回の客付けは不動産屋通しでは無く、自分個人で行いましたが、やり方一つで何も宣伝せずに入居者の獲得も可能だと感じました。

これは自分としても、かなり美味しい契約になりそうです！！！

ようやく慣れて来たような．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





先週の水曜に「第１ビル」に引っ越ししてから、約１０日ほどが経過しますが、ようやく「第１ビル」での生活にも慣れて来たように思えます。

と言うのも引っ越し早々、先日の地震の影響により、会社も自宅待機になり、どうも気持ち的にも落ち着きが無い日々が続いていました

まだまだ関東では余震もあり、油断は出来ませんので．．．

そして「第２ビル」は自分が退去した後、至急クリーニングを自前で行い、不動産屋さんに入居者募集をお願いしましたが、このような状況もあり、呑気に引っ越し準備をしている人もいないようです

まっ、一応「第２ビル」も一室は引っ越しも終え、居住してくれている入居者さんが居るので、自分達が住んでいた部屋については焦ってもしょうがないので、ゆっくりお客さんがくるのを待とうと思います。

これで「第１ビル」に一部屋の空室、そして「第２ビル」に一部屋の空室と二部屋の空室になってしまいましたが、「第１ビル」の空室に関しては、自力で入居者の確保に成功しました

まだ物件修繕、契約まで完了していないので、逃げられてしまうかもしれませんが、何とか契約まで行くと思います。

これはまた、次回にブログアップしようと思います。

しかし自分の引っ越し先である「第１ビル」のリフォーム物件、非常に住み心地は良いと思います

早いとこ、テナントから部屋にリフォームしておけば良かったかと、今更感じています

酷い大家、その後の対応

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！

にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





先日の事ですが、「第１ビル」に居住している方の友人から更新に伴う費用、そして先日の地震による物件への損傷補修費用の負担等の相談にのりました。

そしてその相談の翌日に、またまた自分に相談の連絡が来ました

結構、相談に乗るのは良いのですが、こうも頻繁に相談事が多いと面倒です。

今回の相談内容は、損傷を受けた物件を急遽建替えるから、至急退去して欲しいとの「お願い」を管理会社から一方的に書面で受けたが、どうすれば良いのか？との相談です。

いやいや、そんな話しって自分は初めて聞きました。



そして、その「お願い」が下記のとおりです。



○○○号室　○○○○様

　　　　　　　　　　　　　　　○○○○マンション退去のお願い

前略　この度の東北地方太平洋沖地震では日本各地で未曾有の被害を受け、大変な事態となっております。
実は当建物におきましても、この地震によりタイルの剥離や壁のひび割れが多数発生し、点検調査を重ねて参りました。その結果、壁表面だけでなく構造的にも、予想以上に建物のダメージが大きいことが判明いたしました。
このままでは建物の倒壊も考えられ、非常に危険と思われますので、断腸の思いですが建物を解体することになりました。従いましてご入居の皆様には、危険防止のため早急な退去をお願いせざるえません。大変なご迷惑をお掛けいたしますが、安全を考えると止むに止まれずの処置とご理解を頂きたく存じます。とりあえず早急なご連絡が必要と考え、本日お手紙をお届けいたしました。重ねてご理解の程、お願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２３年３月１６日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○○○○マンション所有者　△△△△
※この件に関するお問い合わせは、▲▲建設株式会社　○○まで
※退去関係及び移転先探し等は　●●不動産にてご相談下さい。

この「お願い」も、どうやら相談者が帰宅した時に物件に足場が組まれており、一時は本格的に補修してくれるんだ！！！と安心をしたそうなのですが、その後ポストを見るとその「お願い」が投函されていたそうです。

まさに天国から地獄へ

物件を直接見ていませんが、完全に今回の地震のせいにし、建替えをしてしまえ！と言わんばかりの退去命令でしょう。

そして相談者は、先日更新したばかりなので、その更新料を返金して欲しいと言う事と、敷金は全額返還されるのか？と言う相談内容でした。

更新料は地震前に更新をしてしまっているので、先方が難くせ付けて返金しない可能性はあるかもしれないが、とにかく自分ひとりで交渉に不動産屋に行くのではなく、数名で不動産屋に交渉に行くようにアドバイスをし、最終的には信義側の面、道徳等、人としての対応をしてもらうよう、何とか返還して欲しいとお願いするようアドバイスをしました　（もうこれしか無いですよね．．．）

まっ、今回の場合、仮に裁判になったとしても借主側の勝ちになるのでしょうから、お願い何て事はおかしいのですが、一応返還して欲しいとお願いした方が良いでしょう。

結果、更新に掛かった費用の全ての返還と敷金の全額の返還を取得出来たそうです

いやいや、良かった良かった！！！

しかし、このような問題を抱えた人達は今回多いのではないでしょうか。

賃貸関連って、本当にいろいろと難しいものですね。

最善策を取ったのではないでしょうか

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します！！！



にほんブログ村

不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します





先週の金曜に大規模地震が発生し、東北、関東に甚大なる被害を与えた今回の地震。

昨日も静岡を中心に大きな地震が発生しました。

休日明けの月曜から通常通り、サラリーマン会社に出社をしましたが、サラリーマン会社まですぐの所から通勤する自分ですら、大変な思いをし、ようやく出社する事が出来ました

当然離れた所に住んでいる人は、出社する事は出来ません。

サラリーマン会社も、月曜、火曜の二日間は一応形だけでも会社を空けていましたが、いよいよ昨日の夕方に「全社員自宅待機」の決定を出す事になりました。

そりゃ、そうですよね。

会社の近くに住んでいる人は無理にでも出社し、遠くに住んでいる人は出社しなくても良い。

社員の身を考えれば、当然「全社員自宅待機」が望ましいと言えます。

やはり首都圏にて大きな自然災害で影響を受けたのも初めてのためか、まだまだ決断をするタイミングを発表するのに躊躇する会社だと感じました

この決断の遅れが、社員の身を危険にさらす可能性がある事を会社にも理解して欲しいものです。

少し遅かったかもしれませんが、今週一週間の自宅待機は最善策かと感じています。