これで大丈夫かな？

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不動産投資の健美家

先ほど、土地家屋調査士（測量士）より連絡がありました。

どうやら隣のワンルームマンションの管理会社社長が、今日の夕方にワンルームマンションのオーナーと会い、夜には書類が調査士のところに届くそうです。

これでたぶん大丈夫かと．．．

というのも、隣のワンルームマンションのオーナーは不動産業の事など全く解らず、全て管理会社の社長にお願いしていたのですが、たまた自筆署名、捺印が必要な箇所があっただけですので。

まっ、たぶんですが、これで何とか一つ問題が解決してくれる事を望んでいます。

とにかく今は、サラリーマン会社も非常に忙しく、そして大家業もいろいろと忙しい、また「宅建試験」まで受講しなければならない。　正直精神力、体力共に自信はありますが、さすがにキツイです
このくらいの事は普通にこなさなければ、サラリーマン、大家業の成功は無いですよね

今が大家会社承継後、一番の厳しい時期かもしれません。

土地分筆が終わってしまえば、再度金融機関２行にお伺いさせて頂き、融資の最終承認を頂くだけです。

最後の融資確定は、慎重に行きたいと思います。　５月２６日にお願いに行ってその後２ヶ月以上経過してしまっていますからね。

なかなか大家業も大変なものですよね。って別に自分は大家ではなく、経営者ですが．．．

宅建業法－定例試験結果

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不動産投資の健美家

今日家に帰ると、先日受けた「宅建業法－定例試験」の結果報告書が届いていました。　そしてそれと同時に、またまた講習ＤＶＤが．．．
ドンドン講習ＤＶＤが溜まってきています

とにかく空き時間を見つけて、受講して行かないと間に合わなくなりそうです。

そして「宅建業法－定例試験」の結果に関しては、受講者1,754名中、320位でした．．．

やはり満点取らないと、まずいように思えます。

一応、平均点は20問中 13.6点ですが、目標点 17点は今回達成出来ているので、まっ良しとするかと言う感じです。

勿体無いと感じたのは、自分がミスった問題の正解率が結構高い事．．．
回答を見て確認をしたのですが、確実に自分のボンミスです

きちんと問題を読まないで回答をしていたのが原因です。やはり問題はきちんと読まないと、当たり前の如く間違えますよね。

これからもこの調子で頑張って受講し、合格を目指して行こうと思います。

ビックリした事が、20問中、10点以下の人が400人くらいおり、3点しか取れていない人が３名もいた事です．．．

これって本当に勉強する気があるのか？？？　それともやはり時間の有効利用が出来ず、きちんと復習が出来ていないのか？？？

自分もこのような結果にならないよう、これからも頑張って行こうと思います。

やはりこう考えると難しいとは全く思わないのですが、難しい試験なのかもしれませんね。

油断は出来ないので、ペースを上げながらレベルアップも同時に図ろうよ思います。

そろそろ担当交代かな！？

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「土地分筆」関連に関して、自分から取締役の弟にバトンタッチをしようと考えております。

とにかく最近は「土地分筆」関連について、自分が対応しておりましたが、弟にバトンタッチしようかと．．．

昨日、弟が測量事務所の社長に連絡をし、仮に隣のワンルームマンションが署名、捺印しなかった場合の対応策をアドバイスしたとの事です。

どうやら建設関連のプロから言わせると、そんな事は相当簡単なもののようです。（俺が参っているんだから、早いとこタッチしてくれよな．．．）

時間は若干かかるようですが、回避方法はいくらでもあるそうで、測量事務所の社長も、今回の予定に狂いが生じれば、その手法で行こうとの事です。

やはり何の法律もそうですが、少し目先を変えれば、法律には穴もありますからね。（ある意味、理屈され解ければ問題はないのかもしれません。）

自分の本業は会社経営面、営業面、経理、税務面であり、現場作業には確実に向いていないと思っています。

当然、建設等々の事なんて解っていませんからね．．．

まっ、一番良いのは隣のワンルームマンションのオーナーが、管理会社社長に会ってさえくれれば良いだけの事なのですが．．．

どうやら管理会社社長も管理費の値上げを提示しようとしているとの事で、オーナーも会いたく無いようです。
さすがにこれじゃ、オーナーも会いたくないですよね

自分が仮にその状況であれば、会いたくないですし．．．

しかし管理会社の社長も相当大変みたいです。　苦情は当社からだけではなく、最近では他近隣からの苦情も来ているようです。

先日は警察に行き、入居者確認もしたそうですから。　外国人は不法滞在者もいるかもしれないですからね。

今後は、自分は経営面に集中し、現場仕事に関しては全て弟に任せる事にしました。

自分は、とにかく金融機関の印象を悪くしたくないだけであり、やる事さえやってくれさえすれば、別に文句はありません。

これからも物件を増やしていけば、当然当社が逆の状況になりうる事もある事が想定されますので、ここは冷静に静観して行こうと思っています。

しかし不動産投資、結構大変な事も多いですが、ある意味最高の仕事なのかもしれません。

何とか、ここさえクリアしてしまえば、後はトントン拍子に進んで行くと考えていますので、何とか至急完了させたいものです。

これからも気を引き締めて頑張っていきますので、応援のほど宜しくお願い致します！！！

今期コストカット！

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ほぼ来月末に控える大家会社の決算情報が、確定します。

年間「販売費及び一般管理費」に関しては、約１００万円の減少になりそうです。

きっちりコスト管理すれば、このくらいはやはりカット出来ることがわかりました。　しかし一部自分の携帯代金等、自腹を切っているものがあるので何ともいえませんが．．．

今期に関しては、通常会計処理で行けば黒字決算なのですが、３年ほど前に支払った「借地更新料：４９２万円」の一括減価償却計上を行なうため、赤字決算です。

税務計算上の赤字繰越は７年間保管出来ますので、来期黒字決算になったとしても税金対策は問題無いかと。（１Ｆテナントが、普通に入居していたら完全に黒字になってしまっていましたが．．．）

しかし、きちんと経費管理していけば、やはり１００万円以上はコストカットが出来た事は何よりです。

しかも来期は税理士報酬の減額も予定しておりますので、その部分もカット出来ます。

来期より自分の奥さんも、大家会社の従業員にんるため、何とか早く１Ｆテナントにお客をつけて給料の支払いが出来れば良いと思っています。

とにかく来期からは、税引前当期純利益が１０万円以内に落ち着かせようと、会計処理の見直し中です。（おいおい、利益調整かよ．．．）

今後の金融機関との取引の際にも、一応黒字決算になっていた方がよいですからね。


最近は、サラリーマン会社が副業のような状況です　それ、まずいかも．．．



これからも、サラリーマン、不動産投資、頑張って行きますので、応援宜しくお願い致します！！！

「第２ビル」建設融資．．．

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不動産投資の健美家

しかし土地分筆処理が遅れに遅れている結果、なかなか信用金庫２行に対して、最終分筆情報をお渡しする事が出来ず、融資の最終承認も頂けない状況が続いています。

信用金庫２行には、５月２６日にお伺いさせて頂いて、今回の物件に関する試算計画、物件情報、返済計画等々をご説明させて頂きました。

それから約２ヶ月も経過したにも関わらず、最終分筆情報をお渡しする事が出来ていません．．．

当然「第２ビル」だけでの損益に対して、融資は問題無いとの回答を頂いておりますが、やはり「第１ビル」の収益も融資に対して影響は少なからずあるはずです。

その「第１ビル」１Ｆテナントの退去．．．
これは相当なマイナスポイントかと感じています

こんなに時間が掛かるとは思ってもいなかったので、正直イライラはピークに達しています。

今後は土地分筆処理なんて事はないかと思いますが、仮に実施する機会が今後訪れたら、慎重に事務所の選別をしなくてはなりません。

やはり商売柄なのか、土地家屋調査士（測量士）というのは、押しが弱いですよね。　やはり御願いする姿勢が大切なんでしょうね。

しかしやる時は、キッチリ物事を言わないと、そういう商売も上手く行かないんじゃないのかな？？？

これで融資失敗したら、一体どうしてくれるのか．．．

しかしいろいろ問題はありますよね。

今は土地分筆も大変な事ですが、それ以上に融資関連に関して心配でしょうがないです。

次回は弟にも、金融機関の厳しい審査に同行させようかとも思っています。

弟にも一応取締役ですので、お金関連の事は解らないじゃ済まないですからね。

しかし自分の今の一番の心配事は、融資関連に関してだけです。

ここさえクリアしてしまえば、後は「第１ビル」１Ｆテナントに関しての客付けに全勢力を傾けます。　ここが入るか、入らないのかで今後の当社の状況は全く番う状況になりますからね　（半年くらいで決まってくれれば、ナイスなんですが．．．）

しかしこの御時世、事務所借りる人なんているんでしょうかね。

とにかく、１Ｆテナントに関しては、これこそ「ゆっくり」お客を待とうと思います。

は～～っ、一気に物件数増やしていく予定が、これで若干の遅れが生じてしまいます。

まっ、今は外物件の取得よりも「木造２」の底地権の購入をメインに考えているので、まだまだ先だろうと思いますし、少し少し内部留保の確保に努めようと思います。

少し疑問が．．．

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最近はいろいろとサラリーマン会社もとにかく忙しく、大家会社もとにかく忙しい状況が続いております。

そしてそれと同時に「宅建主任者」試験の講習が．．．
結構ＤＶＤ見るのも一枚２時間少しあるので、眠くなってきたりするんですよね

「基礎－宅建業法」が終わり、現在は「基礎－権利関係」の講習中です。

一応、試験の際には「宅建業法」は２０問出題、当然ここは満点を狙っていきます。（もしかして、これって当然の考え方？？？）　そして「権利関係」は８割くらい取れればいいかな。

そして講習を受けていて少し疑問が．．．

なぜ？？？　自分は今「宅建主任者」の講習なんてしているの？？？

「税理士」だったら解るんだけど．．．

「宅建主任者」に合格したところで、別に不動産会社に勤める気なんて、さらさらないのに．．．（本当にもしかしたら、それもありかもしれないけど）

まっ、大家業やってる訳だし、取っておいても損はないのか。
少し疑問を感じてしまった、今日でした

やっぱりの展開か！

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不動産投資の健美家

現在、「第１ビル」と「木造１」の土地分筆処理の作業中です。

境界線に面した居住者は３名おり、２名まではきっちりと役所に届け出る書類に対して、署名、捺印を頂いております。
しかしいつもの問題人、隣のワンルームマンションのオーナーの動きが悪すぎです

一体これで何回目の問題なのか？？？

一回目は６月１２日の境界線の立会いにドタキャン。そして次の週にスケジュールを取ろうとすると、旅行のため立ち会えない。

その後、オーナーの代理として管理会社の社長が代理人として、立会いをしてくれました。

そして今回、境界線の署名、捺印を管理会社のオーナーが先週行く予定が入院のためオーナーが管理会社の社長と会えないとの事で、再度今日約束をしていたそうですが、退院が明日もしくは明後日に延期になるとの事．．．

まっ、自分としてはまたやるだろうと思っていましたが、やはりワンルームオーナーやってくれました。

自分の勘では明日、明後日もキャンセルだと思っています。

どうやら管理会社の社長も、相当オーナーに言いたい事があるみたいなんですよね。
こんな奴が偉そうに不動産投資なんてするなって

自分としては、明日、明後日で話しがつかないようであれば、自ら乗り込む予定です。

オーナーは親父、息子の２名になっているとの事ですが、親がダメだと息子もダメですよね。

まっ、どんな奴だか見てみたいので、いっちょ乗り込んでやろうと思ってます。

こちらとしてもワンルームマンションには迷惑掛けられっぱなしですから。

今後直接オーナーに、ドンドン苦情を突きつけて潰してやろうとも考えています。

まっ、署名、捺印もらうまでは自分も少しおとなしくしていますが、それさえやらせてしまえば、こっちのもんですからね。

最近は、そのワンルームマンション退去者続出（４Ｆに外国人入れたのが効いているようです）みたいですし。

これに漬け込んで、今度は自分が圧力掛けて経営出来なくしてやろうと思います。　　こちらもいろいろと迷惑掛けられていますし。

まっ、ビジネスなんてこんなものですよ。　まさに食うか、食われるかの世界です！！！

不動産投資って？？？

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不動産投資の健美家

最近は、めっきりサラリーマン会社ネタのブログアップをしなくなってしまいました。

と言うのも、ブログにアップ出来るような事が全く無いんですよね。　当然サラリーマン会社の業務は機密事項も多いので．．．

最近は、ほぼ大家業ネタ。　やはり大家業ネタの方が自分が経営者でもあり、ネタも自分の考え方を中心にアップする事ができますので、どうしても大家業ネタが多くなってしまいます。

ここ最近、どうしても気になる事があります。

「サラリーマン大家になろう」だとか、「安定不動産投資」だとか、「安定大家業」だとかというような出版物（全て架空のタイトルです。仮にかぶったタイトルの本があるようでしたら、たまたまです）、月間、週間ビジネス雑誌にも「不動産投資」に関する記事が多くなったような気がします。

そして当然、そのような出版物、雑誌を読んだ読者が、自己責任により不動産投資に手を出す方も多くなってきているように思えます。

当然、不動産投資に手を出す方は、出版物、雑誌の記事の影響により儲かると思ってやっていく方は、ほとんどいないと思います。（こんなの読んだくらいで成功したら誰でもやりますよね）自分に自信があるからこそ、チャレンジしてみるのだと感じます。

しかし実行する方は、自分のレベルに合った不動産投資を本当にしているのか疑問でなりません．．．

よくある「フルローン」による不動産投資、ノウハウ無しからの不動産投資。　これって本当に自分のレベルに合っているのでしょうか？？？

しかも一棟物であれば、中古物件の購入。　中古物件の建設構造、耐久性、安定性までキチンと考慮して購入を考えているのでしょうか？？？

もしかして表面利回りが１０％以上だから、購入に踏み込もうとしていませんか？？？

仮に少しの時間をかけて物件調査をし、後は利回りだけで物件の選別をしていませんか？？？

もしもこれだけで物件を選択しているのであれば、競馬で言う、全く馬なんて解らないのに勘だけで良さそうな馬、そしてオッズもそこそこ付くから投票しているのと、全く同じ行為だと思われます

このような考え方だけで、仮に不動産投資を行なっているのであれば、やめておいた方が良いと思います。　大きなリスク、多額な借金を抱えるだけですよ。

出版物は、ある程度きちんと内容が書かれており、最後に「自己責任にて実行してください」との一言。あれいいですよね

しかし月間、週間雑誌の記事に関しては、良い面しか見せておらず、計算もあいまいすぎます．．．

まさにメディアに踊らされて、購入したは良いのですが、途中で放棄なんて事も考えられますので、皆さんはきちんと計画を経てて頑張ってください。
自分としては、こういった失敗物件を狙っていけるので、今後非常に助かりますけど

大家業、「不労所得」なんかじゃないですからね。

と言うのも、隣のワンルームマンション、ここ最近退去者めちゃめちゃ多いんですよね。　たぶんこの勢いで退去が続けばやっていけなくなると思います。

こういうのを随時チェックして状況を見ながら、叩き買いを自分は狙っていこうとも思っています。

もしかしたら、あなたの不動産も狙われているかも知れませんよ。

「木造２」に関して．．．

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不動産投資の健美家

大家会社には、メインの「第１ビル」を筆頭に、「木造１」、「木造２」の３物件を保有しております。

３物件全てが、「第１ビル」を中心に裏に「木造１」、「第１ビル」全面の６ｍ公道を挟み、「木造２」の配置構成です。「第１ビル」２Ｆに大家の母親と弟が居住しているため、物件自主管理に関しては、非常にやりやすい状況でもあります。

「木造１」に関しては、現在「ヘーベルハウス」さんにて新築予定であり、「木造１」から「第２ビル」に昇格予定（現在は当然入居者はいません）。

そして問題は「木造２」の方なんですよね．．．
一応「木造２」に関しては、月家賃５万円（安すぎ．．．）にて入居者有り、１Ｆ片側に当社の駐車場、１Ｆもう片側は事務所スペースでありますが、全く賃貸に回す気がありません

昨日、税理士とも話したのですが「木造２」に関しても、今後考えた方が良いとの事です。　一応考えているが地主（現在「木造２」は借地です）に問題がある旨を伝えたところ、まさに自分と同じ立ち回りを考えていました。（こういう言い方もありえないのかも知れませんが、現在の地主から相続人に移る際に、至急動くのが得策だとの事。　本当に自分と同じ考え方です。）

たぶん、そのドタバタしている際に一気に攻めて行こうと自分も考えております。今の地主は、そろそろ８５歳くらいですので．．．

こういった立ち回りも本当は行ないたくはありませんが、今までその地主には酷いやり方されてきましたし、近隣周辺もその地主より借りて酷い条件を突きつけられているそうなので、自分が一番手に動こうかと考えております。

まさに「一揆」！！！

しかしあまりにも状況に変化が無ければ、外物件に目を向けていく予定です。

とにかく今は「第１ビル」１Ｆテナントに客をつけ、内部留保の確保を行い、時期を見計らって動いて行こうかと思っています。

無理をせずに一つ、一つ動いて行く事が重要かと思います。

そして話題は変わるのですが、最近いろいろな情報を見ていると「フルローン」にて物件の購入をお考えの方が多いように思えますが、その問題についても近日ブログにアップしようと考えています。

なぜ？？？　そこまでして自分にリスクを背負わせ、借金までして物件が欲しいのか、自分には理解出来ない部分があります．．．
自分の状況に合わせた立ち回りをしなければ、過度な期待による、破産の道を辿るようにしか思えません

あまりにもビジネス雑誌等に、踊らされているような．．．

まさに、この不況による。メディアの情報操作ではないでしょうか？？？

税理士との打ち合わせ完了！！！

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不動産投資の健美家

今日の東京、埼玉はとにかく暑かったですよね。　こういう日は、あまり外に出るものじゃ無いと思います。　倒れそうです．．．

そんな暑い中、１４時から税理士との打ち合わせをして来ました。　とにかく実家まで行くのが大変なんですよね。一時間程度なのですが、暑い中の移動は大変ですよね。

今日は一時間半ほど、税理士の方とみっちりと打ち合わせをしました。

内容は、今までの会計処理の問題点の今後の対応策、今回の決算における会計処理の対応案件の整理、「木造２」の今後の対策。今後の当社の会社経営に対する資金、税金対策。そして最後に「税理報酬の減額」に関してです。

結構、長い時間話しはさせて頂きましたが、自分がきっちりと話しをしてみての感想は、まだまだ使えるのではないのかという結果に落ち着きました。

一時は絶対に今後は、この税理士では無理だとも思いましたが、まだまだ行けそうな気はします。

後は「税理士報酬」が、どの程度落としてもらえるかという部分だけです。

とにかく２５万円くらいのコストカットが出来れば、問題は無いのですが．．．

一応、回答待ちの状況です。

今日は何気に期待はしていただけに、それに反した話しも出来、成果はあったと思います。

これでだいぶ落ち着いてきたのかな！？

しかし大家会社の経営も、大変なものですよね。

サラリーマン大家。なめて取りかかったら絶対に失敗する事業ですね。　しかし出版物、広告、週間ビジネス雑誌にある「サラリーマン大家になろう！」何て簡単に言うんじゃね～よ！！！って感じです。

あんなに簡単になれたら、みんなが金持ちだって．．．