サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

今年を終えて!

2009-12-31 23:26:04 | 大家さん日記
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今年を終えて、大家会社の方向性は確実に見えてきたと思います
当初は「第1ビル」も空室が目立ち、土地もそのほとんどが借地... 大家会社の現預金残高も、ほとんどありませんでした

ここからスタートしたのが、新規の不動産屋開拓における安定した入居者の確保! 不動産屋回りには、築35年の物件の客付け依頼という事もあり、当初は抵抗感がありましたが、全く問題なし 逆に今では不動産屋さんからも月に一回数社より空室が無いのか?聞かれるほどの優良物件になりました!

これで空室リスクも、かなり減ったと考えております。

その後は、一切稼動の無かった「木造1」の建て替え交渉のため、地主に建て替えの交渉に!

地主も高齢のため、そろそろ手放す事を想定し、底地権の売却を行わせるような交渉をした結果、無事格安の価格で底地権の購入に成功!!!
大家会社の資産価値も、底地権購入により、相当な上昇となりました

やはり地主との交渉ごとに関しては、キチンと相手の状況を見極めた上での交渉が、一番重要であるという事が良く理解出来ました。

その後は、「木造1」の取り壊し、「第2ビル」建設に入りました!!!
「第2ビル」も来年早々には、完成する状況ですので、今から非常に楽しみです

しかし本当に、今年は大家会社の方向性をキチンと決定出来た事は、本当に成果があった年だと感じています。

当然、ここまで来るのに相当の苦労はありましたが、方向性さえ決定してしまえば後は基盤をしっかり作り、今後に備えて行くだけです!!!

来年は、飛躍の年と言うよりかは大家会社の基盤固めの年になると考えております。
来年も、宜しくお願い致します
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自分の大家会社での立場!

2009-12-31 09:30:02 | 大家さん日記
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今年一年間、サラリーマン大家として活動をして来て、自分の大家会社の立場の確認・使命の認識が出来ました。

自分は自らサラリーマン大家になった訳では無く、祖父、父が残した資産の活用、そして会社の存続・発展のため、経営者の立場になっただけでしかありません。

自ら「経済的自由」、「不労所得獲得」のためにサラリーマン大家になった人達であれば、世間の不況・不景気にチャンスを見出し攻めの姿勢にて、多数の物件の獲得に動くと思います。しかし自分は単に大家会社を承継しただけ...

全く「経済的自由」、「不労所得獲得」を望んでいる訳ではありません。

とにかく、設立後約60年の会社の存続・規模拡大のみに重きを置き、大家会社の経営をリスクは少なく、守りを重視しつつ、攻める姿勢にて経営をして行こうと考えております。

このように考えて見ると、ある方は自分を一切大家業・不動産投資業をやる意味は無いのではないのか?と思うかも知れません。

しかし自分は、大家業・不動産投資業を行う意味はあると考え、この一年間サラリーマン業務以上に、大家会社に重点を置き仕事をして来ました。

なぜか?

大家会社は、母親をはじめ、父の兄弟の物でもあり、それを自分が三代目になり潰す訳には行きません。
そして何よりも、以前のような経営方法では、右肩下がりに全てが降下していくだけです(以前のままの経営方法では、確実に倒産が見えていたと思います)

そこで、以前の経営方法を全て放棄し、自分がサラリーマン会社から取得した会社経営方法を取り入れました!!!

とにかく守るだけでは無く、攻める事も重要!!!
そして確実に大家会社の体力の回復、体力の上昇を目指すだけ

当然、大家会社の体力の回復、上昇が成功すれば、自分・弟の2人を除く母親、奥さんには給料の支給、身内への配当金の分配が可能になると考えられます。(配当は、少々難しいかもしれませんが...

しかし承継直後は、いろいろと苦労はありましたが、経営方法の方向性の見直しさえしてしまえば、土台は揃っているので、簡単に軌道修正は可能でした!!!

今後は弟には給料を支給するかもしれませんが、自分は小遣い程度が頂ければ頑張れる立場です!!!
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サラリーマン大家での出発の時...

2009-12-30 22:55:02 | 大家さん日記
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去年の11月頃より、本格的に大家業に取り組む事になりました。

大家会社の損益情報をキチンと確認するまでは、正直全く大家業・不動産投資業には興味は無く、興味がある事と言えば、サラリーマン会社での出世競争のみ!!!
サラリーマン会社での出世は、とにかく自分に取っては一番プライオリティの高い案件でした

サラリーマンであれば、誰しも出世はしたいですよね??? 出世をすれば会社経営権の掌握も出来ます。 そして報酬もそこそこは上がるでしょう! 

しかし自分に取っては給料・年俸の上昇なんぞ関係無し、とにかく出世!!!

正直、金なんかの問題では無く、とにかく出世!出世!出世!でこの十数年間頑張って来ました。

仮に父が存命であれば、自分はこのまま大家業・不動産投資業には一切の興味を持たず、とにかく自分の一生をサラリーマン会社での出世に捧げていたでしょう。
まさに典型的な、アホ!サラリーマンです

やはり給料・年俸の上昇も当然必要だとは思いますが、それ以上にサラリーマン会社でのポジションの向上を目標とした、自分のプライドの問題です!


しかし、この考え方も徐々に自分の気持ちの中で変化して来ました

確かに自分はサラリーマン会社に入社した当時から、ガンガン仕事に励み、最後までサラリーマン会社で頑張って行こうと考えていましたが、父の死去を境に、残された会社の名を今後も残して行かなければならない事に気が付きました  さすがに会社設立後、約60年の歴史がありますし。

当時は母親が中心となり、弟が少し手伝いをする程度でしたが、会社経営というものを母親も弟も一切分からなかったため、サラリーマン会社でも会社経営に携わっている自分が中心となり、大家会社を動かして行く事になりました。

そして自分の気持ちをサラリーマン会社100%から、サラリーマン会社の業務・大家会社の経営の半分ずつへの労力の配分を行っていきました。(やはり未だサラリーマン会社メインですが...

大家会社の業務を行っていく際、大家会社の経営はサラリーマン会社の経営を行っていくよりも相当簡単なものでありましたが、当初は本当にやる事が満載であり、サラリーマン会社を休んでまで、基盤固めに走り回ったものです

おかげさまで、現在では一応の大家会社の今後の経営方法は確立出来たと感じています!!!


今後も大変な事は、多々あるかと思いますが、サラリーマン会社と大家会社の両立を目指し頑張って行こうと思います
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専業大家さんって???

2009-12-30 09:12:37 | 大家さん日記
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疑問に思っている事があります!!!

サラリーマン大家さんは、毎日会社に出社! 土曜、日曜に大家業をやるのだと思います。と言うより自分がそうなので、そうなんだと思っています。

しかし専業大家さんは、毎日何をしているのか? 疑問です。

毎日、物件の清掃、管理から始まり。所有物件が満室になっていなければ、不動産屋とのやり取り、そしてインターネットで次に購入する物件の確認をしているのでしょうか???

まっ、物件の清掃、管理は確実に仕事としてあったとしても、満室であれば不動産屋とのやり取りも無く、購入資金が無ければ、物件の確認をする必要がないですよね???

本当に最近、専業大家さんが毎日どのように過ごしているのか疑問です?
何も無ければ、暇でしょうがないですよね...

サラリーマン大家であれば、日ごろの清掃、管理は家族に任せ、クレーム等の問題が生じれば自分が出張って行くだけで済みます。

幸い、自分の大家会社は弟が建設会社勤務のため、何か不具合が出れば、弟自身が全てを補修、修繕を行い、手に負えないようであれば、知り合いの人に電話で任せます。

こう考えてみても自分達の生活費はサラリーマン会社から頂き、大家会社の収益の一部を母親、奥さんに給料として投下し、次の物件への資金になります。
専業大家にならなくても充分であり、逆に生活にゆとりが持てます

以前に読んだ出版物には、金融機関からの融資を受ける際に、専業大家の方が融資が受けやすいと書いてありましたが、本当に融資が受けやすいのでしょうか???
自分が金融機関から融資を受ける際、逆に大家会社から自分が給料を取っていないのか?聞かれました

当然、大家会社からは頂いておらず、全て無償で大家会社の仕事をしています。

なぜ??? 専業大家さんの方が融資が受けやすいのでしょう???

専業の方が、何かと大家業に集中出来るから???
逆に生活費を大家会社、若しくは個人であれば家賃収入から取得しなければならないため、不利なような気がするのですが...
自分には、とてもじゃないですが、専業大家にはなれないと思います

毎日、何をやっていれば良いのか分からないですし...

仮に専業大家さんの方が、このブログをご覧になっていましたら、毎日の過ごし方、融資の話しが本当なのか?お教え頂けると幸いです。

宜しくお願い致します。
コメント (10)

やはり参考程度ですね...

2009-12-30 02:34:56 | 大家さん日記
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ここ最近は、大家業も別に大きくやる事も無く、今年受験していた「宅建主任者」の試験も不合格に終わり、また来年気合を入れて受験しようと思っています
最近は、大家会社承継後に参考程度に読んでいた出版物を、現在の自分の考え方を中心に読み直しておりますが、やはり参考程度の読み物ですね...
本当に、大家業・不動産投資業出版物、ビジネス雑誌だけを読んで大家業・不動産投資業に興味を持ち、実際に実行に移してしまえば完全に破たんでしょう (まさに地獄への直行便のチケットのようなものです...)

とにかく、どの出版物を読んでも苦労の形跡がほとんどありません。あったとしても、たいした苦労でも無く、あっと言う間に解決出来るような問題ばかり、そして何だか知りませんが、いきなり成功!!! 簡単に出版物を出す始末...

何だか、完全に出来レースを見ているような「サクセスストーリー」です(笑)
しかし、このような世間の不況・不景気を経験している方達から見れば、藁にも縋る思いで、このような「サクセスストーリー」を夢見てしまうんでしょうね

自分は、たまたま大家会社を承継し、今後どのように今所有している物件を蘇らせられるか? どのように立ち回れば良いのか? 参考程度に読んだので、全くのリスクを伴う事無く、大家業・不動産投資業を実行に移す事が出来ましたが、これがゼロからのスタートであれば、どうだったでしょう

確実に成功者の「サクセスストーリー」に、乗っかっていたかもしれません...
そして苦労の連続だったかも知れません

今、自分が言える事は、決して上記のような出版物、雑誌の成功話のみに踊らされる事無く、自分の決断力、実行力、そして行動力の範囲にて大家業・不動産投資業を行う事をお勧めします!!!

そして信じる物は、人の意見では無く、自分の意見を持って実行しなければ、「成功」の二文字は見えて来ません!!!

誰々が、こう言っていた! こう書いていた! これを信じているようでは失敗した時のダメージも相当な物です!

成功者からの話しは、あくまでも参考にする分には良いですが、決して全てを真似したところで「成功」出来るものではありません。

信じる物は、自分の意思だけです!!!

自分は今後、上記のような出版物、雑誌。そして今まで一回も参加した事はありませんがセミナーにも出来る限り参加してみようと思いますが、人の話しは20%くらいを信じ、残り80%は、こんなもの何だと受け止めると思います

セミナーは無料のものは意味は無いと思いますが、あえて有料のものへの参加も少々考え物なのですが...
あえてセミナー主催者に、儲けさせる事も無いと考えていますので(有料だから、必ず自分の役に立つとは思ってもいませんし)

やはり「成功」は、自分の力のみで勝ち取りたいですからね!!!



この不況・不景気で自分で何かをしようと考え、大家業・不動産投資業を行おうとしている方は、自分の意見を必ず持って実行に移してください!!!

人の真似をしているだけでは、「成功」はありません! 仮にあったとしても自分の「成功」では無く、人の「成功」です。
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今年も残り3日ですね!

2009-12-29 16:26:34 | 大家さん日記
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ようやく今日の仕事納めを終えて、明日からサラリーマン会社も正月休みになります
明日から普通でしたら自宅の大掃除ですが、自宅売却の内覧に備え、大掃除をしたので、今年の大掃除は無しかな
大家会社の方は、大家の母親と弟が今日から正月休みで、「第1ビル」の共有部分の大掃除は午前中に完了したとの事です。(自分は何もして無いですが...

しかし今後「第2ビル」も増えて、ビル管理も「第1ビル」、「第2ビル」の共有部分の管理になりますが、「第2ビル」は共有部分が、ほとんどありませんので、手を加える事もほぼ無いため、手の掛からない物件で有利だと考えております
こう考えてみると、外に複数の物件をお持ちの方は、相当大変ですよね

外に物件を相当数お持ちの方は、年末以外にも最低一ヶ月に一回は共有部分の掃除に行かなければなりませんからね。

当社も、現在は「第1ビル」をメインに裏に「第2ビル」、「第1ビル」向かいの「木造1」の3物件しか所有していませんので、現在は管理には全く苦労はありませんが、今後物件数を増やしていく際には、相当管理も大変になると考えております

まっ、現在は「木造1」の底地権の購入をメインに考えており、購入後は「第3ビル」の建設を第一優先に考えているので、管理には苦労はありませんが、「木造1」の底地権の購入が出来なかった場合には、確実に外物件に手を出さざる終えませんので、管理も考えなければなりません

やはり大家業・不動産投資業は、不労所得では決してありませんよね...
とにかく手を加えて物件の管理をキチンとしていなければ、汚くなり物件評価も低くなりますからね

自分も今後は、経営者と言う立場だけではなく、物件管理にも手を出して行こうと考えています!
さすがに母親、奥さん、弟だけに管理をやらせておいて、自分は高みの見物では不味いですから...
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残念ながら...

2009-12-29 02:43:54 | サラリーマン日記
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結構のサラリーマンの方は昨日が仕事納め、いよいよ正月休みですよね。
しかし自分は未だ、休みにならず...

まっ、明日午前中は業務、午後から仕事納めの飲みが会社内で行われ、正月休みになります。
仕事納めの日には会社内、ほぼ全社員が飲んでいるため、たまに飲んでいる最中に関連会社からの問い合わせ、質問などの電話が来た場合、まったく話しになりません

最近は、体調を壊し飲む事も無くなりましたが、昔はとにかく飲みの毎日...
正直、飲めない人は自分のサラリーマン会社では仲間になれないという感じでもありました (おいおい、どんな会社なんだよ)
今は体調を壊した事もあり、本当に一切飲む事がなくなりました。(まっ、今や飲まなくても回りは自分の状況を理解していますからね)
しかし、回りの会社と比較しても残念ながら、とにかく休みが少なく感じます
一応、夏休みというものもスケジュール上では存在しますが、回りも忙しく休みが取れないので、自分も取る事は出来ず...
この不況・不景気な世の中、他の会社は休みを取れと言われていたりしているのに、全くの間逆です

これも、ある意味恵まれているのかな...



そして話しはガラッと変わりますが、今や一流企業の東芝や富士通でも「副業」を大々的に認めていますよね。

「副業」を大々的に認めてくれる会社と言うのは、社員としては当然不安点はあるとは思いますが、考え方によっては非常に自分にとって有利に働く規則だとも思えます!!!

普通に何も考えない社員であれば、「副業」を認めるイコール、今後の会社の展開に不安感を感じると思います。
しかし少し頭を使える社員であれば、積極的、公にサラリーマン会社でコソコソする事無く、「副業」をする事が出来るのですから

さすがに「副業」と言っても、どこかのコンビニでアルバイトなんて事をしていては、今後何もスキルのプラスになる事はありませんが、スキルアップのための「副業」を何か見つける事が出来れば、本当に良い制度だと思います!!!
自分のサラリーマン会社でも公に「副業」を認めて欲しいものですが、さすがに中々「副業」は認めてはくれません
さすがに頂いている年俸(給料では無く、年俸制なので所得もほぼ毎年変わりありません...)も、ほどほどに良いので認めてはくれませんよね



自分のサラリーマン会社でも「副業」認めてくれれば、とことん大家業・不動産投資業をやるのに...
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夢追い人...

2009-12-28 01:28:08 | その他
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よく埼玉の自宅最寄り駅にあるマクドナルドにて、ご飯と言っても軽食を取る事があります。

最近よく同じおじさん(60代~70代ではないでしょうか?)2人を見かけることがあります。

奥さんには申し訳無いのですが、自分がタバコを吸うために喫煙スペース。今や喫煙者には厳しい世の中になりましたよね... どうしても喫煙スペースは狭く、隣の会話、資料が丸見えです まっ、当然重要な話しは出来ません。

いつの日でしょうか??? 

そのおじさん2人の隣に席を取り、食事をしている最中、隣からの会話が丸聞こえ... どうやらそのおじさん2人も大家業・不動産投資業をしているようで、大家業・不動産投資業の話しをしていました。

どうみても胡散臭い2人のおっさん... 1人は濃い目の色つき眼鏡を掛けた見るからにケチ臭そうなおじさん、そしてもう1人は少し太っていて、とにかく資料を馬鹿みたいに持っていました

別に自分は聞きたくも無いのですが、会話はでかい声、そして携帯電話での話しも、とにかくでかい声なので全てが聞こえてきてしまうんですよね...

たぶんおじさん2人は埼玉、あるいは都内近県にのみ物件を持っているだけで、都内には物件を持っていないようです。

そして、濃い目の色つき眼鏡を掛けた見るからにケチ臭そうなおじさんの一言が!  「都内に物件持っておけば、常に高家賃・満室!バンバン家賃が入ってくるから儲かるよ!」
そして自分の心の声は、「こいつ馬鹿か!都内に物件持っているだけで、高家賃・満室が保証される訳ね~だろ!」
やはり情報収集をキチンとしていないと、こういった夢話しになってしまうんですね。もう少しおじさんも勉強した方が良いと思います  都内に物件があるだけ、そんなに儲かるはずが無いと...



そしてつい先日は、少し太っていて、とにかく資料を馬鹿みたいに持っているおじさんの方が、アホみたいにでかい声で携帯、不動産屋とでしょう。
「都内とかに、800坪~1000坪の土地を2億~3億で欲しい!」とのやり取りをしていました

そして、また自分の心の声が...

「都内とか?ってどこだよ! 都内で800坪~1000坪の土地を2億~3億で購入出来るわけね~だろ!!! 都内と言う名の山奥だよ!」
しかし、こんな無知な人達でも堂々と大家業・不動産投資業をやっているんですね

こういう人達がいるから、やり繰り出来なくなった収益物件の売り情報も増えて来るんでしょうね...
まっ、こういう人達がミスってくれるから、今後自分達のように細かくブレイクイーブンポイント等を計算出来る人達だけが、ドンドンのし上がれるんでしょうね

本当に無知とは、罪であると感じた最近でした...
またおじさんを見かけたら、でかい声で話ししてるから聞いてみようかな

盗み聞きでは無いですよ! 声がでかいから聞こえてくるんで、逆にこちらが迷惑してます!
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サラリーマン大家 失敗!?

2009-12-27 09:37:56 | 大家さん日記
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「サラリーマン大家 失敗」と言っても自分が失敗しているわけではなく、ここ最近の自分のブログへの検索キーワードが「サラリーマン大家 失敗」が結構多かったので、「サラリーマン大家 失敗」を取り上げてみようと思います

どのような方が、検索キーワードとして「サラリーマン大家 失敗」を検索しているのでしょうか??? あくまでも自分の予想では、現在サラリーマン、そしてサラリーマンだけでは安定した収入を得る事が出来ず、サラリーマンが投資事業を検討している方がメインだと思います。(あくまでも予想ですが...

最近は、本当に競売物件の購入、区分所有物件からの大家業・不動産投資業を考える方は多いと思います。それは、なぜ??? それは出版物・雑誌に踊らさせているからだと思います

とにかく出版物・雑誌では、安定した収入が得られる事を前面に押し出し、誰でも可能であると書かれているからではないでしょうか?

本当に出版物・雑誌で取り上げられているように、そうも簡単に安定収入が誰にでも取得可能なのでしょうか???

自分としては、まず簡単に得られる物ではないと思います!!!

まず出版物・雑誌だけを読んで、自分でセクセク貯め込んだ預金を大家業・不動産投資業に投下したとしても、成功に近づける事が出来る方は少ないでしょう。
なぜか??? それは出版物・雑誌に単に踊らされているからです

出版物を読んでみると、まず大体の著者の流れは、まずは区分所有物件を2、3戸購入し失敗したという結論になり、その後一棟物に手を出して成功!!!
こんなに簡単に安定収入が得られれば、誰でも手を出しているはずでしょう

なんせ、誰でも成功するような出版物が出ているからです...

これに騙されてはいけません!!!
安定した収益を確保、成功する方は、極僅かしかいません これが現実でしょう!!!

とにかく経営能力があり、数字に強く、最後に行動力、実行力がスバ抜けてある方しか成功は無いと思います!!!
結果、サラリーマン大家で成功出来るのか??? まずそうは簡単に成功は無いでしょう
正直、安易に簡単そうだから実行してみようかな???と考えている方は、そのまま貯金しておき、老後に備えた方が良いですよ



ここまで言っても、自分はサラリーマン大家として頑張ってみたいと考える方は、まず数字に強くなってください!!! そして行動力、実行力を発揮してください!!!

とにかく自分は会社経営、会計・税務に相当なる自信があるため、貪欲に行動することが可能であり、祖父、父から残されたものの活用のため、成功に近いとは感じています。

しかし新規にて行う方は、人の出版物・雑誌に影響されるのではなく、自分の信じるべき道を模索して、実行してください!!!
出版物・雑誌だけを読んで実行し、失敗したら悔いが残るだけですので

仮に自分が相続会社が無かったとしたら、サラリーマン大家ではなかったと思います!!!



そしてある程度の知識向上を行なった上で、再度出版物・雑誌を読み返してください! 
如何に、出版物・雑誌が無責任な事を買いているのか分かるはずです!出版物・雑誌の最後に実行については、あくまでも自己責任で!の追記もされていますからね


こんな無責任な出版物・雑誌をホイホイ出すのも、どうかと自分は思います。


今後、新規にてこの投資に新規参戦する方は、自己責任にて頑張ってみてください!!!
本当に苦労しますから...
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確認して来ました!!!

2009-12-27 01:23:20 | 大家さん日記
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昨日は、先日実家に忘れた自宅を鍵を取りに実家まで行ってきました

そしてその際に、「第2ビル」の工事が行われていたので、先日確認出来なかった102号室の内部の確認に行ってきました。

今回は奥さんも一緒でしたので、奥さんも一緒に確認に!

先日は101号室のみの確認だったので、比較する事は出来ませんでしたが、やはり102号室(1F占有通路、2F風呂、トイレ、洗面台等水回り、3F居住空間)の方が101号室(1F風呂、トイレ、洗面台等水回り、そして寝室、2Fリビングダイニング)より良く見えます
自分は結構101号室の方が良いと思いますが、母親、奥さん共に102号室の方が人気です

こう考えてみると、仮に自宅売却完了後、「第2ビル」に入居する場合には、自分達は101号室、お客さんに102号室でしょう!

まっ、お客さんが自分のように101号室の方が良いと思えば、101号室に入居して頂きますが...

さすがに物件が完成していないので、内覧はありませんが、内覧希望予定者が一体どれくらい来ているのか?知りたいところです。

しかし現在はKホームのSさんには、「第1ビル」1Fテナントを中心に動いて頂いているので、「第2ビル」の方は少し後回しに...

あまりにも内覧予定希望者が少ないようであれば、当然月家賃の値下げを検討しなければならず、連絡は頂く予定です。
出来れば今お願いしている月家賃で決定して頂けると助かるのですが、結構近隣物件も、家賃値下げをして来ているのが正直不安です

そして近隣周辺でも、現在大型賃貸物件の建設が行なわれていることも少し気になりますが、完成予定日がまだまだ先ですので、「第2ビル」への影響は少ないでしょう。しかも2部屋のうち、1部屋には自分が入居予定でもあり、ローン返済リスクは少なくなり、全く問題は無いでしょう
とにかく実家近隣は競合物件も多く、「第1ビル」のように立地が良く、家賃が安い等売り文句が無ければ、今や大家業・不動産投資業は非常に難しい状況です(本当に実家近所をブラブラ歩いてみると、以前は無かったビルがドンドン建っています
まっ、近隣相場をいろいろと確認しているのでが、やはり月家賃は相当高いです

やはり場所が場所だけに、家賃が高いのもしょうがないのかと思いますが、物件が増えれば家賃競争になり、入居者が無ければ家賃の値下げ! そして家賃値下げに伴うローン返済能力の低下! そして最後に物件を手放す! これが最悪なシナリオです

競合物件が多い地域に拠点を持っていると、どうしてもこのような状況に飲み込まれがちではありますが、この負の波に飲まれる事無く、会社経営を考えて行かなければならないと思います!!!

とにかく今の当社は攻めるよりか、守りに徹する時期です!!!
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