サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

満室経営。なかなか難しいものですが...

2013-11-24 19:42:52 | 大家さん日記
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今年は「第1ビル」、「第2ビル」共にそれぞれ一室の退去となりましたが、早いタイミングで次の入居者の確保が出来ました。

どこの地域でも同じ事が言えると思いますが、ここ最近「賃貸物件」が非常に多くなったと思います。

自分の物件近隣でも賃貸物件が非常に多く、そして未だに増えて来ています。

このような状況になると多くの物件を多くの借金を抱え所有、運用して行く事は良い事だと思えないと判断出来ます。

確かに資金的に余裕があり、資金運用する事が有利だと考える方に取っては不動産への投資も良いのかと思いますが、本当に有利なのでしょうか???

自分の考えでは良い投資方法では無いと思えます。

仮に一棟マンションの購入を自己資金のみで行った場合、節税面からみれば良い資金運用かと思われますが、通常考えられる資金運用であれば相当なリスクを伴う資金運用だと判断出来ます。

特に考えられるのが当初予定していた通りの物件の稼働が期待出来るのか???と言う事です。

投資前のシミュレーションでは物件の稼働率を多くて80%程度の期待し、少なくても65%程度の稼働で計算するかと思いますが、安易な計算で投資した場合稼働率を「満室経営」に近い90%程度で期待してしまうかもしれません。

しかし「満室経営」を期待するのは今の時代にあっていないとも思われます。

とにかく競合物件が多すぎる事が原因です。

当物件は運良く現在は「満室経営」が出来ていますが、これから先「自主管理」で客付けだけを不動産屋さんに任せている経営方針では「満室経営」は難しいと思われます。

管理業務が任せられていない物件へ入居を不動産屋が回してくれるでしょうか???

自分の物件保有地域では先々回してくれなくなる状況だと思われます。

なぜなら賃貸物件が多すぎ、各不動産屋で管理している物件への入居者の確保だけでいっぱいになる可能性が高いからです。

こんな借り手市場の中では「満室経営」は非常に難しいと思われます。

皆さんはどのようにお考えですか???
コメント

ん~~~、今のうちに物件購入しておくべきか???

2013-11-16 09:33:29 | サラリーマン大家日記
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「木造一戸建」の建替えが完了すると大家会社の物件も「第1ビル」、「第2ビル」、そして名義は個人名義ですが「新物件」の3物件となります。

これで大家会社を承継してからの当面の目標であった。「基盤固め」も物件面、そして会計面共に一応の完了を向かえたと感じています。(かなり時間を掛けてしまいましたが...

大家会社を承継したばかりの時は「第1ビル」1Fのテナントも稼働中だった事もあり、資金繰りの面では何ら問題は無かったのですが、退去後は結構苦労した記憶はあります。

やはりメインとしていた物件の退去があると、その後難しくなるものです。

そんな感じで今後は大家会社で予定している「新ビジネス」へ向けて動いて行くだけとなりました。

大家会社の方向性は決定していますので、今後は自分個人の動きも検討して行こうかと思います。



一時、個人的に物件を購入し運用して行く事も考えていましたが、検討した結果動く時期では無いと考え個人的投資も無しとしました。

しかし大家会社物件も一応の基盤固めが終わった事もあるため、個人的な物件購入も再度検討しようかと考えています。

ん~~~、購入するならこのくらいのタイミングが良いような気がしています。

今後は大家会社の新ビジネスに向けたプランの作成と同時に個人的投資も検討して行こうかと考えています。
しかし良さそうな物件って本当に無いんですよね...

まっ、その良さそうな物件と言っても「健美家」さんから送信されてくる物件しか見てないですが...
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今日の打ち合わせを終えて

2013-11-10 21:41:13 | 大家さん日記
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今日は午前中から「木造一戸建」の建替えの打ち合わせに行って来ました。

やはり通常の注文住宅仕様という事もあり、金銭面では結構な値段にはなりますが、内容的にはかなり良いものが出来そうな気がします。

「第2ビル」は納得の物件になりましたが、さてさて今回の物件はどのようなものになるでしょうか???

今回の物件は賃貸物件のためだけではなく、メインとしては大家会社で使用する事務所確保のための方が大きいかもしれません。(部屋の方は賃貸用というより自己使用の方が良いような気がします)

こんな感じでようやく建替えの話しも進んでいますが地主側の相続人が完全に決定していない事もあり、「木造一戸建」の取り壊し、着工は来年初め頃になりそうです。

まっ、ここまで話しが進めば後少しのような気がします
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なかなか進まない状況でしたが...

2013-11-04 19:53:22 | 大家さん日記
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9月中旬辺りからサラリーマン会社の中間決算に突入! まだまだ仕事が落ち着きません

そろそろ仕事も落ち着いても良いかと思うのですが、決算業務は一段落しても担当会社が増えた事もあり、なかなかサラリーマン会社の仕事が落ち着きません。

そんな状況の中でも「木造一戸建」の建替えの話しは進んでいます。

一応地主との話し合いはほぼ完了し、先週は間取り等の再確認をして来ました。

建替え物件は当初の予定通り2階建ての物件になり、1階部分は今後の新規ビジネス用の事務所と車庫として使用、2階部分をロフト付の1LDKとしました。

当初ロフトの設置予定は無かったのですが、近隣物件との差別化を考え、広々としたロフトを設置する事にしました。

ん~~、この物件を賃貸用に回すのは非常に勿体無い気はするのですが、事務所設置のためにも「木造一戸建」の建替えは必要なためしょうがないと諦める事にしましたが、自己使用でも良いと思います。

しかし今回の建替えに際して「第2ビル」の建替えを思い出しましたが、「第2ビル」もちょっと変わったメゾネットタイプにしたため、部屋の広さだけでは月家賃8万程度の価値かと思われますが、月家賃12万程度が獲得出来る部屋が出来た事には満足しています。

このように考えると将来的にある程度の家賃の獲得、そして入居者の確保するためには、いろいろと周りの物件を調べ、良い意味での差別化は必要だと思います。

まっ、差別化と言っても万人に受け入れられる物を造り出す事では無く、ターゲットを絞り込む事での差別化だと思います。

しかしこの商売も難しいものですね...


こんな感じで進んでいなかった「木造一戸建」の建替えの話しも進んで来ました。
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