やはり勿体無い人を逃しました．．．

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「第２ビル」の一部屋の方の更新連絡は無事頂く事に成功、しかしもう一部屋の方の退去は昨日正式に４月上旬になる旨、連絡頂きました。

一応こちらの事も考えていてくれているのか、３月中に転居出来るよう調整は続けてくれるそうです。

正式退去の連絡を土曜に頂いたのですが、もしも自分が転勤先から戻った時にこの部屋が空いていたら貸して欲しいという社交辞令かもしれませんが、気分の良い言葉も頂く事が出来ました。

やはり４０歳前の独身、高所得者、おしゃれに気を使う人には良い部屋だったのかもしれません（笑）

その方の実家は近所のターミナル駅周辺でテナント事業を展開している事もあり、転勤明けには本当に連絡を頂けるかもしれません。

本当に良い入居者だっただけに、当方としても残念です．．．

一応正式な退去報告を頂いた事もあるので、来週には不動産屋回りを実行しようと思います。

今回は一応３社の不動産屋を予定しておりますが、またも本日夕方に大手不動産屋Ｅフル社より電話がありましたが、手が離せなかった事もあり無視してしまいましたが．．．

どうもＥフル社は苦手です．．．

と言うより当方に取っては「戦力外」に当てはまります。

以前も「第２ビル」の入居者募集をお願いしたのですが、担当者、店長、副店長と３回に渡り連絡を頂き、不動産屋の物件見学会となり、当方としては本当に手間であり、意味の無い物件見学に巻き込まれてしまいました。

まっ、物件見学をしてから募集をきっちりやってくれればこちらとしても文句は無いのですが、全く広告を打つ事はありませんでした＾＾；

他大家さんのブログを見ているとＥフル社の評判は意外にも良いもののようですが、自分に取っては少しも良いイメージは無く、良い事もありませんでした。

まっ、やるべき事を最小限でも良いのでやってくれれば文句は無いのですが、何もやらないのでは依頼の意味は無しです。



しかもたまに掛かってくる電話に出ると、たぶん担当者は仮名を使っているようにも思われます。

山田、田中、佐藤、斎藤、加藤等の担当者が複数勤務しています（笑）

当方が不動産業務を開始した時には相手にもされる事が無いと考えると、今後の付き合いは無いかと思います。

さてさて、今週は入居者募集情報の整理を行い、土日には依頼に行こうと思います。

あ～～～、気が重いもんだよな．．．

このまま解決して貰いたいものです

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「木造一戸建」に居住しているお婆さんの状況に変化がありました。

先日の火曜の事ですが、以前より役所指定の施設のヘルパーの方から紹介されていた施設（老人ホームなのかな？）の見学に行ったそうです。

その施設というのが６畳一間の部屋にちょっとした物置が付いた居住スペースが提供され、水道光熱費込み、そして毎日の食事等がきちんと付いて月額１８万円というものでした。

当初お婆さんは月額１８万円が高いと言う理由で入居を拒否していたようですが、ちょっと見学しに行った火曜日から施設の人の提案もあり、体験入居と言う名目で本日まで入居しているという連絡がヘルパーの人からありました。

確かに最近夜になっても電気が付いていないかな？？？とは思っていましたが、まさかそこまで話しが進んでいたとは驚きです。

ヘルパーの人からの確認で当方の家賃はいつまで払ってありますか？という質問がありましたが３月分まで貰っている事を報告するとヘルパーの人も時間的に余裕があり安心していたようです。

おおっ？？？お婆さんこのまま施設に移るのか？？？

まだまだ気の早い事かもしれませんが、このまま施設に移るかと思います。

火曜から今日の土曜までの５日間だけではありますが、お婆さんもまだ周り人達とは打ち解けてはいないようですが、生活環境には満足しているようです。

いや～～、２、３月分の家賃を持って来た時には当分の間退去は無いかと感じていましたが、一気に状況が変わるように思われます。

このまま正式に施設へ移動してくれれば、当方も４月以降に一気に話しを進める事が可能になりました。

まっ、もう戻って来ないと思います。

あ～～、良かった＾＾ｖ

は～．．． 気が重くなります

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今月末には「第２ビル」の一部屋から正式な退去連絡がくると思います。

しかし予想外の退去となり非常に残念です。

雰囲気では転勤が無ければ、もう少しは居てくれたように思うだけにショックです．．．

と残念がっていてもしょうがないので、正式な退去連絡が来たら不動産屋回りのスタートです。



自分が不動産賃貸業をしていて一番気の重くなる業務がこの「不動産屋回り」です。

今まで十数件の不動産屋さんに物件の紹介をお願いしておりますが、今回もその中から数件をピックアップしてお願いしようと考えています。

しかし、これがなかなか難しいものです。

以前は２、３件の不動産屋をメインに紹介をして貰えば良いと考えておりましたが、現在はそんな事はしていられないのが実態です。

なぜなら過去に良い関係で取引していた不動産屋さんであっても、少しするとその営業マンが人事異動？若しくは退職？になり、どうもその後信頼出来る営業マンと巡り合う事が難しくなりました。

結果新規の営業マンとの一からの取引となるため、なかなか上手い具合に仕事が出来ない状況になります。



やはり不動産賃貸業をして行く上で、一番の要になる入居者確保の方法を不動産屋さんに任せておくよりか、リスクはあるとは思いますが自分で不動産屋を開業してしまった方が良いのかと感じています。（やはり重要な仕事を人に任せておけないのが正直なところです）

まずは一部屋、更新確認完了です！

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来月３月に「第１ビル」の一部屋、そして「第２ビル」の一部屋の契約期間が満了となります。

契約期間満了に伴い今後の更新連絡を頂く事になっていますが、昨日「第２ビル」の入居者から電話がありました。

その入居者は２年更新という事をきちんと理解していなかったため、自分が時間を見つけ説明をする事になっていましたが、その説明をして欲しいという連絡でした。

自分もサラリーマンのため遅い時間からの説明になってしまいましたが、時間をかけて説明をさせて頂きました。

更新の連絡をさせてもらった時には微妙に退去の方向で動きそうな感じがしていましたが、無事「更新」で話しはまとまりました。

いやいや、さすがに「第２ビル」も同時期に二部屋の退去になってしまうと今後の経営、そして精神的にも厳しいものがあります。

この「精神的に厳しい」と言うのが、サラリーマン大家の大問題ではないかと感じております。

借金をし、物件を購入、思うように入居者が決まらなかった場合、本業であるサラリーマン業務にも支障が出るのは明白です。

こうなってしまうと、本当に「精神的に厳しい」状況だと自分は思います。

今回は完全に「精神的に厳しい」状況化に追い込まれず済んだ事に満足しています。

後は「第１ビル」の一部屋の更新が上手く行くかどうかです。

これからいろいろ忙しくなりそうです．．．

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２月も中旬になり、サラリーマン会社では予算の作成、その後の予算報告会、そして３月末本決算への準備等これから５月末まではサラリーマン会社も忙しい状況が続きそうです。

それと並行して大家業では、「第２ビル」の契約期間満了の部屋の今後の動向、そして退去部屋への客付けお願い、そして一番頭の痛い「木造一戸建」から婆さんの退去確定の説得とやるべき事がここに来て増加しています。

こういうようにサラリーマン会社も多忙、そして大家業も多忙ともなるとのんびりしていられない状況が続きます。

まずは当然のようにサラリーマン会社の業務については当たり前のようにこなし、続いて「第２ビル」の更新連絡の取得を如何に上手く獲得し、退去部屋についても極力短期間の間に新入居者を確保しなければなりません。

やはり今回の大誤算は「第２ビル」の一部屋の急な転勤による退去にあると思います。

入居者も今後普通に居住を考えていたところに急な「転勤」．．．

まっ、サラリーマンであれば誰しも「転勤」の可能性が無い訳ではありません。

今月末には正式な退去日の連絡があるはずなので、その後至急不動産屋回りを考えています。

今回の方のように良い入居者に巡り会える事を期待していますが、さてさてどうでしょう？？？

そしてもう一部屋の「契約期間満了」による更新については、入居者がどのように考えているかで状況は一転すると思いますが、まさか２年間で更新が発生する事を理解していないとは思ってもいませんでした．．．

不動産屋もピンからキリまでいるとは思いますが、当物件周辺の不動産屋さんは適当な仕事を行っている不動産屋さんが多々存在すると思わざるおえません。

しかし大家業をしている私と同業の方は不動産屋さん、若しくは管理会社に不満はないのでしょうか？？？

本当に他ブログを読んでいると、不動産賃貸業をっていく上で不動産屋、管理会社に一番重要な業務をお願いしているという理解も乏しいのではないかと自分は思わざるおえません。

まっ、これも人それぞれの考えであり、多少の不動産屋、管理会社の粗相であれば意識しないのかと自分は認識しています。

しかし自分はどうも多少の事でも仕事を受け、金銭の享受を受けている以上相応の役務提供を望んでいますが、今まで納得のいく仕事を不動産屋にして貰った記憶は一切ありません。

まっ、賃貸不動産営業マン等その程度で成り立つのでしょうね。

本当に良い商売です。（うらやましい！！！）



そして最後の難問として「木造一戸建」の婆さんの退去についてですが、これは本当に時間を掛け実施して行かなければならない問題だと思いますが、そろそろ自分が首を突っ込む時期が来たようです！！！

どうも婆さんものらりくらり退去の話しをはぐらかしているようです。

仮に婆さんを退去に追い込んだとしても地主との交渉も時間は掛かりそうです．．．

本当に婆さんもここいらで退去してくれよな．．．

まっ、強引に賃上げをしてしまうというのも一つの手なのかもしれませんが。

３月に向けての入居者確保対策！

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久しぶりに３月はバタバタする日が増えそうです。

サラリーマン会社では期末決算業務により多忙、そして大家業務では「第１ビル」一部屋の３月末での契約期間満了にによる更新に向けての対策、「第２ビル」一部屋の４月の更新確保による交渉、そして一部屋の退去による不動産屋さんへの入居者募集のお願いと、本当に３月は何かとバタバタしそうです

当面は上記３案件の対応となりますが、「第２ビル」一部屋の退去以外は本当に慎重に話しを進めて行かなければ、もしかすると退去の方向で進む危険もあるため、今まで以上に慎重に行います。

まず「第１ビル」一部屋の３月末での契約期間満了による更新手続きも締結の方向にて話しは進んでいますが、入居者の方も２年前の更新時と同様に「更新手数料ゼロ」、「家財保険未加入」にて更新が出来るものと勘違いをしているようですので、今回は６万円ほどが発生する事を理解して頂ければなりません。

まっ、この入居者の方は家探しの際に嫌な思いを相当したらしく、今更違う部屋への転居は考えていないようなため、何とか更新に繋がりそうです。

そして「第２ビル」の一部屋の更新については、更新の存在自体「仲介不動産屋」より明確に説明を受けていないようですので２月中旬頃に私が細かく説明を行う事になっております。

まさにこの説明のタイミングで上手い具合に更新に結び付けられるかが課題となります。

自主管理、更新手続きまで自前で行うとなると何かと手間は掛かりますが、入居者に当方の考え方を明確に伝える機会を得る事が出来、より明確な信頼関係の充実を図る事が出来ます。

自主管理の場合、常に面と向かって入居者と話す機会も多く、信頼関係の確立も充実したものになります。
さてさて抜かり無きよう丁寧な説明が求められるものになりそうです

何とか今回は一部屋だけの退去で済むようにしたいものです。


そして話しは変わりますが、「木造一戸建」の婆さんは退去をしそうもありません．．．

婆さん、本当に迷惑だから退去してくれよ！！！

自主管理物件による入居者募集の難しさ

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「第２ビル」の一部屋の退去が４月上旬に予定されています。

いや～～、繁盛期すぎの退去、正直厳しいです．．．

まっ、３月上旬には正式な退去報告を受ける予定なので、報告受理後、至急不動産屋さんへの客付け依頼をお願いし頑張ってもらうしかありません。

しかし自主管理物件だと入居者確保も容易ではありません。

当社物件は都内のＴ区にありますが、競合物件も非常に多く、そして不動産屋が管理委託、若しくはサブリースをしている物件も非常に多い状況です。

このような条件の中では、大家が自主管理を行っている物件へ、良いお客を流そうなど考える不動産屋さんは多くはありません＾＾；

基本的にはお客さんが問い合わせをして来た場合（当社の物件に問い合わせがあった場合は除く）には、不動産屋さんがサブリース、管理委託、家賃回収等を直接行っているオーナーの物件を紹介し、それでも決まらない場合に、ようやく当社の物件を紹介するという流れになっているのでしょう。

まっ、そりゃ、そうですよね．．．

入居者確保後にも得られる物がある物件に、人を集めるのは普通の考えだと思います。

以前はこのような事の無いよう、紹介物件の上位に位置するよういろいろと手を打って来ましたが、ここ最近は疎かになっています。

自主管理を行っている大家さんは多いと思いますが、このような経験も少なくは無いと思います。

やはり自主管理を行っている以上、入居者募集の際には、一手間掛けなければなかなか良い入居者の確保は難しいと感じています。

このような事を考えると、やはり小さくても良いから自社不動産部門は必要だと考えます。

本当に「空室」になり、不動産屋回りをするのも手間に思えるようになりました。

さてさて各不動産屋さんから非常に評判の良い「第２ビル」は、今回どのような目で不動産屋には映るのか？？？

久々の危機的状況．．．

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この１年数カ月退去連絡も無く、これと言ったクレーム、問題も無かった事もあり、順調に大家業は実行されておりました。

しかし「第２ビル」について、一部屋は４月上旬に退去予定、そして一部屋は４月上旬に更新予定と、運が悪ければ一気に二部屋退去の可能性があります。

そして「第１ビル」についても３月末にて一部屋が契約期間満了、そして一部屋についても７月には契約期間満了となり、この数カ月で一部屋の退去予定、そして三部屋の動向が不明のままです。（どうも「第１ビル」の一部屋は更新の意思はあるようですが、それも以前の更新の際に「更新料無料」にした事により、今回も無料だと勝手に判断されている可能性もあります．．．）

２年前のその部屋の更新の際には入居者がお金に苦労している事をこちらとしては感じていたため「更新料」、「更新手数料」、「家財保険」の全てを無料にしましたが、今回は「更新手数料」、「家財保険」の加入はお願いしたいものです。

まっ、お金が無いと言われても今回ばかりは回収の方向で検討です。

さすがに以前は姉と、体調の悪い弟との二人で入居していた関係でお金が無かったかもしれませんが、今は彼氏と住んでいるため問題は無いでしょう。

不動産賃貸業は如何に空室を避けるかが問題となりますが、相手の都合もあるため非常に難しいものです。

いや～～～、本当に難しいものですな！！！

そして「第２ビル」の更新間近の部屋の入居者には更新の実行、未実行の連絡を書面で行いましたが、いまいち更新の意味が掴めないようなので、２月中旬に更新の必要性、そして仲介不動産屋の位置付けを説明の上、更新をお願いしようと考えております。

先日その入居者から質問の電話がありましたが、やはり仲介不動産屋も適当な説明を行っておりました＾＾；

入居者から見ると、大家も不動産屋もグルとみなされる事も多く、これ以上の誤解を招かないよう慎重に話しを進めて行こうと思います。

しかし「空室」が出るとサラリーマン会社での業務にも若干支障が出るのに問題を抱えています。

まじかよ～～～～

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先日「第２ビル」の一部屋の居住者から２月分の家賃を受け取りました。

この人、振込でも良いのですが月末間近の週末に手持ちで家賃を持参してくれます。

そして聞きたく無い報告が．．．

どうやら４月上旬にて転勤予定のため、退去しなければならないという事です。

いや～～、入居から約１年数カ月。

まさかの退去報告を受ける事になってしまい、かなりのダメージを受けました。

「第２ビル」のもう一部屋についても４月上旬にて２年の契約期間満了に伴い、更新、退去のどちらに転ぶか分からない状況の中、早くも一部屋から退去報告を受けるなんて。

ん～～、どうもこちらの部屋への入居者の居住期間アベレージは低すぎます＾＾；

２月末には正式な退去日の連絡が来ると思いますので、その後またまた不動産屋回りです。

しかし退去日が４月上旬って．．．

繁盛記終わってるじゃん．．．

しかし数カ月も前に「転勤指示」って受けるもんなんですね？