不動産投資、難しいものです．．．

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当方は所有物件は少なく「満室」にするのは容易いかと考えていましたが、なかなか「満室」を維持するのは難しいものです。

前期も通期で「満室経営」で決算を迎える事が出来ると思っていましたが、「第２ビル」の退去、そして「第１ビル」の退去と続けて「空室」発生です＾＾；

一度「空室」になると近隣の物件過多の影響なのか？？？新築物件へのお客の流れなのか？？？入居者の獲得が難しくなってきました。

大家業を承継し数年が経過しますが、やはり新築物件を含めた物件過多の影響は大きいと最近は感じています．．．

数年前であれば敷金、礼金をゼロにしただけで物件への問い合わせは増えていたようですが、今ではそれはほぼ当然の事であり、他の価値を見出し大家会社を経営して行かなければ、直ぐに「空室」だらけの物件になる危険性があります。

こういう時だけは物件数が少なくて助かったと感じます。

自己使用物件を含めて１０部屋しか無く、何十部屋も持っている大規模大家とは全く違います．．．（さみし～～）

まっ、これに「木造一戸建」の建替えをしたとしても１部屋＋自己使用の事務所が増えるだけ。ん～～～、本当に零細企業もいいところです。

しかし大家業（賃貸業）は所有物件を全て満室にした際が最大の売上（収入）となり、「空室」が発生すればその分が売上減収＝獲得資金の減少に繋がる事業である事を考えると、自分にとってはこの位の事業規模が合っているような気がします。

大家業って上記でも触れたように最大の売上が部屋数により決定しているため、満室になってしまえば後は頑張りようも無く、後は退去されない事を願うばかりの商売という事にさほど魅力は感じません．．．

やはり今後は当社自らが不動産業の開業を行い、自社物件への入居者の確保の安定化、そして副産物として多少の事業が行え不動産業からの売上獲得が必要になってくると感じています。

時間は無いですが、予定通りに完了しました

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９月からサラリーマン会社の中間決算が開始されるため、ここ最近は事前準備等の業務もあり、本当に忙しい状況が続いています

５月に担当業務の増加もあり、今回の中間決算はなかなかの手ごたえがありそうです。

世間一般的に考えられているような経理業務のみを行っていれば、こうも忙しくは無いと思うのですが、とにかく業務内容の範囲は幅広くやる事が満載です。

まっ、これも自分の勉強になると前向きに考え頑張ろうと思います。

そんな状況の中、大家会社の期末決算が８月という事もあり、先週末に仕訳処理を一気に終わらせ税理士に提出する仕訳記入票への仕訳記入も終わらせ資料の郵送が完了しました。

後は会計事務所側で固定資産の減価償却費の計上、そして税額計算をし申告書の作成に入ってもらいます。

そして上記の作業だけで毎回２１万円もの経費が発生する事に納得がいきません。

ん～～～、高い．．．

現在進行中の「木造一戸建」の建替えと共に大家会社での新規ビジネス開始の予定もある事から、今後は税理士事務所の見直しも行っていこうかと考えています。

まっ、自分の時間が無い中で、大家会社のこちらでやらなければならない決算処理が全て完了した事には安心しています。

あ～～、良かった！！！

そして今期の結果は黒字になり税金も発生する事になりましたが、前期以前の繰越欠損金があるため今期の納税は少なくてすみます。

来期以降は欠損金もなくフルに納税をしなければならないため、新規ビジネスへの参入は重要だと考えています。

やはり小規模であれ会社経営は難しいものです。

おいおい！！！やっぱりの状況じゃないの！！！

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やっぱり．．．という状況です。

７月末より入居している「第１ビル」の外国人入居者ですが、９月分の家賃の振込がありません。

契約の際、家賃については翌月分は前月末までに支払うよう不動産屋から説明がありましたが、入居者の給料日が月初のため当月１日の振込にてお願いしたいとの連帯保証人からの熱い？要望により渋々承諾しました。

連帯保証人が当然のように要望して来た事もあり、本当に渋々の承諾です。

しかし結果は月初になっても振込無し．．．

やっぱりね。

まっ、こんなもんでしょう。

という事で、どうしても月初にして欲しいと要望してきた連帯保証人にあえての「未振込」の連絡です。

何だかんだと言い訳をし２日に振込が出来なかった事を説明されましたが、３日になっても振込無しです。

３日は連帯保証人から連絡があり、４日には振込をさせる。若しくは自分がする。との事でしたが、さてさて振込はされるのか？？？

今日の時点で振込がされないようであれば、至急「家賃保証会社」から回収です。

やはりここ最近感じる事は、日本人、外国人共に家賃レベルが低い物件への入居者は、家賃の滞納リスクが高くなると感じました。

ん～～～、やはり「家賃保証会社」の設定は重要かもしれません。

最終条件決定！

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「木造一戸建」借地上の建物建替え条件が決定しました。

当初は何だかんだ要求されて４００万円ほど掛かると考えていましたが、最終的に借地権名義を母のままにし、その上の建物名義を母、弟の共同名義にしても別途料金は取らないという事になったため、建替許諾料約１００万円、そして測量費用当方負担分約２０万円の合計１２０万円程度で収まりそうです

一時は４００万円以上の支払いは覚悟していましたが、約１００万円ほどの支払いで収まり助かりました。

後は本当に融資先銀行が借地契約書名義が母のままで、母、弟の共同名義への物件に対して融資が可能なのか最終確認をお願いするだけです。

まっ、銀行から上記の条件で地主と交渉して欲しいと言われていたためなので問題は無いと思いますが．．．

これで次のステップに進む事が出来ます。

後は土地関連の事は全て地主にお願いし、こちらは建築関連の話しを建築会社と進めて行くだけです。
しかし困った事もまだ残っています

「木造一戸建」の１Ｆの倉庫、そして車庫の上にいろいろと物を置いており、その整理を行わなければなりません。

ん～～～、この整理が大変なんですよね．．．

しかしこれで「木造一戸建」案件も先に進める事が出来、ひとまずは安心です。