やはり三本目の柱は必要なのか？

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不動産投資の健美家

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８月に入っていろいろと今後の不動産屋の事を考えています。


不動産屋を開業し、自分も不動産屋専任になったものの現状なかなか上手く行っていない状況が続いています


近隣に物件は多数あるのですが、どこの物件にもほぼ「専任不動産屋」がついています。


しかしいつまで経っても借主が決まらない物件が相当数存在しているのも確かです。


本来であればそのような物件オーナーを調べ、直接客付けの交渉をするのも有りなのかもしれません。しかし今の時代なかなか飛び込み営業なんぞに会ってくれる大家さん、オーナーさんなんていないですよね．．．


こうなるとお店の宣伝を充実させ、どこかの大家さん、オーナーさんに来てもらうしかないような感じです


来店頂ければ今までの自分の経験を元にスムーズに営業を行う事は出来ますが、お客が来ない事には始まりません。


そんな状況の中、自分が考えている事とは？


当初の予定通り三本目の柱を再度追加する事です（笑）


さすがに長い間経理業務に従事し、財務会計、税務会計は何ら問題無く全て熟せ、マネジメント経験もあり、管理会計による経営陣へのアドバイス、そして国税局対応、税務署対応も何ら問題無くこなせるとなれば、やはり再度自分のやりたい業種への転職も良いのかとも考えています


正直上記のスキルは今の当店の不動産屋では全く必要ありません


逆に時間の経過と共に失われる知識、経験を考えると、早いタイミングで三本目の柱の獲得を検討しなければならないと考えています。


ぶっちゃけ、現在軽い転職活動をしており数社より面接の連絡が来ているので行ってみようと思います。


さすがに今回は自分の興味のある企業だけに応募、連絡を頂きました。


やはりやりたい事をやるべきですよね！！！


　

おっ、もしかしていい感じ？

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不動産投資の健美家

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８月も中旬になり、いよいよ不動産屋の繁忙期になるのでしょうか？


不動産屋を開業してまだまだ期間は経過していませんが、結構いろいろとやって来たように感じます


と言っても直接外部より売上が取れたことは数件です．．．


あちゃ～～


しかし大家業にリンクする不動産屋の仕事は上手い具合に機能しています！


「木造一戸建」の入居者募集は、当社が貸主となり、客づけ不動産屋が間に入ってしまいましたが、良い方に入居してもらう事が出来ました。


そして「第１ビル」に空室が発生しても速攻、入居者の獲得！！！


やはり当初考えていた通り、大家業を充実させるための不動産屋として機能しています。


そんな状況ではあったものの、さすがにここ最近お客さんからの問い合わせがボチボチくるようになりました。


まだまだ自分が生活していけるだけの売上の獲得は出来ない状況が続いていますが、「もしかしていい感じ？」と思わせる動きになりつつあるような気がします！


さすがに群雄割拠の東京都内でコネ無し、金無しの不動産屋は苦労が続きます．．．


まだまだ始まったばかり。


いきなり売上がドンドンたつはずないですね．．．


頑張っていきます！！！


　

この辺で入れ替わりが発生するんですね

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不動産投資の健美家

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このブログを開始したのが2008年12月末。


一時はブログ更新を休んだ時はありましたが、意外に長い事続いていると思います。


これも皆さんにブログを見て頂いているからです


これからは専業大家・不動産屋になった事もあるため、今まで以上のブログにしていこうと思いますので、宜しくお願いいたします。




自分が大家さんになってから何人もの借主さんと出会って来ました


そのなかでも大家業を継承したばかりの時の借主さんもまだ入居してくれています。


しかしさすがに７、８年も時が経つと退去する方も出てきます。


５月に入居から約７年ほどの方が退去され、１０月にも入居から約７年ほどの方が退去されます


さすがに入居から７、８年も時間が経つと退去する方は出てきますよね．．．


やはりこの辺が入れ替え時期なのかもしれません。


逆にここまで入居してくださり、本当に感謝しています！


しかし部屋の損耗修繕を考えると入居からこのくらいのタイミングでの退去がベストなのかもしれません。


このタイミングを逃し１０年、１５年の入居レベルになると全面的にリフォームしなければならない事になると思いますし


自分が全ての部屋がどのタイミングで、どのような修繕を加えてきているのか把握していませんが、１０月の退去の部屋は結構なレベルの修繕が必要な気がします。


出来る限り小規模修繕で抑えられればと思っているのですが．．．

　

ん～、いろいろ考える時かもしれません。

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不動産投資の健美家

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サラリーマン大家から専業大家・不動産屋になって何ヶ月が経過したでしょうか？


「木造一戸建」の入居者募集、「第１ビル」の空室発生による部屋の修繕、クリーニング、そして入居者募集等、いろいろとやってきたので結構忙しかったと思います



サラリーマン大家の時であれば空室発生に対する部屋の修繕、クリーニングなんかは土日にやらなければならなかったので、相当大変な時もありました。


しかし専業大家・不動産屋になると全く問題なく作業が出来ます


さすがにサラリーマン大家の時と比べものにならないくらい時間的余裕があります。


まっ、当たり前ですね。


そんな状況ではありますが、最近またサラリーマンへの転職も考えています。


一時期サラリーマン、大家、不動産屋と当初予定していた通りの三本柱で自分のライフスタイルを考えていましたが、本格的に不動産屋に従事する事も将来のため良いのでは？との考えから一本の柱を捨てました


しかし今までの経験を全て捨ててしまう事は自分にとって非常に勿体無いものだと感じる時があります。


大企業ではなかなか経験の出来ないであろう経理経験を約２０数年経験させて頂き、それを仕事に繋げないというのもどうなのかと．．．


経理の仕事を離れ数ヶ月が経過しますが、まだまだ現役で出来る事もあります。


少しの間、今後の不動産屋の事業展開を考えるのと同時に、転職活動も考えて行こうと思います。


まっ、三本の柱が揃えば当初考えていた通りの自分のライフスタイルの確立も出来ますし！！！


　

サラリーマン時代の遅れを挽回するために焦りは禁物！！！

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不動産投資の健美家

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確かサラリーマン時代では「お盆休み」はありませんでした。


取りたければスケジュールを調整し、有休を消化する事になっていましたが、なかなか有休は取れなかったものです．．．


しかしサラリーマン会社は大企業。


休みは原則週休２日、そして年間有休数は２４日間、特別休暇８日間とかなり恵まれていたと思います。


やはり条件は本当に恵まれていましたし、自分自身が自信を持てる会社でした


本当に恵まれた会社で仕事をする事が出来ました！！！


おかげさまで２０数年も勤務出来、自分にとっても非常に勉強になった会社だと思います。


しかし毎日本当に忙しかったですね．．．




結果、サラリーマン時代には「不動産投資」に手を付ける時間は無く、サラリーマン時代に個人で購入した不動産はありません（法人名義では不動産の取得はありますが）


今思い返すと数件の物件への投資は必要だったと後悔をしています


サラリーマン大家開始当時は良い物件も結構出回っていましたが、今は良い物件が出る事は稀です．．．


今後不動産屋ではありますが、不動産投資にも着手して行こうと思っております。


しかしサラリーマン時代の遅れを挽回するために焦った物件購入は行いません。


なぜなら売却物件というのは基本、耐用年数が全て経過した物件ばかりです


正直、そのような物件に興味はありません。


皆さんも「収益性（利回り）」だけで物件を選択することはせず、耐用年数は気にしているはずです（笑）


金融機関も「耐用年数」の経過は気にしているのが本音です。


出来る限り良い物件の取得を考えていますが、ここで焦って「ゴミ物件」を引かないように注意をしていきます！！！


自分が物件選択に重きを置いている部分は値段でも収益性でもありません。


少しでも業者経験のある人ならば「あっ、こいつこれを重視してるのか！」と直ぐに分かると思いますが、まさにそれです！！！


それが自分の基準値を満たしていなければ、評価値を段階的に落とす指標を持って選択します。


なかなか業者も良いと思える物件は出さないですよね．．．


当たり前か。

　

不動産投資関連って興味を持たれているんですかね？

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不動産投資の健美家

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意外や意外、このブログって２００８年１２月から開始していたんですね

一時期サラリーマン会社が多忙であった事、そして日々の大家での出来事を纏めるためのブログだったのがガチで書き始めたため負担になった事などの影響から一定期間休止していましたが、一応６、７年続いていました

当時の自分としては頑張っていたと思います。

しかし現在は薄い内容の記事ばかりのアップ．．．

ご覧頂いている方には大変申し訳ない状況です　本当に申し訳ありません．．．



以前は「アクセス解析」を見て検索されているワードにあった内容の記事のアップもしていたのですが、最近は全くです。

最近また「アクセス解析」を確認しているのですが、やはり検索ワードには「サラリーマン大家さん　失敗」、「サラリーマン大家　破綻」などマイナスイメージのものばかりが検索ワードになっています。

やはり資産運用を考えている人であれば誰でも「リスクを中心に確認」しますよね！！！

当然自分も「リスク」を確認し、その後そのリスクにあったリターン、そしてサラリーマン業務に支障が出ない範囲で実行、成功が目指せるのかを確認した上で実行すると思います。



全てのブログ、情報サイトがそうだとは思いませんが、良い事ばかり書いているブログは不動産業者のサイトがメインではないでしょうか？？？


昨日もブログアップしましたが、自分は物件を購入した事はありません。（底地権の購入はしましたが）


やはり既に完成し耐用年数を経過してしまった物件を購入するのって怖いですよね

それは何故か？？？

売主に瑕疵担保責任が数ヶ月しか設定されていないため、欠陥のある物件を手にしてしまうケースも考えられるからです。

まっ、不動産投資家であれば覚悟の上なのでしょうが．．．

今後は不動産屋の立場としてもブログアップしていこうと思います！！！


そしてそれ以外の検索ワードである「敷金診断士」、「不動産会計、税務関連」についても今まで以上に細かく情報の提供を行っていきますので、今後とも当ブログを宜しくお願いいたします。



そして最後になりますが、現在は削除してしまいましたが私の不動産屋ブログも元気に更新中ですので、そちらもよろしくお願いいたします！！！



やはり「サラリーマン大家さん」に興味を持っている方って多いんでしょうね！！！


当不動産屋でも収益物件の紹介、対象収益物件の購入判断等、数字のプロがアドバイスする事が出来ますので、いつでもご連絡ください！！！


　

サラリーマン大家の時にやっておくべき事！！！

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サラリーマンをリタイア、不動産屋を開業してから何かとバタバタしていた事もあり、少しゆっくりしようと思い、現在夏季休暇中です

サラリーマン時代は「お盆休み」は無く、有休で休みを取る事は一応出来ましたが、上司、部下が休みを取らないと自分も取りづらいですよね．．．

昨年まではそんな感じでしたが、今は個人事業主！

ある程度自分の都合で休みを決める事が出来るため、それだけはサラリーマン時代以上に優遇されています。

しかし収入は安定、保証はされていません

まっ、当然ですよね！！！




最近考える事があります。

なぜサラリーマン時代に「不動産」の取得を積極的に行わなかったのか？？？

当時は大家業はあくまでも「付録」、問題無く部屋が満室にさえなってくれれば良かっただけでした。

結果、サラリーマン業務も忙しく、時間を使い、そして高リスクを引く事は出来ませんでした

しかし不動産屋を開業して本当に良く分かります！！！

新規にて不動産屋を開業しても古参の不動産屋にほぼ全ての物件管理が回っており、新規不動産屋に仕事をくれる大家、オーナーは現状現れていません

しかし近隣新築物件はデベロッパーが管理まで行うため、地場の不動産屋に旨みは一切無く、油断をしていると古くからの土着大家、地場不動産屋は淘汰されていく可能性は高いと思います

そんな状況の中に開業した当店は本当に苦労続きです．．．



まず専任媒介物件が自社に無いため、まわりの不動産屋のおこぼれを頂くだけ、しかしお客は当然おこぼれを持っている不動産屋には来ません．．．


現在、今後の営業方法を考えると、やはりサラリーマン時代に物件を相当数増やすべきだと思いました。


なぜ？？？　物件を増やしておくべきだったのか？？？


自社物件を保有、そして満室経営をしているだけでも多少は宣伝になりますし、毎月安定した収入の確保にも繋がります。



やはりサラリーマン時代にも積極性を持つべきでした．．．




　

ありゃ～、こんな事もありますよね．．．

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つい先日空室になった「第１ビル」に無事入居者が決まり安心していました

しかし安心したのも束の間、８月中に退去が発生です

いやいや、せっかく「満室」になったと思いきや、あっという間の「空室」発生です．．．

その部屋も約８年の入居からの退去のため意外に損耗も激しい予感が．．．

ある程度の修繕時間はかかるかもしれませんが、出来る限り早めに完了し９月には賃貸に回せるようにしようと思います。



やはり賃貸経営、大変ですね．．．