今年は行ったでしょ！！！

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今年は行ったでしょう！！！

何が？？？

「満室」での年越しです。


２０１０年年末は、「第２ビル」に居住していた外国人が１２月３１日に退去．．．

しかも部屋の掃除を一切していなかったような状況で退去。トイレ、風呂がとんでも無く汚く、本当に参りました．．．（これ以降、外国人の入居者は基本お断り！！！　例外的に入居を認めたとしても入居審査は慎重に行こうと感じました）

２０１１年年末は、「第１ビル」、「第２ビル」各１部屋ずつに退去が発生し、またも「空室」状態のまま年越しを迎え、そして今年の年末は、ようやく「満室」のまま年越しが迎えられそうです＾＾ｂ

自分が大家会社を承継してから初めての「満室」年越しだと思います。

「満室」経営も簡単そうに見えて、意外に難しいものです。


そして来年早々「第２ビル」の一部屋が契約期間満了となりますが、契約更新をしてくれるのか結構心配しています。

一応契約書には「更新料は新家賃の一ヶ月とする」となっていますが、更新料はゼロにする予定でいます。

さすがに十数万円の更新料を頂く事は難しいと思いますので．．．

いや～～、更新してくれるのか今から心配です。

「木造一戸建」、借地権関連のまとめ

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来年には手を加えなければならない「木造一戸建」の借地関連の対応案件の整理をしておこうと思います。

今はいろいろと調べているため、何をどのようにすれば良いのか忘れる事はありませんが、こういう事って時間が経てば経つほど忘れて行きますよね。

しかも今書き留めておけば、実行する時に見直しが出来、尚且つ間違えにも気が付く可能性があります。

結構こういう時ってブログに残しておくと便利かもしれません。（最初はこんな時のために、ブログ始めたんですが．．．）


「木造一戸建」借地権について、
１． 借地権利者は母親です。（父が他界した際に相続しました。その際に地主から何も手続きは必要無いという連絡を取得しています）
２． 借地残存期間は約１５年になる。（父が他界する少し前に父、私の２名で更新手続きに伺い、更新料約150万円を支払済）
３． 借地権利書には居住用建物での使用のためと謳われている。（確か木造って入っていたような．．．）←これ結構重要！

権利関連は簡単ではありますがこんな感じです。

今後の対応について、
１．「木造一戸建」の建て替えは可能なのか？
２．建て替えを行うにあたり「建替料」は必要になるのか？（構造（木造→鉄骨）の変更を含む）
３．もしも母親から私への相続者変更（名義変更）をした場合、「名義変更料」は必要なのか？
４．仮に建て替えが認められ金融機関から融資を受ける場合、地主としてこの融資を受ける事を認めてくれるのか？（母親、私）←建て替えに伴う金銭支払のタイミングで書類に捺印をもらう事になる？
５．仮に建て替えを行った場合、どのくらいまで毎月の地代が値上がりするのか？
６．その他何かしらの「手数料」は発生するのか？
※まだまだあると思いますが、これくらいにしておきます。

やはり借地のまま何かを行おうとすると上記の通り何かと面倒な事ばかりとなり、地主との交渉も一苦労になりそうです．．．

今回の地主はたぶん底地権の売却は考えていないと思われるため、とにかく細心の注意を払い交渉を行って行こうと考えております。

近所の人も名義変更で揉めた。建て替えで揉めた。更新で揉めた。そして建て替え後、支払地代が一気に上がった。何て話しをよく聞きますので対応の順番を間違える事の無いよう地主とは話しを進めて行こうと思います。

しかし本当に面倒です。借地って．．．

借地権の「木造一戸建」をどうするか？

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来年中には「木造一戸建」に居住しているお婆さんには退去してもらう事になっています。

お婆さんも８５歳、さすがに８５歳のお婆さんの一人暮らしには当方としても不安はあります。つい先日も近隣に「ボヤ騒動」という迷惑を掛けてしまいましたし．．．

しかしお婆さんが退去した後、「木造一戸建」は簡単な補修工事だけでは次の入居者の獲得はまず出来ないでしょう。

当然、柱一本を残してのリフォーム、または建替えが必要となり、それ相応の資金が必要となります。

しかも「木造一戸建」の土地は「借地」、借地権利者は母親のため、リフォーム、建替えの資金は母親個人が支出しなければなりません。

資金が無いから空室のまま「木造一戸建」を残しておく事も出来ません。

毎月の地主への地代支払、そして固定資産税の納付があるためです。

これも借地で無ければ、固定資産税の納付を当面の間行っておき、時期を見極め次のステップに入れるのですが、借地ともなると地主との兼ね合いもあり、どのような方向性が一番有利なのか早期に決定しなければなりません。

以前発生した地主の底地権の購入は容易に行きましたが、今回の地主はそう簡単には行かないと考えています。

ここは早い時期から権利内容の再確認、今後の対応策を考えて行こうと思います。

自分の物件回りには借地の人も多く、地主と揉めた上、物件の取り壊しまでしたのに次の建物が建てられない人も存在しています。

しかし借地であると何かと面倒です。

まっ、この借地部分は将来のためにも残しておいた方が当方に取っても有利かと思いますが、地主に足元を見られる訳には行きません。

それでも頑張る「老朽化物件」！！！

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昨日は「第１ビル」の老朽化をブログアップしましたが、やはり築年数が経過した「古物件」の維持管理は大変です。

「古物件」を所有している方ならお分かりだと思いますが、意外にお金は掛ります．．．

しかしこんな「第１ビル」ですが、１Ｆには多額のリノベーション費用を投下し自分が居住、２Ｆには母親、弟が居住しています。

親戚一同から見れば、この「第１ビル」が祖父が東京に上京して来てからの自分達の故郷と言う事になります。

こんな事情もあり、この地からの移住は当然無し、「第１ビル」の建て替えも当分の間はありません。

まっ、もしも「建て替える！」何て事を話しても親戚一同誰も文句は言わないと思いますが建て替えはしません。と言うより経営面、資金面から出来ません。

とにかく今の「第１ビル」には、引き続き稼働して貰わないと困る状況です。

自分が大家業承継当時は「古物件」と言う事もあり、なかなか入居者を見つける事は難しいと感じていましたが、築年数、立地環境、利便性等を考慮し、同等物件の家賃を参考にし、家賃設定をきちんと行えば、まだまだ問題無く稼働してくれる優良物件です。（まっ、一部屋から雨漏りが発生し応急処置による対応のため今後の躯体への影響は心配ですが．．．）

一応こんな感じですが、「満室」稼働してくれているので、これからも補修費用は掛りますが頑張って貰おうと思います。



しかし仮に利回りの良い築４０年物件が良い値で出てきたとしても購入はしないと思います。



なぜか？

自分の保有している「古物件」にはお金が掛っているため、ある程度見れる、そして使える状況ですが、売り物の「古物件」にはそこまでの魅力は無いと考えます。

まっ、もしも出て来て興味がわけば何とも言えませんが、まだまだ自分の足元の整理が完全完了していないため、外部への進出は無いと考えています。

意外と臆病なのかもしれません（笑）

「第１ビル」老朽化問題．．．

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結構きてるかもしれません．．．

何が？

「第１ビル」の老朽化問題です。



「第１ビル」は自分と同じ年齢、そろそろ築４０年が経過しようとしています。（自分も結構な歳になりました．．．）

ＲＣ造の耐用年数は４７年になりますが、残り７年ほどで耐用年数満了です。

つい先日から高速道路トンネルの老朽化による事故の報道が毎日のように流れていましたが、まさに自分の身にも大きくのしかかってきた感じです。

老朽化については確かに問題だと感じていましたが、まだまだ頑張ってもらわなければなりません。



本当につい先日までは、まだまだ問題無く稼働出来る物件だと考えていました。

しかし数カ月前から数十年前から入居している人の部屋に雨漏りが発生、弟がざっと見ただけですが原因が全く分からないらしいです。（さすがに全く分からない。で困っています＾＾；）

さすがに数十年も賃貸し、全くメンテナンスを行っていない状況なので問題は発生すると思われます。

後何年居住してくれるのか分かりませんが、それまで何とか応急処置で耐えて行こうと考えています。

もう一部屋入居から数十年という部屋があったのですが、そちらは去年に入居者が退去し、今年初めにリフォームが完了、現在は何ら問題無く稼働しています。

こうしてみると確かに長期間入居してくれるのは助かるのですが、物件メンテナンスの事を考えると「超長期」も問題ありだと感じます。



一時退去してもらいフルリフォームを行い、その後再度賃貸というのが一番良いと思いますが、そろそろ退去だと思われる入居者にそこまでする余裕はさすがにありません．．．



「第１ビル」の老朽化もドンドン進みますが、とにかくメンテナンスを充分に行い、今後も「満室」稼働を目指して行こうと思います。

※古いけど、安いで勝負の物件です！！！

サラリーマンとしての苦悩

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サラリーマンとして働き始めて何年が経ったでしょうか？？？

思い返してみると２０年ほどが経過しました。

いや～、本当にこの２０年間はいろいろな事がありました．．．

確かに良い経験も出来ましたが、その逆に悪い経験、そして激務による体調不良と、本当に企業戦士（古いね．．．）として頑張りました！！！というより頑張っている！！！の方が正しいのです。



そして最近ではどこの会社でもある？？？「早期退職制度」が自分のサラリーマン会社にもあり、ある一定の年齢まで達すると通知書が送付され、通知書にはこのタイミングで退職すれば上積みされた退職金をあなたに支払いますので退職してください。といった感じのものを頂けます（笑）

自分はたまたま対象年齢まで誕生月の影響で数ヶ月不足したので通知書は頂けませんでしたが、有難く頂いた人の中には当然その「チケット」を使用する人はいます。

若くして退職、就職難と言われている世間に自ら身を投じて行く！！！　まさに凄まじい気持ちを感じます。

その中には「引手数多」すぐに次の職場が用意されている人、またその逆に現職場にて完全に負けを認め潔く退く人．．．

まさに人生、社会は弱肉強食です。

個人の見解ですが、これも規模の大きい会社になればなるほど顕著に表れると思います。

自分も何とも言えませんが、後数年すれば今後このままこの会社のサラリーマンとして暫く仕事をして行くのか、若しくは潔く会社を去るのか、決断する時が来ます。

現時点で自分なりに感じる事は「今まで良く頑張って来た！」と自分に言い聞かせる自分が存在する事です。



やはり自分に取ってのこの２０年は自分に対して相当なプレッシャーを掛け、そしてサラリーマンとしての成功を勝ち取らなければならない！！！という気持ちを鼓舞し続けながら走り続けた２０年だったと思います。

って、まだ退職した訳ではありませんが．．．



確かに今の学生も就職先が無く困っている人も相当数いると思います。しかしその就職と言う大きいハードルを越えると、休む事の出来ない「超長距離レース」のスタートが切られます。

自分はいったいどのポジションをどのように走っているのか？そしてゴールはどこなのか？

まだまだ大きなルプレッシャーを与えてくれるレースは続きそうです。

祝！！！

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今日は平成24年度宅地建物取扱主任者試験の合格発表日でした。

自分は２年前に無事合格する事が出来、今年は将来の不動産賃貸業の事を考え、奥さんに受験してもらいました。

奥さんも毎日忙しいため、なかなか勉強時間が取れなかった事もあり、今年は「どんなものか？」程度の受験だったはずが、何と「合格」しました！！！

自分は２回目にして「合格」しましたが、まさか一発合格とは！！！

いや～～、良く頑張りました！！！

さすがにここで１点足りず「不合格」になるのと、「合格」するのでは大違いです。

そして今後の大家業の事を考えると、このタイミングで奥さんが「宅建試験」に合格していると本当にいろいろな意味で仕事の幅も広がります。

さてさて、これからどのような予定で大家業を展開して行くのか楽しみになりました。

問題無しです

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１２月の家賃については全部屋より無事、回収が出来ました。

もしかしたらと考えていた部屋からも問題無く振込がされていたので一安心です。（結構家賃保証会社にＦＡＸするだけなのですが、なかなかＦＡＸの送信が出来ないため面倒なようです）

ここ数カ月の間、何ら問題は無く家賃の回収が出来ていたため、少しでも遅れが出ると気になります。

やはり年末ともなると、何かあったのか！？　何て事も考えてしまいます。

こんな状況ではありますが、自分が大家会社を承継して、初めて「満室」の状態で年明けを向かえる事が出来そうです！

今年もまだ一カ月ありますが、まっ、さすがに退去は無いでしょう．．．

※以前、年末に退去何て事がありました．．．