サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

サヨナラです!!!

2011-01-29 16:21:42 | その他
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去年10月からのタバコの値上がり、そしてサラリーマン会社での時間の有効利用等のため、去年末から「禁煙」に入りました。

「禁煙」方法は、CMでおなじみであった(現在はチャンピックスの製造が追いつかないとの事から、CMは打っていないようですが...)「チャンピックス」の服用を選択!!!

当初は絶対に自分には「禁煙」は無理だと考えていましたが、そんな事は全くありませんでした

まだ一ヶ月くらいしか経過していませんが、服用後この一ヶ月タバコを一本も吸っていません。

「禁煙」と無縁だと思っていた俺って意外にやるじゃん!!!

この調子で完全にタバコと「サヨナラです!!!」



いやいや、待てよ!!!

サラリーマン会社の仕事多忙によるストレスから、どうしても吸いたくなる時ってあるんじゃね~か???
それも今はまだまだ無いんですよね

しかし「チャンピックス」すげ~な!!!って、俺がCM打ってどうするんだよ

と言う事で、「禁煙」したい人「チャンピックス」お勧めですよ。

まっ、失敗しても俺は責任取らんけど。

って、失敗したら自分の意思の弱さを痛感してください!!!
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パンパンだよ...

2011-01-28 23:55:23 | その他
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おきてがみ



今年に入り、時間が全く有効に使用する事が出来ません

やはりサラリーマン会社もそろそろ本決算。
とにかく今期の売上を去年末の報告会の見込み通りとにかく上げようと、駆け込みで各社最後の追い込みに入ります
こうなると我々経理職は大変なものです

自分は現在の会社経験しかありませんが、「経理」と言うと地味な裏方と考えられますが、決して裏方ではありません。

各社の舵取りを行う社長が船長であれば、その航海を的確に行う上での航海士のように考えられている、言わば会社の頭脳とも考えられている仕事です。
その分やりがいもあれば、当然苦労は相当なものです

こうなってくると、「経理=暇」何ていうものではなく、「経理=とんでも無く気を使う、毎日が忙しい業務」になります。

まさに毎日苦労の連続です...(は~っ、疲れる)

と言う事で、今年に入り忙しい毎日を過ごしていたため、来月13日の「敷金診断士」の受験勉強も全く進まず、そして来月26日、27日の「宅建実務講習」の勉強も進みません

出来れば「敷金診断士」も受験料支払っているので、何とか形になればと考えていますが、今は「宅建実務講習」は何とかしなくては...

まっ、実務2年何て事で、わざわざ不動産屋に転職する訳にも行かず、このまま「実務講習」で主任者証を取得するしかありませんので頑張ろうと思います。

やっぱり完全に今年初めの自分のスケジュール立てを間違えたような...

後から後悔してもしょうがないので、やるだけやらなくては!!!
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不動産屋、新規開拓!!!

2011-01-24 18:15:33 | 大家さん日記
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おきてがみ



大家業を行っていく中で、やはり売上となる入居者との窓口になってくれる「不動産屋」さんは大家にとって、非常に重要な相手先ですね

こんなの当たり前の事なのですが...

先月末に「第2ビル」の一室が空室になり、現在メインで取引をしている不動産屋Kホームさんのみに今回も入居者の募集をお願いしていましたが、そろそろ違う不動産屋さんとも強固な繋がりを持とうと!!!不動産屋巡りをしてきました

初めての不動産屋回りの時に偶然にも、相当頑張ってくれる不動産屋さんを見つける事が出来、今までKホームさんのみと取引をしてきましたが、それも限界のようです

それも疑心暗鬼に陥る事が、ここ最近続いていました。

再来月に更新になる「第1ビル」の部屋があるのですが、こちらの更新をKホームにお願いしたところ、当方の方で更新手続きは行ってしまってください。との事

最初は、「まっ、こっちで勝手にやってしまおう」と考えていましたが、保険関連の事を考えた時に保険はKホーム経由でなければ保険会社も扱ってくれない事が分かった時には、今後、Kホームとの取引では難しいと感じました

入居者だけ付けて後の事は、全くノータッチ...

まっ、更新の際も「更新手数料」はいらないと言っているので問題はないのですが、保険等の事を考えるとKホームが間に入らなければならない事を知った時には愕然としました。

客だけ付けて、後の事は全くやらない。と言う無責任な不動産屋だという事が分かった時です。

ん~~、しかしつい最近までのKホームは、どこに行ってしまったのか???


やはり一番の問題は出来の悪い営業マンが、営業関連を仕切るようになってからだと思います

私にとっては、この出来の悪い営業マンも使える営業マンだったのですが、ここ最近はこの営業マンが当社の物件を一人で丸抱えしてしまっているため、他の営業マンからの連絡もさっぱり来なくなってしまいました

さすがに、このようになってしまえば、残された手段は別の不動産屋に物件の広告を回すしかありません。

結果5社ほど不動産屋を回ってきましたが、どこの不動産屋も築1年しか経過していない物件、そして目新しい物件という事もあり、頑張ってくれそうです (早速4社の営業の方が、募集写真を撮りに来ました


そして自分の不動産屋回りを聞きつけたのか? (Kホームが別の不動産屋にも依頼していたのですが、その不動産屋と直接契約をしてしまいました)Kホームの営業マンが、とんでも無いお客を「ぶっこんで」来ました


Wくん:自分のスタッフのお客なのですが、外国人で3月頭の入居みたいなのですが、初期費用が無いらしいのですが、どうしましょうか?

わたし:え? 初期費用すらなけりゃ、すぐに家賃滞納じゃないの? しかも前回の事があるから外国人は無しね。

Wくん:やっぱり、そうですよね...

わたし:先日、他の不動産屋には、まだ回らないで欲しいって言われていたけど、今日回って来たから、よろしく。

Wくん:わかりました... 土日のどちらかに自分の抱えているお客で○○製薬(大手)の方がいるので、連れて行きますので、よろしくお願いします。

わたし:はい...(どうせ来ね~だろ!)


しかしWくんとは、自分がKホームに初めて伺った時からの付き合いですが、どうしてこのような営業マンになってしまったのか...

まっ、そんな事はどうでも良いので、何とか「第2ビル」も入居者が決まってくれるよう願います。
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いつの間にか一ヶ月切っていました...

2011-01-23 01:37:10 | 敷金診断士
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今年に入り、とにかく忙しい毎日を過ごしています。
まっ、忙しいのはサラリーマン会社の方なんですが...

そして思いだした事がありました。

そうなんです...
来月13日に「敷金診断士」の試験を受ける事になっているのですが、最近全く勉強していません

今までどのくらい勉強したのでしょうか???
宅建と比較しても、その差は歴然です

教材何か購入してしまったもんだから、とにかく残り一ヶ月は切りましたが、勉強はしようと思いますが、どこまで出来るのか?疑問です。

まっ、年に2回もしくは3回ある試験なので、試験料は無駄になってしまいますが、どんな問題が出るのか??? 今回は様子をみるだけになるかもしれません

宅建と被る部分は相当数あるのですが、基本になるであろう民法関連等も記憶が曖昧です。

やっぱり資格試験の勉強って、試験が終わってしまえば忘れてしまうものですね。

まだまだマイナーな資格試験になりますが、出来れば今回でまぐれでも「合格」してしまえばと感じています

あくまでも今後の大家業の自己防衛のための資格試験でしか無いので、何だか気合いも入らないのが率直な心境です

それだったら資格まで取ること無いとは思いますが、もしもの時の備えです。

そして1月下旬からは「宅建実務講習」が始まるのですが、これもスケジュールミスのような気がしますが、こちらは主任者証のためにも頑張らなくては

ここで主任者証を取ってしまってから、大家業も次のステップに進もうと思います!!!
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ぼちぼち、スタートです

2011-01-16 01:47:44 | 大家さん日記
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先日から「第1ビル」テナント部分のリフォームが開始され、少し少し工事が行われています。

なぜ?少し少しの工事なのか?

「第1ビル」は築37年の物件であるため、下地の外壁部分に一部水の浸入が見られるため、外壁及び内部の防水をリフォームとは別にお願いしています。

以前にも近所の工務店に工事して頂いたのですが、きっちり工事をしていなかったため、今回のリフォームの際に再度工事をお願いしました。

やはり床を全て解体した後に、細かく状況を見なければ悪い部分も正確に分からない事もありますので。

結果、当初予定していた完成時期も3月に入ってしまいそうですが、予定していた事なので問題は無いと思いますが、現在自分が賃貸している「第2ビル」の入居者募集に遅れが出るのが心配です

まっ、その前に去年年末に退去された「第2ビル」のもう一部屋の入居者を、決定させなければなりません

さすがに、時期もあるのか? そう簡単に入居者は決まらないものですね。

と言う事で、新たな不動産屋開拓もありますので、そろそろ新規の不動産屋回りをしなければならないと考えています。

さすがに今後の事を考えると、不動産屋一件をメインに賃貸事業をして行く事は難しいと思いますし、現在のメイン不動産屋は自分が初めて伺った時と同じスタイルにて不動産事業をしていれば良かったのですが、若干背伸びをした事業を行い始めたため、距離を置こうと考えています
大手不動産屋にやらせておけば良いような事にも、手を突っ込み始めたんですよね...

しかも話しを聞くと、失敗続きのようですし

中小規模の会社が背伸びをした事業を行う際には、それ相応の知識のある人材を確保した上で行わなければならないと思うのですが、経験の無いままに特攻してしまったようです。
まっ、傍から見ている自分としては、まず9割失敗に終わるでしょう

しかし「無知は罪」ですね。

自分もサラリーマン会社と大家会社では、ビジネスの運び方をきっちり別け無ければばらないと、つくづく感じました。
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いよいよ明日、ぶっ壊し!

2011-01-06 16:24:44 | 大家さん日記
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しかし今年に入り、年末の「第2ビル」退去に伴うルームクリーニング、「第1ビル」テナントのリフォーム等、大家業にてやることが満載になりました。

「第2ビル」のルームクリーニングに関しては、母親と奥さんに作業をお願いしており、奥さんが頑張ってくれている結果、汚かった部屋も相当綺麗になりました

しかし本当に汚かったです...
今までいろいろな部屋を見てきましたが、一番の汚さだったのではないでしょうか

便所、風呂場など入居から約半年、一回も掃除をしていなかったようだったので、とにかく便所は公衆便所なみ、風呂場はカビだらけ...
完全に、善管注意義務違反でしょう

こんな事なら、保証金の償却以外に別途費用の請求をしておけば良かったように思えます。

以後学生の入居希望の方に関しては、慎重に考えていこうと感じました。

今回のルームクリーニングは、結構時間がかかりそうですが、奥さんに頑張ってもらい、何とか早いタイミングで内見出来るように仕上げてもらおうと思います。

って、自分は完全にルームクリーニングから離れていますが...


そして、いよいよ明日から「第1ビル」テナントの解体作業がスタートします と言っても明日と明後日の2日間で終わってしまうスケジュールなのですが

残念なのが、去年テナントから退去した会社が入居する際に、当方がわざわざ200万円から掛けて修繕をした物が、全く無くなってしまう事です

まっ、その費用に関してはテナント賃料で充分回収する事が出来たので文句はありませんが、やはり勿体無いと感じます。

その時には自分は大家業には従事しておらず、本当に普通のサラリーマンでしたので、大家業にはノータッチでしたが、今このような話しがあれば、さすがに造作費用は先方に持たせるでしょう!!!  当たり前ですね


今後、テナントの需要がどこまで回復するのか分かりませんが、まず大幅な回復は見込めないと思います。
こう考えると、テナントから部屋へのリフォームを早急に決断出来た事は有利だったのだと思います

いつまでも、テナントを空室のまま放置しておけば、放置した期間だけキャッシュフローも悪くなりますので。

今後、リフォームに関してはいろいろと打ち合わせを行いつつ作業をお願いしているので、完成まで手間が掛かりそうですが、良い物が出来る事を願います。
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今週から開始!

2011-01-03 02:57:09 | 大家さん日記
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いよいよ今日は1月3日、明後日の5日からサラリーマン会社の仕事始めです。

今回の正月休みは1日、2日が土日だった事もあり、何だか異常に休みが短かったように思えます

やっぱり大晦日に、あんな状況になれば、休みも短く感じるのか?

いよいよ今週の6日木曜から「第1ビル」テナント部分のリフォームが開始されます。

10月上旬から、いろいろなリフォーム会社と打ち合わせをして来ましたが、一時は大手リフォーム会社「○○そっくりさん」の営業マンのインチキトークに、リフォームの中止も考えましたが、無事実行に着手する事が出来、今のところは満足しています

しかし工事もこれからと言う事もあり、どのような工事になるのかにもよって当然ながら満足度も変わって来ます。

もしかしたら、とんでも無い事になるかもしれませんので、これからは打ち合わせ以上に細かくチェックして行かなければなりません。

スケジュールでは2月中に工事完了予定ではありますが、一部内容の変更を行う予定もありますので、その内容によっては工事完了が3月にずれ込む予定になりますが、ここは当然了解済み。

まっ、7割、8割満足のいく物が出来ればOKではないでしょうか

さすがに10割、100%の満足は無いと思います。

さてさて、どのような物が出来るのか今から期待したいと思います




そして年明け早々、不動産屋回りを行おうと考えています。

なぜか???

念のため、「第1ビル」リフォーム物件の入居者募集をして頂こうと考えています!!!

今までは事務所として使用していたため、日当たり度外視でしたが、居住スペースにした場合、とにかく日当たりが悪い事のみが懸念材料でした

しかし日当たりに関しても出来る限りの工夫を行い、リカバリーをしているため、通常の賃貸物件としての評価を知っておきたい事もありますし、借手が現れれば当然賃貸に回す事も検討しています。 と言うより賃貸用ですが

一応80㎡弱の3LDKになりますので、月家賃を破格の13万円で募集をしてみようと思いますが、この家賃もあくまでも暫定的なものなので、後は不動産屋さんと相談をしてみようと思います。

まっ、人に貸してしまうのは勿体無い物件なのですが、事情があるため、入居者の募集をしてみようと思います。
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年末に...

2011-01-02 01:19:05 | 大家さん日記
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明けまして、おめでとうございます

2011年は世界経済、日本経済にとって、どのような年になるんでしょうか?
どう考えても、良くはならないでしょうね...  良くなる要素が、全く無いように思えます。

しかし去年の年末、自分は何も出来ませんでした...

のんびりする事も出来ず、家に引きこもったまま、年末が終わって行きました。

「第2ビル」居住者が12月31日に退去するため、退去立会、そして鍵の引き渡しの予定が入っていたのが原因です。
まさか大晦日に、立会をしなければならなくなるとは思ってもいませんでした

韓国からの留学生だったのですが、お国柄なのか? 学生だからなのか? まさかの大晦日一日がかりの引っ越し作業です... しかも引っ越し作業は、業者に頼む事無く全て自前...(荷物は少なかったようですが

そして掃除もほぼ無しの割には、とにかく時間だけは、いっちょ前に掛かるんですよね

当初聞いていた予定では、31日の正午には全て完了するはずだったものが、18時に変更になり、その後19時に変更、最後は「終わったらお伺いさせて頂くます」との回答

そんな事なら最初から言っておけよ!!!
一日拘束されたら、自分で言うのもなんだけど、結構な時給換算になるのよ

最終的には21時に完了...
本当に去年の年末は、まいりました

これで5日あたりから母と奥さんに自前のクリーニングをしてもらい、本格的に入居募集の開始になります。

引っ越し時期にしては若干早いように思えますが、何とか早いタイミングで良い入居者が来てくれる事を願います!!!
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