サラリーマン大家は．．．

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サラリーマン大家としての活動を開始し、約一年半。
この一年半は、本当に大家会社の経営方針の確立、実行共に苦労は多かったです

とにかく大家会社の案件整理のため、サラリーマン会社の有休の使用は多い、一年半だったとつくづく感じています。

協力者として大家の母親を中心に、弟、奥さんはいましたが、軌道に乗るまでの当面の間の不動産屋回り、交渉案件、会社経営方針の確立、そして経理処理まで全てを自分が中心となり行って来ました

やはりサラリーマン大家のスタート時は、サラリーマン業務そっちのけで行わない限り、大家業の安定は保証されません。

それはそうですよね．．．

大家業・不動産投資業を開始しようと、物件を多額なローンを組んで購入しただけでは、安定した収益の確保は保証されません。

とにかく行動力、実行力、交渉力、そして知識が求められる事業です。　（まっ、どのような事業に関しても、当然のように求められるものではありますが）

まっ、サラリーマンを経験された方であれば、誰しも充分分かる事ではありますが、特に求められる事は交渉力、知識の二点だと思います。
行動力、実行力は、無茶な事しか考えていない人にも当然の如くありますからね　

何も考えずに大家業・不動産投資業を開始したとしても、行動力、実行力はあるとは思いますが、残念ながら、まず成功はしないでしょう

しかし自分はサラリーマンをしながら大家業・不動産投資業を行っていて、本当に助かっています！！！

これが大家業・不動産投資業のみであった場合、自分の人生に面白みは無かったと思います。

あくまでも自分にとっての大家業・不動産投資業は副業、そして残された大家会社の今後の発展のみにしか興味はありません。
別に大家業・不動産投資業を行う事により、自分の懐を暖める気も全くありません

やはりメインはサラリーマン会社での成功を一番に考え、生活に対する収入もサラリーマン会社からの給料・年俸の上昇による取得にしか興味はありません。

それはそうですよね！！！

サラリーマン大家とは、メインの仕事はサラリーマン！！！　大家業・不動産投資業は副業程度に考えた方が、この御時世正解だと感じます

サラリーマンでの収入にて、自分達の生活を行い、大家業・不動産投資業での収入は、あくまでも今後の物件購入に繋げるべきです。

まっ、あくまでもこれは自論であり、人によってはサラリーマンを卒業し、専業大家に業務変えを考えている方もいらっしゃると思いますが、今の不況下では極力その考え方は避けた方が良いと思います

まずは無難に生活費はサラリーマン会社から調達！　そして物件数増加、若しくは早期返済のために物件の稼動を考えるべきです！！！

下手に「経済的自由」何て考えない方が、良いのが今の経済状況だと思います！！！

いよいよ明日です！

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明日は１２時から「第１ビル」１Ｆテナントの造作確認、退去時の原状回復に関するテナントでの、入居者さんとの打ち合わせの日になります。

当然ながら明日は会社を休まなければ．．．
こういう時には、どうしてもサラリーマン会社を休まなければなりません

普通に賃貸室の入居者との、本契約等であれば大家の母親、または奥さんにお願いをしてしまえば問題は無いのですが、今回は自分でも初めてのテナントの本契約前の打ち合わせになりますので、細かい話しも想定されるため、自分が対応をしようと思っております

当然ながら、造作に関する費用は全て入居者負担、今から考えたくはありませんが、もしも退去するような事になれば、原状回復まで行ってもらう予定です。

もしもの事を考えて、今日朝一に弟に連絡をし、テナントの現状の状態を細かく写真を撮っておいて貰いました。

やはり月家賃も安いですし、退去の際にはキッチリ原状回復はして頂かなくてはなりませんので。

やはり気になる点と言えば、ペットトリミングの他に、ペットの預かりも行うとの事ですので、出来れば夜中にペットが鳴いても近隣に迷惑が掛からないよう、防音にして頂けると助かりますが、２４時間体制で管理者が常駐するとの事もあり、極端に心配する事も無いと感じております

仮に騒音問題が発生した場合、すべて入居者さんに対応をお願いするつもりです。

当社、貸し部屋に入居されている方にも、手紙にて今後のテナントの入居者の説明をしておかなければならないと感じています。

まっ、自分達のシャワールームも作り、常駐するとの事ですので、極端に当社が気にする必要は無いと思いますが、どのような問題が発生するのか？分かりませんからね。

まずは明日の造作確認打ち合わせが上手く完了し、本契約までたどり着ける事を望んでいます！！！
まさか、本契約までたどり着けないとは思ってはいませんが、本契約が完了するまで分かりませんからね．．．

明日を乗り切れば、まずは「第１ビル」が再度満室になるので助かります！！！

ようやく軌道に乗ったかな！？

おはようございます。おずもーるです。

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自分がサラリーマン大家として、大家会社を本格的に承継してから約一年半ほどが経過します。
承継当初は、本当にとんでもない状況でした．．．
メインとなる築３５年の「第１ビル」は６部屋中、空室が３部屋。そして「木造１」と、「木造２」は築４０年以上．．．　「木造１」には入居者無し
そして土地の７０％が「借地」であり、承継当時の現預金残高は６百万円程度、借入金２百万円
まさに八方塞の状況でした

一時は、大家会社の解散も考えましたが、さすがに会社創立から６０年ほどの会社。自分の代で倒産をさせる訳には行きませんでした。

とにかく問題は、築３５年にもなる「第１ビル」の空室を何とか満室にしなければならない事です！！！
やはり近隣物件は、新しい物件が多く、築３５年にもなる「第１ビル」は正直入居者から敬遠される事は当たり前だと思っていました
誰しも古い物件なんかに好き好んで、住もうなんていう人はいなですよね。　（正直、自分が借主であれば、住みたくもありません）

しかし「第１ビル」の外装はかなりの修繕を加えていた事もあり古くは見えず、空き部屋の確認を行っても、修繕は行き届いており、築３５年の物件とは感じさせないような部屋の状況でした　本当に手を加えてキチンと管理していれば、いくら古くても物件は生き生きしています！！！

そこで次に確認したのが、入居者募集をしている不動産屋に関してです。
不動産屋を確認したところ、相当歳のとったおじいさん、おばあさんの２人で営業している不動産屋に依頼をしておりました。　当然動きは悪いですよね
そしてその不動産屋は、入居者募集から管理等まで一括して依頼を受けている物件も取り扱っていたという事から、確実に当社物件の入居者募集は後回しでしょう　しかも物件の丸抱え．．．　これでは決まる物件の入居者も決まるはずはありません

そこで入居者募集だけをメインに行っている不動産屋を探す事になり、数社の不動産屋を候補に挙げ、不動産屋回りの開始です！！！
ここで運良く、ＫホームのＳさんに出会う事が出来ました
まさに自分にとってのサラリーマン大家成功への第一歩でした！！！　本当にここでＳさんに出会っていなければ、確実に入居者確保の時間も相当掛かっていたと思います

大家業・不動産投資業での成功の鍵は、如何に自分の考えている通りの入居者の確保を代行して、確実に行ってくれることが出来る不動産屋、担当者と強固な繋がりを持つ事だと思います！！！
このような不動産屋、担当者の方には資金をケチってはいけません　ここが本当の資金の投下先です！！！

物件をいくら増やしても、空室が出来てしまえば問題です。
空室の回避には、出来る不動産屋、担当者が必要です　これは大家業・不動産投資業を行って行く上で、一番重要な事でしょう。

ここで自分の第一関門、メイン不動産屋の確保に成功です！！！


そして次に目を付けたのが、土地の約７０％を占める借地権に伴う、底地権の購入です。

特に今回は「第１ビル」の一部の土地、そして「木造１」の底地権の購入に目を付けました。

「借地権」の場合、入居者の一切無い「木造１」の建て替えを行うにしても、「借地権」では金融機関からの融資も難しいと判断。底地権を売ってくれないか？？？との連絡を地主に打診。しかしここで何としてでも欲しいという事を前面に出す事はしませんでした

逆に「木造１」部分の「借地」分を、地主に返還するような気持ちを前面に打ち出し、「底地権」の購入交渉！！！

まさに自分にとってもイチかバチかの勝負です．．．
地主の機嫌を損なえば、決して売却はしてくれません
そこで自分の取った行動は、コストカットによる「木造１」部分の「借地権」返還を前面に押し出しての交渉です

地主にケツをまくられれば、それで交渉決裂．．．

しかしこの不況の中「借地」では、こちらが不利、そしてこれからの土地評価の減少も説明しながらの交渉．．．　正直こちら側が完全に不利でしたが、数回の交渉でようやく地主から格安で「底地権」の購入に成功！！！

ようやく「木造１」が「第２ビル」に生まれ変わろうといています。

やはり交渉事は、こちらが欲しいという事を前面に出すのではなく、いらないから引き取ってもらいたいという事を前提に交渉する事をお勧めします。

これで当社の土地所有権も８０％まで到達したでしょう！！！

本当に良い買い物が出来ました！！！

そして現在は「第２ビル」の建設を行なっています。
そして最後に今まで少しの間空室であった「第１ビル」１Ｆテナントにも、入居者の確保が行えそうな状況になり一安心です
ここまでくれば、多少は大家会社も軌道にのったと感じております

しかし本当に、この一年半苦労が多かったと感じておりますが、よくぞここまで回復出来たと考えております。

後は大家会社の基盤もある程度で着ましたので、慎重に事を運ぶだけだと感じています。
なかなか難しいものでしょね．．．

これからは今まで以上に頑張って行こうと感じています！！！