京都府八幡市の区分マンション購入

京都府八幡市の区分マンション(3LDK)を購入しました。

住所：京都府八幡市
延床面積：67㎡(3LDK)
購入価格：380万円（売出価格380万円、指値370万円）
築年数：36年(S55年6月）
構造：RC5階建ての4階
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：八幡市駅、徒歩7分
その他：ペット飼育可（1匹のみ）
管理費：6,710円
修繕積立金：7,600円
近隣駐車場空き有
3年前に外壁大規模修繕実施済みで、当面修繕予定なし。
修繕積立金の状況：1戸当たり70万円ほど。マンション全体で7,000万円強。

 

区分マンションは、管理費がかかるため収益性が悪いということで、最近はあまり見向きもしなかったのですが、たまたま目についたのがこの物件でした。

最寄駅から徒歩圏内で3LDKという広さ。歩いて5分以内にそこそこ大きなスーパーなどもあります。

家賃相場は6.5万円くらいなので、リフォームに150万円かけたとしても、380+150=530万円。したがって、実質的な利回りとしては、

(6.5-1.4) * 12 / 530 = 11.5% となります。

間取りがやや昔風（バルコニーにリビングが面していない）であり、なぜかキッチンが和室の壁（？）に面していて、和室への入り口がどうなっているのだろう、という不安があり、内覧を希望。

 

2週間ほど待ってようやく内覧ができました。すると、今の売主さんの前の入居者がかなりリフォームをされたとのこと。キッチンは比較的大きめで、壁収納は、取っ手を引っ張ると手前下に降りてくるような収納。また、和室と洋室はどちらも完全に個室として利用できるような形で、和室の入り口も違和感なく作られていました。和室の壁の一部にはおしゃれな小窓が作られていて、和室からLDKをのぞけるような作りで、和室とLDKが完全に独立しているのではなく、多少のつながりを持たせるような仕掛けです。（写真がないので、説明が難しいですが。。。）

洋室4.5帖ももともとは和室だった部屋を洋室にリフォームし、押し入れはすべてクローゼットへ変更済み。建具もまだ比較的きれいでした。

ということで、当初は間取りの変更も必要かも、と思っていましたが、まったくその必要はなく、内装のリフォームと、浴室・洗面所周りのちょっとしたリフォームだけで行けると見込んで、即買い付けを入れ、契約締結となりました。

また、その際に、次の引っ越し先が決まるまでは、賃貸として住み続けたい、という要望をいただき、結局、リフォームをせずに家賃5.8万円で住んでいただくことになりました。

そのため、

現状の表面利回り：　5.8 * 12 / 380 = 18.3%

現状の実質利回り:  (5.8-1.4) * 12 / 380 = 13.9 %

です。