大阪府東大阪市の築古テラス購入

東大阪市の築古テラスを購入しました。しかも初めてのオーナーチェンジ物件です。

これまでとは取引のない不動産業者さん（N社）からのメルマガで紹介された物件でした。

延床40㎡、築47年という典型的な築古テラスです。最寄駅から徒歩30分、バス停までは徒歩5分。

　　

 

バス停に行く途中やバス停周辺にはスーパー万代、ダイソー、ドラッグストアがあります。物件の東側にはバス停のある国道があり、それと並行して物件の西側には大阪外環状線が走っています。その沿線沿いにはコーナン、ファーストフードや飲食店がいくつもあり立地は問題なさそうです。

物件のベランダは北向きであり、これまでの基準からすれば、この場合は必ず検討対象から外していました。ただ、後日内覧して南向きにも小さいながら一応洗濯物を干すことできるベランダがありましたので、この点は△。しかし、駅から徒歩30分であり、これまでは物件検討の対象外でした。

しかし、最近不動産業者さんから駅から遠くても問題なく決まるケースもある、ということを聞いていたこと、エアコン2台新設、室内洗濯パン設置、比較的新しいユニットバスが設置されていること、さらには価格が330万円ほどと安いため、仮に何か問題があっても十分対応できる価格だと判断し買付を入れました。

すにでオーナーチェンジ物件で家賃4.5万円での申し込みが入っているため、利回りは 4.5*12/325 = 16.6% ほどになります。

 

これまでオーナーチェンジ物件にはあまり印象がありませんでした。いい物件であれば売るはずはなく、何か裏があるのではないか、と勘繰っていました。しかも、買付を入れてからわかったことですが、売主さんは所有してわずか1ヶ月で売却していました。

この点について、不動産業者や売主さんに確認したところ、もともと知合いが保有していた物件を購入したが管理するにはエリア的に遠く、今後のことを考えて売却することに決めたということで、何か物件に問題があるというわけではないようです。

以下に内覧時の写真を掲載します。

キッチンと1階洋室

　

浴室、トイレ、北側ベランダ

　　

2階南側和室、南側ベランダ

　

洗濯機置き場、トイレ、ユニットバスは増築したようで、サッシなどもとてもきれいでした。

一方、和室畳や壁紙などは特に今回張り替えているわけではないので、数年経過した感じのうっすらとした汚れがありました。

交換するべきかどうか悩む程度なのですが、私ならすべて張り替えていたかもしれません。壁紙も部分的にはそれなりに汚れが目立つ部分があったため、私なら交換しないのであれば自分である程度ハウスクリーニングなどをしていたレベルでした。

しかし、この状態でも家賃4.5万円（当初は3.7万円だったようですが、設定されていた敷金をなくす代わりに家賃4.5万円で合意されたとのことでした）で借り手がつくというのはとても参考になりました。

現在の入居者が数年住んでくれれば、退去時にはぜひ張替、さらにベランダも防水塗装をしたいと思います。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	申込済	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

 

エアコン置換によるクロス部分張替

保有物件ではなく自宅ですが、1年ほど前にリビングのエアコンがついに故障し、新しいエアコンに置き換えました。

ただ、もともとのエアコンの形状は、角にピタっと収まるような扇形であったため、それを通常の形のエアコンに置き換えたことで、クロスの張替が必要となっていたのですが、自分できれいに貼りなおす自信もなかったので1年ほど放っておいていました。しかし、GWでちょっと時間があったので今回チャレンジしてみました。

以下の写真は、クロスを貼りやすくするため、まずは壁（天井以外）については一番上に貼ってあるクロスを長方形の形に切り取った後の状態です。本来なら作業開始前に撮っておくべきでしたが、忘れていました。

　

もう少し詳しく状況を説明すると、この家は中古で購入したのですが、その際にもともとついていたエアコンは外さずにクロスを張り替えました。

そのため、エアコンの下に隠れていたクロスは張替前の古いクロスのままとなっています。1年ほど前に古いエアコンを撤去して新しいエアコンに置き換えたため、エアコン上の壁や天井の部分に古いクロスが現れました。つまり、下地のように見えているのは古いクロスなんです。

ちょっと色がグレーっぽいのでコンクリートのように見えるかもしれませんがそうではないんです。黒丸に見えるのは古いエアコンを設置していた時に使っていたアンカーボルトのための溝です。

一方、エアコン下の壁については、古いクロスもはがした状態で、本当に下地が見えています。

エアコン上の壁に貼られた古いクロスも最初はすべてめくるつもりだったのですが、強力に張り付いていてきれいにはがすことができず、途中であきらめました。自宅だし、古いクロスの上に新しいクロスを貼ったらどうなるのかテストもかねてこのままやってみることにしました。

さらには、下地調整とかもやったほうがいいのでしょうが、それも面倒なのでやめました。

 

以下は、壁に対して新しいクロスを貼った直後の写真です。その後、天井も、クロスを貼りやすくするため長方形にまで広げてカットしました。

また、天井は古いクロスは比較的楽にはがすことができました。

　

 

天井にクロスを貼った直後が以下です。ちなみに、壁と天井のクロスはどちらもほぼ白ですが、柄が微妙に異なります。そのためか、やや天井がグレーっぽく見えています。

　

大事なことを書き忘れていました。

そもそも、張り替えるクロスはどうしたか、というと、家をリフォームする際に余ったクロスをリフォーム屋さんからもらっていましたので、それを今回使っています。10年間一度も使うことなく納戸にしまってあって邪魔になったのでもう捨てようかと思っていたところだったのですが、こんな形で活用できて助かりました。

よく見ると、エアコン上の壁にはやや縦に筋のようなものが見えますが、これはちょっと空気が入ってしまっています。

さらに、天井は、こうやって写真で見ると分かりづらいですが、近づいてみるとあちこちに空気が入ってふくらみがあります。

天井にクロスを貼る際に、糊をまんべんなく塗ることができていないかった、さらに貼るときにへらなどで丁寧に空気を抜くことができなかったのが失敗の原因です。

ただ、翌日には結構空気も抜けていい感じになりました。以下が作業完了後の写真です。

張り替えたクロスと元のクロスとの境がちょっと目立つ部分や、天井と壁の境の角の部分はコーキングしています。

今回使用した道具・材料は以下です。 クロス（余り部材） クロス用糊（アミノール）220円 刷毛 キムチの空容器 ローラー 割りばし つまようじ マスキングテープ 定規 カッター キムチの容器は糊を入れる容器として使用しました。 割りばしは壁と天井の角等コーキングの際に重宝しました。 ローラーはクロスを貼る際に必須ですね。クロスと下地の間に塗った糊も上からローラーで押すことで均一に塗り広げられますし、クロスとクロスの張り合わせ部分も後からちょっと糊をつまようじで継ぎ足して上からローラーで押すことでピタっと合わせることができます。 今回の作業で買ったのはクロス用糊だけでした。

 

今回、自分でクロス張替をやってみて、やはり天井は無理だと思いました。

これだけ狭い面積をやるのでさえ、腕や首が痛くなりますし、さらにピシッときれいに貼ることができずどうしても空気が入ってしまいます。

何かコツがあるのかもしれませんが、習得するにもそれなりの経験が必要そうです。

一方、壁については想像通りの大変さでした。時間があれば、同じ型番のクロスが手に入れば、ひどく汚れた部分だけをDIYとしてやってみるのはありかなと思ったので、今後、賃貸物件で機会があればやってみてもよいかと思いました。