大阪府守口市のテラスハウスを購入

大阪府守口市のテラスハウス(3LDK)を購入しました。

住所：大阪府守口市
延床面積：62㎡(3LDK)
購入価格：550万円（売出価格550万円、指値せず）
築年数：53年（S39年10月）
構造：木造2階建て
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：京阪大和田駅から徒歩8分
特徴：
・スーパーまでは徒歩３分
・7年ほど前に全改装（外壁・内装など）
・ユニットバスおよびウォシュレット
・床下土台の柱補強・修繕あり

この物件は、HOME'Sで検索して発見した物件でした。

検索条件は、大阪府・駅から徒歩10分以内・駐車場付き・40㎡以上・価格500万～1000万　です。

これまでは、駅から徒歩7分として探すことが多かったのですが、ちょっと条件を広げて10分としたところ目に入りました。

前回の宇治市の物件もそうですが、納得できる利回りの物件の価格の上限は600万円だと思っているため、500万円以下で検索すると、500万円台の物件を見落としてしまいます。そのため、最近の探し方は、500万以下と、500万～1000万の両方で検索し、後者の場合には価格の安い順に表示することで、見落としをなくすようにしています。

また、500万円以下の物件は大規模リフォームをして高利回りを目指す物件、500万円台はリフォーム済みでそのままでも貸せるような物件という、戦略の違いで検索サイトを活用しています。

家賃相場は、50㎡~60㎡での家賃相場は6万円ぐらいですが、戸建て物件での賃貸はかなり少なく、大部分はアパートもしくはマンションでした。近隣の駐車場の相場が1万～1.4万円くらいです。したがって、家賃は6.5万。ただし、今回の物件は相当きれいなため、7万円でも行けるだろうと踏んでいます。

近くには、生徒数3千人くらいの比較的大きな大学があります。移転計画を調べると、他地区の校舎が、この地区の校舎へ統合集約されるとのことで、今年の4月から移転が開始されているとのことなので、当面、移転することもなさそうです。まぁ、物件の対象はファミリーなので直接は関係ないですが、街が活気づくということはありそうです。

表面利回りは、7万円の場合は、15%ぐらいになります。

売主さんは、7年ほど前に、業者がリフォームした状態で購入・入居された、ということで、内装・外壁ともきれいです。これまで戸建て・テラス物件を購入してきましたが、最高ランクです！

写真では結構きれいだけれど実際にはそれほどでもなかったということも多いのですが、この物件は実物を見ても驚くほどきれいでした。よくあるのは、正面だけはきれいでも、後ろは何もせずそのままの状態ということもありますが、この物件はきちんと手入れをされています。ドアも古い家に多いガラガラドア（引き戸タイプ）ではなく、片開きドアですし、浴室はユニットバス、トイレはウォシュレット、クロスはところどころ汚れはあるものの、交換するほど全体が汚れているわけでもなく、とてもきれいです。すべての部屋は洋室となっており、床や建具もきれい。床下は、増築した部分しか見れませんが、それでも金具での補強があったりと、とても丁寧な印象を受けました。

見えない部分は手を抜く、といった印象がなく、状態がとてもいいんです！

登記簿謄本を見ると、売主さんの債権額が1200万円となっていました。ということは、売主さんが購入した価格は少なくとも1200万円ということ。7年前ということは、築46年です。推測ですが、前の売主さんが600万円くらいで物件を購入し、300万円くらいのリフォームを行い、今の売主さんに1200万くらいで売却したのではないかと思っています。

電源ブレーカーにはエアコン3台のブレーカーがあり、3台までは設置がそのままでもできそうです。現状でもエアコンが設置されていますが、それは売主さんが持っていかれるとのことでした。

 

この物件の売り出し価格は550万円でした。このぐらいの築年数の物件をこれまで2件ほど購入したことがあり、それらは450万～500万でした。ただ、今回の物件は、レベルの高いリフォーム物件であり、駐車場付き。ただ、前道の幅員は2.9mと狭く、駐車場の奥行きが4.6mなのでちょっと普通車はきついかもしれません。間口は3.3mと十分な広さなので、大丈夫かな。。。

仮に、駐車場がなかったとしても、このレベルなら550万円は高くないと思ったのですが、買付額はかなり悩みましたが、結局満額買付としました。

その理由は、３つ。

• 状態が非常によいこと。売主さんはご高齢の夫婦でペットもいないため、室内はとてもきれいでした。
• 駅前の賃貸管理業者へのヒアリングで、この物件の賃貸相場は6.8万円。物件は見ず、単に間取り図面だけの評価で、駐車場は軽自動車が止められる程度の広さと伝えました。そのため、この状態のよいリフォーム物件であれば、固く見ても7万円と判断しました。
• もし、低い金額を付けて却下されたときのことを想像したときにきっと後悔するだろう、と思ったこと。

通常であれば、売り出し価格には値引き交渉をあらかじめ織り込んだ金額としてつけられるということはよくあるわけで、5％くらいの値引き（今回なら30万円くらい）は可能だと思っているのですが、今回の物件は任意売却物件でした。そのため、値段交渉はかなり厳しいということを聞いています。もちろん、それをうのみにするつもりもなかったのですが、やはり交渉で万が一この物件を獲得できなかった時のことを想像すると、きっと後悔するだろう、という思いがあり、今回は売り出し価格と同額での買付としました。

物件を見つけたのが、土曜日で、内覧はその2日後、そして内覧翌日に買付証明を出して、その日に売主よりOKとの返事。ただ、そのOKは仮であり、正式には、再度債権者（金融機関）内での稟議を経て最終決定となるとのことでしたが、売出価格と同額なので問題はないだろう、ということです。今回の物件は、3日間で決着となり、かなり早かったです。

11月初旬に売買契約を締結し、引き渡しは12月下旬から1月頃になりそうです。

少人数私募債との損益通算はダメだった

2016年1月から「金融所得課税の一体化」として、株式や債券の税制が統一されることに伴い、社債は申告分離課税となったようです。

つまり、税区分が申告分離課税である他の収入と損益通算ができるようになったらしいのです。

これまでは、社債は源泉分離課税であったため、投資信託などによる損失と損益通算ができなかったのですが、それができるというのは、私にとっては非常に大きいです。

リーマンショック前に購入した投資信託はいまだに損失を抱え、売るに売れない状況である一方、社債については常に20%の税金を支払っていたわけです。今後、投資信託がプラスに戻れば問題はないのですが、それはあったとしてもかなり先になりそうなので、どうせ社債の税金を払うくらいなら、社債の税金と相殺できるぐらいの損失分が生じる投資信託を売ってしまえば、節税にもなるし、現金になった投資信託を新たな投資先に回すことができるので、大変ありがたいと思ったわけです。

具体的には、毎年社債の利子は250万円くらい受け取っているため、支払っている税金は60万円くらいです。そのため、損失が60万円くらいになる分の投資信託を売却すれば、投資信託の損失を 0 とすることができるわけです。

このことに関連して、以下を国税庁の電話相談で確認しました。

• 質問：　未成年者の場合、社債（少人数私募債）しか収入がなく、利子に対する源泉徴収が行われている場合、申告分離課税としての確定申告は必要か。なお、口座は一般口座です。
• 回答：　源泉分離課税から申告分離課税になったわけではなく、申告分離課税を選ぶことが可能になった。その結果、損益通算もできる。

ということでした。そのため、これまで通りの一般口座のまま、源泉徴収されているのであれば、確定申告も不要とのことでした。そして、本題の社債と投資信託の損益通算についても質問しました。

 

• 質問：　社債（少人数私募債）と投資信託の損失は損益通算が可能か。
• 回答：　ダメ。少人数私募債と投資信託のグループが異なる。同じグループ内でなければ、損益通算ができない。

というショッキングな結果に！！

よくよく調べると、社債には、特定公社債（日本国債、地方債、公募公社債、外国国債など）と一般公社債（私募債など）に分けられ、申告分離課税を選択できるのは、特定公社債や公社債投資信託のみらしいのです。この特定公社債や公社債投資信託が、上場株式や株式投資信託と同じグループであり、これらの中であれば損益通算ができるらしい。

私が購入している社債は正確には少人数私募債であり、これは一般公社債なので別のグループでした。

したがって、私の場合は、従来通り、源泉分離課税のままのようです。。。

 

 

 

京都府宇治市のテラスハウスを購入

京都府宇治市のテラスハウス(4DK)を購入しました。

住所：宇治市
延床面積：46㎡(4DK)
購入価格：470万円（売出価格520万円、指値470万円）
築年数：53年（S38年2月）
構造：木造2階建て
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：近鉄小倉駅から徒歩9分、JR小倉駅から徒歩9分
特徴：
・2wayアクセス
・スーパー・コンビニは徒歩2分
・内装がきれい
・床下に換気扇あり
・床下土台の柱補強・修繕あり

また、以前賃貸募集会社に確認したところ、募集している賃貸物件が少なく、ニーズがあるということでした。

賃貸物件そのものが少ないのか、賃貸物件はそこそこあるがニーズがかなりありすぐに埋まってしまい募集している物件の数が少なくなったのかまでは未確認だったのですが、このエリアの賃貸物件は確かに検索でもあまりヒットしません。アパート・マンションは２件だけ、戸建は1件もないのです。

家賃相場は、2LDK（38㎡）の間取りでの家賃は6.8万円でした。

したがって、この物件のほうが広いため、おそらく7万円でも決まるのではと思っています。固く見て、6.5万円。

表面利回りは、7万円の場合は、18%弱になります。

売主さんは、2年ほど前に、業者がリフォームした状態で購入・入居された、ということで、内装もきれいです。

浴室はユニットバスになっていますし、床下には湿気防止のための換気扇のようなものがついています。シロアリ防止にもなり、今回の物件で一番気に入った点でした。

ざっと見た感じでは、クロス・障子・畳もそのままでいけそうな感じです。

エアコンは2台あるものの見た感じではちょっと古そうなので、もしかしたら交換してほいたほうがいいかもしれません。給湯器も古いタイプのようで、これも交換が必要かも。

 

この物件の売り出し価格は520万円でした。昨年、同程度の築年数および室内の状態の物件を購入したことがあり、そのときの買値は450万円でしたから、今回もその程度を見込んでいました。ただ、床下の状態が思ったよりも良かったし、室内をきれいに使っていただいていることからちょっと金額を上乗せして470万円での指値としました。ただ、不動産業者からはすでに内覧を済ませている方もいて、その人からの回答待ちの状態ということでした。

翌日不動産業者から連絡があり、私に決まったとのこと。聞いてみると、内覧された方の買付額が私もよりも安かったようで、ちょっと意外でした。

近く売買契約を締結し、引き渡しは年明けになりそうです。