京都府宇治市Oの築古戸建を売却しました。
この戸建は最初興味本位で査定依頼をしたのですが、その後、その不動産会社から希望の金額で売却をしないか、という提案があったのが昨年5月頃でした。
正直あまり売る気もなかったのですが、まずは700万円でスタートすることにしました。
家賃は6.5万円なので、700万円だと利回りは6.5*12/700=11.1%ぐらいです。築年数は56年、かつオーナーチェンジ物件となるので自分としては手を出さないような利回りなのですが、まずはこの金額で市場の反応を見てみたいと思ったわけです。
そして案の定、やはり700万円では買付は入らないものの、問い合わせは最初の1か月くらいは数件あったそうです。500万円なら、という話もあったそうですが、私は原則としては700万円でとお願いしたため、そこまでの指値はすべて断っていたそうです。まぁ、私だったら、確かに700万円は高すぎるので、まずは500万円で指値を入れてみたくなるので、気持ちはよくわかります。
大阪エリアの不動産業者から物件を買い始めたこともあり、半年くらい過ぎた頃に、もう少し値を下げてもいいかなと思いなおし、700万円から660万円に価格を下げてもらい、反応を見ることにしました。
不動産業者からはやはり40万円下げることでまた問い合わせが増えたようですが、それでも指値としては600万円前後が多かったようです。
最悪値引きをしても650万円までであり、それ以下ではすべて断ってもらってよい旨伝えていましたので、やはり話しがまとまらず、さらに数か月過ぎた頃に、提示価格660万円で買いたい、という個人があらわれて、めでたく3月に売却となりました。
利回りは 6.5*12/660=11.8% ですね。
室内の状態としては、一度リノベーションを前の所有者さんがされていることもあり、そこそこきれいです。入居者も、まだ小学生のお子さんもいるのですぐに引っ越することも考えづらいです。それで利回り11.8%ですから、そんなに悪くない買い物になったのではないかと思います。
私としては、もともと450万円＋30万円（リフォーム）で、入居者が入れ替わることなく家賃6.5万円を6年間にわたって受け取れていたので、まぁまぁ満足です。
実際にどれほどの収益となったのか計算してみます。
運用中
収入：471.3万円
- 家賃収入(2016/2/15-2022/2/28) 6.5 * 72.5か月 = 471.3
支出：64.3万円
- リフォーム費用（2015/10)：30
- 設備交換等(2019/7)：17
- 固定資産税：1.5*6 = 9
- 火災保険：6.8+1.5 = 8.3
収入 - 支出 = 407 … ①
保有期間：購入年月 2015年10月、売却年月2022年2月なので 6.4年 ... ➁
保有期間中の平均利回り：① / ③ / ② = 13.1 %
購入時および売却時
収入：640万円 ... ④
- 売却額：640
支出：576.2万円
- 購入時に支払った金額：484.4 ... ③
- 購入額：450
- 仲介手数料：21
- 購入時の登記費用（司法書士手数料含む）：13.4
- 不動産取得税：6.0
- 売却時に支払った金額：
- 仲介手数料：22
- 譲渡税：( 640 - (450+21 - 150) ) * 0.2 = 63.8
売却時までの減価償却：150
収入 - 支出 = 640 - 576.2 = 63.8 ... ④
上記の運用中および購入時・売却時の収支より
所得税・住民税を考慮する前の利益 = ① + ④ = 470.8 ... ⑤
したがって、税引前での実質利回り：
⑤ / ③ / ➁ = 15.2%
内部収益率(IRR)は 14.0% でした。
税引前でのIRRは14.0%なので、十分に合格レベルに達しました。
（私の他の運用での利回りとの比較から不動産投資では8%を合否のラインと考えています。）
仮に、売却時の金額が購入時と同じ450万円だったとした場合は、IRRは 9.9% でした。購入時よりも200万円ほど高く売却できたことでIRRを4%も押し上げていることになります。
このブログの最後に売却物件の収支をまとめていますが、昨年から今年にかけて3件売却しましたが、今回は最もよい結果でした。
保有物件は以下の通りです。
| 住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 修繕費用 | 家賃 | 利回り | 募集期間 |
売買情報入手経緯 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大阪府藤井寺市H | 戸建2LDK+車庫 | S54 | 530万円 | 100万円 | -- 万円 | -- % | --- | W社のメルマガ |
| 大阪府東大阪市IB | 戸建2LDK | S48 | 550万円 | 0 | 5.5万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府東大阪市W | 戸建2LDK | S50 | 660万円 | 0 | 6.6万円 | 12.0% | 3ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府東大阪市T | 戸建2LDK+車庫 | S59 | 210万円 | 360万円 | 6.2万円 | 13.0% | 1.5ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府八尾市K | 戸建3LDK | S54 | 680万円 | 0 | 6.8万円 | 12.0% | 2ヶ月 | T商事からの紹介 |
| 大阪府松原市M | テラス2DK | S46 | 450万円 | 0 | 5万円 | 13.3% | 2週間 | at home（Ｔ商事物件） |
| 大阪府守口市T | テラス3LDK | S39 | 548万円 | 5万円 | 7.0万円 | 15.2% | ０ | goo不動産 (任意売却) |
| 京都府京都市F | マンション3LDK | H2 | 500万円 | 150万円 | 7.0万円 (5.2万円) |
12.9% |
2ヶ月 | at home (任意売却) |
| 大阪府東大阪市N | 戸建2LDK+車庫 | H2 | 580万円 | 100万円 | 7.0万円 | 12.3% | 2ヶ月 | goo不動産 |
- 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
- 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
- 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。
売却物件は以下の通りです。
| 住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 購入直後の 修繕費用 |
保有期間 | 家賃収入 | 経費 | 売却額 | 売却時 経費 |
税引前利益 | 税引前IRR （運用利回り） |
備考 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 京都府宇治市K | テラス4DK | S39 | 470万円 | 26万円 | 3.7年 | 251万円 | 130万円 | 510万円 | 60万円 | 44万円 | 11.2%(6.6%) | 融資を受けたためIRRは高め。 |
|
京都府八幡市Y |
マンション3LDK | S55 | 380万円 | 100万円 | 5.8年 | 431万円 | 268万円 | 540万円 |
45万円 |
239万円 | 8.2%(6.9%) | 経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少 |
| 京都府宇治市O | テラス3DK | S41 | 450万円 | 30万円 | 6.4年 | 471万円 | 64万円 |
660万円 |
86万円 |
471万円 | 14.0%(13.1%) | オーナーチェンジ物件として売却 |
- 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
- 家賃収入には、礼金も含みます。
- 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
- 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
- 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
- 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。
