太陽光発電の実績（～2016年上期）

太陽光発電の実績のアップデートです。

見込については、業者によって損失係数の見積もりが変わるため、NEDOのデータをもとに
Ep = 月平均日射量 * システム容量 * 日数 * 0.85 (損失係数)
として算出した値としています。

 ■　熊本県球磨郡(2013.11.1～、システム容量 49KW、傾斜角10度、南向き) (自己保有）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(人吉)	2.58	3.22	3.64	4.43	4.66	4.04	4.60	4.70	4.03	3.66	2.67	2.39		3.72
Ep(MWh)	3.3	3.8	4.7	5.5	6.0	5.0	5.9	6.1	5.0	4.6	3.3	3.1	56.6	0.155
2013年実績(MWh)											3.6	3.1
2014年実績(MWh)	4.2	4.0	5.8	5.9	7.1	5.0	5.9	4.9	4.8	5.1	3.4	3.2	59.3	0.162
2015年実績(MWh)	3.9	3.7	5.5	5.2	6.3	3.7	4.9	5.9	5.3	5.8	3.0	3.3	56.5	0.155
2016年実績(MWh)	2.14	4.31	6.18	5.09	6.28	4.33

※　Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

 

   ■　山梨県北杜市明野町(2013.4.19～、システム容量55KW、傾斜角20度、南向き)  （北杜市の太陽光発電業者から提供いただきました）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(大泉)	3.77	4.31	4.67	5.09	5.06	4.58	4.58	4.93	3.92	3.79	3.64	3.57		4.33
Ep(MWh)	5.5	5.6	6.8	7.1	7.3	6.4	6.6	7.1	5.5	5.5	5.1	5.2	73.7	0.202
2013年実績(MWh)					7.9	5.5	8.0	7.7	7.2	6.0	6.9	6.6
2014年実績(MWh)	7.0	5.4	7.8	8.7	6.8	6.7	7.7	5.4	6.7	5.7	5.4	5.8	79.1	0.217
2015年実績(MWh)	6.3	6.3	7.2	8.2	7.8	5.7	8.2	4.7	5.5	6.1	4.1	5.5	75.6	0.207
2016年実績(MWh)	5.9	7.0	7.3	8.2	7.8

※　Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

 

  ■　山梨県北杜市小淵沢(2016.1.19～、システム容量49.5KW、傾斜角20度、南南東向き)  （自己保有）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(大泉)	3.61	4.17	4.59	5.04	5.07	4.58	4.58	4.93	3.87	3.69	3.50	3.39		4.25
Ep(MWh)	4.71	4.91	5.99	6.36	6.61	5.78	5.97	6.43	4.88	4.81	4.42	4.42	65.3	0.178
2016年実績(MWh)		(6.7)	7.79	7.55	8.17	6.89
2017年実績(MWh)
2018年実績(MWh)

※　()内の数字は推定値。Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

 今のところ、新しく稼働し始めた小淵沢が順調です。熊本だと、調子が良ければ、1万円/日ですが、小淵沢は平均として1万円/日なのでかなり印象が違いますね。

 

京都市伏見区の区分マンションリフォーム

今年5月末に決済し、6月から7月にかけてリフォームを行った物件について、before/after 等で、以下に紹介したいと思います。

リフォームの内容は以下の通り：

• 天井・壁のクロス張替
• ドアの両面のクロス張替
• 障子・襖・網戸張替
• 畳表替、カーペット交換、CF交換
• 浴室リメイク（シャワー水栓交換含む）
• 給湯器交換
• ガスコンロ交換（既存のものは薄いため、現在のガスコンロのサイズに合わせるための大工工事含む）
• キッチン水栓交換
• リビングエアコン交換
• 洋室エアコンの電源コンセント配線工事
• 破損した電源コンセントの交換（差し込み口が割れたコンセントが３つもありました。。。）
• クローゼット・ドア・ドア枠の塗装
• ウォシュレット新規取付
• 洗面化粧台交換（シャワー付き）
• 浴室サッシ交換

結構ありますよね。施主支給や複数の施工会社を使う、ハウスクリーニングは自分で行うなどして、出来る限り費用を抑えたつもりでしたが、それでも150万円ほどかかりました。

この物件の間取りは以下です。

では、以下に写真を掲載します。なお、リフォーム前は電気が通っていなかったため、照明がつかず、暗いです。

 

　before　　 after

 

　before 　 after

　before  　  after

 

　before  　  after

 

　 before  　  after

 

 　before  　 after

 

　before  　 after

 　before  　  after

　before  　  after

before  after

かかった費用は総額150万円（税込）でした。内訳は、以下の通り。

クロス張替え：40万円、畳・ふすま・障子張替え：5万円、浴室リメイク：30万円、LDKエアコン：10万円、建具塗装：10万円
洗面化粧台交換：10万円、給湯器交換；10万円、ガスコンロ取替（設置工事含）：10万円
浴室ドア交換：5万円、その他：10万円、処分費・諸経費：10万円

自分でできる部分は自分で行ったため、比較的安くは仕上げられたのではないかと思います。

自分でやった部分：

• コンセントプレートやスイッチプレートの交換（一部）
• ウォシュレット取付
• 網戸張替え
• トイレドアの鍵穴加工修理
• フローリングのワックス剥離
• フローリングおよびCFへのワックスがけ
• 玄関郵便受け交換
• 照明交換
• 浴槽ゴム栓交換
• システムキッチン研磨
• ハウスクリーニング

 

 

 

頑固なカビの対処法

最近購入した区分マンションのリフォームを行っているのですが、クリーニング部分はコスト削減のため自分でやっています。その中でも、厄介な汚れがカビ！　特に、ゴムパッキンについたカビがどうしてもとれません。

上記のゴムパッキンについた黒い汚れは、カビです。キッチンハイタ―の原液に片栗粉を混ぜて、ラップをかぶせてもびくとも反応しないカビです。

ゴムパッキンを取り除いてコーキングし直すことも考えたのですが、それもちょっと面倒。

そこで、強力なカビ取り剤を使って、このカビがとれるか、試してみました。

1つは、ゴムパッキン用カビキラー（ジョンソン）　300円くらい。

もう1つは、かびとりいっぱつ（鈴木油脂工業）1800円くらい。

上記の写真は、赤線よりも左側がカビキラー、右側がかびとりいっぱつを付けた直後の状態です。繰り返しますが、何度も塩素系漂白剤を付けて落そうとしたのですが、全く変化のなかったカビです。

30分後の状態はこちら↓　左がカビキラー、右がかびとりいっぱつです。

　

かびとりいっぱつでは、もうほぼ消えました。カビキラーもかなり効果がでています。

さらに、2時間後はこちら　↓　左がカビキラー、右がかびとりいっぱつです。

　

カビキラーはさらにカビが減っていますが、これ以上は待っても変化がなくなりました。カビキラーでもおちなかったカビは、その後、かびとりいっぱつできれいになくなりました。

正直カビキラーは期待していなかったのですが、びくともしなかったカビが結構おちました。

そして、かびとりいっぱつでは、こちらも期待以上の効果で、すべてのカビが消えました！

価格が6倍くらい違うことを考えると、甲乙つけがたいですが、なんとしても落としたいカビには、かびとりいっぱつがおススメです。

また、かびとりいっぱつのほうがカビキラーよりも粘性があります。カビキラーの場合、少し多めに壁につけると徐々に液体が垂れてきますが、かびとりいっぱつは垂れることがないです。天井と壁の境の溝等につけても全く平気ですね。

かびとりいっぱつを浴室ドアのゴムパッキンにもつけてみました。

最初は　　だったのが、30分後には　　　　になりました。

写真を撮った範囲がちょっと違っていますが、左右にあるステンレスのねじの位置を見ると、だいたい同じ範囲がどこだかわかると思います。完全には消えていない感じなので、後日にもう一回塗ってみたいとは思いますが、これだけでもかなり印象が違いますね。

 

 

 

 

 

 

 

京都市伏見区の区分マンションを購入

京都市伏見区の区分マンション(3LDK)を購入しました。

住所：京都市伏見区
延床面積：65㎡(3LDK)
購入価格：500万円（売出価格530万円、指値500万円）
築年数：26年（H2年3月）
構造：SRC15階建ての13階
設備：都市ガス、上水道、下水道
最寄り駅：京阪本線淀駅からバス5分、バス停から徒歩4分
管理費：9,100円
修繕積立金：7,810円
修繕積立金の状況：1戸当たりの積立金82.6万円、マンション全体で30,000万円。
近隣駐車場空きわずか
TVドアホン・地デジ・BS・インターネット設備

もともと区分は買うつもりがあまりなかったのですが、たまたま相場に比べて安い価格が目に入ったため、購入することにしました。

この物件のメリットは、13階と高層階であり見晴らしがいい！また、すぐそばには京滋バイパスが通っていて、車での移動が便利な点。近くには、低層の団地やアパートはあるものの、高層マンションはここだけで、希少価値も高いです。

逆に、デメリットは、一番近いスーパーは徒歩5分くらいの場所に1軒のみ。コンビニも近くにない。最寄りの駅は徒歩圏外。したがって、車がないとかなり不便なところです。

マンション口コミサイトやリフォーム会社の意見、マンション掲示板のコミュニティやリフォーム届け出の多さなどから、最終的には車保有者の家族にターゲットを絞ればニーズがあると判断しました。ただ、やはり正直不安でしたね。仮に、指値が通らなかったとしても、簡単にあきらめがついたような物件でした。

5月末に決済をし、6月からリフォーム計画・詳細検討を行い、中旬ごろよりリフォーム実施。今回は、アクセントクロスに特にこだわりました。

リフォームをしていくと、いろいろな問題が見つかりました。

• 給湯器が正常に動作せずお湯がぬるい。給湯器の操作ボタンが壊れている。
• ガスコンロの1口が点火しない
• 設置済みのコンロが現状のビルトインコンロに比べて薄く、そのままでは設置できない
• レンジフードが「弱」の場合に動作しない
• ベランダに鳩糞が大量にあり卵もあった
• ガスエアコンへの接続ガス管の撤去が必要
• エアコン横のコンセントには電源が来ていない。どうも、普通のコンセントから電源を得ていたらしい。
• 壁に2か所、20-30cmくらいの穴があいている
• 浴室ドアの下のパネルが腐食して穴があいている
• 鍵と鍵穴の位置がずれていて、トイレのドアが閉まらない。当然、鍵もかけられない。

といった具合です。

よかった点は、ドアや建具を再塗装することでかなりきれいに復元できたことです。購入直後は、傷やぶつかったことによる塗装の剥がれがいたるところにあったのですが、すべてきれいになりました。

ただ、それでも、上記の問題を解決していったため、結局、リフォーム費用は全体で150万円ほどもかかってしまいました。

7月下旬までにはすべてのリフォームが終わる予定ですが、仲介業者には、すでに7月上旬から売却および賃貸で募集をかけてもらっています。

ただ、売却だと短期譲渡税が39%もかかり、儲けのかなりが税金でもっていかれてしまうため、なんとか賃貸で決まるとありがたいのですが。

家賃相場は7万円ぐらいですが、目標家賃は8万円です。（無理かな・・・）

 

 

 

ソーシャルレンディングが熱い

以前は、maneoでの運用にかなり力を入れた時期がありました。時には利回りが10%だった案件もあったのですが、その後、利回りはよくても8％、多くは5-7%ほどになっていきました。その頃には、他に良い投資先があったため、資金をmaneoからどんどん引き上げていたのですが、最近久しぶりに、maneoやガイアファンディング、Crowd Lease などを見てみると、かなり利回りが高い運用先がいくつもあり、ちょっと驚きました。

2016年7月時点では、例えば以下のような案件があります。

• maneo
• ガイアファンディングセレクトファンド22号　2案件：2480万円/9% 5万円/5% 運用期間7/12-2/28/2017(7か月) 拘束期間7/11-2/28/2017　実質利回り：8.95%
• 【第2弾】メガソーラープレミアムローンファンド5号 2案件：2000万円/13% 5万円/13% 運用期間7/13-8/28/2017(13か月) 拘束期間7/12-8/28/2017 実質利回り：12.97%
• ガイアファンディング
• 【事業者L社向け】ハワイ州オアフ島米国不動産事業資金ローンへの投資　2案件：3101万円/10% 220万円/5% 運用期間7/2-3/19/2017(10か月) 拘束期間6/24-4/18/2017 実質利回り：8.44%
• 成立ローン総額10億円突破記念ローンファンド　2案件：1870万円/11% 130万円/11% 運用期間7/7-1/17/2017(7か月) 拘束期間7/3-2/3/2017 実質利回り：9.93%
• Crowd Lease
• サマーキャンペーンローンファンド11号　2案件：200万円/10% 5万円/5% 運用期間7/28-7/31/2017(12か月) 拘束期間7/15-7/31/2017 実質利回り：9.54%

※拘束期間とは募集終了日から返済日までであり、運用されていない期間を含む

実質利回りとは、拘束期間に対して、運用によって得られる収益から計算した場合の年利回りです。

実際にはいろいろな案件があるのですが、上記だけを見ると、ガイアは海外への送金期間等があるため、実際の利回りは募集利回りよりもやや劣ってしまいます。

それにしても、maneoの利回り13%前後はすごいですね。昨年までは想像できませんでした。

これなら、不動産や他のビジネスよりも、これ一本にしたほうが楽だし、各案件に対して資金を分散して投資できるのでリスクもある程度抑えられて、いいように思えてきました。。。