大阪府藤井寺市の築古戸建て購入

初めて藤井寺市の物件を購入しました。

以前何度か紹介したことのある、堺市のWという不動産会社からの紹介物件でした。

延床106平米、駐車場付きの3階建て。築40年あまりで最寄駅の土師ノ里まで徒歩15分。駅近ではありませんが、駅までの道は平たんでさほど苦も無く歩けてしまいます。徒歩10分圏内にはスーパー万代やドラッグストア、ダイソーなどもあり立地は悪くありません。また、ちょっと距離はありますが、藤井寺駅周辺にはイオンショッピングモールもあります。

周辺を歩くと築古戸建てと築浅が混在しているような感じで、またあちらこちらで新築戸建が建築中の箇所もあり、雰囲気としてもやや明るい感じがしました。

物件価格は530万円、リフォーム（主に表層）費用は82万円ぐらいでした。これ以外に仲介手数料がかかりました。

まず、物件の間取り図です。リフォームは表層中心なので間取りは変更ありません。

リフォーム前後で見た目の大きな変化はないので、リフォーム後の室内写真のみ掲載します。

まず、玄関とキッチン、LDKおよび和室6畳です。LDKは自分でワックスがけをしていますが、結構劣化で表面がボロボロとはがれている箇所があったため、CFを貼ったほうが良かったかもしれません。

　　

　　　

次は、水回りです。洗面台だけ新調しています。あとはハウスクリーニングのみです。

　　

階段、2階の洋室7.5畳、和室3畳です。

　　

洋室6畳とベランダです。２階のベランダのみ防水塗装してもらいました。防水塗装費用は税込9.5万円ぐらいでした。

　

 

今回初めてやってもらった作業としては、キッチンシンクおよびキッチン天板のパフ研磨です。

以下は作業後の写真です。

一方、以下は作業前に不動産屋さんに撮ってもらったキッチンです。

作業前の写真はまだキッチンに付着した油汚れなどもついている状態での写真であるため、細かな傷や光沢がパフ研磨でどのくらい改善されたのかを残念ながら比較できませんでした。しかも、写真だけではよくわからず、正しくはやはり自分自身で状態を確認し、できれば、まずは自分で汚れを落とし、さらにこれまでの方法で研磨をしてから業者さんにお願いすると、お金を払うことに対する費用対効果を正確に知ることができるのですが、今回はその手間をさぼってしましました。

場所が近ければ事前に確認するのですが、やはり電車で２時間近くかかる場所なので、勝手に新品にかなり近いぐらいの状態になるかなと期待していたのですが、そこまでではなかったので、正直微妙です。ちなみに、パフ研磨費用は税込3.6万円ぐらいでした。まぁ、そんなに高いわけでもないのですが…。次回は、まずは自分でトライしてから業者さんにお願いするかな、という感じです。

リフォームは３月中旬ごろに終わったため、そこから賃貸募集を開始しました。

家賃としては、これぐらいの延床の戸建物件があまりないものの、立地・駐車場付き・延床も大きいため７万円ぐらいは取れるかなと想定していましたが、不動産業者さんからかなり強気な8.8万円でどうでしょう、という提案がありびっくり。さすがにそれは無理ではないかと思いつつ、まずは強気の8.5万円からスタートしました。

３月中に内覧７件あったようで思ったよりも反響があったようです。

ただ、通常それぐらいの内覧があればもうそろそろ決まってもよさそうなのですが、正式な申し込みが入らず、４月上旬に自分で洋室のワックスがけを行いました。その時にも、突然、内覧したいと入居検討者が来られ満足げに帰っていきました。しかし、特に不動産業者さんから連絡がないので、見送ったのでしょう。

4月も内覧7件あったものの結局決まらず。そのため、GW明けに家賃を 8.5万円から8万円に下げて様子をみることになりました。

5月は内覧4件。なかなか決まりません。

堀込車庫・倉庫の壁などが汚れていていたため、その壁・床を塗装することで、物件の価値を高めようと考えました。そこで、他の物件で管理をお願いしている不動産業者に見積もりを依頼しました。その結果、この物件の場合、塗装は賃借人付けという点ではあまり効果が期待できず、そもそも家賃設定が高いので、一度家賃を下げて様子を見たほうが良いのではないか、という提案を受けました。その業者曰く、家賃想定としては7.2~7.8万円とのこと。

私も、まだ8万円は高いかもな、という気もしていたので、6月下旬から急遽家賃を7.6万円にさげて、もうしばらくこのままで様子を見ることにしました。

家賃減額で少しは反響があったようですが、それでも6月は内覧5件。

そして、ようやく 7月下旬に入居希望者が現れ、無事家賃保証会社の審査も通過し、契約となりました。
10月からの入居希望ということでしばらくはまだ空室が続きますが、それでも4か月ほどかかってやっと申し込みが入ったため、即決でOKを出しました。

今回は賃貸が決まるまでが思ったよりも長引いてしまいました。

 

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	４ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

 

また火災保険が値上げします！（２）

先日、火災保険が近く値上げされるとお知らせしました。

ただ、今の火災保険の保険料がかなり安い場合、保険期間が満了するまで、そのままにしておくほうが良い場合もあります。

そこで、どういった場合には、今のままでよいのか、逆にどういう場合には契約をいったん解約して、新たに再契約とするべきなのか、試算してみました。

まず、大きくは、現在契約している保険の保険期間が5年 or 10年に分けて考えます。

そして、現在の保険のまま継続し保険期間満了後に新たに高い保険料となった保険に加入するか、あるいは現在の保険を解約し値上げ前の安い保険（保険期間10年）に再契約するか、どちらが得なのか比較します。

なお、前提条件として、「値上後の保険契約」の保険料は今後10年間変わらないものとします。また、保険料は年間保険料*契約年数　で表現され、長期間の契約による割引はないものとします。

 

保険期間が5年の場合：

この場合、結論としては、値上げ後の保険料が2倍ぐらいになる、という築古戸建・テラスの場合は、どんな場合でも保険期間10年の保険に再契約したほうが得です。

今の保険が近く保険期間満了となるのであれば、値上げされる前の保険に加入したほうが良いのは明らかです。
契約したばかりであれば、最初の5年間は値上前の保険契約と同額、その後の5年間は値上後の保険契約となります。であれば、やはり解約して保険期間10年に再契約したほうが得です。
微妙なのは、今の保険契約が2－3年前であり、その時の保険料がかなり安かった場合です。しかし、仮にその保険料が 0 円だったとしても、値上前の保険料に対して値上後の保険料が倍であれば、やはり保険期間10年に再契約したほうがよい、ということになります。

これを数式を使って証明します。

現在の保険契約は開始から m 年が経過しているとします。この場合、

現在の保険契約はそのままとし、契約期間満了後に値上後の保険に契約する場合、今から10年後までの保険料：1*(5-m)+q*(5+m)
今の契約は解約し、値上前の保険に契約する場合の今後10年間の保険料：10*p

再契約したほうがよい場合とは、1*(5-m)+q*(5+m) > 10 * p　…①　です。

1*(5-m)+q*(5+m) - 10*p = (q-1)*m + 5*(q-2*p) + 5 …②

火災保険料は年々増加しているため　q > p > 1,
また、近く保険料が2倍になることから q = 2*p
よって、②は必ず０より大きくなります。よって、①は常に真です。

つまり、今の保険の保険期間が5年であれば再契約したほうがよい、といえます。

 

保険期間が10年の場合：

次に、保険期間が10年の保険に契約している場合を考えます。

 

現在の保険契約はそのままとし、契約期間満了後に値上後の保険に契約する場合の保険料：1*(10-m)+q*m
今の契約は解約し、値上前の保険に契約する場合の保険料：10*p

再契約したほうがよい場合とは、10-m+q*m > 10 * p　…③

つまり、(q-1)*m > 10 * (p-1) より、m > 10 * (p-1) / (q-1)　…④

この条件をみたせば、今の契約は解約して再契約したほうがよい、ということになります。

なお、火災保険は年々増加しているため、1 < p <  q となります。また、ｍは契約期間よりも短いため、0 < m < 10 です。

 

もう少し、具体的に考えてみます。

築古戸建てでは、q = 2* p 程度であることがわかっています。

m が小さいと、さらに q はもっと大きくなる可能性もありますが、とりあえず上記を仮定します。

すると、

m > 10 * (p-1) / (q-1) = 10 * (p-1) / (2*p-1) 　…　⑤

上記より、以下の条件を満たす場合には再契約がよい、ということになります。

m = 1 のとき、p ≦ 9/8 = 1.125
m = 2 のとき、p ≦ 4/3 = 1.333
m = 3 のとき、p ≦ 7/4 = 1.750
m = 4 のとき、p ≦ 3
m ≧ 5 のときは常に真

現在の保険契約がすでに5年以上経過しているのであれば、その保険料がどれほど安かったとしても、解約して再契約したほうがよい、ということになります。

一方、現在の保険契約が4年以下の場合は、現在の保険料と再契約場合の保険料の比(p)によって、現状維持か再契約すべきかの結論が変わります。

 

私が保有する築古テラス物件(m=2)では p = 1.6 でした。したがって、この物件では再契約するのではなく、現状のままでよい、ということになります。

一方、m=4 の時、つまり4年前と今とで火災保険が3倍以上になっているかといえば、さすがにそこまではないのかな、と考えると、現在の契約が4年経過しているのであれば再契約したほうがよいのではないか、という気がします。

実際にはそれぞれの保険料をもとにどうなるのかを試算していただくのが良いですね。

 

まとめ

築40年を超えるような築古戸建・テラスの場合

保険期間が5年の場合）保険期間10年に再契約
保険期間が10年の場合）現在の契約がすでに5年経過しているなら再契約。経過年数がそれよりも短いなら⑤式で評価。ただし、おそらく4年経過しているなら再契約と考えてよさそう。