大阪府東大阪市大蓮南の築古テラス購入

前回の更新から4か月ほど空いてしまいました。

自宅売却後に転居したり、年度末で本業が多忙になってしまったりと、いろいろと言い訳はあるのですが、賃貸物件の借り手がつくのに時間がかかってしまったというのも結構大きいですね。私の場合、ぱらぱらと関連記事を掲載するというよりも、賃貸物件であれば、買付⇒リノベーション⇒賃貸決定まで進んだ後で、それまでの経緯をまとめて記事にするので、なかなか賃貸が決まらないと更新できない、という感じになってしまっていました。

今回の物件は、購入したのが昨年（2022年）10月でした。リノベーションが終わり賃貸募集を開始できたのは今年2月なのでリノベーションにも結構時間がかかりましたね。今回もグランレーヴ社からの物件購入です。ちなみに、現在、賃貸募集は2軒、リノベに着手が1軒、そして来週決済する物件が1軒（正確には隣接した2軒のテラスをまとめ買い）あります。これらも賃貸が決まれば順次報告したいと思います。

 

今回の物件は延床56㎡あまりと比較的広めのテラスでした。

最寄り駅である弥刀駅から徒歩17分とやや遠いのですが、道は1回曲がるだけであとはほぼ直線なのでそこまで遠いという印象はありませんでした。弥刀駅は各駅停車しか止まらず、一日の乗降客数は1万人ほどの駅です。

紹介を受けた際に駅から徒歩17分なので買付についてかなり迷いましたが、最終的な決め手は立地でした。

徒歩3分くらいのところに久宝寺緑地公園というかなり大きな公園があります。

小さな子供が遊べるような広場、野球場、緑地プール、植物園、スケートボードエリアなどもあったりします。

特にこういった市街地で子供が遊べるような公園が少ない中、これだけ広い多目的公園は希少で物件のアピールポイントになるように思いました。さらに、大蓮こども園（徒歩5分）、長瀬南小学校（徒歩9分）などが徒歩圏にあり、小さな子供がいるような家庭にとっては便利かなと。

スーパーサンコー大蓮店（徒歩６分）、サンディ大蓮店（徒歩８分）、万代大蓮北店（徒歩10分）といった大きなスーパーが徒歩圏内に複数店舗あるため、駅から離れていても便利そうな場所だと感じました。

ハザードマップでは想定される浸水の深さは 0.5～3m です。実際に浸水するかどうかはわかりませんが、一応チェックします。私としては、この浸水の深さであれば△です。

再建築は可能。また、周辺の町並みも新旧の家が混在しているような感じで、特に古さを感じるような印象ではありません。

私としては、駅から遠く、かつ万が一の場合浸水最大3mの地域のため、通常は見送っていたような物件でしたが、近くに大きな公園があり、かつまわりの雰囲気も悪くないため、かろうじて許容範囲と判断し、購入を決めました。

 

価格はリノベーション費用込みで640万円（物件価格320万円、リノベーション320万円）でした。

リノベーションの内容としては、全室フローリングへの変更、水回りすべて新設など、ほぼすべてです。

まず、リノベーション開始直後の状況です。（購入直後には大量の残置物があったため、それを撤去した後の状況です。）

　　

　

　

物件購入後に内覧したときには、すでに2階床の作業に着手していただいていました。

また、後日、グランレーヴより2階床の部屋（写真左）にやや傾斜があるようだけれど、それを直すかそのままで良いか判断してほしい、という話があり、この写真を撮影した1週間後くらいに再び現地を確認し、リフォーム業者と相談して、床を直していただくようお願いしました。直すことで、部屋の入口には1.5cmくらいの段ができてしまうということでしたが、それには目をつぶることにしました。ただ、このぐらいの築古だとその程度の勾配はよくあることで、ふつうは直さないことが多いそうです。この辺りはオーナーによって判断が分かれるので、業者としても、直接オーナーに現場を確認して判断してもらいたい、ということでした。

では、リノベーション後の写真です。

　　

　　

　　

これらの写真は、グランレーヴに撮影してもらったもので、私はまだ現地に足を運んでいません。

この茶色いCFはどうかな～とも思ったのですが、写真でみるのと実際に現地で実物を見るのとはまた違った印象になるのかもしれませんので、できれば一度現地で確認したいと思っていましたがすでに借り手が見つかったので、多分行かないですね。（^^)

 

２月下旬から家賃募集6.8万円、礼金１ヶ月で募集を開始しました。

3月上旬に一度入居申し込みがあり無事家賃保証会社の審査も通過した後で、急に事情があってキャンセルとなってしまいました。（詳細は聞いていますがプライベートなことなので伏せておきます）

そして3月下旬に別の入居申し込みが入り、無事契約・決済となりました。実際の入居開始は4月下旬頃とのことです。

繁忙期を過ぎようとしていた時に契約が決まり、まずは一安心です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S45	640万円	0万円	6.8万円	12.8%	1ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	オーナーチェンジ	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。