大阪府藤井寺市で戸建て購入

藤井寺市では2件目の物件を購入しました。

たまたまポータルサイトのホームズで見つけた戸建てでした。最近、自分で見つけることが多くなってきましたね。

そのせいか不動産業者さんから物件提案を受けることが減ってきて、その結果、また次の物件も自分で探す、という感じになってきつつあります。

この戸建の最大の特徴は６LDK、136㎡　もあることです。

ホームズで検索条件として延べ床面積の上限をたまたま少し大きくて検索した結果、この物件が目にとまりました。この広さで築35年かつ、価格が700万円でしたので、かなりいいかもしれない、というのが最初の印象でした。

ただ、広いということは、その分リフォーム費用がかさむし、駐車場はあるものの駅から徒歩14分とやや距離もあったことから、”お気に入り”には入れてみたもののそのまま放置していました。

 

その後、ある不動産業者から、グループホーム（GH）用として利用可能な戸建て物件を購入しませんか、という提案がありました。GHを前提とした家賃設定であるため、家賃は高いものの、利回り10～11%となるように物件価格を決めているようで、物件価格は高いな、という印象です。例えば家賃が月20万円のGH物件の価格が2200万円ぐらいで売りに出されていたのですが、その家のスペックから見て、その価格は高すぎじゃない？と感じてしまいます。GHとして利用するためのリフォーム費用がかかるとはいえ、1戸建ての価格が2000万円を優に超えるのは高すぎると感じ、ならいっそのこと自分でやや大きな戸建てを購入して、リフォーム後にGH物件として募集したほうがはるかに高い利回りが出るのではないか、と考えるようになりました。

そんなこともあり、不動産ポータルサイトでGHとして利用可能な物件探しをやってみたときに、改めてこの物件がヒットしたわけです。最初にこの物件を見つけてから３～４か月ほどが経過していました。

問合せをしたところ、まだ販売をされているとのことだったので、まずは内覧をしてみることにしました。おそらく、投資家目線では6LDKもの大きな戸建てなのでリフォーム費用がかさむ一方、家賃は取れてもせいぜい9万円ぐらいだろうから収益性はさほど高くはならない、また実需目線では、やや築年数も経っており、駅から15分ほどという立地でもあるため、なかなか売れなかったのではないか、と想像しています。

内覧時に確認できたメリット：

• 昭和63年築なので築35年ほどで比較的新しく、キッチンや浴室も入替せずにそのままでも問題なさそう。
• キッチンはシステムキッチンであり、換気扇はフラット型レンジフードとなっており数年前に交換したようでまだ新しい。
• ブレーカーは75Aであり電気容量は十分
• 玄関は2階にあるが、１階からも直接出入りが可能。例えば、１階は事務所、２階・３階は住居としての利用も可能。
• 家の向かい側は古墳であり、また全面道路も先はかなり細いため車両通行は少なく静かな環境
• 近隣にも駐車場があり、普通車であればそこを利用することもできる。

内覧時に確認できたデメリット：

• 3階にはバルコニーがあるがさほど広くはなく、やや日当たりも悪い。ただ、内覧すると1階の駐車場の奥にも雨除けのひさしがあり洗濯物が干せるようになっている。また、2階のLDKの横にも北向きだが長細い物干しスペースがある。
• 駐車場があるが現状では横幅が狭く軽自動車しか駐車できない。ただ、左横の表札や郵便受けが付いた門柱を撤去すれば普通車もいけるかもしれない。
• １階は鉄筋コンクリート造りとなっているため、１階の間取り変更が困難。

そこで実際に買い付けを入れることになりました。

できればGHとして提供できるとベストですがそれがかなわない場合には通常の賃貸物件となります。

その場合、やはり延床が広く最悪水回りもある程度手を入れる可能性もあるため、リフォーム費用として最大で300万円を見込みます。

家賃は9万円とれたとしても、利回り12%を実現するには物件価格は600万円となってしまいます。

そこで、ちょっと不動産業者に状況を確認したところ、ちょうど1週間前に580万円で買付が入ったものの交渉が成立しなかった。また、直近までは毎週のように内見があったが私の後はもう内見の予定がない、ということ。

引っ越しをされて物件を売りに出してからすでに数カ月が経過するもののなかなか買主が決まらない状況であることから、もうそろそろ何とか決めたいと思いはじめる頃でもあると思われたため、とりあえず交渉が入るであろうことを前提に620万円で買付を入れてみることにしました。仮にそれで売主さんが完全に拒否して話が流れてしまったらそれはそれで仕方がないという覚悟の上でのことでした。

具体的にはどういうやり取りが先方であったのかわからないのですが、何とか620万円でうまく話をまとめていただけることになり、無事2023年10月末に決済が行われました。

 

さて、実際にGHとして貸し出すかを検討することになり、GHの事業支援を行っている会社に相談したところ、通常はGHとしてのリフォームというのは賃貸が決まってから行うものであり、まずは通常の賃貸としてのリフォームを行い、通常の入居者募集と並行してGH利用を目的とした事業者探しをするものだとわかりました。当初、一般の賃貸なのかGH用途なのかが決まらないとリフォームができないと思っていたのでこれは意外でした。まずは通常のリフォームでよければ同時並行で募集できますからね。

ただ、GH（指定共同生活援助（戸建て型））として物件を提供するにはいくつかの要件がありますが、その中でも重要なのがその物件の検査済証の有無です。確認したところ、この物件は検査済証がない、ということです。ただ、古い物件ではそもそもすでに検査済証がない、ということはよくあることで、その場合は建築計画概要書を調べ、そこに検査済証を受けているかどうかを確認し、受けていればかつて受けていたことを示す証明書を発行してもらうことで検査済証が無くても対応が可能だとわかりました。そこで、大阪府の担当部署にまずは電話で建築計画概要書があるかどうかを確認してもらったのですが、該当する地番には建築計画概要書が見当たらない、というのです。築年数としては35年ぐらいなのでそこまで古い建物でもないですし、担当者も「比較的新しい建物なので建築計画概要書がないというのは不思議ですね。」と言われていたのですが、ないものはないのでそれ以上はどうしようもありません。まれに、大工さんが自分で家を建てて建築申請を出していないと、こういうことになるらしいのですが、見たところ家自体は近隣の戸建てと比べて特別変わった様子もないため、自分で建てたような様子もないのです。結局のところ、真相は不明です。

結局、今回はGHとしての利用はあきらめることになりました。

 

さて、今回もグランレーヴさんにリフォームおよび管理をお願いすることにしました。

まず、リフォーム前の状況です。

 

　

外観と玄関（2階）

玄関は階段を上がった2階にありますが、１階からも出入りが可能です。１階はもともとは車庫だったそうで、それを洋室に変えています。現状は、土間に直接CFを貼った状態です。

　　

　

１階　浴室（UB)・洋室（8.4帖）・洗面台および洗濯パン・洋室（12.2帖）

2つの洋室の壁はどちらもコンクリート造です。

この建物の評価のポイントは1階だと思っています。壁・床・天井はクロス・CFですべてきれいにできますのでそこではあまり差別化ができません。それよりも１階の水回りのキッチン・UBや生活動線、さらに1階の玄関が重要なポイントです。

2階のキッチンは状態が良く現状のままで行けそうなので、リフォームとしては全体の表層および1階の水回りの改造がポイントということになります。

UBは汚れてはいないのですがやや古さを感じます。サイズは1114 ぐらいなので、やや浴槽が狭いです。ただ、UBを新品に交換すると50万円はかかるでしょうし、さらにサイズを変更するとなると間取りの変更が必要となり、さらに費用が膨らんでしまいます。1114は実は今の我が家の浴室がそのサイズです。私の身長が170cmぐらいなのですが、1114はまぁ我慢できないサイズでもないです。身長150cmの妻は全く問題ないと言っています。したがって、UBは入れ替えず、サーモ水栓だけを交換することにしました。

洋室はもう少し狭くてもいいので水回りを広くとって使いやすくなればと思い、以下の間取り変更も検討しました。

【現状】

　　　

【変更案（結局見送り）】もともと8.4帖の洋室の壁の位置を変更し、1階廊下に洗濯パン・洗面台を配置し、8.4帖の洋室のクローゼットは水回り用のクローゼットとして利用。その結果、洋室は5帖程度のサイズとなります。洗面台がボコッとへこんでいるのは、その右側壁に窓があるためです。へこんでいる箇所を生かして、5帖洋室にも新たなクローゼットを作ろうと考えました。

ただ、ここまでやると、これだけで100万円はかかりそう。これで家賃1万円増加が望めるのであればいいですが、さすがにそこまでは難しそうであるため、今回はあきらめました。

この物件の大きな特徴は、玄関が2階だけでなく1階にもあることです。現状はコンクリート床に直接CFを貼っているような状態ですが、例えばそれをはがして駐輪場やバイク置き場にもできますし、事務所利用もいいかもしれません。事務所利用の場合には来客用のトイレが1階に必要になります。そのため、その可能性を考えて、1階にトイレ増設をお願いすることにしました。

 

　

　　

　　

２階　LDK（13.2帖）・階段・トイレ・和室（6帖）

 

システムキッチンは汚いものの状態がいいですね。物自体はもう20年前のキッチンですが、ビルトイン食洗器もついています。ガスコンロだけを新品に交換してシンクやドアなどの汚れを取ってきれいにしてあげれば、システムキッチンを交換する必要はなさそうです。シンク下の収納の底板は上からパネルを張るなどして修復してもらうことにします。レンジフードもスリム型でしかも3年前くらいに交換したばかりのものでラッキーでした。

トイレはよく見てはいませんが、何となくきれいそうなので、これもこのままで大丈夫でしょう。

和室は2階に1部屋、3階に2部屋あります。1か所くらいは和室を残しておいてもいいし、またすべてを洋室化するとコスト的にもかなりの負担になってきます。そのため、3階の2部屋の和室は和室として残して、2階の和室だけを洋室化することにしました。事前の見積もりでは、その場合のコストは20万円でした。

 

 　

　

3階　和室2部屋（各6帖）・洋室（6帖）・手洗い場・ベランダ

3階和室は洋室化せずこのままで使ってもらおうと思います。欄間も立派で、天井には照明のために一段深く掘り込んだ天井（折り上げ天井というらしい）もあります。そのため、畳表替えとクロス張替え程度でいいでしょう。障子もまだきれいでした。

ベランダは狭いのですが、東側で南東からは日が差し込むため何とか使えそうです。また、1階の玄関前にも洗濯干場がありますし、北側ですが2階のLDK脇にも細長いベランダがあるので、なんとかなるかと思います。

そこで、今回のリフォームは、主に表層と1階トイレ増設および2階の和室を洋室に変更、１階と３階の洗面台新調、ビルトインガスコンロの新調としました。リフォーム費用はおよそ280万円です。

物件価格は620万円、仲介手数料20万円のため、620+20+280=920万円。

駐車場付きの6LDKで家賃9万円はやや厳しいかもしれません。ただ、1階事務所利用と考えると家賃10万円でも行けそうな気もします。

 

以下はリフォーム後です。といっても、間取りを変えたのは１階の洋室の隣の納戸にトイレを新設したぐらいです。

 

表札や柵があったのですが駐車には邪魔だったため、撤去しました。

　　

１階洋室11帖（シャッターを開けると１階から出入りが可能）

　

１階トイレ（新設）、１階階段

　

１階洋室（8.4帖）

　　

洗面台（入替）および浴室（シャワー水栓のみ交換）

　　　

玄関、２階洋室６帖（和室から洋室へ）、２階トイレ

　

　

　

２階LDK（３口ガスコンロは入替）

　

3階和室（6帖＋6帖）
たまたま部材が余っていたということで結構立派な仕切戸も格安でつけていただきました。

　

洗面台（入替）、ベランダ

　

３階洋室（６帖）、３階階段

 

基本的には表装と一部設備交換を行っただけですが、やはりかなりきれいな印象になりました。

さて、いよいよ賃貸募集です。

6LDKとなると、似たような賃貸物件はかなり少なく、かつ築年数や内装の程度によって、８万円～15万円ほどの幅がありました。

利回り12% を目指すのであれば家賃は 9.2万円になります。

駐車場もあり、１階は事務所利用も可能ではあるので、家賃10万円でも行けそうな気もします。しかし、6LDKの需要自体が少ないこと、繁忙期も終わりかけているこのタイミングでの募集であるため、早めに決めたいということで、家賃は9.2万円、礼金1か月で3月上旬から賃貸募集をスタートしました。

募集開始から２カ月弱経った５月初旬の時点で、問合せ20件、内見4件あったもののそれでも申込が入りません。

ただ、なかなか決まらないのは、家賃設定や何かしら問題がある、というよりもそもそも需要が少ないためと考えています。そのため、条件は変えずにもうしばらくこのまま様子を見ることにしました。

そして、６月中旬に入り、私が個人的に掲載しているウチコミ！大家さんというポータルサイト経由で内見がありました。その内見の翌日にはグランレーヴさん経由で賃貸仲介さんから入居申込が入ったもののお子さんの校区の関係でキャンセル、しかしさらに同日に別の入居申込（結果的にはこの申込みが最終契約に至りました）が入りました。その翌日には、またウチコミ！大家さんにて、入居したいという問い合わせ、となぜか立て続けに動きがありました。これまで3カ月ほど全く動きがなかったのに不思議です。

最終的にはグランレーヴさん経由での賃貸仲介での申込が契約まで進み、無事7月からの入居となりました。

立て続けに内見や申込があった入居希望者がこの物件を選んだ理由としては

• 仕事上の荷物が多いので、部屋の一部は倉庫として使用したい
• 要介護者が１階から出入りできる。さらに１階にトイレや洗面台などもあり、１階で生活がある程度完結できていい。
• 家族の人数が多く、大きな家に住みたかった

でした。確かに賃貸で、6LDKもある、比較的きれいな家が9.2万円は安かったような気もしてきます。なかなか決まらないときには、やはり家賃を下げたほうがいいのかも、と弱気になっていましたが、決まれば強気に変わってしまいますね。（^^;

 

さて、これで保有する賃貸物件は合計18件になりました。正確には、私名義が9件、妻名義が8件、娘名義が1件です。

戸建て物件が10件を超えると個人事業税の対象となってしまうこともあり、戸建て物件取得の目標はこれでほぼ達成です。妻名義でもう1件ぐらいはいい物件があれば買おうかなとは思いますが、資産のバランス（不動産・株・社債）を考えると、もうそろそろ不動産は打ち止めにしたいと思います。

特にここ数年は取引業者が確定したため、賃貸募集を開始する頃には、次の新たな物件を仕入れて、さらにその物件のリフォームが終わり賃貸募集を開始する頃には、また新たな物件を仕入れて、ということを行っていました。

しかし、先ほどもお伝えしたように不動産はもういいかなと思い、今回のこの物件以降は積極的に新たな物件は探しておらず、保有物件の入居付けがすべて完了しました。

今後は、不動産については、特に戸建て管理や入退去、どれほど不動産投資には経費が発生するのか、などを記事にしていきたいと思っています。

 

以下、所有物件です。

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手元
大阪府藤井寺市A	戸建6LDK+車庫	S63	620万円	300万円	9.2万円	12.0%	3.5ヶ月	Homes
大阪府寝屋川市I2	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.6万円	13.2%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I3	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.4万円	12.8%	1.5ヶ月	ニフティ不動産
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.6万円 (9.0万円)	10.7% (10.0%)	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.0万円	13.0 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

満室時の年間家賃総額：1,434万円　
経費（内訳：管理費（※）・修繕積立金の概算80万円、火災保険の概算36万円、固定資産税：48万円）：164万円　※賃貸管理会社へ支払う管理費を含む
減価償却：851万円（2024年度見込み）
⇒　不動産所得：419万円（=1,434-164-851)　不動産所得に対する所得税・住民税（税率30%を仮定）：126万円
⇒　税引後の最終的な利益：1,144万円（=1,434-164-126)　

購入価格＋修繕費用：11,398万円
⇒表面利回り：12.6%、実質利回り：11.1%、実質利回り（税引後）：10.0%

※実際には3人の名義で不動産賃貸業をしているため、それぞれの名義で計算するべきですが、ここではわかりやすく概算として示しています。
※すべて現金購入のためローン金利などの支払いはありません。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。