京都府宇治市のテラスハウス物件購入

2015年10月に京都府宇治市のテラスハウス物件を購入しました。

住所：京都府宇治市
延床面積：47㎡(3DK)
購入価格：450万円（売出価格600万円→500万円、指値450万円）
築年数：50年(S41年1月）
構造：木造2階建て（駐車場なし）
設備：都市ガス、上水道、下水道

最寄駅（近鉄）から徒歩３分（JRは徒歩13分）

間取り図（ちなみにこれはPowerPointで自分で作りました。）

 

　　　　　

　　　　

築50年の物件にしてはかなりきれいですよね。

つい最近まで売主さんの身内の方が住んでおられたのですが、事情があって、売却することになったそうです。

金額についてもあまりこだわりが無いようで、金額交渉も特になく、すんなり指値が通りました。

こうしてみるとかなりきれいですが、最初はすごかったです。特に、トイレと浴室は、写真を撮るとカメラが汚れるんじゃないかと思うくらいのカビや黒ずみ、汚れが…

元の部材や設備自体はかなりいいものを使っていたのでリフォーム直後はきれいだったと思うのですが、高齢の方が長く住んでおられたようで、あまりこまめに掃除ができていなかったのではないかと思います。クロス張替えやフローリング磨き、ぞうきん拭きなどでかなり見違えるほどにきれいになりました。

クロス張替えは業者にお願いしましたがそれ以外のクリーニングは自分でやりました。仕事が終わり夕飯後に物件へ行き、毎晩3時間ずつぐらいで2週間くらいかけて磨きました。

その甲斐あってか、募集を開始してから3日後には内覧が入り、入居申し込みとなりました。家賃は 6.5万円です。

入居者がこの物件を選んだポイントを後日賃貸募集会社に確認したところ、内装がきれいで家賃が予算内だったことでした。内装がきれいでも家賃が7万円とか、逆に家賃が安いと内装がボロボロというところが多かった中で、ちょうど条件に見合った物件だったそうです。

結果、利回りは　6.5 x 12 / 450 = 17.3% となりました。これだけの利回りがあれば、7年で投資額を回収でき、また土地の価格だけでも少なくとも300万円はあるため、かなりリスクの低い投資になったのではないかと思っています。

 

 

 

 

 

熊本相良発電所に対するサポート体制への不安

熊本県相良村に設置した太陽光発電は2013年11月から稼働しているので、もう2年あまりが立ちますが、今年1月は大雪のせいもあり、過去最低の発電量でした。

今日1/31のデータは反映してませんが、今の状況からすると4000円前後なので、1か月で9万円ですね。これまでのワースト記録は12.9万円でしたので、一気に記録更新です。(^^;

1/24からは、発電量0の状態が続き、数日、エコめがねからアラートメールが飛んできました。

1/26の火曜日に電話でメンテナンス会社E社の現地支店に状況を確認したところ、パネルに2－30cmの積雪となっていて、完全に発電ができていない状態とのこと。

 

まぁ、自然相手なのでそれは仕方がないのですが、話をいろいろと聞くと驚愕の事実が！

昨年の秋ごろからE社にメンテナンスをお願いしているのですが、3か月ごとの報告書がいつまでたっても届かないので、先日E社本社に問い合わせたところ、その数日後に、その日付けの報告書が届きました。

実際に、メンテナンスを行っているのは九州の支店であるため、積雪による発電量0の状態と今回のメンテナンス報告書の件も併せて確認したところ、現在、社員が退職し、たった2人だけで九州にある20数か所のソーラーパーク（MWクラス級）のメンテナンスを行っているというではありませんか。遠いところでは、佐賀にあるソーラーパークのメンテナンスも行っているとのこと。いまはまだ導入して数年しか経っていないため、点検による問題もほとんどないのであれば、2人でもやっていけるのかもしれませんが、大雪などの自然災害によりもしあちこちで故障が発生したり、あるいは、経年劣化による故障が相次ぐようになると全く対応が取れないと思うのです。

たぶん、このような状況なので、報告書も、こちらから言わないと出てこないのかなと思ってしまいます。今回、クレームをE社にも伝えたので、次回以降定期的に報告書が提出されることを期待します。ただ、こうなると、点検でOK,問題なしと言われても、その結果に不信感を抱かざるを得ず、かといって、地理的に離れた場所なので自分でチェックすることもできず…。ちょっと困りますね。

損益通算と雑所得

ようやく本業が一段落しました。また、ブログで記事を追加していきたいと思います。

2016年の確定申告も無事終わりました。毎年、確定申告が終わったころに、今年から数年先までの収入や納めるべき税金をシミュレートして、ざっくりとした運用方針（どういった種類の投資対象にどれほどの資金を投入して運用するかということ）を決めるのですが、それにあたって、今年の確定申告で初めて気づいたことがありました。

いまさら、という感じですが、損益通算と雑所得との関係です。

国税庁のホームページには以下の記載があります。

1. 損益通算とは：

損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの(下記2(1)～(4)記載の所得)についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

2. 損益通算の対象となる所得の範囲

(1) 不動産所得
(2) 事業所得
(3) 譲渡所得
(4) 山林所得

出典：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

これを見ると、雑所得は含まれていません。なので、これまで不動産所得や事業所得でマイナスとなった場合、仮に雑所得がプラスでも損益通算ができないものと思っていました。

ここ数年の私の状況が、まさにこのような状況でした。そのため、運用シミュレーションにおいて、納めるべき税金を計算する際にも、不動産所得や事業所得に対する所得は 0 とし、それに雑所得のプラスを加えて課税所得を計算していました。

しかし、e-tax で実際に課税所得を計算すると、不動産所得や事業所得のマイナスと雑所得のプラスをそのまま足しているのです。

去年も同様でしたがあまり気に留めていなくて、今年になって、やっぱり変だなと思い、ネットで調べてみました。

 

すると、「雑所得の赤字は、損益通算の対象とならない」や「雑所得の赤字は他の所得の黒字と損益通算できません」などの記述はあるのですが、「他の所得の赤字と雑所得の黒字が損益通算できない」とは書いていないのです。ほかにも調べると、利子所得・配当所得・給与所得・雑所得から「不動産所得と事業所得の損失」を差し引くことができる、という記述も見つかりました。

おそらく、損益通算の手順を記した財務関係の教科書では、きちんとこのことが書かれているのだと思うのですが、つい最近まで知りませんでした！

「不動産所得と事業所得の損失は、雑所得の黒字と相殺できる」ですね！！