所有権移転登記をオンラインで行う手順（１）＝準備編＝

所有権移転登記は通常司法書士にお願いしてやってもらうことが多いですが、物件の数が多いと、ちょっと無視できない金額になってきます。そのため、現在は原則としてオンラインで登記申請（登記ねっと）を自分で行うようにしているので、その手順について3回（準備編、登記ねっと編、書類送付から完了まで）にわけてまとめたいと思います。

以前も、登記ねっとに関する記事を書いたことがありましたが、ポイントに絞った内容だったので全体の流れはとてもわかりづらく、また、その後追記したほうがいい内容もあったかなと思い、今回、新たに記事にします。これを見てもらえば、司法書士に頼まなくても自分自身で所有権移転登記ができることがわかると思います。

なお、マニュアルではないので当然すべてを網羅できませんし、司法書士でもありませんので場合によっては内容に間違い・不要な処理もあるかもしれません。あくまでも私が普段やっている内容を紹介ということになります。また、この方法で申請をして特に登記所から何も指摘がなく無事所有権移転登記ができているのも事実です。以下の氏名や申請番号など、物件や所有者を特定できそうな情報はすべて架空のものです。

状況設定）土地および建物の買主（個人）山田太郎　が　売主（法人）株式会社戸建不動産　の申請代理人を兼ねて、登記ねっとの申請用総合ソフトで所有権移転登記を申請する。

登記ねっと：https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/　　（利用時間は平日8:30から21:00まで）

添付情報）

No	種類	内容	誰が用意する	提出方法
1	登記識別情報	対象不動産の登記識別情報	売主	オンラインで提出
2	登記原因証明情報	対象不動産の登記の理由を証明する文書	買主⇒売主	オンラインで提出（PDFファイル添付）後、登記所へ原本送付
3	代理権限証明情報	本件登記申請に係る売主の委任状（実印）	買主⇒売主	オンラインで提出（PDFファイル添付）後、登記所へ原本送付
4	住所証明情報	買主の氏名・所在等を証明する文書	買主	申請情報に住民コードを記載し、オンラインで提出
5	公租公課証明書	土地・建物の評価額を証明する文書	売主/仲介業者	オンラインで提出（PDFファイル添付）後、登記所へ送付（コピー可）
6	印鑑証明書	売主の委任状の捺印を証明するための書類	（不要）	申請情報に会社法人等番号を記載し、オンラインで提出
7	登記事項証明書	売主の名称・所在等を証明する文書	（不要）	申請情報に会社法人等番号を記載し、オンラインで提出

青字は買主が用意する書類です。

このポイントは司法書士を介さず、登記所に足を運ばなくても、登記ねっとと郵送で完結する、という点です。

買主が支払う費用としては登録免許税と送料（切手代金）だけです。

その他の条件設定）

No	内容	条件等
1	買主が電子署名に使用する電子証明書	公的個人認証サービス電子証明書
2	登録免許税の納付方法	電子納付（もしくは印紙添付）
3	登記識別情報の通知を受ける方法	送付交付
4	登記完了証の交付方法	オンライン交付

 

（１）利用環境の事前準備

オンライン申請には公的個人認証ICカード（マイナンバーカード）が必要です。もし、なければ市役所などで発行申請手続きが必要ですし、マイナンバーカードの交付申請から実際に受け取ることができるまで概ね1か月ぐらいかかるため、早めに手続きをしておくことが必要です。（公的個人認証サービス：https://www.jpki.go.jp/index.html）

また、マイナンバーカードをパソコンで利用するために、ICカードリーダも必要です。

さらに、マイナンバーカード（ICカード）に記録された電子証明書を利用するためのソフトウェアとして、利用者クライアントソフトのインストールが必要です。

利用者クライアントソフト：https://www.jpki.go.jp/download/

 

次に、登記ねっとにアクセスし、パソコン等の環境を確認したり、必要な設定、ソフトウェアのダウンロード・インストールを行います。

登記ねっとのトップページの中央付近にある、申請用総合ソフトの「申請用総合ソフトの事前準備・ダウンロード」を確認し、その手順に沿ってやっていくのがわかりやすかったです。（登記ねっと：https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）

通常、決済日に所有権移転登記を行うと思うので当日は何かとバタバタします。そのため、この事前準備は決済日の前日までにやっておいたほうが安心です。

インストールするソフトウェアとしては以下の2つです。

・申請用総合ソフト（オフラインでもソフトの起動は可）
・PDF署名プラグイン（インストール後、再起動が必要）

申請用総合ソフトをオンラインで利用するためには、事前にアカウントを作成しておくことが必要です。

登記ねっとの中央左側にある「申請者情報登録」ボタンをクリックしてアカウント作成します。

これは、利用時間（平日8：30～21:00) に行うことが必要です。

 

（２）必要な書類の準備

これはオンライン申請だから必要ということよりも自分自身で所有権移転登記を行うための確認・準備作業になります。

ここでは、売主（法人）、買主（個人：私）、登記申請人（私）を前提に説明します。

決済日当日までに必要な書類を双方で確認し、書類を準備します。（なお、以下はあくまでも登記申請に必要な書類・情報です。）

なお、必須ではありませんが、法人の場合、登記事項証明書で法人の住所や会社法人等番号などをきちんと確認できると安心です。委任状や登記原因証明情報の作成の際にも、法人の住所が正確に確認できます。

登記申請人が準備する書類

・委任状（※１）
・登記原因証明情報（※２）

買主が準備する情報

・住民票コード（※３）

売主（法人）が準備する書類・情報

・委任状（売主の捺印済み）（※１）→　PDF化
・登記原因証明情報（売主の捺印済み）（※２）→　PDF化
・登記識別情報
・公租公課証明書　→　PDF化

 

これら書類・情報を決済日までにきっちり準備します。「PDF化」と示した文書は、登記ねっとでのオンライン申請時に添付するため、事前にスキャナーを使ってPDF化しておきます。

また、委任状や登記原因証明情報の作成、登録免許税の計算等で登記簿謄本が必要です。売主の住所や名称が登記簿に記載のそれらと一致していることも事前に確認します。万が一、異なっていると、住所・名称変更の登記申請が必要になってしまい、やっかいです。

（※１）委任状（登記では代理権限証明情報と呼びます）のひな型をこちらで用意し、事前に売主に渡して実印を捺印していただき、決済日に受領します。（通常は司法書士が用意する書類です。）

（※２）登記原因証明情報のひな型をこちらで用意し、売主の捺印をします。実印である必要はありません。（通常は司法書士が用意する書類です。）

（※３）住民票コードは、住民票の提出を省略するために必要です。これは、住民票コード付きの住民票を取得すればわかる情報です。何度も不動産の売買を行うのであれば、初回は住民票コード付きで取得して次回からは単にコード情報だけを提供すれば、住民票取得の手間を省け、コストも削減できます。

これらは私が行っている方法であり、必ずもこうでなくてはいけない、ということではありません。念のため。

 

（３）登録免許税

公租公課証明書および登記簿謄本から、課税価格および登録免許税を計算しておきます。特に、土地が何筆もある場合、また持分が分数になっている、等、場合によっては、計算が複雑で法務局や司法書士に相談するなど、予想外のことが発生する可能性もあります。持分は公租公課証明書には記載されていませんので、登記簿謄本で詳細を確認します。

登録免許税に関する私の以前の記事はこちら

これは、ある例ですが、このように内訳も含めてオンライン申請では申告するようにしています。

登録免許税の税額表：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 

（４）ICカードの登録

マイナンバーカードを申請用総合ソフトに登録します。

すでに(1) でインストールした「申請用総合ソフト」を起動します。もし、利用時間外の場合は「キャンセル」をクリックしてオフラインでの利用とします。

最初は、以下のような画面が表示されますが、□次回から表示しない　にチェックを入れて、「閉じる」をクリックします。

すると、処理状況表示ウィンドウが表示されるので、「ツール」→「オプション」を選択し、「ICカード切替」タブをクリック。

ICカードリーダにマイナンバーカードをセットして、「登録」をクリック。「公的個人認証サービスのICカードライブラリ設定ファイルを登録しますか？」と聞かれるので「OK」をクリック。「ICカードライブラリの登録が完了しました。」と表示されれば「OK」をクリック。

次に、「使用するICカードライブラリを選択してください。」というメッセージの下で、「公的個人認証サービス（個人番号カード）」をプルダウンメニューから選択します。

このあと、「適用」をクリックし、「設定」をクリック。

申請用総合ソフトにて申請書に署名をするために必要な設定です。

もし、署名の際に、以下のエラーが発生して署名ができない場合、パソコンを再起動して、改めてこの画面にて「公的個人認証サービス（個人番号カード）」をプルダウンメニューから選択して、「適用」をクリックし、「設定」をクリックするとうまくいくことがありました。

 

（参考）

参考までに委任状と登記原因証明情報の例を以下に示します。（当然ながら住所や氏名等実在しません。）

【委任状での注意点】

• 買主（売主の申請代理人）が「登記識別情報提供様式」を作成するため、委任状の委任条項として「登記識別情報の暗号化および復号化」が必要です。
• 売主の「実印」が必要です。
• 自署である必要はありません。記名押印で差し支えありません。

【登記原因証明情報での注意点】

• 登記の原因の日付は、登記を行う日であり契約日ではありません。

 

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委任状

 

私は、大阪府東大阪市丸山町弥生２番地の３未来マンション１０１号山田太郎に、次の権限を委任します。

１　下記の物件について申請情報として記録した事項の登記（以下「本件登記」という。）を申請する一切の権限
２　本件登記に関し、申請情報とともに提供した添付情報の原本還付請求およびその原本を受領する件
３　本件登記の申請の取下げ、登録免許税または手数料の還付請求および再使用証明の手続きの件
４　本件登記に係る登記識別情報の暗号化および復号化の件
５　登記識別情報および登記完了証の受領の件
６　復代理人を選任する件

令和３年９月２２日

大阪府八尾市谷山町１丁目２番３号
株式会社戸建不動産　代表取締役　佐藤花子   実印

 

記

登記の目的      所有権移転

原因   令和３年９月２２日売買

権利者     大阪府東大阪市丸山町弥生２番地の３　
　　　　　　　　　　　　　　未来マンション１０１号
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山田太郎

義務者       大阪府八尾市谷山町１丁目２番３号
　　　　　　　　　　　　株式会社戸建不動産　代表取締役　佐藤花子

不動産の表示

（土地の表示）
所　在：東大阪市畑山九丁目               所　在：東大阪市畑山九丁目
地　番：１番２                           地　番：１番３
地　目：宅地                              地　目：宅地
地　積：２・４３平方メートル             地　積：３６・６６平方メートル

（建物の表示）
所　在：東大阪市畑山九丁目　１番地３
家屋番号：１番３
種　類：居宅
構　造：木造瓦葺２階建
床面積：１階　２６・１９平方メートル　　２階　２４・５０平方メートル

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登記原因証明情報

１　当事者および不動産
（１）登記の目的　所有権移転
（２）登記の原因　令和３年９月２２日売買
（３）当事者　　　権利者（甲）大阪府東大阪市丸山町弥生２番地の３　未来マンション１０１号　　山田太郎
　　　　　　　　　義務者（乙）大阪府八尾市谷山町１丁目２番３号　株式会社戸建不動産　代表取締役　佐藤花子
（４）不動産の表示
（土地の表示）
所　在：東大阪市畑山九丁目　　　　　　　所　在：東大阪市畑山九丁目
地　番：１番２　　　　　　　　　　　　　地　番：１番３
地　目：宅地　　　　　　　　　　　　　　地　目：宅地
地　積：２・４３平方メートル　　　　　　地　積：３６・６６平方メートル
（建物の表示）
所　在：東大阪市畑山九丁目　１番地３
家屋番号：１番３
種　類：居宅
構　造：木造瓦葺２階建
床面積：１階　２６・１９平方メートル　　２階　２４・５０平方メートル

２　登記の原因となる事実又は法律行為
（１）甲と乙は、令和３年８月３１日、上記不動産の表示に記載した不動産の売買契約を締結した。
（２）売買契約には、所有権の移転の時期について、甲が売買代金を支払い、乙がこれを受領した時に所有権が移転する旨が付されている。
（３）令和３年９月２２日、甲は売買代金を支払い、乙はこれを受領した。
（４）よって、上記不動産の表示に記載した不動産の所有権は、同日、乙から甲に移転した。
令和３年９月２２日　大阪法務局　東大阪支局　御中
上記の登記原因のとおり相違ありません。

（売主）　大阪府八尾市谷山町１丁目２番３号
             株式会社戸建不動産　代表取締役　佐藤花子　      印

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戸建物件購入時の土地と建物の割合の決め方

物件購入時には、建物の減価償却を帳簿につけていくためにも、土地と建物の金額をそれぞれ決める必要があります。

一般的には以下の方法があるそうです。（参考：https://mansion-keiei-online.com/tax/detail/id=1017）

1. 契約書に記載の売買金額で計算する
2. 固定資産税評価額で按分する
3. 土地、建物の原価を基に計算する
4. 不動産鑑定評価額で計算する

私は、主に不動産屋さんと相談して、土地・建物の金額を契約書に書いてもらっています。

ただ、不動産屋さんの中では、土地・建物を分けずに契約書を作成するところもあり、そのような場合には自分なりの方法を考えてそれぞれ算出していました。

自分なりの方法で決める場合はもちろん、不動産屋さんと相談して決めるにしても、結局はその算出根拠が必要になります。

もちろん、節税目的で購入する一棟物の物件の場合、なるべく建物割合を大きくして、それを契約書に記載してもらうこともよく行われているようですが、ある程度の妥当性のある数字が必要になるのではないか、と思います。

私の場合は、築古戸建が対象ですが、固定資産税評価額を見ると、相当建物が安いです。

築50年近いので当たり前といえば当たり前なんでしょうけれど、最近購入した物件の固定資産税評価額は以下の通りです。

固定資産税評価額での額は土地：建物＝256万円：69万円です。

この比率をもとに、物件価格550万円を按分すると、土地：建物＝433万円：117万円になります。

　

このリフォーム済み建物が117万円というのも実態と乖離していますし、そもそも、固定資産税評価額での建物の評価額には当然ながらリフォームなんてことは考慮されていないので、このようなリフォーム済み物件では単純に按分するのは正しくありません。

 

そこで、冒頭に示した3番目の評価方法である、「土地、建物の原価を基に計算する」に近い方法で考えてみます。

まず、土地については、公示地価を原価とします。固定資産税評価額は公示地価の70％といわれています。（参照：https://nakajitsu.com/column/48048p/）

したがって、土地の固定資産税評価額256万円より、公示地価は366万円になります。

そして、建物の原価は、正しいかどうか疑問ですが、今回は　物件仕入時の建物価格＋リフォーム費用から算出することにします。

この物件は175万円で仕入れたと聞いているので、固定資産税評価額での土地・建物の評価額をもとに按分すると、物件仕入時の建物価格は、175*69/(256+69) = 37万円。

リフォーム費用の原価は270万円と聞いているので、結局、建物の原価は 37万円+270万円 = 307万円。（細かいですが、リフォーム費用の原価とは、工務店の利益を載せていない費用、つまり職人人件費と材料費のみの価格です。）

整理すると、土地：建物＝366万円：307万円。

物件購入時の価格550万円から、上記の土地・建物割合をもとに計算すると、土地：建物 = 299万円：251万円

端数を丸めると、土地：建物 = 300万円：250万円

なんとなく、それらしい金額になりました。

この評価方法で気になるのは、物件仕入時の建物価格の算出です。いくらリフォーム前とはいえ、あの外観の建物が37万円で購入できた、として計算するのは、違うような気もしますが、今のところ他によい算出方法が思いつかないです。

物件の築年数は50年ほどですが、それまで何度かリフォームなどもされてきているでしょうから、もう少し高い評価額として処理するべきかとも思いますが、難しいですね。

 

最後に、リフォーム費用の原価が270万円なのに、建物の最終評価額は250万円。建物の最終評価額がリフォーム費用よりも安いのはどう解釈するか、という点について考えてみました。

土地・建物の原価は　土地：建物＝366万円：307万円　なので、土地・建物の原価の合計額は366万円+307万円=673万円です。

つまり、土地・建物の原価の合計額　673万円　＞　購入金額　550万円

なぜ、このようなことになるのか。

それは、仕入れ値175万円がとても安いのです。土地の公示地価が366万円ほどなので、建物を含めた場合、仕入時の物件の価値は400万円ほどになります。

物件の仕入値にリフォーム費用や利益を乗せた結果が購入金額ですが、仕入値が非常に安いために、購入金額が原価合計額を下回ることになっています。

それでも、不動産屋さんは利益を出しています。

物件売却額550万円 ー リフォームの原価270万円　ー　仕入れ値175万円　= 　105万円：不動産屋さんの利益

仕入時の物件の価値は400万円ほどですから、おそらく仕入れた物件をそのまま市場で売却したほうが利益が出るように思いますが、空き家再生がこの不動産屋さんのミッションでもあるので、多少利益が減ったとしても、リフォーム後の売却を選んだのだと思います。

そんな物件を購入できた私もラッキーでした。

 

 

 

 

大阪府東大阪市の築古戸建購入

今年2件目の物件として、東大阪市の築古戸建をT商事から購入しました。最近、T商事からしか購入していませんが、実際には他の業者から物件紹介をもらったり、ポータルサイトで探していますが、なかなかこれ！と思える物件がなくて、結果的にT商事からになってしまっています。

また、今回購入した物件は、初めての事故物件でした。

事故物件は、入居までに時間がかかる、家賃が安く設定される、というデメリットがあるわけですが、このT商事の物件では入居が決まってからの購入なので入居が決まるかどうかといったリスクは回避できます。また、家賃が安いということは利回り固定なので、物件を安く購入できる、というメリットへと変わります。しかも、3年（※）経過すれば、家賃を正常に戻すことが可能となるらしいので、かえって好都合です。
（※）国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」

 

以下にリフォーム前後での写真を掲載します。

まず、リフォーム前後の間取りです。

リフォーム前　　　　　　　　　　　　　　　　　　リフォーム後

　　　　　　　

 

まず外観ですが、ここは特に変更なしです。かなりしっかりとした戸建てという印象で、さほど古さも感じません。

　　

物件によっては、外観がボロボロなのに中はきれいにリフォームされているケースもあり、そのギャップの大きさに驚く入居者さんもいますよ、という不動産屋さんもいます。（つまり、外観は気にしなくていいということか。）
一方で、入居者（女性）は外観がきれいでないと決まりません。外観は重要ですよ、という不動産屋さんもいました。
やはり、内装だけでなく外観も、汚いよりはきれいなほうがいいと私も思いますので、この物件は合格点でした。

1階のLDK部分です。左がリフォーム中、右が完成。

　　　

 

これも1階LDKです。キッチンから奥を見た写真です。左がリフォーム中、右が完成。

左側のドアがトイレ、奥のドアは浴室、洗面台などの水回りです。

　　

 

浴室からトイレに変えた時のリフォーム前・中・後です。結構奥まったトイレになりました。

　   

 

2階です。畳からCFへの変更。以前の入居者が自分で柱や鴨居をグレーで塗装していたようですが、あまりきれいではないこともあり、その部分も含めて、壁・柱を白塗装しています。ガラス引き戸も白く塗装され、壁全体が真っ白になりました。

　　

ここも2階のもう一部屋です。ここも同様に壁は真っ白です。

　　　

 

以下はすべてリフォーム後です。

　　　　

　

築古戸建の浴室は在来工法でかなり狭いことが多いのですが、この物件もそうでした。そこで、狭い浴室をトイレに変え、１階のLDKを少し狭くして押し入れもつぶして、そこへ洗面台、洗濯パン、1216サイズのユニットバスを設置しています。

築古戸建でかなり狭い浴室をよく見かけますよね。以前は仕方がないかな、とも思っていたのですが、今では、多少コストがかかったとしても、このような思い切った間取り変更で浴室を大きくするのは、物件の資産価値という点からみても大事だと感じます。また、こういった間取り変更を後でやるのも難しい。やるのであれば、最初の大規模リフォーム時にやらないといけないですよね。そんなことを特に言うまでもなく、しっかりとやっていただいているのでとてもありがたいです。将来の物件差別化にも有利に働くと期待しています。

このリフォームは、およそ270万円ぐらいかかったそうです。

この物件は冒頭書いたように事故物件（自殺）でした。ただ、翌日には発見されたようで、本当に心理的な問題だけで特に物件自体に大きな損傷があったわけではないため、問題ないと判断して購入を決めました。

家賃は本来であれば6万円は取れるとは思いますが、心理的瑕疵ありの賃貸物件であるため、少し下げて家賃5.8万円として6月から募集を開始。当初、問い合わせはあるものの内覧までにはいたらなかったようです。

7月からは5.5万円に下げ、ようやく8月初旬に入居者が決まりました。したがって550万円での購入となりました。

この時期はどちらかというと閑散期であり、しかも事故物件でしたが、思ったより早く2ヶ月ほどで決まりました。もちろん、家賃を相場よりも5千円ほど安く設定していた影響が大きいとも思います。

 

保有物件は以下の通りです。 （今回から入居者募集開始から申込までの期間も記載するようにしました。）

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市I	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	10ヶ月	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	リフォーム中	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	1.5ヶ月	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	3日	チラシ
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	3ヶ月	goo不動産

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。

募集期間が「リフォーム中」とは、リフォーム中の内覧で決まったということです。（募集開始前でした。）