登録免許税について

最近購入した物件については、初めて登記ネットで不動産の所有権移転登記を行いました。（以下は、あくまでも売買による所有権移転登記の場合です。）

その時に登録免許税の計算がやや煩雑だったので、メモっておきます。

ネットでは登録免許税の計算方法が載っていますが、いずれもシンプルなケースばかりで今回の物件については最終的に法務局に電話で教えてもらいました。

 

登録免許税の計算は、

1. 同じ税率で計算される土地や建物の評価額を合計する
2. 1000円未満の端数を切り捨て
3. 税率をかける
4. 最後に100円未満を切り捨て（もし1000円未満なら1000円とする）

が基本です。

 

具体例１．

土地の評価額が\2,379,277であり、建物の評価額が\1,260,454の場合、それぞれ1000円未満を切り捨てるので、土地は\2,379,000、建物は\1,260,000 です。

土地と建物の税率はそれぞれ1.5%と2.0%なので、
土地：\2,379,000 * 1.5% = \35,685 
建物：\1,260,000 * 2.0% = \25,200 

したがって、合計は \35,685 + \25,200 = \60,885 なので、100円未満を切り捨てて、\60,800　となるわけです。

これはわかりやすい例です。

 

具体例2．

今回、悩んだのは、持分があるケース。

土地Ａ, B, C, D と建物があり、ＡとＢは持分1/1ですがＣとＤは持分1/5となっています。

この例では、それぞれの土地と建物の評価額は以下でした。

Ａ: \563,910,  B: \3,898,673,  C: \165,184,  D: \78,026,  建物：\992,323

土地の税率はすべて1.5%なので、これらすべてを足すのですが、その時にCとＤについては持分1/5なので、評価額も1/5にして足します。
その結果、土地の評価額の合計は　\563,910 + \3,898,673 + \165,184 * 1/5 + \78,026 * 1/5 =  \4,511,225 →　\4,511,000 、
建物は \992,323 → \992,000 です。

土地と建物の税率はそれぞれ1.5%と2.0%なので、
土地：\4,511,000 * 1.5% = \67,665
建物：   \992,000 * 2.0% = \19,840

したがって、合計は \67,665 + \19,840 = \87,505 なので、100円未満を切り捨てて、登録免許税は　\87,500　となるわけです。

最初は、持分が1/1であるＡおよびＢに対する計算と、持分が1/5であるＣおよびＤに対する計算は完全に分離して100円未満切捨直前までを計算するものと思っていましたが、同じ税率であればそれらはひとまとめでよい、ということです。

ちなみに、土地と建物は現時点では税率は異なりますが、令和3年4月から同じになるらしいので、その場合は土地・建物すべての評価額を合計してから税率をかけることになりますね。

持分が異なる土地が混在した例がネットにはなかったため、メモとして載せておきます。

（追記）
そもそも、持分が異なる土地については、登記申請を分けて申請することになるのではないか。であれば、異なる持分が混在することもなく、このような厄介な問題は発生しないのではないか、と思われるかもしれません。確かに、権利の一部を移転する場合、その部分を「権利者　（住所）持分５分の１　誰それ」のように記載して、登記の目的を持分全部移転とし、他の登記の目的である所有権移転登記とは分けて申請するのが一般的なのかもしれません。ただ、一括申請（１つの申請で数個の不動産について登記の申請が認められること）の要件として、登記の目的が同一であれば可能であり、所有権移転登記と持分全部移転は同一と解されているということなので、今回のように、まとめて１つの登記申請として行うことが可能だと考えます。実際、この申請で法務局での審査を通過しました。

 

大阪府八尾市の築古戸建を購入

10月に八尾市の不動産業者（Ｔ商事）から、八尾市の物件を購入しました。

業者所有物件なので仲介手数料無しはうれしいですね。また、すでに9月から賃借人さんが入居済み。

　　　

不動産業者の話によると、リフォームとして190万円ほどをかけているそうです。

価格は680万円、家賃は6.8万円なので、利回りはちょうど12.0%です。というか、利回り12%となるように、販売価格を決めている、ということなんですが。

また、リフォーム費用が比較的安いのは、もともと1階のキッチンや浴室がきれいで、この部分は手を入れていないためです。

玄関回りのビフォーアフターは以下の通りです。

Before　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　After

        

すごくすっきりとして、軽自動車も置けることになり、いいですね。雰囲気もなんか明るくなった気がします。

この業者さん（T商事）のリフォームは他の物件も含めて、私が「してほしいな」と思うリフォームであり、方向性があっているんですよね。

限られた予算の中で、あるいは期待する収益性を実現するために、どの部分をリフォームするかしないか、というのは、人によって判断が分かれる部分だと思っています。実際に、それによって家賃に差がついたり、入居を検討する人の判断にほとんど影響しない部分について、一切コストをかけないという考えもあるとは思うのですが、私としては、仮にそうであっても、やはり、より気持ちよく快適に住んでもらいたい、という思いがあります。例えば、換気扇をシロッコファンにする、照明スイッチを今風の大きなボタンにする、外壁塗装で見栄えをよくする、テラスは隣家と壁1枚で接する壁には防音材を埋め込む、害虫駆除やシロアリ防虫施工など。費用対効果という点では効率が悪いかもしれませんが、表面利回り12%が実現できるなら、こういったリフォームはやってほしいと思っています。これまで、いくつかの業者さんで、リフォームの内容についてどのレベルまでやるか、という点で話したときに、私の目指すレベルでやっても、「それで家賃が上がるわけではないので無駄ですよ」と言われることが多かったのですが、このT商事は、私のイメージするリフォームをすでにやっていましたね。それで、表面利回り12%を実現している、というのは、すごく安心して物件を購入できます。方向性が同じなので、せっかくならその部分もリフォームしてほしかったなあ、と思うことが少なく、安心して検討できるんですよね。

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府八尾市	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	T商事からの紹介
大阪府松原市	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home
京都府宇治市K （R2に売却）	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市伏見区	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

 

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。

修繕費と資本的支出が混在したリフォームの会計処理

購入した築古戸建物件のリフォームを行うことになりました。

見積もりはおよそ330万円ぐらいであり、このくらいの額になると、その内容としても単なる修繕だけにとどまらず、設備の入替なども含まれてきます。

その時に、会計処理としてどのようにすべきか疑問です。

よくネットでも、会計処理が修繕費なのか資本的支出なのかを判断する判定フローチャートがありますが、それらが混在する場合の処理がわからなかったため、税務署に聞いてきました。

 

今回の相談内容は主に2つです。

 

質問１）リフォームを行った場合、その内容が原状回復を目的とする工事なら修繕費、価値や

耐久性を高めることを目的とした工事なら資本的支出として会計処理を行いますが、

今回のような築古物件に対する比較的規模の大きなリフォームでは、それらが混在することが

ほとんどであり、その場合、どのようなステップで処理をすればよいのか。

 

質問２）修繕費と資本的支出のどちらなのか微妙なケースがあるので、意見をいただきたい。

 

 

質問１）については、

1. まず意味のある単位で作業を分けて、それぞれに対して原状回復なのか、それとも価値や耐久性を高めるものかを判断する。

2. 原状回復工事は１つにまとめてすべて修繕費として処理する。

3. 価値・耐久性向上の工事も1つにまとめ、判定フローチャートにしたがって処理をする。

「1. 」の「意味のある単位」とは、例えば洗濯パンの設置工事では、配管工事、取付工事、造作工事、洗濯パンの部材価格などを1つにまとめる、ということですね。ただ、「２．」「３．」で、同じタイプの工事をまとめるので、どのタイプなのかがはっきりしていれば、単位の大きさとしてはさほどこだわる必要はないと思います。しかし、どのタイプなのか、の判断は、質問２にも関係しますが、判断が分かれる場合もありますので、ある程度小さいな単位にわけてそれぞれのタイプを判断したほうがわかりやすいと思います。

「3．」については、金額が20万円未満なら修繕費にできるため、その場合は、このリフォーム工事はすべて修繕費として処理してよいことになります。

また、これは質問し忘れていたのですが、もし、原状回復かそうでないのか判断できない工事があった場合、それらも1つにまとめて、金額が60万円未満もしくは前期未取得価格の10％以下なら修繕費として処理してもよいと思います。

以下は実際に仕訳したExcelシートの一部抜粋（金額部分は伏せてます）です。

このようなシートを作成し、税務署で会計処理の仕方について相談しました。

「１．」の「意味のある単位」は1列目、そして2列目に工事内容、3列目に価格です。そして、６列目および7列目には、その工事のタイプ（原状回復か機能向上か）を書き、その理由を8列目に記載しています。

 

質問２でのタイプの判断が正しいかどうか、という点ですが、このような整理したシートを持参したせいか、すべて私の判断で処理して構わない、ということでした。

いつくか判断の例を示します。

修繕費と判断した工事内容）

• 天袋、障子、ふすまの張替（理由：張替であるから）
• クロスの張替、床ＣＦ貼り（理由：張替もしくは上張りであるから）
• 木部塗装、ベランダ防水塗装、鉄部塗装（理由：原状回復であるから）
• 壁面や天井の捨て貼り、クロス貼り（理由：原状回復であるから。後で詳述します。）

資本的支出と判断した工事内容）

• 畳からフローリングへのリフォーム（理由：機能変更であるから）
• 洗面台交換（理由：洗面化粧台を新しいモデルに交換することで価値向上となるから）
• トイレ工事（理由：シャワートイレやタオルリングなどこれまでになかった部材を取り付けるから）
• 在来浴室からユニットバスへの交換工事（理由：価値・耐久性を高めるから）
• 給湯器の交換（理由：既存の16号から20号へと交換するため。同じ号数なら修繕費でよいはず）
• モニターホン取替、コンセントカバー・スイッチ交換、火災報知器取付（理由：新規追加もしくは高機能な部材に交換するため）

また、見積もりにあった、ハウスクリーニング、ごみ処理、諸経費（工事車両のための駐車場契約、近隣への挨拶など）についてはどちらでもなく、外注費として処理することで了解を得ました。（つまり、これらも一括償却できます。）

 

今回の質問２で、修繕費なのか資本的支出なのかの判断に非常に迷ったのは、上の「修繕費と判断した工事内容」にある、捨て貼り・クロス貼りです。（以下、捨て貼りクロス施工と呼びます）

この捨て貼りクロス施工だけで90万円近くの費用がかかっていて、これがどちらになるのかによって今年償却できる費用が大きく変わってきます。

そもそも、この捨て貼りクロス施工とは何か。建物の壁は現状砂壁でそのままでクロスを張ることは難しいため、いったん砂壁に4mm厚のベニヤを貼り（捨て貼り）、その上にクロスを張る、という工事です。

元の砂壁を修繕するのではなく、また新たな部材（ベニヤ）を壁に貼ることになります。しかし、壁であることには変わりなく、特に捨て貼りクロスにすることで何か新しい機能が加わることでもありません。そこで、まずは私の判断として、これは修繕費である、という主張をしました。その根拠は以下の通りです。

• 物理的に追加しているが、階段やべランドの取付と異なり、同じ機能の部材を貼っているにすぎず、固定資産の価値を高めたりするものではないこと。
• 用途としてはあくまでも壁・天井を構成するものであり、用途変更に伴う改装・改造には当たらないこと。
• 砂壁の再補修と捨て貼りクロス施工の費用はほぼ同額であること。
• 築40年近くたっており、砂壁の一部劣化・汚損が目立ち、修繕が必要であること。

以上から、捨て貼りクロス施工は原状回復である。

このような説明をすることで、税務署員も納得し、修繕費で構わないでしょう、という判断をいただきました。用途も変わらず、機能も同じであることも重要ですが、金額としても大きく変わらない（価値が同程度ということか？）ことも結構重要といったニュアンスで話をされていました。

実は、この物件は壁が隣家と接しているテラスなので、捨て貼りの時に、砂壁とべニアの間に防音材を入れることも考えていました。結局、効果が少ないだろうということで見送りになりましたが、もし、その場合には、その防音材を入れた場合と入れなかった場合との差額が資本的支出として処理することになるのだと思います。