大阪府寝屋川市の築古テラス（2戸）を購入

今回の物件は、ニフティ不動産というポータルサイトで出ていた物件を購入しました。

ニフティ不動産のサイトで検索条件を設定しておくと、条件にマッチした物件がメールで配信されるのですが、ちょうど車の洗車に行こうとしていた矢先に配信され、見ると私が保有している物件の4件隣のテラスでした。

金額が188万で延床47平米と安く、また立地については当然ながらよく知っていましたのですぐに資料請求し、翌日には内覧（1番手でした）をすることになりました。

内覧予約時にはすでにかなりの反響があり、問い合わせはすでに5件来ていて、私の後からも同日に他に2組が内覧される予定とのこと。

さらに、内覧当日に、実は、今回の188万円のテラスは2戸のテラスがくっついた物件の右側であり、隣接した左側のテラスも190万円で売りに出しているとのこと。ただ、隣接したテラスと今回のテラスとは壁がない箇所があり、できればセットで購入してもらえるのであれば合計で300万円でもいいと売主（不動産業者）側では思っている、とのことでした。

壁が無い、という状況がピンとこなかったのですが、実際に内覧してみるとわかりました。

結局、どちらのテラスも、所有者は同じであり、リノベーションして2軒のテラスを1軒の戸建として改築して住んでいたようです。そのため、今回のテラスには階段がありますが、隣接したテラスには階段がありません。壁が無い、というのは、お互いの部屋を行き来するために壁をなくした、ということでした。もう完全に延床100㎡ほどの1軒家になっていました。それで価格が300万円は破格です。

ただ、大量の残置物（特に工作機械などもあり）をそのまま引き取ることが条件でした。

その残置物撤去費用が仮に50万円だとしても全体で350万円なのでやはり安いです。隣とセットで300万円と聞いた瞬間にその場でどちらにも買付を入れ、交渉成立。

あとでわかったことですが、評価証明書を確認すると、土地だけで評価額は580万円であり、建物と合わせると660万円でした。
つまり、積算価格（660万円） ≫　 購入価格（300万円)

 

最寄り駅は寝屋川市駅。京阪では比較的大きな駅であり、特急は停車しませんが一日の乗降客数は6万人あまりです。

物件までは徒歩14分なのでちょっと距離がありますが、道はフラットで、かつ途中まではアーケードのある商店街を通るため、徒歩10分くらいの印象でした。（ちょっと言いすぎかな）

また、商店街を抜けた後は、片側1車線の県道沿いを歩くのですが、道路拡張工事が行われており、今後はさらに通りやすくなりそうです。

徒歩圏内には、業務スーパー（徒歩５分）、サンディ（徒歩５分）、スーパー玉出（徒歩6分）のように大きなスーパーが徒歩圏内に3店舗もあり、また、寝屋川市駅近くには「ベルおおとし」（ちなみに、「おおとし」とは地名であり、漢字で書くと「大利」です）という商店街があり、スーパーや総菜屋さん、ドラッグストアや洋食屋さんなどがあり、便利そうな場所です。

間取り図は以下です。（業者からの提供がなく、私が現地で確認して作成した間取り図です）

2戸とも、1階はDK＋6帖土間、2階は4.5帖と6帖の和室ということで、3DKです。

 

　

 

さて、気になるのはリノベ費用です。最近は、40～50㎡のテラスで350万円ほどしていましたので、水回りは1セットだとしても、延床が100㎡もあるため、残置物撤去費用込みでリノベ費用は600万円ぐらいになるかもしれません。物件価格は300万円でしたので、リノベ費用込みでは900万円。したがって利回り12%を目指すのであれば家賃は9万円以上取る必要があります。しかし、100㎡あったとしても実際そこまで取れるのかは疑問です。

もう一つの案は元の2戸に戻して、リノベ費用800万円かけて、物件価格と合計で1,100万円。リノベ費用は高くなりますが、家賃は1戸当たり少なくとも6万円はとれると期待できるので、合計で12万円。したがって、利回り12%を十分確保できます。かえって、このほうがいいかもしれません。

決済終了後、グランレーヴの谷山さんにも物件を確認していただき、2戸に戻したほうが収益性が高いという判断となりました。ただ、想像以上に残置物があり、また建物の傾きもかなりあることがわかり、その分の費用もかさみそうということでした。その後、2週間ほどで見積もりが出来上がり、2戸でリノベ費用は870万円でした。物件価格は300万円なので、合計1170万円。家賃は1戸あたり6万円と仮定すると、利回りは12.3% です。6万円は固いと見込まれるため、最悪でも12.3%は確保できる、ということで、この案で進めることにしました。

しかし、その後、新たな問題が発覚。

下水道については現在1つの下水道しか接続されていません。そのため、2戸に分けた場合、当然ながら下水道をそれぞれの戸ごとに接続することが必要です。ところが、本管から分岐した、近くに来ている下水道管からはもうこれ以上接続することができず、必要であれば本管から直接1本の下水道管を新たに引っ張ってこなくてはいけない、と自治体から指示があったというのです。

おそらく、本管から分岐した水道管に接続できる戸数には上限があり、すでにその上限に達してしまっているため、というのが理由らしいのです。現在の下水道を途中で分岐して、それぞれの戸の下水道とすることも当初考えたのですが、行政の指導に従わないとあとあと面倒なことにもなりかねないため、あきらめました。

当然ながら、本管から引っ張ってくる費用は大家負担です。自治体指定の工事会社からの見積もりはなんと40万円とのこと。しかも、本来であれば上水道も同様に新たに引っ張ってくることが望ましいのですが、今回は下水道だけでよい、という了解が得られたとのことで不幸中の幸いでした。ただ、そうはいっても40万円は予想外の大きな出費です。

なお、建物のひどい傾きは、微調整でかなり問題ないレベルまで改善できたとのことでした。これは予想外の高評価ポイントでした。

よって、合計の費用は 1170万円 + 40万円 = 1210 万円。ということで、1200万円を超えてしまったため、家賃がそれぞれ6万円では12%を若干割ってしまうことになりますが、仕方がないですね。

今回、2戸に分けてリフォームをしています。間取りもクロスも全く同じかと思っていたのですが、内覧すると、間取りは同じですが、クロスやCF、建具の色合いなどを大きく変えていました。

間取りは 2LDKです。1階は10帖ほどのLDKとなり、2階は6帖と4.5帖の洋室になりました。

間取り図は以下の通りです。

LDKのキッチンについては、当初対面式のカウンターキッチンとして提案を受けました。その時の１階の間取り図は以下です。

この場合、以下のデメリットがあります。

• キッチンスペースが広い分、リビングが狭くなる
• リビングから水回りや２階へ行く通路の幅を確保するため、その分キッチンの横幅が210cmとやや小さくなる。
• キッチン横幅が210cmとしても通路幅は70cmでやや狭く通りづらい。

LDK全体で十分な広さがあれば上記問題は解決できますが、この物件ではきついため、キッチンは壁に向いたI型キッチンとしていただくようお願いしました。出来上がりを見て、この判断が正しかったことが実感できました。

 

（外観）ブラウンと白が互いに入れ替わったようなデザインの2戸テラスとなりました。

　

【向かって左側のテラスハウスの室内】

　

　　

　

　　

白い階段は初めてです。なんかヨーロッパスタイルでいいですね。

　

ベランダの波板屋根はかなり劣化していたこともあり、２件のテラスとも新たに屋根を作り直していただきました。

 

【向かって右側のテラスハウスの室内】

間取りは先ほどのテラスと全く同じですが、床や壁、建具の色合い・デザインはあえて変えています。

　

　

　

 

どちらのテラスハウスも12月末ごろから家賃67,000円、礼金2か月で募集を開始しました。

しかし、１か月ほど様子を見てもなかなか申し込みが入らなかったため、1月末に家賃64,000円、礼金１か月に変更しました。

その後１週間ほどして、２月上旬に入居申し込みがありました。外国出身で介護系の仕事をされているカップルでした。
先に申し込みが入ったのは、向かって右側のテラスでした。

しかし、どうもコミュニケーションの問題で保証会社の審査が通らず。連帯保証人を付ける、もしくは勤務先の法人契約であれば保証会社を付けなくてもよい、という提案をお願いしましたが、結局、別の保証会社での審査が進み、無事２月末契約３月入居となりました。

もう１件のほうも、しばらくして、３月初旬に入居申し込みが入りました。こちらは、シングル＋猫１匹でのご入居です。ペット１匹で2,000円アップなので、家賃66,000円となりました。ただ、実際の入居開始日は４月下旬予定とのことで、ちょっと期間が空いてしまいますが、無事どちらも繁忙期中に決まりホッとしました。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手元
大阪府寝屋川市I2	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.6万円	13.2%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I3	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.4万円	12.8%	1.5ヶ月	ニフティ不動産
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.6万円 (9.0万円)	10.7% (10.0%)	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。