大阪府堺市の団地購入

今回は、初めて堺市の物件を購入しました。

しかも、築古テラスではなく団地です。ただ、団地といっても、戸建タイプの駐車場付き団地というちょっと変わった物件です。

この物件は、堺市のW社から紹介された物件で、この不動産会社からの購入は2軒目になります。

価格は780万円。間取りは4LDK（103㎡弱）であり、別途敷地内の駐車場1区画を無料で利用できます。最寄り駅は泉北高速鉄道　栂・美木多駅であり、徒歩16分ほどです。

　　

　　

　　

なんかこのストライプの入ったクロスって、昔の団地を思い出させますね。

外観は比較的きれいでしかも戸建かつ駐車場付き。駅から近いUR賃貸では、4LDKはあるものの広さとしては90㎡弱。家賃は8.5～9万円ぐらいです。したがって、駐車場付きの4LDKで100㎡越えなので、きれいにリフォームすれば家賃は10万円弱ぐらいでも可能かと思われました。

家賃が仮に9.8万円とれたとすると、利回り12%を達成するには、リフォーム費用込みの価格は980万円です。物件価格は780万円でしたから、リフォーム費用は200万円程度しかかけられないことになります。

当初、リフォームはせずにハウスクリーニングだけを行ってコストを抑え、その代わり家賃7万円で募集という案もあったのですが、実際に現場を見たスタッフさんから、女性目線で考えるとリフォームなしで募集するのはやはり厳しいという意見もいただき、結局リフォームすることにしました。

そこで、見積もりを取ったところ、クロス・床・襖・障子のほか、在来のタイル浴室からUB（1216）への交換費用なども含めると総額300万円を超えてしまいました。その場合、物件価格＋リフォーム費用で1100万円くらいになります。

やはり、物件価格が高いと利回り12%は厳しいですね。今回は、利回り10%程度となるかもしれませんが、覚悟しておきます。

今回の物件は場所的に車で２時間もかかるため、結局リフォーム後まで一度も物件の内覧をしていませんでした。

ようやくリフォームが終わったということで現場に確認に行ったところ、確かにリフォームでお願いした部分は当然ながらきれいなのですが、それ以外の箇所がそのままなのでそのギャップもあり、よけいに汚れや不具合が目立ってしまったような印象でした。

あとで、最終的な内覧直前の状態での写真を掲載しますが、気になったのは以下のような箇所です。

• ドアや廻り縁等すべての木部にヤニがこびりついて黒ずんでいる。廻り縁とは、天井と壁のあいだに設ける「見切り縁」のこと。
• 庭には雑草がかなり生い茂っている
• 中庭の壁面が苔汚れでちょっと気持ち悪い
• キッチンの水切り吊戸棚の棚がしっかり固定できず場合によっては棚ごと下に落ちてしまいかねない
• キッチンドアが最後まできちんと閉まらない（☆）
• シンク下の配管が布？でぐるぐる巻きで補強している（おそらく前の入居さんがDIYで対処？）（☆）
• 引き戸の網戸の一部が破れている（☆）
• 照明スイッチを押しても照明がつかない（☆）

ちょっとこの状況では賃貸には出せないなという箇所が結構目につきました。

できればこういった部分についてはどう対応するかはおいておくとしても、そういった問題があることについては事前に教えてほしかったなと思いました。上記の（☆）については、リフォーム業者に指摘して、すべて無償で対処していただいたのでそれは大変助かりましたが、もし私が現場に行かなければ入居者からの指摘、あるいは内覧の際にマイナスの印象を与えてしまった可能性が高いです。ちなみに、このシンク下の配管のDIY補修については特に外しても水漏れの心配はないということで、単に撤去のみでの対応でした。

（☆）以外の箇所については週末や連休等を利用して車で2時間ほどかけて現場に行き通って自分で対処しました。５日間ぐらいかかったと思います。

雑草については、除草剤と直接草むしりで対処。キッチンの水切り吊戸棚の棚は自分でマスキングテープを使って固定個所を巻いて落ちないようにしておきました。ヤニ汚れや中庭の壁面苔汚れについては以下のとおり自分で磨きました。

木部のヤニ汚れ（左: before, 右: after)

　

基本的にはセスキ炭酸ソーダでかなり汚れが取れましたが、しつこい場合は液体クレンザーを少し加えました。ただ、やりすぎると塗装が剥げます。
家中のすべての木部の汚れを落とすため、この作業だけで２日近くかかりましたね。

 

中庭の壁面の苔汚れ

　

苔汚れは、まずは背の高い脚立を新たに購入。そして、室内の蛇口からホースで壁に水をかけつつ、デッキブラシや洗剤などで汚れを落としました。３面のかなり広い範囲だったため、半日もかかりました。

また、上記以外でさらに自分で実施したハウスクリーニングは以下の通り

• 洗濯パンの汚れ除去、洗濯パンの淵のコーキング
• CF床のワックスがけ
• キッチンタイル壁の目地塗装
• キッチンシンクの簡易磨き
• キッチンコンロ台に汚れ防止用のアルミシート敷設（ステンレスの汚れ隠しのため）
• キッチン収納内の汚れふき取り

 

上記の対応終了後（一部はまだヤニ汚れが残っている写真あり）の写真は以下になります。

　　

　　

　　

　　

　　

　

 

さて、一連の作業が終わり、8月下旬から賃貸募集を開始しました。

礼金2か月、敷金無し、家賃8.8万円、管理費0.6万円　という条件です。

猛暑が続いていることもあり、なかなか内覧自体少ないだろうと思っていた矢先、募集から2週間後くらいで申し込みが入ったとの連絡がありました。

思った以上に速い動きでした。

その後、保証会社の審査が通り、無事、10月末から入居となりました。

ペット1匹ということで家賃は +2,000円となることから、最終的な家賃（管理費含む）は 9.6万円。しかし、団地の管理費として0.6万円を団地の管理組合に支払わなくてはいけないため、実質的な家賃は 9.0万円です。

したがって、実質利回りは、9.0万円*12/1080万円=10.0% となりました。

さほど築古でもなく庭付き・駐車場付きなのでやや資産性が高いため利回りが他の物件と比べて低いのは仕方がないか、と自分を納得させています。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.0万円	10.0%	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。