不動産投資シミュレーション（築古戸建の典型例とモデル詳細）

以前は、木造アパートの場合の不動産投資シミュレーションを行いましたが、今回は、築古戸建の場合で同様の計算を行いました。

以下、特に木造アパートと異なる箇所は、青字で示します。

◆築古戸建のシミュレーション結果

シミュレーションでは運用期間はすべて15年間とします。

以下は、この運用期間での賃料収入、NOI、税引前CF、税引後CFです。
なお、以下に示す3つのグラフのシミュレーションでは、利回り14%、家賃58,333円、自己資本率50%（初期投資額に対する頭金の割合）です。

• 賃料収入とNOIとの差は、管理費・保険・原状回復費・大規模修繕積立金等です。つまり、NOIとは賃料収入から各種経費を差し引いたものです。
• NOIと税引前CFとの差は、借入金の返済（元本および利子）です。
• 税引前CFと税引後CFとの差は、所得税・住民税の支払額です。

税引後CFが5年後に下がったのは、築古戸建の建物に対する減価償却がすべて終わり税金が増えたためです。

一方、CFが11年後に大きく上がっているいるのは、この築古戸建のローンが完済したためです。その結果、NOIと税引前CFは一致しています。

なんとなく、イメージがつかめてきたと思うので、この計算で採用したモデルを説明します。

• 購入時の初期費用：司法書士報酬・不動産取得税・ローン事務手数料など（物件価格の3%）＋登録免許税(10万円と仮定）＋仲介手数料
• 運用時：管理報酬（家賃の5%＋消費税）、入退去に伴う部屋の原状回復や空室期間の機会損失（物件価格*利回り*0.1)（※１）、火災保険や固定資産税（物件価格の0.4%)
• 大規模修繕積立金：物件価格の0.5%（毎年積立）
• 家賃下落：5年までは家賃変わらず。その後の5年間は元の家賃の95%、さらにその後の5年間は元の家賃の90%。
• 消費税10％、所得税・住民税33％、長期譲渡所得20%
• 売却時の費用：仲介手数料のみ。
• ローン：金利2.0%の元金均等払い。10年ローン。
• 自己資本率（初期投資額に対する頭金の割合）：1%~100%　（この3つのグラフでは自己資本率50%の場合）
  初期投資額とは、物件価格＋購入時の初期費用です。
• 売却価格：元の利回りに対して5年後は+0.5%, 10年後は+1.0%, 15年後は+1.5%で売却されると仮定。例えば、利回り10%の物件を購入した場合、15年後には11.5%で売却可能と仮定。5年ごとに減額される家賃を使って利回り11.5%となる価格であるため、購入直後の利回り11.5%よりも安い価格となる。
• 物件価格に対する建物価格の割合：30%
• 築年数：50年
• （購入時）物件利回り：10％~14%　（ここで示した3つのグラフのモデルは、利回り14%です。）

（※１）これは、5年に一度、6か月のコストを見込んでいることになります。りも物件価格＊利回り＊6/12 が減額になります。この状態が5年に一度発生するならば、1年あたりでみると、物件価格＊利回り＊6/12 ＊1/5 = 物件価格＊利回り＊0.1 が減額になります。ここでは退去が5年に1回生じ、その結果6か月間空室になった、ということを仮定しています。あるいは、原状回復費用として家賃3か月分かかり、3か月間空室の末、入居が開始した、と考えても、コストとしては同じです。

木造アパートと築古戸建で上に示すように、いくつかのパラメータの値を変えています。その理由はいずれも築年数が古いためです。木造アパートは収益を目的とした建物ですので、比較的新しく（場合によっては新築もあり）その分耐用年数が長く、融資も付きやすい、という特徴があります。一方、築古戸建は、元は実需用の建物であり、それがかなり古くなった結果、賃貸用物件として市場にでてきます。したがって、築年数は50年、建物も相当古く建物価格の割合は30%程度、またローンが使えたとしても融資期間は10年（長くても20年くらい）と思われますので、その条件をもとに上記のパラメータを設定しています。

ここで示した数字を使ったモデルは標準モデルと呼ぶことにします。

これらの条件をもとに、15年間（物件購入時から売却時まで）のシミュレーションを行いました。

築古戸建の売却時期と売却額、ローンの残債、そして最終収益示したのが下のグラフです。

（残債は連続性のあるデータのため折れ線グラフとし、売却額や最終収益は、運用期間終了後に決まる額であるため棒グラフとしています。）

オレンジが売却額です。当初500万円で購入した物件は15年後には400万円、その時の表面利回りは15.5%で売却されることになっています。（築年数はどうであれ、きちんと手入れがされて入居者もついている物件が表面利回り15.5%で売りに出されれば、足は早いと思います。）

残債は緑の直線であり、返済と共に年々減少していきます。

そして、青は最終的な収益、つまりいくら儲かったか、という額です。建物の減価償却は4年で終わりますが、収益の増加という点ではさほど大きな影響はないことになります。

次に、税引前のIRR、税引後のIRR（※2)、DCR（借入金償還余裕率）（※3) は以下の通りです。

（DCRは連続性のあるデータのため折れ線グラフとし、IRRは運用期間終了後に決まる額であるため棒グラフとしています。1年後のIRRはマイナスになっています。）

縦軸（左）はIRRに対するもの、縦軸（右）はDCRに対するものです。

家賃が減少することで、DCRは小さくなるものの、ローンが完済する10年後でも1.6を超えているため、安全です。

建物の減価償却は4年で終わるため所得税・住民税が増え、5-10年の税引後CFはかなり少なくはなります。しかし、IRR(税引後）は年が経っても微増し、7年後くらいで8%を超え、その後も高い値を維持しています。

築古戸建でも、減価償却が終わった5年後くらいで売却することを考える投資家がいますが、私はその必要はないと思います。

定量的に言うと、このモデルの場合は減価償却が終わったことで税金は、年間3万円あまりから16万円に増えます。つまり、13万円弱増えるのですが、経費を差し引いた収入(NOI)は年間50万円ほどです。そして、IRR(税引後）もまだ微増しています。

これは何を意味するのでしょうか。わかりやすく言えば、物件を購入することで仲介手数料、不動産取得税、登記費用や司法書士報酬を45万円ぐらい払い、また売却するときにも仲介手数料や司法書士報酬を払うことになるのに、本当に売ってしまっていいの？NOIから税金を差し引いても、37万円の収入があるのだから、まだもうしばらく持っておいたほうが得だよ！と教えてくれているのです。数字はうそをつきません。
別の言い方をすれば、減価償却ができる4年間の節税額は、建物の取得価額160万円*税率0.33=53万円ぐらいであり、これは物件取得の取得費用（45万円ぐらい）＋売却時の仲介手数料（20万円ぐらい）よりも少ないのです。したがって、売買をすることで、減価償却による節税がすべて飛んでしまいます。なので、売買時の手数料を払わない代わりに、減価償却の節税もない、と考えると、減価償却が終わったからといって売却する必要はないことがわかると思います。

IRR(税引後）は5年を過ぎると確かに増加率は減少していますが、値そのものは微増を続けています。もちろん、このシミュレーションの仮定から外れて、例えば市況がよくなって想定よりも高く売れそうだ、とか、想定外に何か今後経費が掛かりそうな要因があれば別ですが、減価償却が終わったからと言って売り急ぐことはないと思います。

 

ここまでで、物件購入から売却までのおおまかなお金の流れがつかめましたので、次は、物件購入時の利回りを10%-14%、自己資本の割合を1%-100%の範囲で変えた時に、IRRや最終収益/自己資本、DCRの値を評価してみます。（赤枠は、3つのグラフのシミュレーションで採用したパラメータの値です。）

 

最初の家賃・築年数等で示したパラメータは先ほどのグラフで用いたパラメータでもあり、先ほどの標準モデルでの値ということです。

IRRのセルの色付けは、7.0-8.9%黄　9.0-10.9%緑　11%以上青。また、フォントの赤字はDCR<1.2の場合です。

最終収益/自己資本とは、物件売却で最終的に残ったキャッシュが、投下した自己資本に対して何倍となったかを示しています。直観的にはこちらの数字のほうがわかりやすいですね。0以上であれば最初に支払った金額（自己資本）が回収できたことになり、1.0以上の場合にセルの背景色を青にしています。

DCRの表を見ると、自己資本比率が30%でも1.2以下です。DCRが1.2以上であるためには、自己資本比率は最低でも30％以上、できれば50％は欲しいところです。そして、自己資本比率が50％の場合、利回りが14%でやっとIRRは7.8％です。

私にとっての判断の基準は、今は、ある不動産会社の社債です。この会社の社債は不動産を担保とした社債と無担保社債の2種類あり、前者は配当5%(税引後4%）、後者は配当8％（税引後6.4%）で運用できます。つまり、税引後IRRはそれぞれ4.0%と6.4%になります。

したがって、多少のリスクがある資産運用であればIRRは6%以上は欲しいところ。不動産投資は、それなりにリスクの高い投資だと考えているので、IRRで7%が最低ラインだと私は考えています。これを下回るのであれば、不動産投資はしません。

その基準に照らすと、築古戸建であれば、自己資本比率50％で、少なくとも物件利回りが13%となる物件でないと、IRR 7%を超えることができず、チャレンジするメリットは無いと考えています。

また、木造アパート異なり、物件利回り1%の違いはほぼIRRでも1%程度の違いのようです。

まとめると、築古建ての標準モデルの場合：

• 減価償却期間が過ぎても収益性には大きな影響はない 　→　木造アパートでも同様の結論
• 自己資本率は30％以下ではリスクが高い。（木造アパートの場合は10％以下ではリスクが高い）
• 利回り13%が最低ラインであり、14%であれば検討の価値がでてくる。（木造アパートでは利回り9.5%が最低ラインであり、10%であれば検討の価値がでてくる。）

次回は、モデルパラメータを変えた場合の収益性について議論してみたいと思います。

 

(※2) IRRは内部収益率

IRR（内部収益率）とは、投資の収益性を示しています。通常の利回りと違うのは、ある時点でのキャッシュを売却時の時の価値に置き換えて収益性を計算している、ということです。例えば、5年前の100万円と今の100万円では、同じ100万円でも5年前の100万円のほうが、5年間運用でさらに増やすことができるので価値がある、ということを考慮した収益性という意味です。

また、例えば元本がその会社によって保証されている社債では、元本償還の場合、その配当利回りとIRRの値は一致します。つまり、配当5%の社債であればIRRも5%になります。

 

(※3) DCRは借入金償還余裕率

借入金償還余裕率とは、どれだけ余裕をもってローンを返済できるかを示しています。所得税・住民税の還付・納入は、このDCRでは考慮していません。家賃収入から修繕積立金や管理報酬や各種経費を引いた金額をローンによる返済額で割っていますので、1.0だと余裕がありません。一般には、DCRは1.1以上が必須で1.3なら安心だと言われています。

 

 

物件売却時の仕訳

今年は久しぶりに築古物件を売却しました。

そのため、帳簿に仕訳を記載していたのですが、結構ややこしかったので自分のメモとして残しておきます。個人事業主が物件売却時の時に仕訳をどのようにするか、わかりやすいサイトがなさそうだったので、参考になれば幸いです。

 

個人事業主の場合、その固定資産が事業用資産であったとしても、譲渡所得として処理しなくてはいけません。

したがって、仕訳（特に経費に関する仕訳）を考える場合、その所得区分として不動産所得となるのか譲渡所得となるのかに注意が必要です。

譲渡所得の経費として処理するものは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。具体的には仲介手数料、司法書士報酬、印紙税、立退料、土地売却のための古家解体費、違約金、名義書き換え料、売却のための広告費用、等です。

期中の減価償却費はどちらでもよいそうです。以下に説明する物件売却時の具体的な仕訳では、不動産所得の経費とする場合を説明します。

不動産所得の経費となるのは、抵当権抹消登記（売らなくてもいつかは抹消するでしょ）、登記簿の所有者住所変更費用（売らなくてもちゃんと住所変更してよ）、修繕費やハウスクリーニング（賃貸に出すときだってやるでしょ）です。その他、不動産売却に直接関係ない経費も、不動産所得の経費として処理することになります。

唯一、収入に関する仕訳で注意したいのは、未経過分固定資産税清算金です。これは、譲渡所得の収入として計上します。
（参考：未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/10.htm）

 

以下では具体的に説明したいと思います。

まず、土地と建物の簿価を確認します。

土地は、減価償却しませんので、土地の取得価額がそのまま簿価となります。一方、建物は減価償却していきますので、資産管理台帳などで確認します。

 

次に、土地と建物の売却額を売買契約書にて確認します。

もし、売買契約書に、土地・建物それぞれの金額が書かれていない場合には、何らかの理由を付けて、その割合を決めざるを得ません。

以下を例に仕訳を考えます。

・簿価（土地）300万円、簿価（建物）20万円、期中の減価償却費30万円
・不動産所得に関する諸経費10万円
・売却額450万円（土地250万円＋建物200万円）
・譲渡所得に関する諸経費20万円
・未経過分固定資産税清算金　1万円

 

まず、不動産所得を考えます。

(振替伝票)

借方                                                    貸方

諸経費                10万円                     預金               10万円      （不動産所得に関する諸経費）
減価償却費         30万円                     建物               30万円      （期中の減価償却費）
預金                 250万円                     土地             300万円      （土地の簿価）
事業主貸            50万円                    　　　　　　　　　　　（簿価と売却額との差）
預金                  200万円                     建物               20万円      （建物の簿価） 
　　　　　　　　　　　　　　　　　事業主借     　　 180万円      （簿価と売却額との差）

土地の場合、簿価 > 売却額なので、貸方の土地の簿価（300万円）が借方の土地売却額（250万円）よりも多くなります。そのため、その差額を事業主貸とします。（帳簿の主体は商店であり、商店（※）から事業主へ貸した、ということです。）

一方、建物の場合、簿価 < 売却額なので、貸方の建物の簿価（20万円）が借方の建物売却額（200万円）よりも少なくなります。そのため、その差額を事業主借とします。（帳簿の主体は商店であり、商店が事業主から借りた、ということです。）

つまり、利益が出たときには事業主借、損失が出たときには事業主貸として仕訳をすることになります。

（※）本来であれば法人といいたいところですが、個人事業主の場合ですので、一般的ではないのですが事業所得や不動産所得の課税対象を商店と呼び、所得税や住民税の課税対象である事業主と区別しています。

 

おそらく、この説明ではすっきりしないと思うので、少し補足します。

不動産の売買では、その損益は譲渡所得で処理しますので、不動産所得の観点で見ると損益は発生しません。つまり、事業主は損得が発生しますが、商店からすれば簿価通りの売買として処理します。

先ほどの例で説明すると、土地の簿価が300万円なのに商店は250万円で売却しました。買主は250万円を商店に支払いましたが、商店は損失を発生させられません。そのため、不足分50万円は商店から事業主へ貸したことにし、帳尻をあわせたということです。つまり、事業主からすると勝手に借りてもいないのに借りたことにされたので50万円の損失です。

同様に、建物の売却では、建物の簿価が20万円なのに200万円で売却しました。買主は200万円を商店へ支払ったのですが、本来であれば簿価と同じ20万円だけでよかったのです。そのため、商店はもらいすぎたその差額180万円は事業主から借りた、ということにしたのです。事業主の視点では、貸していないにもかかわらず貸したことになっているので、その180万円が利益になります。

差し引き、事業主は130万円の儲けとなり、そこから譲渡費用を引いた額に対して税金がかかることになります。

不動産取引の損得を事業主が肩代わりするからこのような複雑な仕訳になってしまいます。これで少しはすっきりしたでしょうか。

 

次に譲渡所得を考えます。

収入金額　= 売却額（450万円）+ 未経過分固定資産税清算金(1万円)　=  451万円
取得費 = 簿価（土地）（300万円）+ 簿価（建物）（20万円） = 320万円
譲渡費用 =　譲渡所得に関する諸経費(20万円) = 20万円

よって、譲渡所得 = 収入金額 – （取得費 + 譲渡費用） = 111万円　を申告します。

 

不動産の売却は、個人事業主が不動産事業を行う上で最も厄介な仕訳の1つではないでしょうか。

 

大阪府東大阪市の築古戸建を購入

10月に東大阪市の築古戸建（築36年ぐらい）を購入しました。

これも、最近付き合いのあるＴ商事保有物件で、リフォーム前の状態で210万円でした。通常、T商事はリフォーム後、賃貸付けをした状態で物件を売りに出すのですが、私がリフォーム費を出す形にしたいので、リフォーム前物件があれば紹介してほしいと頼んでいたためです。

購入した理由は、

• 今年は特に所得が多くなったため、大規模リフォームが可能な物件を購入し修繕費を増やして節税したい。（もちろん、修繕費にできるのはリフォーム費用の一部です。）
• 物件価格が安いので、リフォーム費用がある程度かかっても比較的高い利回りが期待できる。
• Ｔ商事のリフォームのbefore/afterを自分の物件として見てみたい。（他者の物件だとやはり真剣度が違いますからね。）

でした。

ただ、最初に紹介されたときには、立地や物件そのものについては、正直、いい印象は持っていませんでした。

デメリット：

• 駅から徒歩15分、かつ近くに商店街・スーパーが少ない
• 南と西は隣家に接しているため、東側のベランダしか日が当たらず、洗濯物が干しづらいし、家の中が暗い。
• 東側のベランダは、お世辞にも広いとは言えず、エアコン室外機を設置するため、さらに狭くなる。（ただ、これはリフォーム後にきちんと確認したところ、さほどデメリットというほどでもありませんでした。）

ただ、軽・小型車が駐車可能な駐車場が１階にあり、奥行きは十分なスペースが確保されています。
したがって、洗濯物は１階の駐車スペースの一部を活用するなど、何らかの工夫である程度は改善できる可能性はあります。

また、この建物の構造として、１階部分はRC造で、２階・３階は木造でした。当初はあまり気にしていませんでしたが、RC造は強固である分、自由が利きません。

１階の浴室リフォームでは、在来工法の浴室（タイル張り）からユニットバスへの入替を予定していました。しかし、RC造の箱に直方体のユニットバスを入れようとすると、どうしても既存の浴室よりもサイズが小さくなり、特に天井が180cmかそれよりも多少低くなる可能性が高いことがわかりました。ちょっと背が高い男性だと、立ち上がると圧迫感が出てしまいます。仕方がないので、在来工法浴室を一度取り壊し、新たに在来工法浴室へのリフォームとなりました。
また、これまで壁についていた換気扇から浴室暖房乾燥機にしてはどうかと思ったのですが、浴室暖房乾燥機は当然天井につけることになり、またさらに天井が低くなってしまいます。そのため、これまでと同じく壁に換気扇をつけるしか手がありません。配管を増やすことができないため、追い焚きや高温差し湯もできず、これも元の状態のままとなりました。

このようなちょっとした変更さえできないのがRC造のデメリットですね。今回、改めて痛感しました。

以下は物件購入時の写真です。もともと、あまり購入する気ではなかったので、リフォーム前の写真もあまり撮っていませんでした。

　

最初の写真は外観、そして2枚目と3枚目は1階部分です。キッチンとトイレは2階、最後の和室が3階です。全体として暗い印象でした。照明があるとまた雰囲気が変わったかもしれませんが、なんかテンションが下がるような物件でした。これを、売主のＴ商事にリフォームをお願いしたところ、以下のように全体として明るい印象に変わりました！

リフォーム後の図面と写真はこちら。なお、写真ではわかりづらいですが、まだこれからハウスクリーニングが入るということで、一部はリフォーム時の汚れなどがまだ残っている状態です。

　　　

　　

最初の3枚は1階部分、次の3枚のキッチン、ベランダ、トイレは2階部分、最後の和室は3階です。この時も照明はついていなかったのですが、壁全体を白くしたせいか、とても明るくなりました。リフォーム前の3階和室の写真で見えている障子と、このリフォーム後の和室の障子は同じものです。

リフォーム費用は全体で340万円ほどでした。突出してどこかの費用が特に掛かった、ということはないんですが、浴室のリフォームおよび捨貼りクロス施工（1階、2階、3階）がそれぞれ60万円ずつぐらいかかり、この2つの作業で全体の1/3ぐらいです。

これまで、リフォームを行う場合、細かな点も含めすべて私が作業の内容に関して指示を出して業者にやってもらったのですが、そのやり方がよくなかったのか、指示を出した箇所以外は全く作業をすることはありませんでした。T商事の場合も、もちろん話し合いや見積書の確認をして、どの箇所をどのようにリフォームをするのかを話し合うのですが、見積書には記載のない細かな箇所についても、気が付いた個所について対応してもらえたのが、ありがたかったですね。例えば、鉄部塗装という項目は見積書にはありますが、具体的な箇所については記載がありません。実際には、ベランダの手すりや2階窓の庇（ひさし）の塗装など、ちょっと気になるけどどうしようか、という箇所も含めてやってもらったり、見積もりには記載のない玄関鍵の調整や、換気口のフィルタ交換などもほとんどサービスでやっていただきました。こういったちょっとしたことでも、入居者は最初に気が付いた箇所は指摘してくる可能性が高いので、とても助かります。これまでは、入居者から指摘を受けてから業者にその都度対応してもらっていたので、ちょっと対応が後手後手に回りがちだったので、最初から入居者のことも考えて細かな部分の対応までしてもらえるのは手間的にも精神的にも助かります。また、屋根裏の状態、柱などの家全体の躯体の状況確認なども行い問題ないことも確認できた、という報告もありました。T商事は、不動産屋さん兼工務店兼賃貸管理という立場でのビジネスをしているため、購入からリフォーム、賃貸管理まで、一気通貫で相談できることも強みだと感じました。
購入・リフォームまでは面倒見るけど、賃貸管理は賃貸管理会社を紹介します、とか、購入・賃貸管理はやるけどリフォームについては業者を紹介します、というのはありますけど、その全部を見ているのは、T商事ぐらいではないでしょうか。

家賃設定としては、当初６万円からスタートすることにしましたが、リフォームがまだ終わらないにも関わらず、11月下旬に内覧後、すぐに入居申し込みがあり、12月中旬入居が決まりました！

この物件のすぐわきにUR賃貸があり、賃料は2DK（５０㎡）で ５万円、月極駐車場9千円くらいでしたから、リフォーム直後で6万円はちょっと安いのも、早くに入居が決まった要因のように思います。

もともとリフォームにはエアコン設置は含めておらず、入居者に対してエアコン２台追加設置の場合には家賃は+2,000円アップという条件を入れていました。今回の入居者にエアコン設置可否について確認してもらったところ、エアコン設置希望ということで家賃は6.2万円となりました。エアコン2台は、設置費込みでほぼ20万円だったため、リフォーム費用は20万円増えて最終的には360万円。物件購入価格は210万円であったため、リフォーム費用込みの物件価格は、210万円+360万円=570万円となりました。よって、利回りは6.2万円*12/570万円=13%です。

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home（Ｔ商事物件）
京都府宇治市K （R2に売却）	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市N	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

 

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。

電力買取サービスの契約終了

先日、太陽光発電の電力買取サービスの解約通知書がエナリス・パワー・マーケティングから届きました。

九州電力管内に設置された太陽光発電システムでは、FIT制度に基づく固定買取価格にプレミアム価格（kWhあたり１円）を上乗せして、これまでエナリス・パワー・マーケティングに買い取ってもらっていたのですが、この契約が来年（2021年）3月末で契約終了となる、という案内でした。

この解約通知書とは別に「FIT電気に係る特定契約終了のご案内」という文書も同封されていました。

かいつまんで説明すると、これまでの儲けのしくみとしては、発電者（私）から高い価格で電力を買い取り、安い価格で市場に電力を販売してきた。このままでは当然赤字だが、それを補い、余りあるほどの交付金を受領することで、利益を出してきた。しかし、2016年4月の法改正で、その交付金が卸電力市場価格に連動する制度変更となった。ただし、制度変更の猶予期間が5年間設定されていたため、これまで電力買取を続けてきたが、2021年4月からはその猶予期間も終わり、交付金が大幅に減額され、その結果、ビジネスとして成り立たなくなったので契約を終了する、ということのようです。

こういった固定買取価格にプレミアム価格を上乗せして電力を買い取るサービスを行っていた電力事業者として、ソフトバンクグループのSBパワー株式会社、NTTスマイルエナジー社があったと思いますが、どうなるのでしょうね。

同様に契約終了となるのか、気になるところです。