大阪府東大阪市大蓮東の築古テラス購入

今回の物件は、自分でたまたま見つけた東大阪市大蓮東の築古テラスです。

管理を委託するようになってからは、懇意にしている不動産会社からの紹介で物件を購入することがほとんどでしたので、このように自分で見つける、というのは数年ぶりでした。

自分で購入した物件の場合でも、グランレーヴ社でリノベーションしてもらえるのか、念のため買い付けを入れる前に確認したところ問題なしという回答でした。そのため、リノベーションは今回もグランレーヴ社で行うことを前提に買い付けを入れました。

購入したのは、昨年（2022年）10月下旬頃です。

不動産のポータルサイト（ニフティ不動産）でメール通知の設定をしているため、条件にヒットした物件情報が送信されてきます。

ほとんどは価格的にNGですが、これは250万円と手ごろで、しかも住所は大蓮東でした。すでに大蓮南の物件を購入していて、その際に最寄りの弥刀駅から大蓮南にかけて周辺環境をチェックしていたこともあり、土地勘がすでにあったのでその分決断も早かったですね。

駅から徒歩10分ほどの距離にある物件で、周辺にはスーパーは徒歩3分にあります。また、徒歩10分圏内には3店ものスーパーもあります。

延床は登記簿上は45㎡ですが3帖分増築されているため実際には55㎡ぐらいです。

ネットでさらに調べると、仲介の不動産業者のサイトでは価格は250万円ですが、売り出し当初のブログが掲載され、そこには290万円と書かれていました。

早速、不動産業者に確認すると、価格は290万円⇒280万円⇒250万円　と少しずつ値下げしていて、売り出し開始から3か月ぐらい経っているということでした。
ベランダは南向き。再建築可能。土地は所有権。

階段を上がると2階の2部屋の真ん中に出るので、2部屋に区切った使い方ができそうです。（階段を上がった先が2階の端だと、奥の部屋へ行く際に手前の部屋を通らなくてはならずスペースを有効に使えない）

そこで、すぐに内覧をお願いし、物件記事を見つけた翌日の午後に内覧となりました。物件を見つけたのが土曜日だったのも幸運でした。

　　

　　

雨漏りが2階に3か所ほどあり、しかも天井の真ん中だけやや白っぽい板に張り替えたように見えます。おそらく、過去に雨漏りがあり真ん中だけ張り替えたものの、その張り替えた板にも雨漏りがある、ということは、ここは覚悟が必要です。ただ、リノベーションをお願いするグランレーヴに確認したら、雨漏りがない築古物件のほうが珍しく、その対応も込みでだいたい300万円ぐらいの費用に収まるのであまり問題にならない、という心強いお答えをいただきました。

また、ベランダが特によかったです。ベランダ自体もしっかりしていますし、ステンレス製でさびなどもなく、さらにちょうど隣家の屋根が低く、南側で日が差し込んで明るい！（内覧時は雨天でした）

1階からベランダを見上げても特に腐食などもなく、問題なさそう。

両隣のテラスのベランダもちらっと見ましたが、物が整然と置かれていますので問題なし。隣がゴミ屋敷のようだと、床下を介して害虫が発生しやすくなります。

気になったのは、間口が狭いこと。間取り図から間口は270cmぐらいしかありません。さらに、裏口のドアが中央にあります。このドアをそのままとした場合、1214（あるいは1216)といった大きなUB、洗面台、洗濯パン、トイレの配置がかなり難しくなります。ただ、このあたりはグランレーヴさんにうまい方法を考えていただくことにしました。

 

一通りの問題解決（？）ができたので、翌日に250万円の販売価格に対して220万円の指値で買付を入れました。（主な理由は雨漏り修繕のリスクを考慮して30万円の値下げをお願い）

買付を入れた翌々日（翌日は不動産業者が休み）に回答があり、230万円でどうか、ということでしたので、それでOKとしました。

 

近隣の家賃なども確認し、リノベーション後であれば家賃6万円は固いとみています。

リノベーション費用を320万円ぐらいと見込むと合計で550万円なので、利回りは 6*12/550=13% ぐらいになります。

何か想定外のことが発生したとしても50万円もあれば十分対応可能だと思いますので、最悪でも12%は確保できるはずです。

 

ここからは、いつものように、リフォーム前後の様子、賃貸付けについて：

グランレーヴさんにリフォームをお願いし、見積もりは370万円。最近の資材の高騰のせいか、ちょっと高めでしたが仕方がないですね。

物件価格230万円なので、合計で600万円となりました。家賃はなんとか6万円はキープしたいです。

リフォーム後の写真は以下の通りです。間取りはいつものように2LDKです。

　

　　

　　

   　

今回の物件は間口が狭い、というのが間取りを考えるうえでネックになりました。

間取り図を見ていただくとわかりますが、通常は、浴室・トイレ・洗面台・洗濯パンといった水回りを固めた配置にするのですが、今回は浴室・トイレだけでいっぱいとなりました。それによって、浴室を広くできたのですが、洗面台はキッチンと階段の間のスペースに、洗濯パンは２階ベランダに設置せざるを得ないことになりました。

水回りのスペースをまとめることが難しいとなったときに、洗濯パンを室内に置き、洗面台はなくすことも案としては考えたのですが、やはり洗面台がないのは厳しいだろうということで、最終的にこの配置に落ち着いたということになります。

 

賃貸募集が開始できるようになったのは2023年3月下旬でした。

家賃は6.5万円、礼金2ヶ月、広告料2ヶ月で賃貸募集を開始しましたが、なかなか入居申し込みが入らず。

この物件のリフォームはグランレーヴにお願いしましたが、このテラスの購入は別の不動産業者でした。

そのため、通常の家賃保証の対象外ということ、またすでに繁忙期も過ぎてしまい、前回の物件では賃貸が決まるまで半年余りかかってしまったこともあり、この物件は時間をかけずに早めに決めてしまいたい、という思いがありました。

そこで、5月のGW明けに家賃6.2万円まで下げ、さらにはグランレーヴの裁量で6万円で決めてもらえるならその家賃でもよい、という条件に変更したところ、その1週間後ぐらいに家賃６万円、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月で決まり、６月中旬から入居開始となりました。

家賃6万円、リノベ費用込みの物件価格は600万円なので、ちょうど12%の利回り物件となりました。

欲を言えば、もうちょっと利回りが欲しいところではありますが…。

とりあえず、何とか賃貸が決まり一安心です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。