東大阪市戸建物件の購入

戸建物件を6月初旬から探していましたが、ようやく購入に至ることができました。

住所：大阪府東大阪市
延床面積：74㎡
購入価格：590万円（売出価格760万円→680万円、指値580万円）
築年数：24年
構造：鉄骨3階建て（駐車場あり）
駅から徒歩7分

 

 

以前、戸建物件の検索条件として以下を掲げていましたが、利回りを除いてすべて条件を満たした物件です。

 

■必須条件
・大阪府または京都市・宇治市　
・土地所有権　　　　　　　　　　　　
・ベランダあり　　　　　　　　　　　　　
・物件価格1000万円以下　　　　
・利回り10%以上　　　　
・再建築可　　　　　　
・店舗付き住宅でない　
・テラスハウスでない　

■推奨条件（以下の条件のうち1つは満たしていなくても可）
・駅から徒歩10分以内
・築30年未満
・ベランダあり（しかも２階）
・ベランダは北向きではない
・建物面積70㎡以上
・駐車場有り
・利回り12%以上
・徒歩５分以内にスーパーあり
・小中学校も10分以内にあり

 

まだ、賃借人がおらず家賃が決まっていないため、利回りについては確定的なことは言えませんが、おそらく利回り12%も実現できる見込みです。

 

先日、リフォーム業者とともに内覧し、おそらく80万円程度で収まりそうです。したがって、590+80=670万円です。

（リフォームは、2階の和室は洋室にかえ、和室と洋室の境目をなくし、2階全体をLDKにする。さらにCF交換、全室クロス張替、3階和室畳表交換、洗面台交換、スイッチ類交換等）

 

家賃は固く見ても7万円、チャレンジ家賃として8万円からスタート予定です。

 

家賃7.5万円と仮定すると、収益性は次の通りです。

表面利回り：13.4%

実質利回り：12.3%

IRR:10年後 7.7%, 20年後 8.9%

 

まあ悪くは無い数字です。融資を受けると、ぐっと収益性は上がりますが、将来は共同担保としての利用も考えたいため、抵当権が設定されていないきれいな物件として置いておきたい。また、賃借人が付くまでは、一応実需向け物件としても売りに出す予定なので、万が一、すぐに売却となった場合に、融資手続きが無駄になってしまうということもあります。

 

扇風機の活用方法

これまで、扇風機は人に向けて使うものだと思っていましたが、ちょっと違う使い方をしています。

具体的には、風が外から入って、外へ抜けるような流れとなるようにすることで、かなり室内が涼しくなります。

特に、マンションのせいか、夕方から夜にかけて、外の気温は下がっているのに、なかなか室内の温度が下がらず、熱がこもったような感じになります。

そんな時に、扇風機を人に向けても、生ぬるい風があたるだけであまり涼しくありません。

しかし、風が流れるように配置すると、涼しい空気が入るので効果的です。

 

扇風機を2台で何とか風の道を作っているのですが、できればもう1台あると、もっと風が通るようになると思い、最近、扇風機が安く買えるところが無いか探しているのですが、ダメですね。

2－3年前には千円台で買えていた扇風機が2－3千円もするようになっているのには驚きました。

近くのお店でも、最近はやりのDCモーター扇風機などはあるのですが、高いですね。扇風機は、首振りができて、3段階の強弱の設定ができるだけでいいので、もっと安いのは無いんでしょうかね・・・。

 

クレジットチャージを利用したnanacoによる支払い上限は18.7万円

クレジットチャージを利用したnanacoの仕組みがなぜかわかりづらかったのですが、試行錯誤やお問い合わせセンターで確認することで、1回で支払うことのできる金額の上限は18.7万円であることがわかりました。

まず、カードのルールとしては次の通りです。

• カード内残高（最大）：5万円　　・・・　ルール①
• センター預り分（最大）：5万円　・・・　ルール②
• センター預り分からカード内への移行額（最大）：29,999円　・・・　ルール③　（全額移行可能になりました。 2017/5/2)
• クレジットチャージできる額の上限：29,000円（ただし、最低5,000円）　・・・　ルール④

さらに、あまり公にはなっていないものの重要なルールとしては次の通りです。（お問い合わせセンターで確認しました）

• nanaco での1日の支払回数：5回　　・・・ルール⑤
• 物品購入時にnanacoでの支払分割回数：5回　・・・　ルール⑤　（ご指摘を受け修正しました。問合せセンターで実際に説明を聞いた時の正確な文言は忘れましたが、趣旨としては間違っていないと思います。(^^;  2015/4/23)
• 1日のチャージ実行回数：3回　・・・　ルール⑥
• 1か月の同一クレジットカードからのチャージ金額：20万円　・・・　ルール⑦

以上のルールに基づき、支払い可能額を最大化する方法を考えます。

1．　ルール①とルール②に示すように、それぞれで最大5万円、合計10万円が利用できる状態とします。注意しなくてはいけないのは、ルール④より、クレジットチャージできる最低金額が5,000円である、ということです。

 

センター預り分は最大で5万円なので、こうなってしまうと、もうこれ以上センター預り分を増やすことができません。また、ルール⑦より、すでに何度か同月内にクレジットチャージをしていると、途中でクレジットチャージができない、ということになってしまいますので、注意が必要です。

2．センター預り分とカード内の合計を１０万円にした状態で、公共料金等の通知書とnanacoカードとスマホ等のネット操作ができる環境を持ってセブンイレブンに行きます。（ルール⑥より、1日でクレジットチャージできる回数に上限があるため、クレジットチャージした日には支払はしません。）（預り：5万円、カード：5万円）

3. 1回目の支払で、まずカード内残高5万円で支払います。（預り：5万円、カード：0）

4. ２回の残高確認を行うことで、センター預り分をすべてカード内へ移します。（１回目の残高確認で29,999円、２回目の残高確認で20,001円が移ることになります。）　このとき、1回目の残高確認後に支払をしてしまわないよう、事前に店員さんに伝えておく必要があります。カード内残高が5万円になってから支払う処理をしてもらうよう依頼しておくとわかりやすいです。（預り：0、カード：5万円）

5. カード内残高5万円で支払います。（２回目の支払で、支払額合計：１０万円）（預り：0、カード：0）

6. クレジットチャージにより、29,000円をチャージします。（クレジットチャージ１回目）（預り：2.9万円、カード：0）

7. 残高確認により、センター預り分29,000円をカード内へ移します。（預り：0、カード：2.9万円）

8. クレジットチャージにより、29,000円をチャージします。（クレジットチャージ２回目）（預り：2.9万円、カード：2.9万円）

9. 残高確認により、センター預り分21,000円をカード内へ移します。（預り：0.8万円、カード：5万円）

10. カード内残高5万円で支払います。（３回目の支払で、支払額合計：15万円）（預り：0.8万円、カード：0）

11. クレジットチャージにより、29,000円をチャージします。センター預り分は、37,000円になります。（クレジットチャージ３回目。ルール⑥により、これ以上クレジットチャージはできません！）（預り：3.7万円、カード：0）

12. ２回の残高確認により、センター預り分37,000円をカード内へ移します。（預り：0、カード：3.7万円）

13. カード内残高3.7万円で支払います。（４回目の支払で、支払額合計：18.7万円）（預り：0、カード：0）

ややこしいですね。

手順のポイントは、クレジットチャージを行う場合は、必ず29,000円とすること。それができない場合は、残高確認を行い、センター預り分を減らします。そして、支払は最後をのぞいて5万円とすること。

これができれば、自然と最大額18.7万円になるはずです。

やってしまいがちな失敗は、カード内残高が5万円にならないうちに、支払処理をしてしまうことです。この場合、途中で1日の支払回数の上限 分割支払い回数の上限（ルール⑤）に達してしまい、カード内残高がまだ残っているのに、これ以上支払えないといった状況になります。（実際、私はこれをやってしまいました・・・）

こういった状況になる可能性もあるため、もし途中でnanacoでは支払えなくなった場合に備え、最後は現金で支払えるように事前に用意しておいた方が安心です。

 

 

日本政策金融公庫からの融資に借地タイプは失敗（２）

以前、

日本政策金融公庫からの融資に借地タイプは失敗　

で、日本政策金融公庫では借地権の登記設定ができることが融資の条件と伝えました。

そのため、借地タイプについては全額自己資金でと考えていましたが、ダメもとでもう少し融資をしてもらえそうな金融機関を探すことにしました。

と言っても、住んでいる場所と太陽光発電の場所がかなり離れているため、地元の信用金庫に相談しましたが全く駄目。

そこで、メガバンク系に相談してみました。

みずほ銀行にまず聞いたところ、売掛債権を担保にすることで可能かもしれない、という嬉しい反応！

確かに、下手な不動産を担保にするよりも、売電収入を担保に取った方がよっぽど確実かもしれませんね。売掛債権を担保に取る、という発想は思いつきませんでした。現在、融資審査結果待ちの状態です。

 

もうひとつ、三井住友銀行にも相談したところ、太陽光発電事業が有望なのは理解できるが、副業でやっているようなレベルでは融資ができない。法人として少なくとも3期の実績がないと、融資の対象とならない、とのこと。太陽光発電の収益性や金融資産などの個人の属性も含め、トータルで判断してもらうことはできないか、と聞いたところ、バブルの頃はそういう判断で融資もしていたが、今は個別の事業単位で判断しているので無理。まずは3期の実績が必要。（個人事業主のような片手間な事業ではなく、本腰を入れた事業でないと対応できない、といった感じ）

これでかなりあきらめモードになったのですが、最後のあがきとしてダメもとでさらに相談してみました。

不動産事業は3期の実績は必須ではないですよね。不動産事業の経験が全くなかったんですが、貴行の別の支店で今年1月末に不動産購入のための融資をしていただいている、と伝えると、「えっ、そうなんですか。」（担当者）。急に手のひらを返したように、「何か融資ができるような方法がないか、検討しましょう。」と。（ビックリ！）。「まずは、融資審査資料（当日既に持参していました）を、不動産事業で融資をした支店に送って、そこで審査をしてもらいましょう。融資審査結果は、その支店から連絡が行く形になります。」とのこと。先ほど、あれだけ３期の実績が必要と言っていたのは何だったのか。。。

突然、雨雲がすーっと晴れたような感じでした。

一度審査に通っていると、こうも対応が変わるなんて驚きでした。

そもそも、太陽光発電の規模がどれくらいか、必要な融資額がいくらくらいなのか、金融資産がどれほどあるのか、と言うのは全く聞かず。

聞かれたのは、法人かどうか、だけですね。サラリーマンが副業で太陽光発電をやるようなケースでは融資ができません、といった感じだったんです。最初から、無理だからあきらめてくれ、というような雰囲気でした。

みずほ銀行と三井住友銀行で、太陽光発電の融資をしてくれるのか、金利がどれくらいなのか、また後日、報告します。