自宅マンションを売却しました

自宅マンションを2022年の秋から冬にかけて売却しました。

きっかけは、いつもの不動産屋からの電話営業で、自宅のマンションを売却しませんか、という電話から始まりました。

これは売り物ではないんで、と断ってきたのですが、実はもう1－2年前ぐらいからそろそろ売却したほうがよいかもと、思い始めていたのも事実です。

その理由は以下の通り

• 中古マンション市場が活況で、価格がここ数年で値上がりしつつある
• 大規模修繕計画が新たに作成され、それによると今のままでは次の大規模修繕までに必要な修繕費用が足らず、その結果来年夏から修繕積立金が1戸あたり1万円ぐらい値上げされる
• その値上げで次の大規模修繕までは何とかなるが、その時点で修繕積立金を使い果たし、それ以降の修繕費用をどのようにするのか（さらなる値上げ？）未定

＜なぜ売るのか＞
・マンションの大規模修繕資金が10年後に枯渇し、適切なメンテナンスが将来できなくなる。
そのため、今年夏から修繕積立金の値上げが予定されている。
・マンションがこの数年高く売れるようになっているため。

＜なぜ賃貸にするのか＞
・売却資金で社債による資産運用すると、その配当は毎月10万円ぐらいになる。
・賃貸ならこれまでかかっていた費用（固定資産税・火災保険・修繕積立金・管理費など、月3.5万円ぐらい）
を払わなくて済む。
・自宅は個人事業主の事務所も兼ねているため、賃貸家賃の半額を経費扱いとすると、月1万円あまり税金が安くなる。
・マイナスの要素としては賃貸の家賃（8万円ぐらい）がかかる。
⇒　売却して賃貸に住むと、毎月６万円ぐらい収入増加になる。

さらに、マンションに住み続けた場合、そのマンションの市場価格も年々下がっていくことを考えると、さらに賃貸のほうがいいと思いました。

 

ただ、まだ仕事をしているため、家を手放して他の地域に移り住むのも難しいため、売却はあと２～３年後くらいでもいいかなと思っていたところでした。

しかし、ぜひとも納得できる金額で一度市場の反応を見ませんか、という不動産業者の言葉に誘われ、これは誰も買わないだろうという高値（私が13年前に購入した価格よりも500万円ほどの高い価格）でまずは市場に出してみたのです。

最初の1か月余は特に反応が無く、当然そうなるだろうと特に気にもせず静観していたのですが、12月に入り、内見したいという問い合わせがあったとのこと。その時には、売買のポータルサイトでは間取り図とマンション外観の写真のみの掲載でした。

特にどうしても売りたいというわけではなかったのですが、あまり散らかった室内を見てもらうのもなんだし、年末の大掃除もかねてちょっと気合を入れて掃除をしてみました。掃除後は以下のような状態です。この写真をポータルサイトに掲載していたら、もっと早く内見申し込みがあったかもしれません。

　　

　

内見日では、たまたま2組の内見がありどちらもとても満足され、１組目に内覧をされた方がその日のうちに買付を入れていただき、あっという間に売買契約となりました。

不動産業者も価格だけを見たらこれでは買い手がつかないのではないか、と実は心配していたようですが、私がこの物件を購入と同時に200万円ほどかけてリフォームをしたこともあり（その時の売主さんが100万円だしてくれたため、自己負担は100万円だけでしたが）。結果としては、購入時よりも500万円ほど高く売却できました。私が住んでいたのは12年間ほどです。

購入時よりも500万円ほど高く売却できたのは、そもそも購入時の価格もその時の市場相場よりも100万円以上は安かったと思います。さらに、昨今の中古マンション市場がやや高騰していること、さらにリフォームによる効果が大きいような印象を持ちました。そのため、購入時にリフォームをしておくことは悪くはないなと実感しました。

ちなみに、安く購入でき、かつリフォーム費用まで出してくれた理由は聞いていないのでわからないのですが、この物件（和室？）で過去にご主人が病死されたようで、その時に事件性の有無を調べるために警察なども来て大変だったようです（ご近所さん曰く）。ただ、病死なのでいわゆる事故物件ではないのですが、その点について気にされていたのかもしれません。また、登記簿を見ると、売主さんが購入時に2500万円のローンを組まれていたのですが、2年後には物件名義が奥さんに相続され、抵当権が抹消されています。そのため、おそらくご主人死亡後のローン支払いが免責になったのではないかと推測しています。

そういった事情があって、相場よりも安く、かつリフォーム費用も一部負担してくれたんでしょう。

物件購入時の話に変わったついでにお伝えすると、当初、この物件を見つけて、不動産会社（客付け会社）に問い合わせたところ、客付け会社がその物件の担当業者（元付会社）に確認した結果、その物件はすでに売買契約が進行中で購入が難しいという回答だったとのこと。ただ、それでもポータルサイトでは物件が掲載され続けていました。そこで、専属専任契約を結んでいる不動産会社（いわゆる元付会社）を探し、直接問い合わせたところ、その日に内見でき、その翌日には買付を入れて購入できました。

私以外でも物件購入を検討中という人はいたらしいのですが、買付を入れているわけではなく、その返事待ちという状況だったようです。元付会社さんからしたら、その人が買ってくれた方が両手物件となり仲介手数料が倍もらえるので、おそらく他の仲介業者にはあえて紹介したくなかったのでしょうね。

色々と思い出深い自宅物件でした。

ちなみに、今はUR賃貸に住んでいます。家賃が安くて今のところ大きな問題はないですが、浴槽がやや狭いのが難点です。