ちょっと間が空きましたが、今年最初の物件として東大阪市の築古戸建を購入しました。
まずはリフォーム前の写真です。
こんな状態でした。
リフォームによる間取り変更は以下の通りです。
最近、他の不動産投資物件検索サイトで築古戸建をさがしてみるのですが、きれいにリフォームしているものの間取り自体は変えていない物件が結構あります。依然として洗濯機がベランダや土間などに設置されていたり、洗面台は瞬間湯沸かし器のままだったり、浴室が元の狭い状態でユニットバスにしていたりするケースが多いことに気づきました。
しかし、この物件の不動産会社によるリフォームでは、そういった部分も妥協せず、間取りを変更して室内に洗濯機置場を設置、洗面台の配管追加で瞬間湯沸かしは無くしてシングルレバー混合栓にする、浴室も間取りを変更してゆったりサイズ（1216等）のユニットバスとする等、入居者が使いやすいよう間取り変更をしているところもいいですね。また、この物件では１階の 1DK を LDK にしているのも気に入っています。
もちろん、その分価格は高くはなりますし、それにみあった費用対効果があるのか、と言われれば、難しいかもしれません。ただ、それでも利回り12%は確保されていますし、将来においても、なかなか変えることはできない、こういった間取りはほかの築古物件と比べても高い優位性を維持できるため、長期にわたって安定的な収入が得られると期待しています。
ちなみに、リフォーム費用としては、室内リフォームのほかに外壁の一部補修やベランダの雨避け再建も加わり、結果として300万円余りかかったそうです。他の多くの物件のリフォーム費用と比べて50万円ほど高くなったとのこと。
リフォーム後の写真はこちら。
とてもいい感じに仕上がりました。
最近、他の不動産投資物件検索サイトで築古戸建をさがしてみるのですが、きれいにリフォームしているものの間取り自体は変えていないため、依然として洗濯機がベランダや土間などに設置されていたり、洗面台は瞬間湯沸かし器のままだったり、浴室が元の狭い状態でユニットバスにしていたりするケースが多いことに気づきました。
しかし、この物件の不動産会社によるリフォームでは、そういった部分も妥協せず、室内洗濯機置場設置、洗面台の配管変更で瞬間湯沸かしはなくす、ユニットバスはゆったりサイズ（1216等）となるよう、入居者が使いやすいよう間取り変更をしているところもいいですね。
もちろん、その分価格は高くはなりますが、それでも利回り12%は確保されていますし、将来においても、なかなか変えることはできない、こういった間取りはほかの築古物件と比べても高い優位性を維持できるため、長期にわたって安定的な収入が得られると期待しています。
3月から家賃6.7万円で募集開始していましたが、なかなか決まりませんでした。4月下旬に一度その家賃で決まりかけたものの結局話が流れてしまい、その後5月下旬頃に家賃6.6万円で決まりました。若い結婚前のカップルさんです。
したがって、物件価格は660万円での決済となりました。
この物件の購入の決め手は、物件のリフォーム内容が良いのは当然ながら、さらに河内花園駅から徒歩11分、また徒歩10分圏内にコープ、サンディ、業務スーパーといった比較的大きなスーパーが3店舗もあること、ベランダが南向きでしかも目の前が広く開けていること、といった立地の良さも大きな決め手でした。
保有物件は以下の通りです。
| 住所 | 種別 | 築年 | 購入価格 | 修繕費用 | 家賃 | 利回り |
売買情報入手経緯 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大阪府東大阪市W | 戸建2LDK | S50 | 660万円 | 0 | 6.6万円 | 12.0% | T商事からの紹介 |
| 大阪府東大阪市T | 戸建2LDK+車庫 | S59 | 210万円 | 360万円 | 6.2万円 | 13.0% | T商事からの紹介 |
| 大阪府八尾市K | 戸建3LDK | S54 | 680万円 | 0 | 6.8万円 | 12.0% | T商事からの紹介 |
| 大阪府松原市M | テラス2DK | S46 | 450万円 | 0 | 4.6万円 | 12.3% | at home（Ｔ商事物件） |
| 大阪府守口市T | テラス3LDK | S39 | 548万円 | 5万円 | 7.0万円 | 15.2% | goo不動産 (任意売却) |
| 京都府京都市F | マンション3LDK | H2 | 500万円 | 150万円 | 7.0万円 (5.2万円) |
12.9% |
at home (任意売却) |
| 京都府八幡市Y | マンション3LDK | S55 | 380万円 | 100万円 | 6.7万円 (5.2万円) |
16.8% （13.0%） |
不動産会社Webサイト |
| 京都府宇治市O | テラス3DK | S41 | 450万円 | 30万円 | 6.5万円 | 16.3% | チラシ |
| 大阪府東大阪市N | 戸建2LDK+車庫 | H2 | 580万円 | 100万円 | 7.0万円 | 12.3% | goo不動産 |
利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
