築50年超の中古テラス物件の融資の承諾がとれた

2017年の2月から3月ぐらいで決済を行う予定の築古物件（テラス、築50年、建蔽率オーバー）について融資が可能か、いくつかの金融機関に相談しました。

融資特約なしでの売買契約ではあるのですが、今後の物件拡大を行う場合に備え、今のうちから身近な金融機関と取引実績を作っておいたほうがよいですし、低金利で融資を受けられるのであれば、より安全に資産拡大ができるためです。

金融機関には、特に不動産業者の紹介でもなく、直接以下の資料を持参して融資の相談を行いました。

持参した資料は次の通り：

• 個人データシート（住所、家族構成、償却資産（設備・不動産）、金融資産、月額CF）
• 過去3年、今年見込、来年見込に対する事業収入、不動産収入、雑所得、給与収入、社債配当金
• 金融資産詳細内訳書
• 損益計算書（昨年分と今年見込）
• 太陽光発電事業および不動産賃貸業の事業報告書
• 融資対象物件の収益シミュレーション、想定されるリスクとその回避策・対処方法
• 過去3年分の確定申告書（所得・決算）

訪問した金融機関と融資可否の結果は以下の通り。

• 日本政策金融公庫：融資不可。建蔽率オーバー物件のため。リフォーム費用ということであれば、検討可能。
• A銀行：融資不可。建蔽率オーバー物件のため。もし、建蔽率オーバーでなければ、10年固定での融資はおそらく可能。ただ、別途、手数料が必要。
• B信用金庫：融資OK。ただし、借入期間は10年で固定金利2%弱。担保割れではあるが、万が一の場合でも金融資産や別の収入でカバーできると判断した。また、金額もさほど大きくないことも理由の１つ。逆に、もし、借入金額が2000万円だが、担保価値が1000万円しかない、ということであれば、話は変わってくる。また、初回取引のため金利は高めだが、2－3年後に金利引き下げの検討は可能。
• C信用金庫：融資OK。借入期間は20年で固定金利2.2%。担保価値は、自宅の場合は0.7掛け、賃貸物件の場合は0.4掛けで試算されるため、さらに2つの物件への担保設定が必要。金融資産やほかの収入があったとしても、やはり担保評価がない物件は取り扱いが難しい。

でした。

C信用金庫は借入期間20年とかなり長い期間の借入が可能である点はとても魅力的でしたが、もし今後同様の築古物件の融資をお願いすると、さらに担保となる物件が必要となるため、継続的なお付き合いは難しいと判断せざるを得ませんでした。

B信用金庫は、担保価値がない物件であったとしても金融資産などでカバーできるのであれば問題視しないということでしたので、その違いが大きかったですね。

したがって、今回はB信用金庫にて融資をお願いすることにしました。

ただ、建蔽率オーバーでなければ、公庫のほうがさらに低利で借り入れができそうでした。したがって、違法建築物件かどうかで利用する金融機関を変えるような戦略が良いのかもしれません。

 

 

一括比例配分方式と個別対応方式の違いによる消費税申告額の影響（仕入税額調整不要の場合）

前の記事を整理すると、

【一括比例配分方式】

S_比例 = p*(Rt_1+Rt_2+Rt_3) - k_1*C - δ　・・・　①

δ = (k - k_1)*C　　ただし　|k-k_1|/k_1 >= 0.5 & |k-k_1|>= 0.05 ・・・②

【個別対応方式】

 S_個別= p*(Rt_1+Rt_2+Rt_3) - Ct　・・・③

でした。

 

ここではδ=0となる場合、つまり②を満たさない場合を考えます。これは、第1年度の課税売上割合と通算課税売上割合に差があまりない場合です。

このとき、①と③より、消費税納税額の差Δは、

Δ　=  S_比例 - S_個別 = -k_1*C+Ct　・・・④

Δ > 0 となるのは、Ct > k_1*C より、Ct/C > k_1 = Rt_1/R_1 の時です。つまり、第1年度の課税売上割合よりも、課税仕入税額に占める課税取引の割合が高い場合には、個別対応方式の方が有利ということです。

これは、上記の①と③を比較することでも明らかです。つまり、個別方式では課税取引に対する課税仕入税額を差し引いているのに対して、一括比例方式ではそれを計算せずに、課税仕入税額の総額に対して課税売上割合を掛けているわけです。

 

平成28年の税制改正でδが導入される前に流行ったといわれる自販機スキームは年度末に不動産と自販機を購入し、売上の大半（もしくはすべて）を自販機によるものとすることで、Rt_1/R_1 を１に近づけます。課税仕入税額のほとんどは建物の課税取引が占めるため、Ct/C は小さくなります。（ちなみに、土地は不課税取引なのでCには寄与しません。）　このため、Ct/C < Rt_1/R_1 となり、一括比例配分方式を選択することで、建物に対する消費税のかなりの額が還付されたわけです。

しかし、この場合、通算課税売上割合k は k_1 よりも小さくなり、②式の条件をみたすこととなります。そのため、税制改正で3年後に仕入税額調整δが行われてしまい、結局、還付された税金をまた納めることになってしまいます。

 

【計算の具体例（私の場合）】

具体的に数字を当てはめて試算してみます。

私の場合には、以下のようになります。（以下、単位はすべて万円）

• 課税売上（太陽光発電事業）　：　太陽光発電所2基の売上について実績と今後2年間の見込みは以下の通り

Rt_1 = 529, Rt_2 = 550, Rt_3 = 550  (Rt_1は2016年実績、Rt_2およびRt_3 は見込み）

• 非課税売上（不動産賃貸業）　：　2016年は新規不動産を3件取得したものの、それらの家賃収入は年途中から。そのため、今後2年間はそれら家賃収入が1月から見込めるため、今後2年間の売り上げ見込みは1年目の実績よりも大きな額となります。

Rnt_1 = 166, Rnt_2 = 365, Rnt_3 = 400  (Rnt_1は2016年実績、Rnt_2およびRnt_3 は見込み）

なお、R_x = Rt_x + Rnt_x (x=1,2,3) とする。

したがって、k_1 = Rt_1 / R_1 = 529/(529+166) = 0.76

k = (Rt_1+Rt_2+Rt_3)/(R_1+R_2+R_3) = (529+550+550)/(529+166+550+365+550+400) = 0.64

k_1 と k から式②の条件を満たさないことがわかります。

したがって、④のΔを計算して、どちらの方式がどれほど得かを評価します。

C （支払った消費税） = 234, Ct （太陽光発電設備購入時に支払った消費税） = 154 より、Δ =  -k_1*C+Ct = -0.76*234+154=-23.8 となります。

なお、CとCtの差は主に不動産購入時の建物に対して支払った消費税です。

よって、比例配分方式の方がおよそ24万円ほど税金が安いことになります。

 

【計算の具体例（妻の場合）】

具体的に数字を当てはめて試算してみます。

妻の場合には、以下のようになります。（以下、単位はすべて万円）

• 課税売上（太陽光発電事業およびトランクルーム事業）　：　太陽光発電所1基とトランクルームの売上について実績と今後2年間の見込みは以下の通り

Rt_1 = 750, Rt_2 = 750, Rt_3 = 750  (Rt_1は2016年実績、Rt_2およびRt_3 は見込み）

• 非課税売上（不動産賃貸業）　：　戸建て1件の実績と今後2年間の見込みは以下の通り。2年目の年途中に1軒買い足すと仮定。

Rnt_1 = 80, Rnt_2 = 120, Rnt_3 = 160  (Rnt_1は2016年実績、Rnt_2およびRnt_3 は見込み）

なお、R_x = Rt_x + Rnt_x (x=1,2,3) とする。

したがって、k_1 = Rt_1 / R_1 = 750/(750+80) = 0.90

k = (Rt_1+Rt_2+Rt_3)/(R_1+R_2+R_3) = (750+750+750)/(750+80+750+120+750+160) = 0.68

k_1 と k から式②の条件を満たさないことがわかります。

したがって、④のΔを計算して、どちらの方式がどれほど得かを評価します。

C （支払った消費税） = 234, Ct （太陽光発電設備購入時に支払った消費税） = 154 より、Δ =  -k_1*C+Ct = -0.76*234+154=-23.8 となります。

なお、CとCtの差は主に不動産購入時の建物に対して支払った消費税です。

よって、比例配分方式の方がおよそ24万円ほど税金が安いことになります。

 

 

 

 

一括比例配分方式と個別対応方式の違いによる消費税申告額の影響（基本式の算出）

2017年になり、そろそろ確定申告の時期になりました。

昨年から夫婦そろって消費税課税事業者となり、消費税の申告が必要です。

そのときの最大の難題だったのが、控除対象仕入税額を個別対応方式と一括比例配分方式のどちらで行うべか、ということでした。申告上は、申告者がどちらの方式でも選ぶことができるものの、一括比例配分方式を選択した場合には2年間以上継続してこの方式を採用しなくてはなりません。(参考：国税庁Web No.6401 仕入控除税額の計算方法 )

また、一括比例配分方式では、調整対象固定資産を購入した場合には、通算課税売上割合が大きく変動した場合、第3年度に仕入控除税額の調整が必要になります。

こういった条件を踏まえて、今後の仕入額や売り上げの予想を立て、最も節税となる、控除対象仕入税額の方式を決める必要があります。

【前提条件】

ただし、あまりに話を複雑にするとわかりにくいし本質がみえづらく、また実際的でもないため、以下の状況に限定します。

• 課税仕入税額の中で、課税売上および非課税売上に共通するものはなし。・・・条件①
• 1年目に調整対象固定資産を購入。2年目および3年目は購入しない。・・・条件②

 

 

まず、それぞれの方式での納税額を計算します。

 

p: 消費税

Rt: 課税売上（税抜）。_1, _2, _3 が付くと、それぞれの年度の課税売上

R:課税売上（税抜）と非課税売上の合計。_1, _2, _3 が付くと、それぞれの年度の課税売上と非課税売上の合計。

Ct:第1年度の課税売上に対する課税仕入税額

C:第1年度の課税仕入税額の合計（Ct と非課税売上に対する課税仕入税額の合計）

k_1 =Rt_1/R_1　：　第1年度の課税売上割合

k = (Rt_1+Rt_2+Rt_3)/(R_1+R_2+R_3) : 通算課税売上割合

【一括比例配分方式での各期の納税額】

• 第1年度：p*Rt_1 - k_1*C
• 第2年度：p*Rt_2
• 第3年度：p*Rt_3 - δ

上記より、上記3年度の合計の納税額は S_比例 = p*(Rt_1+Rt_2+Rt_3) - k_1*C - δ　・・・　①

ここで、δは通算課税売上割合(k) が著しく変化（増加・減少）したときに仕入控除税額に加算・減算するための調整額です。

δ = (k - k_1)*C

「k が著しく変化する」とは、具体的には、

|k-k_1|/k_1 >= 0.5 & |k-k_1|>= 0.05 ・・・②

の場合です。つまり、第1年度の課税売上割合（k_1） が、3年間の課税売上割合（k）と同程度なら、この調整は不要ということです。式からも、k=k_1 ならδが0となることからも納得できますね。

(参考：国税庁Web No.6421 課税売上割合が著しく変動した時の調整 )

 

【個別対応方式での各期の納税額】

• 第1年度：p*Rt_1 - Ct
• 第2年度：p*Rt_2
• 第3年度：p*Rt_3

上記より、上記3期の合計の納税額は S_個別= p*(Rt_1+Rt_2+Rt_3) - Ct　・・・③

 

個別対応方式では、調整は不要です。

 

 

【一括比例配分方式と個別対応方式の違い】

 

①と③を比較するとその違いがよくわかります。

 

S_個別　では、課税売上に対する課税仕入税額を控除していますが、S_比例では第1年度の課税売上割合に課税仕入税額全体を掛けて控除額を求めています。ただ、通算課税売上割合が大きく変動する場合には、その調整としてδを導入している、というわけです。δを含めることで、S_比例では第1年度の課税売上割合ではなく通算課税売上割合を課税仕入税額全体を掛けて控除しなさい、ということですね。

 

 

では、結局、どちらの方式を採用すべきなのか、をどのように決めたらよいでしょうか。

 

そのためには、調整額δの計算が必要かどうかによって変わってきます。

 

その有無を調べたうえで、S_比例とS_個別を比較して、どちらで申告すべきかどうかを判断します。

 

まずは、δが不要の場合の両者を比較して、一般的にはどのようなケースでは、どちらの方式が良いのかを調べます。また、具体例を含めて、どちらが良いのか判断したいと思います。

消費税課税事業者届出書による課税事業者であっても3年目に免税事業者に戻れるとは限らない

以前の記事で、消費税課税事業者届出書を提出して課税事業者となった場合には、課税事業者の期間に調整対象固定資産を購入したとしても、これまでのルールの通り、3年目には免税事業者に戻れる、と書きました。

その際、国税庁の電話相談でもそれを確認したのですが、平成28年4月の消費税法の改正により、そのルールが覆されてしまったようです。

具体的には「高額取得資産を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」というルールです。

これは、いわゆる消費税還付スキームと呼ばれている方法を封じ込めることを目的にしたものであり、これによると、

「事業者が事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の仕入れ等を行った場合には、当該高額資産の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後３年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。」

とのことです。つまり、課税事業者が、高額特定資産を取得すると、それから3年間は免税事業者には戻れない、ということのようです。

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【高額特定資産とは】

高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払い対価の額（税抜き）が1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。

（国税庁ホームページの消費税法改正より：https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/h28kaisei.pdf）

私の場合は、棚卸資産というものはないため、太陽光発電設備や不動産などの固定資産が調整対象固定資産に該当するかどうかだけを考えればよいことになります。調整対象固定資産は、税抜き金額が100万円以上であり、かつ、土地などの非課税資産は含みません。したがって、不動産の場合でも、例えば築古戸建てのように、建物の金額が100万円に満たない物件は、調整対象固定資産にはなりません。逆に、区分マンションのようなケースでは、建物の割合が大きいため、ほとんどすべてのケースで、対象固定資産になってしまうでしょう。

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これは、課税事業者となった経緯が、課税事業者届出書によるのか課税事業者選択届出書によるのかは無関係なんです。

これにより、課税事業者が調整対象固定資産の課税仕入れにかかる消費税額について比例配分法により計算した場合、かつ、課税売上割合が著しく変動した場合、調整対象資産を購入してから3年後に、調整対象固定資産にかかる調整計算をしなくてはならず、場合によっては還付された消費税を納めなくてはならなくなることになります。

以前は、私は費税課税事業者届出書で課税事業者になったので、2年後には免税事業に戻ってしまえば、上記の調整計算をする必要がなく、還付消費税を戻すことにもならない、と安心していたのですが、そううまくはいかなくなりました。

私の場合、課税仕入れにかかる消費税額について、一括比例配分または個別対応のどちらが有利なのか、課税売上割合が激しく変動するのか、など、一度きちんと調べることが必要になります。それによって、還付された消費税を納めることになるのか、あるいはならないのかが変わってきますので。

確定申告の前までに結論を出さなくてはいけませんね。。。

 

 

太陽光発電の実績（～2016年下期）

太陽光発電の実績のアップデートです。

見込については、業者によって損失係数の見積もりが変わるため、NEDOのデータをもとに
Ep = 月平均日射量 * システム容量 * 日数 * 0.85 (損失係数)
として算出した値としています。

 ■　熊本県球磨郡(2013.11.1～、システム容量 49KW、傾斜角10度、南向き) (自己保有）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(人吉)	2.58	3.22	3.64	4.43	4.66	4.04	4.60	4.70	4.03	3.66	2.67	2.39		3.72
Ep(MWh)	3.3	3.8	4.7	5.5	6.0	5.0	5.9	6.1	5.0	4.6	3.3	3.1	56.6	0.155
2013年実績(MWh)											3.6	3.1
2014年実績(MWh)	4.2	4.0	5.8	5.9	7.1	5.0	5.9	4.9	4.8	5.1	3.4	3.2	59.3	0.162
2015年実績(MWh)	3.9	3.7	5.5	5.2	6.3	3.7	4.9	5.9	5.3	5.8	3.0	3.3	56.5	0.155
2016年実績(MWh)	2.14	4.31	6.18	5.09	6.28	4.33	5.91	7.17	4.99	3.85	3.75	3.32	57.3	0.157

※　Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

 

   ■　山梨県北杜市明野町(2013.4.19～、システム容量55KW、傾斜角20度、南向き)  （北杜市の太陽光発電業者から提供いただきました）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(大泉)	3.77	4.31	4.67	5.09	5.06	4.58	4.58	4.93	3.92	3.79	3.64	3.57		4.33
Ep(MWh)	5.5	5.6	6.8	7.1	7.3	6.4	6.6	7.1	5.5	5.5	5.1	5.2	73.7	0.202
2013年実績(MWh)					7.9	5.5	8.0	7.7	7.2	6.0	6.9	6.6
2014年実績(MWh)	7.0	5.4	7.8	8.7	6.8	6.7	7.7	5.4	6.7	5.7	5.4	5.8	79.1	0.217
2015年実績(MWh)	6.3	6.3	7.2	8.2	7.8	5.7	8.2	4.7	5.5	6.1	4.1	5.5	75.6	0.207
2016年実績(MWh)	5.9	7.0	7.3	8.2	7.8

※　Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

 

  ■　山梨県北杜市小淵沢(2016.1.19～、システム容量49.5KW、傾斜角20度、南南東向き)  （自己保有）

月	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	12月	合計	平均（/day)
日射量(大泉)	3.61	4.17	4.59	5.04	5.07	4.58	4.58	4.93	3.87	3.69	3.50	3.39		4.25
Ep(MWh)	4.71	4.91	5.99	6.36	6.61	5.78	5.97	6.43	4.88	4.81	4.42	4.42	65.3	0.178
2016年実績(MWh)		(6.7)	7.79	7.55	8.17	6.89	7.53	7.29	4.80	5.61	5.37	5.96		(0.22)
2017年実績(MWh)
2018年実績(MWh)

※　()内の数字は推定値。Ep（期待値）より実績が低い場合は、赤で表記。Epよりも実績が2割以上高い場合は、青で表記。

山梨は、冬が強いですね。Ep からも予想されていましたが、熊本より5割ほど発電量が上でした。