オリックス銀行カードローンのお得なキャンペーン

2023年3月頃にオリックスカードローンのキャンペーンのお知らせを受け取りました。

 

 

上記では、3/31時点の借入残高から2/2時点の借入残高を差し引いた金額が50万円以上なら5,000円をプレゼントする、というものです。

つまり、3/30 までは借り入れがなく、3/31 に50万円借り入れをして、4/1 に全額一括返済すれば、2日分の利息を払うだけで、5,000円がもらえることになります。

私の場合、金利は2.5%なので、2日分の利息は 500,000 x 2.5% x 2/365 = 68.5円。差し引き、4,931.5円の儲けとなります。

そんな「ぬれてにあわ」「たなからぼたもち」みたいなことがあるんでしょうか？

 

ということで、やってみました。

さすがに、3/31 に借りて 4/1 返済というのはちょっと気が引けたので、余裕を見て 3/28 に借りて 4/17 に全額返済しました。（全額返済したつもりだったのですが、計算が間違ったのか、34円だけ返済漏れになってしまいましたが。）

そして、6月に入り、以下のメッセージが表示されるようになりました。

確かに、6/20 に5,000円が振り込まれていました。

5月末の借入残高が3月末の借入残高を下回らないこと、などの条件があればまだ理解できますが、たった2日借りるだけで5,000円ももらえるのは何か設計を誤ったのではないか、と思いますね。お得なキャンペーンでした。

 

 

 

非課税の土地でも登録免許税が必要でした

先日物件購入時に、いつものように自分で所有権移転登記を行ったのですが、登録免許税の金額の誤りの指摘が法務局からありました。

具体的には6,100円少ない、という指摘です。

固定資産税では非課税となっている道路についても、登録免許税の計算対象に含めて納めることが必要とのことでした。

以下が公租公課証明書です。（住所などの情報は削除しています）

この「価格」と示された部分が評価額です。当初、この評価額から登録免許税を計算していました。

具体的には、土地の部分は

2,894,776 + 2,871,939 = 5,766,715 　⇒　1,000円未満切捨てのため、5,766,000

土地部分の税率は 1.5% であるため、5,766,000 x 1.5% = 86,490

家屋については

405,280 + 405,280 = 810,560  ⇒　1,000円未満切捨てのため、810,000

家屋部分の税率は 2.0% であるため、810,000 x 2.0% = 16,200

土地と家屋の税金を合計して100円未満を切り捨てます。

86,490 + 16,200 = 102,690 ⇒　100円未満切捨てのため、102,600円　　これを登録免許税として納めました。

 

しかし、上記の公租公課証明書で「価格」が 0 (備考欄には非課税）となっている部分も、登録免許税計算時には必要という指摘でした。

ここで「価格」が 0 となっているのは道路部分であり、「公共の用に供する道路」として提供しているため価格が 0 円となっています。

こういった場合でも、登録免許税計算時には評価額を30/100にして計算するということでした。

1. 　まず「価格」が示されている土地から　㎡単価を求めます。2,894,776 ÷ 36.76 = 78,748
2.  ㎡単価に、道路の面積を掛けて評価額を求めます。78,748 x 8.2 = 645,733.5
3. 「公共の用に供する道路」であるため、30/100 をさらに掛けます。645,733.5 x 30/100 = 193,720

もう一つの道路に対しても同じ計算を行います。

78,748 x 8.8 x 30/100 = 207,895

よって、土地に対する評価額の合計は

2,894,776 + 2,871,939 + 193,720 + 207,895 = 6,168,330 　⇒　1,000円未満切捨てのため、6,168,000

土地部分の税率は 1.5% であるため、6,168,000 x 1.5% = 92,520

家屋部分は変わらないため、土地と家屋の税金を合計して100円未満を切り捨てます。

92,520 + 16,200 = 108,720 ⇒　100円未満切捨てのため、108,700円　　

当初の登録免許税は　102,600円　でしたから、確かに差額は 6,100 円でした。

この不足分については、登記ネットを利用して電子納付で納めました。

 

修正申告の方法については以下のWebサイトに掲載されているマニュアルに記載があります。

https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/download_manual.html

申請用総合ソフトの中の不動産登記のマニュアル（タイトルは、申請者操作手引書　です。）

具体的には、登記所から「補正のお知らせ」を受信するので、登記ネットにて「補正」ボタンをクリックして、登録免許税の修正をすれば、その不足分だけを電子納付できるような仕組みになっています。

とてもよくできていますね。

また、今回のケースでは、なぜ 6,100円　の差が生じたのか、最初はよくわからなかったのですが、管轄の法務局担当者（最初に電話連絡のあった担当者）に電話すると丁寧に教えていただけました。

「今回、固定資産評価証明書では評価額が0円となっている道路についても登録免許税の計算対象となるんです。」（法務局担当者）
「道路部分の㎡単価は、宅地をもとに計算していただいて大丈夫ですよ。」（法務局担当者）
「道路部分は、一般の通行人が通るので、評価額はさらに30%と安く設定されているんですよ。」（法務局担当者）
「不足分は電子納付で納めていただいて結構です。その方法などわかりますか。できそうですか。」（法務局担当者）

 

法務局って、私の勝手な想像ですが、素人が手続きをすることに対して何か厳しそうな印象があったのですが、実際にはかなり柔軟にいろいろと対応してもらえますし、丁寧に教えてくれるので、ますます登記は自分でやってもいいんじゃないか、と思いますね。

 

まとめ：

「公共の用に供する道路」では固定資産税の評価額は 0 円だったとしても、登録免許税の計算では忘れずに計算に含めること。

 

 

大阪府寝屋川市の築古テラス購入

今回もグランレーヴ社からの物件購入です。購入したのは、昨年（2022年）7月です。
最終的に入居が決まるまでかなりの時間を要してしまいました。

物件は昭和40年築であり、延床60㎡とやや広めのテラスでした。

最寄り駅は寝屋川市駅。京阪では比較的大きな駅であり、特急は停車しませんが一日の乗降客数は6万人あまりです。

物件までは徒歩14分なのでちょっと距離がありますが、道はフラットで、かつ途中まではアーケードのある商店街を通るため、徒歩10分くらいの印象でした。（ちょっと言いすぎかな）

徒歩圏内には、業務スーパー（徒歩５分）、サンディ（徒歩５分）、スーパー玉出（徒歩6分）のように大きなスーパーが徒歩圏内に3店舗もあり、また、寝屋川市駅近くには「ベルおおとし」（ちなみに、「おおとし」とは地名であり、漢字で書くと「大利」です）という商店街があり、スーパーや総菜屋さん、ドラッグストアや洋食屋さんなどがあり、便利そうな場所です。

価格はリノベーション費用込みで630万円（物件価格290万円、リノベーション340万円）ほどでした。また、後で述べますが、リノベーション完了後も追加工事をしていただき、その費用は20万円でした。

リノベーションの内容としては、全室CFへの変更、水回りすべて新設、間取り変更、壁・天井、汲取から公共下水への接続変更等です。キッチンやユニットバスは賃貸にしては前回と同様にグレードが高い部材採用です。

もともとは店舗だったため、玄関は店舗用スライドドアとシャッターになっていました。また、土間がかなり広く、その部分をLDKとしたため、ややその分コスト高となったようです。

まずはリノベーション前の状態です。

 

　

　　

　　

　　

 

次に、リフォーム後です。

    　　   　　　

　　　

　　

ここまで違うとあまりbefore/afterで見比べてもどこがどう変わったのかわかりづらいですね。（ベランダは後日防水塗装をしていただいた後の状態です。）

店舗用スライドドアを開けると土間があり、そこから1段室内が高くなっていましたが、その土間が駐輪場と玄関ドアになっています。1階のUBや洗面台があった場所にカウンターキッチンが置かれ、トイレやキッチンがあった場所にはUB、そして押入れがトイレに変わっています。このスペースにカウンターキッチンを置いたため、LDKはやや窮屈な印象になったように思います。普通に壁に面したI型キッチンでもよかったかな。

2階の押入れはクローゼットに、畳をCFに変更しています。

 

おおむね満足していますが、いくつか気になることがありました。

 

最大の問題は、2階の床です。6帖と8帖の床が全体的にやや湾曲しているような感じです。特に8帖のほうは素人の私でも歩くとすぐにわかりました。

物件が仕上がる少し前に現場で確認したときには、すでにCFを貼ったばかりという状況だったのですが、すぐにグランレーヴに連絡して費用が掛かってもいいので直してほしいと伝えました。

ただ、どうもタイミングとしては少し遅かったようで、完成後に改めて確認しましたが、私が満足するようなレベルでの修正がなされなかったのは残念でした。このような構造上の問題はリノベーションの段階で修正が必要なので、湾曲していることがわかった段階で相談してほしかったのですが、そうはならず、とても悔やまれます。このような問題が予見される場合には事前に速やかに相談してほしいと伝えました。

あとは、大きな問題ではないですが、以下の点が気になりました。

• いくつかベランダの防水塗装の対応として床が含まれていなかったこと。（先ほどの写真は後日防水塗装をしてもらった後の写真です）
  手すりや柱部分は黒く塗られていたのですが、ベランダ床はもとのままでした。雨漏りはベランダの床から発生することが多いので築古であればここはやってほしいと思っていたのですが、後日確認したところ、状態としてはよかったので防水塗装までは不要との判断だったようです。
• 2階の6帖の出入り口のドア幅が標準よりもやや狭い。
  ベッドや机の出し入れが難しいのではないか、と思われたことでした。一般には有効開口寸法は70cmが標準らしいのですが、おそらく60cmないしはそれ以下だったような気がします。印象として、えっ、これだけなの！と思ったので、標準よりも狭かったはずです。
• 照明スイッチは一般的な小さいスイッチ。
  せっかくここまでモダンに仕上げたので、費用対効果の高い、やや大きめのPanasonicのスイッチを採用してほしい。
• リビングの小窓に網戸が無かった。また、2階道路側の窓の網戸が一部破れていた。
• クローゼットには、ハンガーパイプや棚板がない。

なお、2番目のドア幅の問題以外は、後日追加費用を支払い対応していただきました。

　

上の2枚の写真はクローゼットにハンガーパイプ・棚板を設置していただいた写真のBefore/After です。

 

まぁ、新築ではないし、どこまで費用をかけるかは、ここまでくると人それぞれの部分もあるため、どの部分はどこまでやるのかを事前にしっかりとコミュケーションを取って認識合わせをしておくべきだったと反省しています。

人によっては照明スイッチは通常の小さいものでよいから、UBのシャワーヘッドをもっとかっこいいものにしたい、とか、いろいろとあるでしょうからね。

こういったことがあったので、後日、グランレーヴと相談し、私の物件の場合には、見積もり作成時には以下の点を考慮した見積もりを作成していただくことになりました。

• ベランダ防水塗装
• クローゼットにはハンガーパイプおよび棚板（高さが低い場合は棚板なし）
• 大きめの照明スイッチ
• 床調整

 

すべての施工が完了し賃貸募集ができるようになった後で、ワックスがけおよび小物設置を自分で行いました。

 

ただ、この物件に関しては、賃貸付けが決まるまでかなりの時間がかかってしまいました。

 

以下、その経緯です。

 

入居者募集開始は11月初旬から開始しました。家賃は7万円、礼金2ヶ月です。家賃はやや背伸びをしているとは思ったものの、7万円からのスタートとしました。それでも、すぐに申し込みが入ったものの、その後キャンセルとなり、なかなか決まりませんでした。

そして、1月下旬にようやく、家賃6.8万円、礼金1ヶ月という条件を提示され、それで了解したものの、その後連絡なし。

さらには、猫10匹いるが入居可能か、という問い合わせがあり、さすがにそれは却下。家賃増額となるものの、果たして入居者がきちんと猫の管理ができるのかどうか不安に感じました。もちろんきちんと管理されれている飼い主もいるとは思うのですが、自分にはこれまでそれほど多くのペットを飼っている知り合いもいませんし、過去の賃借人のなかでもさすがにその数のペットを飼っている人もいませんでしたら、漠然とした不安がありました。さらに、猫の鳴き声や、野良猫となって近隣に迷惑をかけることになるかもしれません。

そうこうしているうちに繁忙期も後半にさしかかった３月にやむを得ず、家賃を6.5万円に減額。それでも入居申し込みが入らず、4月の中旬ごろにさらに礼金１ヶ月から礼金なしに変更しました。

しかし、それでも決まらず、4月末頃になってなんとかGW期間中には決めきりましょう、とグランレーヴと相談し、家賃設定はグランレーヴに一任することにしました。

そして、GW期間中に家賃をさらに５千円下げて、家賃6万円で入居申し込みが2件続けて入りました。さらに、GW明けにもう１件入居申込（３番手）が入りました。やはり、家賃５千円の差は大きいようですね。

最初の入居申込者の契約が５月上旬に行われ、無事６月から入居開始となりました。

結果として入居が決まるまで半年ほどかかってしまったことになります。そして残念ながら今回は利回りは12%を割ってしまいました。。。

仮に家賃６万円が入居開始当初で決まっていれば、機会損失は６万円 x ６か月 = 36万円となります。これだけの差があるのであれば、最初から家賃６万円で募集したほうがよかったわけですが、実際いくらで決まるのかはわからないため難しいですね。今回の入居者が退去した後の再募集時には家賃6.5万円前後くらいから募集することを考えたいと思います。

また、今回、入居が決まるまでに半年ほどかかってしまった原因ははっきりとはわからないのですが、可能性として考えているのは以下です。

• 先ほど書きましたが、2階の洋間の床がやや湾曲している。
• ベランダから見える、向かいの隣家が空き家であり、窓や壁が一部崩壊し、荒れた室内が見える。ちょっと不気味。
• 以前は商店街の一角だったが現在はシャッターが閉まっており、住居として利用している。ただシャッターが閉まっているため、空き家のように見えて、さらに物件がその奥にあるため、夜間女性が通るとちょっと怖いと感じるかもしれない。
• 雨よけ・日よけとなっている、オレンジのアーケード庇（ひさし）がやや古く汚く感じる。できれば撤去したかったが、隣家とつながっているためそれができなかった。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。