大阪府藤井寺市で戸建て購入

藤井寺市では2件目の物件を購入しました。

たまたまポータルサイトのホームズで見つけた戸建てでした。最近、自分で見つけることが多くなってきましたね。

そのせいか不動産業者さんから物件提案を受けることが減ってきて、その結果、また次の物件も自分で探す、という感じになってきつつあります。

この戸建の最大の特徴は６LDK、136㎡　もあることです。

ホームズで検索条件として延べ床面積の上限をたまたま少し大きくて検索した結果、この物件が目にとまりました。この広さで築35年かつ、価格が700万円でしたので、かなりいいかもしれない、というのが最初の印象でした。

ただ、広いということは、その分リフォーム費用がかさむし、駐車場はあるものの駅から徒歩14分とやや距離もあったことから、”お気に入り”には入れてみたもののそのまま放置していました。

 

その後、ある不動産業者から、グループホーム（GH）用として利用可能な戸建て物件を購入しませんか、という提案がありました。GHを前提とした家賃設定であるため、家賃は高いものの、利回り10～11%となるように物件価格を決めているようで、物件価格は高いな、という印象です。例えば家賃が月20万円のGH物件の価格が2200万円ぐらいで売りに出されていたのですが、その家のスペックから見て、その価格は高すぎじゃない？と感じてしまいます。GHとして利用するためのリフォーム費用がかかるとはいえ、1戸建ての価格が2000万円を優に超えるのは高すぎると感じ、ならいっそのこと自分でやや大きな戸建てを購入して、リフォーム後にGH物件として募集したほうがはるかに高い利回りが出るのではないか、と考えるようになりました。

そんなこともあり、不動産ポータルサイトでGHとして利用可能な物件探しをやってみたときに、改めてこの物件がヒットしたわけです。最初にこの物件を見つけてから３～４か月ほどが経過していました。

問合せをしたところ、まだ販売をされているとのことだったので、まずは内覧をしてみることにしました。おそらく、投資家目線では6LDKもの大きな戸建てなのでリフォーム費用がかさむ一方、家賃は取れてもせいぜい9万円ぐらいだろうから収益性はさほど高くはならない、また実需目線では、やや築年数も経っており、駅から15分ほどという立地でもあるため、なかなか売れなかったのではないか、と想像しています。

内覧時に確認できたメリット：

• 昭和63年築なので築35年ほどで比較的新しく、キッチンや浴室も入替せずにそのままでも問題なさそう。
• キッチンはシステムキッチンであり、換気扇はフラット型レンジフードとなっており数年前に交換したようでまだ新しい。
• ブレーカーは75Aであり電気容量は十分
• 玄関は2階にあるが、１階からも直接出入りが可能。例えば、１階は事務所、２階・３階は住居としての利用も可能。
• 家の向かい側は古墳であり、また全面道路も先はかなり細いため車両通行は少なく静かな環境
• 近隣にも駐車場があり、普通車であればそこを利用することもできる。

内覧時に確認できたデメリット：

• 3階にはバルコニーがあるがさほど広くはなく、やや日当たりも悪い。ただ、内覧すると1階の駐車場の奥にも雨除けのひさしがあり洗濯物が干せるようになっている。また、2階のLDKの横にも北向きだが長細い物干しスペースがある。
• 駐車場があるが現状では横幅が狭く軽自動車しか駐車できない。ただ、左横の表札や郵便受けが付いた門柱を撤去すれば普通車もいけるかもしれない。
• １階は鉄筋コンクリート造りとなっているため、１階の間取り変更が困難。

そこで実際に買い付けを入れることになりました。

できればGHとして提供できるとベストですがそれがかなわない場合には通常の賃貸物件となります。

その場合、やはり延床が広く最悪水回りもある程度手を入れる可能性もあるため、リフォーム費用として最大で300万円を見込みます。

家賃は9万円とれたとしても、利回り12%を実現するには物件価格は600万円となってしまいます。

そこで、ちょっと不動産業者に状況を確認したところ、ちょうど1週間前に580万円で買付が入ったものの交渉が成立しなかった。また、直近までは毎週のように内見があったが私の後はもう内見の予定がない、ということ。

引っ越しをされて物件を売りに出してからすでに数カ月が経過するもののなかなか買主が決まらない状況であることから、もうそろそろ何とか決めたいと思いはじめる頃でもあると思われたため、とりあえず交渉が入るであろうことを前提に620万円で買付を入れてみることにしました。仮にそれで売主さんが完全に拒否して話が流れてしまったらそれはそれで仕方がないという覚悟の上でのことでした。

具体的にはどういうやり取りが先方であったのかわからないのですが、何とか620万円でうまく話をまとめていただけることになり、無事2023年10月末に決済が行われました。

 

さて、実際にGHとして貸し出すかを検討することになり、GHの事業支援を行っている会社に相談したところ、通常はGHとしてのリフォームというのは賃貸が決まってから行うものであり、まずは通常の賃貸としてのリフォームを行い、通常の入居者募集と並行してGH利用を目的とした事業者探しをするものだとわかりました。当初、一般の賃貸なのかGH用途なのかが決まらないとリフォームができないと思っていたのでこれは意外でした。まずは通常のリフォームでよければ同時並行で募集できますからね。

ただ、GH（指定共同生活援助（戸建て型））として物件を提供するにはいくつかの要件がありますが、その中でも重要なのがその物件の検査済証の有無です。確認したところ、この物件は検査済証がない、ということです。ただ、古い物件ではそもそもすでに検査済証がない、ということはよくあることで、その場合は建築計画概要書を調べ、そこに検査済証を受けているかどうかを確認し、受けていればかつて受けていたことを示す証明書を発行してもらうことで検査済証が無くても対応が可能だとわかりました。そこで、大阪府の担当部署にまずは電話で建築計画概要書があるかどうかを確認してもらったのですが、該当する地番には建築計画概要書が見当たらない、というのです。築年数としては35年ぐらいなのでそこまで古い建物でもないですし、担当者も「比較的新しい建物なので建築計画概要書がないというのは不思議ですね。」と言われていたのですが、ないものはないのでそれ以上はどうしようもありません。まれに、大工さんが自分で家を建てて建築申請を出していないと、こういうことになるらしいのですが、見たところ家自体は近隣の戸建てと比べて特別変わった様子もないため、自分で建てたような様子もないのです。結局のところ、真相は不明です。

結局、今回はGHとしての利用はあきらめることになりました。

 

さて、今回もグランレーヴさんにリフォームおよび管理をお願いすることにしました。

まず、リフォーム前の状況です。

 

　

外観と玄関（2階）

玄関は階段を上がった2階にありますが、１階からも出入りが可能です。１階はもともとは車庫だったそうで、それを洋室に変えています。現状は、土間に直接CFを貼った状態です。

　　

　

１階　浴室（UB)・洋室（8.4帖）・洗面台および洗濯パン・洋室（12.2帖）

2つの洋室の壁はどちらもコンクリート造です。

この建物の評価のポイントは1階だと思っています。壁・床・天井はクロス・CFですべてきれいにできますのでそこではあまり差別化ができません。それよりも１階の水回りのキッチン・UBや生活動線、さらに1階の玄関が重要なポイントです。

2階のキッチンは状態が良く現状のままで行けそうなので、リフォームとしては全体の表層および1階の水回りの改造がポイントということになります。

UBは汚れてはいないのですがやや古さを感じます。サイズは1114 ぐらいなので、やや浴槽が狭いです。ただ、UBを新品に交換すると50万円はかかるでしょうし、さらにサイズを変更するとなると間取りの変更が必要となり、さらに費用が膨らんでしまいます。1114は実は今の我が家の浴室がそのサイズです。私の身長が170cmぐらいなのですが、1114はまぁ我慢できないサイズでもないです。身長150cmの妻は全く問題ないと言っています。したがって、UBは入れ替えず、サーモ水栓だけを交換することにしました。

洋室はもう少し狭くてもいいので水回りを広くとって使いやすくなればと思い、以下の間取り変更も検討しました。

【現状】

　　　

【変更案（結局見送り）】もともと8.4帖の洋室の壁の位置を変更し、1階廊下に洗濯パン・洗面台を配置し、8.4帖の洋室のクローゼットは水回り用のクローゼットとして利用。その結果、洋室は5帖程度のサイズとなります。洗面台がボコッとへこんでいるのは、その右側壁に窓があるためです。へこんでいる箇所を生かして、5帖洋室にも新たなクローゼットを作ろうと考えました。

ただ、ここまでやると、これだけで100万円はかかりそう。これで家賃1万円増加が望めるのであればいいですが、さすがにそこまでは難しそうであるため、今回はあきらめました。

この物件の大きな特徴は、玄関が2階だけでなく1階にもあることです。現状はコンクリート床に直接CFを貼っているような状態ですが、例えばそれをはがして駐輪場やバイク置き場にもできますし、事務所利用もいいかもしれません。事務所利用の場合には来客用のトイレが1階に必要になります。そのため、その可能性を考えて、1階にトイレ増設をお願いすることにしました。

 

　

　　

　　

２階　LDK（13.2帖）・階段・トイレ・和室（6帖）

 

システムキッチンは汚いものの状態がいいですね。物自体はもう20年前のキッチンですが、ビルトイン食洗器もついています。ガスコンロだけを新品に交換してシンクやドアなどの汚れを取ってきれいにしてあげれば、システムキッチンを交換する必要はなさそうです。シンク下の収納の底板は上からパネルを張るなどして修復してもらうことにします。レンジフードもスリム型でしかも3年前くらいに交換したばかりのものでラッキーでした。

トイレはよく見てはいませんが、何となくきれいそうなので、これもこのままで大丈夫でしょう。

和室は2階に1部屋、3階に2部屋あります。1か所くらいは和室を残しておいてもいいし、またすべてを洋室化するとコスト的にもかなりの負担になってきます。そのため、3階の2部屋の和室は和室として残して、2階の和室だけを洋室化することにしました。事前の見積もりでは、その場合のコストは20万円でした。

 

 　

　

3階　和室2部屋（各6帖）・洋室（6帖）・手洗い場・ベランダ

3階和室は洋室化せずこのままで使ってもらおうと思います。欄間も立派で、天井には照明のために一段深く掘り込んだ天井（折り上げ天井というらしい）もあります。そのため、畳表替えとクロス張替え程度でいいでしょう。障子もまだきれいでした。

ベランダは狭いのですが、東側で南東からは日が差し込むため何とか使えそうです。また、1階の玄関前にも洗濯干場がありますし、北側ですが2階のLDK脇にも細長いベランダがあるので、なんとかなるかと思います。

そこで、今回のリフォームは、主に表層と1階トイレ増設および2階の和室を洋室に変更、１階と３階の洗面台新調、ビルトインガスコンロの新調としました。リフォーム費用はおよそ280万円です。

物件価格は620万円、仲介手数料20万円のため、620+20+280=920万円。

駐車場付きの6LDKで家賃9万円はやや厳しいかもしれません。ただ、1階事務所利用と考えると家賃10万円でも行けそうな気もします。

 

以下はリフォーム後です。といっても、間取りを変えたのは１階の洋室の隣の納戸にトイレを新設したぐらいです。

 

表札や柵があったのですが駐車には邪魔だったため、撤去しました。

　　

１階洋室11帖（シャッターを開けると１階から出入りが可能）

　

１階トイレ（新設）、１階階段

　

１階洋室（8.4帖）

　　

洗面台（入替）および浴室（シャワー水栓のみ交換）

　　　

玄関、２階洋室６帖（和室から洋室へ）、２階トイレ

　

　

　

２階LDK（３口ガスコンロは入替）

　

3階和室（6帖＋6帖）
たまたま部材が余っていたということで結構立派な仕切戸も格安でつけていただきました。

　

洗面台（入替）、ベランダ

　

３階洋室（６帖）、３階階段

 

基本的には表装と一部設備交換を行っただけですが、やはりかなりきれいな印象になりました。

さて、いよいよ賃貸募集です。

6LDKとなると、似たような賃貸物件はかなり少なく、かつ築年数や内装の程度によって、８万円～15万円ほどの幅がありました。

利回り12% を目指すのであれば家賃は 9.2万円になります。

駐車場もあり、１階は事務所利用も可能ではあるので、家賃10万円でも行けそうな気もします。しかし、6LDKの需要自体が少ないこと、繁忙期も終わりかけているこのタイミングでの募集であるため、早めに決めたいということで、家賃は9.2万円、礼金1か月で3月上旬から賃貸募集をスタートしました。

募集開始から２カ月弱経った５月初旬の時点で、問合せ20件、内見4件あったもののそれでも申込が入りません。

ただ、なかなか決まらないのは、家賃設定や何かしら問題がある、というよりもそもそも需要が少ないためと考えています。そのため、条件は変えずにもうしばらくこのまま様子を見ることにしました。

そして、６月中旬に入り、私が個人的に掲載しているウチコミ！大家さんというポータルサイト経由で内見がありました。その内見の翌日にはグランレーヴさん経由で賃貸仲介さんから入居申込が入ったもののお子さんの校区の関係でキャンセル、しかしさらに同日に別の入居申込（結果的にはこの申込みが最終契約に至りました）が入りました。その翌日には、またウチコミ！大家さんにて、入居したいという問い合わせ、となぜか立て続けに動きがありました。これまで3カ月ほど全く動きがなかったのに不思議です。

最終的にはグランレーヴさん経由での賃貸仲介での申込が契約まで進み、無事7月からの入居となりました。

立て続けに内見や申込があった入居希望者がこの物件を選んだ理由としては

• 仕事上の荷物が多いので、部屋の一部は倉庫として使用したい
• 要介護者が１階から出入りできる。さらに１階にトイレや洗面台などもあり、１階で生活がある程度完結できていい。
• 家族の人数が多く、大きな家に住みたかった

でした。確かに賃貸で、6LDKもある、比較的きれいな家が9.2万円は安かったような気もしてきます。なかなか決まらないときには、やはり家賃を下げたほうがいいのかも、と弱気になっていましたが、決まれば強気に変わってしまいますね。（^^;

 

さて、これで保有する賃貸物件は合計18件になりました。正確には、私名義が9件、妻名義が8件、娘名義が1件です。

戸建て物件が10件を超えると個人事業税の対象となってしまうこともあり、戸建て物件取得の目標はこれでほぼ達成です。妻名義でもう1件ぐらいはいい物件があれば買おうかなとは思いますが、資産のバランス（不動産・株・社債）を考えると、もうそろそろ不動産は打ち止めにしたいと思います。

特にここ数年は取引業者が確定したため、賃貸募集を開始する頃には、次の新たな物件を仕入れて、さらにその物件のリフォームが終わり賃貸募集を開始する頃には、また新たな物件を仕入れて、ということを行っていました。

しかし、先ほどもお伝えしたように不動産はもういいかなと思い、今回のこの物件以降は積極的に新たな物件は探しておらず、保有物件の入居付けがすべて完了しました。

今後は、不動産については、特に戸建て管理や入退去、どれほど不動産投資には経費が発生するのか、などを記事にしていきたいと思っています。

 

以下、所有物件です。

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手元
大阪府藤井寺市A	戸建6LDK+車庫	S63	620万円	300万円	9.2万円	12.0%	3.5ヶ月	Homes
大阪府寝屋川市I2	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.6万円	13.2%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I3	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.4万円	12.8%	1.5ヶ月	ニフティ不動産
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.6万円 (9.0万円)	10.7% (10.0%)	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.0万円	13.0 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

満室時の年間家賃総額：1,434万円　
経費（内訳：管理費（※）・修繕積立金の概算80万円、火災保険の概算36万円、固定資産税：48万円）：164万円　※賃貸管理会社へ支払う管理費を含む
減価償却：851万円（2024年度見込み）
⇒　不動産所得：419万円（=1,434-164-851)　不動産所得に対する所得税・住民税（税率30%を仮定）：126万円
⇒　税引後の最終的な利益：1,144万円（=1,434-164-126)　

購入価格＋修繕費用：11,398万円
⇒表面利回り：12.6%、実質利回り：11.1%、実質利回り（税引後）：10.0%

※実際には3人の名義で不動産賃貸業をしているため、それぞれの名義で計算するべきですが、ここではわかりやすく概算として示しています。
※すべて現金購入のためローン金利などの支払いはありません。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

 

 

障害者控除

なかなか多忙でちょっと前回の記事から日が経ってしまいました。

今回は、障害者控除について。

実母と義母すでにどちらも一昨年から要介護２の状態です。先月は１週間ぐらいの違いで、どちらもトイレで倒れて、二人とも一時的に入院を余儀なくされました。

特に、義母は脳内出血で倒れて、体の一部には麻痺が残ってしまうようで、それだけなくどうも認知症も進んでしまっているような状況です。

先日は、義母が義妹にお金をもってきてほしい、と頼み、2-3千円ほど持っていたそうです。何かお菓子か飲み物でも買うのだろうと思い、持っていったそうですが、
「これでは三途の川は渡れないから、万札を持ってきなさい！」とのこと。いつから三途の川が有料道路になったのか聞いてみたいところですが…（笑）
遺書も書き始めているということで準備万端です。

 

そんなことはさておき、妻がたまたま介護の本を読んでいると、意外と障害者控除が知られていない、との記述があるとのこと。

「それは障害者手帳を持っているなど、何か特別な人なんじゃないの。」と私。

しかし、調べてみるとどうもそうでもないらしいのです。

まず、障害者控除とは：

国税庁 No.116 障害者控除　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1160.htm
「納税者自身、同一生計配偶者または扶養親族が所得税法上の障害者に当てはまる場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。これを障害者控除といいます。」

具体的な控除額は、以下の通り。

区分	控除額
障害者	27万円
特別障害者	40万円
同居特別障害者	75万円

それなりの控除額です。

問題は、その対象者です。

上記の国税庁のサイトではよくわからなかったため、適当にネットで調べたところ、埼玉県草加市のサイトには以下の記載がありました。

草加市：要介護認定者（1から5）の人は、確定申告の時に税控除が受けられます
「65歳以上の要介護認定を受けている人のうち、要介護度が1から5の人は、所得税・市県民税の申告の際に障害者控除対象者認定書を提出することにより障害者控除が受けられます。」https://www.city.soka.saitama.jp/cont/s1508/020/010/010/06.html

これほどはっきりと書いてあるとわかりやすいですね。

冒頭に書いたように、実母も義母も要介護２なので、もし草加市であれば障害者控除が受けられそうです。

 

そこで、実際に、実母・義母が住む自治体に確認したところ、以下の回答でした。

質問１）要介護認定があれば障害者控除認定申請書を提出することで障害者控除を受けることが可能か。また、障害者控除と特別障害者控除は要介護のレベルによって決まるものか。

回答１）要介護認定があったとしても必ずしも障害者控除が受けられるとは限らないし、その逆もしかり。また、障害者控除と特別障害者控除も、必ずしも要介護のレベルによって一意に決まるものではない。申請書に基づいて判断する。

質問２）申請書には「対象年」の欄がある。このことから、控除を受けたい場合は、毎年この申請書を提出して認定を受けることが必要か。

回答２）はい、毎年の提出が必要

質問３）申請書の提出時期には何か制約があるか。例えば、対象年が令和６年の場合、極端に言えば令和６年１月に申請を出しても構わないか。ただ、その場合、もし年の途中で、要介護レベルが変わるなど状況が変わった場合にはどうなるのか

回答３）まず、提出時期としては受付は例年11月からとしている。もし、提出後、その年の12月末までに状況が変わった場合には、改めて申請書を提出していただくことになる。確定申告は通常3月15日が期限なので、理想的には1月～2月ぐらいに前年分の申請書を提出してほしい。つまり、令和6年分に対して控除を受けたい場合、申請書は令和7年1月～2月頃に提出してほしい。

質問４）提出にあたっては郵送でも構わないか。

回答４）郵送で構わない。

 

私の場合、実母・義母はすでに昨年要介護２の認定を受けているため、本来であれば昨年分の確定申告を行う前に、障害者控除申請書を提出して、認定を受けておくべきでした。

すでに確定申告はすべて終わってしまいましたが、まずは昨年分の障害者控除申請書を自治体に提出し、もし認定が得られたら修正申告をしていくらかでも税金還付を狙いたいと思います。

 

まとめ：

本人や配偶者、扶養親族が要介護認定を受けている場合には、障害者控除の認定が受けられるか確認すべき

腕時計の電池交換とボタン修理

私が中学のころから使っている時計を思い切って自分で直してみました。

最近はスマホを持ち歩いているため、腕時計を使用することはないのですが、唯一登山の場合だけは身に着けられ落とす心配がなく、すぐに時間を確認できるため、重宝しています。

ただ、もう40年も前のもので20年ぐらい前からは、時刻調整やアラーム設定などをするためのボタンが硬くなりはじめ、7－８年前の電池交換後に何とか時刻設定して以来、もうボタンが全く押せなくなってしまいました。

10～20分くらい時刻が狂ったままでもなんとかだましだまし使っていましたが、ついに再度電池が切れてしまい、電池交換か捨てるか、ということになりました。

ただ、愛着がある時計なので捨てるのは忍びなく、かといって電池交換かつボタンも動くよう修理するとなると数千円か１万円近くかかるかもしれません。登山のときだけしか使わないし、まぁ最悪なくても困ることはない時計に、またこの時計自体の価格も確か１万円もしないものだったと思いますので、それに数千円も修理にかけるのはちょっと無駄かなと感じてしまいます。

ということで、最悪壊れてしまってもよいと開き直り、自分で直してみることにしました。

まず裏ブタを外し、ボタン電池も取り除きます。

さらに、内部の液晶回路も時計から取り外します。

その結果、構成パーツはこんな感じ。

ボタンは左右に２か所ずつ、ついています。

　

そこで、そのボタンの表側と裏側に潤滑剤＆さび取り剤でもあるKURE 5-56をたっぷり吹きかけます。

そして、あとは力業でボタンをペンチで押し込みます。

最初はペンチで押してもびくともしませんでしたが、何とか力を10～20回くらい加え続けると、表に出っ張っていたボタンが裏側へ引っ込みました。

そこで、再度KURE5-56を吹きかけてボタンを逆方向へ押し込みます。１回押し込めれば、あとは数回同様の操作を繰り返すことで徐々にボタンが動くようになり、最後は指だけでも楽にボタンを押し込めるほどスムーズになりました。

新しい電池を組み込んでふたを閉めれば完成です。

ついに復活し、ボタンもスムーズに押せるようになり、時計として使えるようになりました。本来なら、右上のボタンを押すとライトが付くのですが、どうも点灯機能そのものが壊れてしまったようですが、40年余り昔の時計ですし、まぁ仕方ないですね。

完全に壊れるまでもうしばらく使っていくことにします。

さて、今回の修理で苦労した点：

• ボタンが非常に硬く最初はペンチでもびくともしませんでした。根気強く何度も繰り返しようやくボタンが動くようになりました。
• 液晶回路部分を本体から外したわけですが、それを元に戻す際に苦労しました。液晶回路部分は円形で本体とぴったり合うわけではなく、多少小さめに作られているため、どのような角度でも本体に液晶回路部分をはめることができます。そのため、うまく本体に戻さないと、表から液晶画面を見たときに少し傾いてしまうわけです。表から液晶画面を見ながら、正しい向きにはめ込むのに苦労しました。
• ボタンを押すと液晶回路につけられたばね板を押すような仕組みになっています。そのため、液晶回路を本体にはめ込む際に、ボタンがばね板をきちんと押すことができる位置になっていることを確認しながら行う必要がありました。
• 電池の向きがどちらだったか、元に戻す際に失念してしまいました。分解し始めた時の写真を撮っておくべきでした。電池の表裏を変えても液晶には何も表示されずどちらの向きが正しいのか、それとも電池そのものが不良品なのかわからず混乱しました。結局、組みあがってもボタン（右上のLightボタン）を押さないと液晶画面には何も表示されないことがわかり、ようやく電池の型番などの刻印がある面が表であることがわかりました。

自分で時計を直すことなどあまりないとは思いますが、個人的なメモということで記載しておきます。

 

大阪府寝屋川市の築古テラス（2戸）を購入

今回の物件は、ニフティ不動産というポータルサイトで出ていた物件を購入しました。

ニフティ不動産のサイトで検索条件を設定しておくと、条件にマッチした物件がメールで配信されるのですが、ちょうど車の洗車に行こうとしていた矢先に配信され、見ると私が保有している物件の4件隣のテラスでした。

金額が188万で延床47平米と安く、また立地については当然ながらよく知っていましたのですぐに資料請求し、翌日には内覧（1番手でした）をすることになりました。

内覧予約時にはすでにかなりの反響があり、問い合わせはすでに5件来ていて、私の後からも同日に他に2組が内覧される予定とのこと。

さらに、内覧当日に、実は、今回の188万円のテラスは2戸のテラスがくっついた物件の右側であり、隣接した左側のテラスも190万円で売りに出しているとのこと。ただ、隣接したテラスと今回のテラスとは壁がない箇所があり、できればセットで購入してもらえるのであれば合計で300万円でもいいと売主（不動産業者）側では思っている、とのことでした。

壁が無い、という状況がピンとこなかったのですが、実際に内覧してみるとわかりました。

結局、どちらのテラスも、所有者は同じであり、リノベーションして2軒のテラスを1軒の戸建として改築して住んでいたようです。そのため、今回のテラスには階段がありますが、隣接したテラスには階段がありません。壁が無い、というのは、お互いの部屋を行き来するために壁をなくした、ということでした。もう完全に延床100㎡ほどの1軒家になっていました。それで価格が300万円は破格です。

ただ、大量の残置物（特に工作機械などもあり）をそのまま引き取ることが条件でした。

その残置物撤去費用が仮に50万円だとしても全体で350万円なのでやはり安いです。隣とセットで300万円と聞いた瞬間にその場でどちらにも買付を入れ、交渉成立。

あとでわかったことですが、評価証明書を確認すると、土地だけで評価額は580万円であり、建物と合わせると660万円でした。
つまり、積算価格（660万円） ≫　 購入価格（300万円)

 

最寄り駅は寝屋川市駅。京阪では比較的大きな駅であり、特急は停車しませんが一日の乗降客数は6万人あまりです。

物件までは徒歩14分なのでちょっと距離がありますが、道はフラットで、かつ途中まではアーケードのある商店街を通るため、徒歩10分くらいの印象でした。（ちょっと言いすぎかな）

また、商店街を抜けた後は、片側1車線の県道沿いを歩くのですが、道路拡張工事が行われており、今後はさらに通りやすくなりそうです。

徒歩圏内には、業務スーパー（徒歩５分）、サンディ（徒歩５分）、スーパー玉出（徒歩6分）のように大きなスーパーが徒歩圏内に3店舗もあり、また、寝屋川市駅近くには「ベルおおとし」（ちなみに、「おおとし」とは地名であり、漢字で書くと「大利」です）という商店街があり、スーパーや総菜屋さん、ドラッグストアや洋食屋さんなどがあり、便利そうな場所です。

間取り図は以下です。（業者からの提供がなく、私が現地で確認して作成した間取り図です）

2戸とも、1階はDK＋6帖土間、2階は4.5帖と6帖の和室ということで、3DKです。

 

　

 

さて、気になるのはリノベ費用です。最近は、40～50㎡のテラスで350万円ほどしていましたので、水回りは1セットだとしても、延床が100㎡もあるため、残置物撤去費用込みでリノベ費用は600万円ぐらいになるかもしれません。物件価格は300万円でしたので、リノベ費用込みでは900万円。したがって利回り12%を目指すのであれば家賃は9万円以上取る必要があります。しかし、100㎡あったとしても実際そこまで取れるのかは疑問です。

もう一つの案は元の2戸に戻して、リノベ費用800万円かけて、物件価格と合計で1,100万円。リノベ費用は高くなりますが、家賃は1戸当たり少なくとも6万円はとれると期待できるので、合計で12万円。したがって、利回り12%を十分確保できます。かえって、このほうがいいかもしれません。

決済終了後、グランレーヴの谷山さんにも物件を確認していただき、2戸に戻したほうが収益性が高いという判断となりました。ただ、想像以上に残置物があり、また建物の傾きもかなりあることがわかり、その分の費用もかさみそうということでした。その後、2週間ほどで見積もりが出来上がり、2戸でリノベ費用は870万円でした。物件価格は300万円なので、合計1170万円。家賃は1戸あたり6万円と仮定すると、利回りは12.3% です。6万円は固いと見込まれるため、最悪でも12.3%は確保できる、ということで、この案で進めることにしました。

しかし、その後、新たな問題が発覚。

下水道については現在1つの下水道しか接続されていません。そのため、2戸に分けた場合、当然ながら下水道をそれぞれの戸ごとに接続することが必要です。ところが、本管から分岐した、近くに来ている下水道管からはもうこれ以上接続することができず、必要であれば本管から直接1本の下水道管を新たに引っ張ってこなくてはいけない、と自治体から指示があったというのです。

おそらく、本管から分岐した水道管に接続できる戸数には上限があり、すでにその上限に達してしまっているため、というのが理由らしいのです。現在の下水道を途中で分岐して、それぞれの戸の下水道とすることも当初考えたのですが、行政の指導に従わないとあとあと面倒なことにもなりかねないため、あきらめました。

当然ながら、本管から引っ張ってくる費用は大家負担です。自治体指定の工事会社からの見積もりはなんと40万円とのこと。しかも、本来であれば上水道も同様に新たに引っ張ってくることが望ましいのですが、今回は下水道だけでよい、という了解が得られたとのことで不幸中の幸いでした。ただ、そうはいっても40万円は予想外の大きな出費です。

なお、建物のひどい傾きは、微調整でかなり問題ないレベルまで改善できたとのことでした。これは予想外の高評価ポイントでした。

よって、合計の費用は 1170万円 + 40万円 = 1210 万円。ということで、1200万円を超えてしまったため、家賃がそれぞれ6万円では12%を若干割ってしまうことになりますが、仕方がないですね。

今回、2戸に分けてリフォームをしています。間取りもクロスも全く同じかと思っていたのですが、内覧すると、間取りは同じですが、クロスやCF、建具の色合いなどを大きく変えていました。

間取りは 2LDKです。1階は10帖ほどのLDKとなり、2階は6帖と4.5帖の洋室になりました。

間取り図は以下の通りです。

LDKのキッチンについては、当初対面式のカウンターキッチンとして提案を受けました。その時の１階の間取り図は以下です。

この場合、以下のデメリットがあります。

• キッチンスペースが広い分、リビングが狭くなる
• リビングから水回りや２階へ行く通路の幅を確保するため、その分キッチンの横幅が210cmとやや小さくなる。
• キッチン横幅が210cmとしても通路幅は70cmでやや狭く通りづらい。

LDK全体で十分な広さがあれば上記問題は解決できますが、この物件ではきついため、キッチンは壁に向いたI型キッチンとしていただくようお願いしました。出来上がりを見て、この判断が正しかったことが実感できました。

 

（外観）ブラウンと白が互いに入れ替わったようなデザインの2戸テラスとなりました。

　

【向かって左側のテラスハウスの室内】

　

　　

　

　　

白い階段は初めてです。なんかヨーロッパスタイルでいいですね。

　

ベランダの波板屋根はかなり劣化していたこともあり、２件のテラスとも新たに屋根を作り直していただきました。

 

【向かって右側のテラスハウスの室内】

間取りは先ほどのテラスと全く同じですが、床や壁、建具の色合い・デザインはあえて変えています。

　

　

　

 

どちらのテラスハウスも12月末ごろから家賃67,000円、礼金2か月で募集を開始しました。

しかし、１か月ほど様子を見てもなかなか申し込みが入らなかったため、1月末に家賃64,000円、礼金１か月に変更しました。

その後１週間ほどして、２月上旬に入居申し込みがありました。外国出身で介護系の仕事をされているカップルでした。
先に申し込みが入ったのは、向かって右側のテラスでした。

しかし、どうもコミュニケーションの問題で保証会社の審査が通らず。連帯保証人を付ける、もしくは勤務先の法人契約であれば保証会社を付けなくてもよい、という提案をお願いしましたが、結局、別の保証会社での審査が進み、無事２月末契約３月入居となりました。

もう１件のほうも、しばらくして、３月初旬に入居申し込みが入りました。こちらは、シングル＋猫１匹でのご入居です。ペット１匹で2,000円アップなので、家賃66,000円となりました。ただ、実際の入居開始日は４月下旬予定とのことで、ちょっと期間が空いてしまいますが、無事どちらも繁忙期中に決まりホッとしました。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手元
大阪府寝屋川市I2	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.6万円	13.2%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I3	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.4万円	12.8%	1.5ヶ月	ニフティ不動産
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.6万円 (9.0万円)	10.7% (10.0%)	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

資産が底をつくのはいつか

ちょっと時間があったので、資産推移について考えてみました。

【問題】

年利 p で資産運用ができるとします。一方、資産額に関わらず、毎年 a を消費するとします。

この場合、資産 F の推移について求めなさい。また、t=0の時の資産Fは S (>0) とします。

 

【解答】

年利 p で資産運用できるため、毎年 p x F だけ運用による収入がある一方、毎年 a を支出します。

したがって、毎年の資産変動額 dF/dt は以下になります。

dF/dt = p x F - a

上記より、

dF/( p x F - a ) = dt

よって、

∫dF/( p x F - a )  = 1/p x ∫dF/( F - a/p )  = ∫ dt

1/p x ln | F - a/p | = t + C  (C: 積分定数)

ゆえに F = a/p ± e ^ (p x (t + C))

t=0 の時の F は S であるため、上式より

S = a/p ± e ^ (p x C)

これをもとのFの式に代入して積分定数Cを消去すると以下になります。

 F = a/p + (S - a/p) x e ^ (p x t)  ・・・①

これが資産Fの推移の式になります。

 

以下では、S と a/p の大小関係で2通りを考えます。

S > a/p の時

これは、S x p > a  なので、t = 0  の時、毎年消費する資産よりも資産運用で増加する資産が大きい場合です。

よって、当然ながら資産は t >0 で増え続けます。

①をみても、S > a/p なので、t が増えるほど F も増えることがわかります。

 

S < a/p の時

これは、S x p < a  なので、t = 0  の時、毎年消費する資産のほうが資産運用で増加する資産よりも大きい場合です。

そのため、資産は t > 0 で減少し続けます。

①をみても、S < a/p なので、t が増えると F は減少することがわかります。

 

①をグラフで書くとわかりやすいです。

【問題２】

S の値によっては、資産が０となる場合がある。その時の t  の値を求めよ。

【解答】

S > a/p の場合は、資産は増え続けるため、F が 0 となることはない。

S < a/p の場合は、資産は減少するため、ある時刻 t において F = 0 となる。

この時刻を t とすると、① より

a/p + (S - a/p) x e ^ (p x t)  = 0　・・・②

上記を t  に対して解く

e ^ (p x t) = -a/p / (S-a/p) = a / (a - p x S)

よって資産が底をつくのは

t = 1/p x ln( a / (a - p x S))　・・・③

となる。

 

実際に値を代入してみます。

年利 6% で運用できるとし、毎年1000万円消費するとします。なお、以下の資産の単位はすべて万円とします。

この時、p = 0.06, a = 1000 より、a/p = 16,666 

つまり、資金1.7億円を元手に年利6% で運用できることが保証されていれば、毎年1000万円使っても資産は増えていく、ということになります。

 

では、仮に資金1億円だった場合、S = 10,000 < a/p = 16,666 ですから、いつかは資産がなくなります。

それは何年後かというと、③より

t = 1/p x ln ( a/(a-pxS)) = 1/0.06 x ln(1000/(1000 - 0.06 x 10,000)) = 16.666 x ln (1000/400) = 16.666 x 0.916 = 15.3

つまり、年利6%で運用できたとしても毎年1,000万円消費すると15.3年後には資産がゼロになることになります。

 

最後に、年利6%で運用できるとし、毎年300万円で何とか50年間生活したい、という場合に必要な資金はいくらか、を考えます。

p = 0.06,  a = 300,  t = 50  なので a/p = 300/0.06 = 5000   つまり 5000万円あれば資産は増え続けるため、50年以上の生活が可能です。

次に、S < a/p の場合を考えます。この場合　②より、S について解くと

S = a/p - a/p x e^(- p x t) = a/p x (1 - e^(-p x t))

p = 0.06,  a = 300,  t = 50 なので、S = 300/0.06 x (1-e^(-0.06 x 50)) = 5000 x (1-e^-3) = 5000 x (1- 1/20.085) = 5000 x 0.95021 = 4,751

つまり 4,751万円が必要ということになります。

若いうちにアーリーリタイヤをしようと思うと、4,700万円ぐらいは必要ということですね。
ただ、5,000万円あれば資産は減らないため、4,700万円ではなく5,000万円ぐらい貯めてからアーリーリタイヤをしたほうがリスクは低い。
収入は資産運用のみで50年間生活する場合、開始時の資産は a/p が必要と考えたほうがよさそうです。
つまり、資産を切り崩さず、運用で得られる資産だけを使って生活ができるかどうか、という点で考えるべき、ということです。