大阪府寝屋川市の築古テラス（2戸）を購入

今回の物件は、ニフティ不動産というポータルサイトで出ていた物件を購入しました。

ニフティ不動産のサイトで検索条件を設定しておくと、条件にマッチした物件がメールで配信されるのですが、ちょうど車の洗車に行こうとしていた矢先に配信され、見ると私が保有している物件の4件隣のテラスでした。

金額が188万で延床47平米と安く、また立地については当然ながらよく知っていましたのですぐに資料請求し、翌日には内覧（1番手でした）をすることになりました。

内覧予約時にはすでにかなりの反響があり、問い合わせはすでに5件来ていて、私の後からも同日に他に2組が内覧される予定とのこと。

さらに、内覧当日に、実は、今回の188万円のテラスは2戸のテラスがくっついた物件の右側であり、隣接した左側のテラスも190万円で売りに出しているとのこと。ただ、隣接したテラスと今回のテラスとは壁がない箇所があり、できればセットで購入してもらえるのであれば合計で300万円でもいいと売主（不動産業者）側では思っている、とのことでした。

壁が無い、という状況がピンとこなかったのですが、実際に内覧してみるとわかりました。

結局、どちらのテラスも、所有者は同じであり、リノベーションして2軒のテラスを1軒の戸建として改築して住んでいたようです。そのため、今回のテラスには階段がありますが、隣接したテラスには階段がありません。壁が無い、というのは、お互いの部屋を行き来するために壁をなくした、ということでした。もう完全に延床100㎡ほどの1軒家になっていました。それで価格が300万円は破格です。

ただ、大量の残置物（特に工作機械などもあり）をそのまま引き取ることが条件でした。

その残置物撤去費用が仮に50万円だとしても全体で350万円なのでやはり安いです。隣とセットで300万円と聞いた瞬間にその場でどちらにも買付を入れ、交渉成立。

あとでわかったことですが、評価証明書を確認すると、土地だけで評価額は580万円であり、建物と合わせると660万円でした。
つまり、積算価格（660万円） ≫　 購入価格（300万円)

 

最寄り駅は寝屋川市駅。京阪では比較的大きな駅であり、特急は停車しませんが一日の乗降客数は6万人あまりです。

物件までは徒歩14分なのでちょっと距離がありますが、道はフラットで、かつ途中まではアーケードのある商店街を通るため、徒歩10分くらいの印象でした。（ちょっと言いすぎかな）

また、商店街を抜けた後は、片側1車線の県道沿いを歩くのですが、道路拡張工事が行われており、今後はさらに通りやすくなりそうです。

徒歩圏内には、業務スーパー（徒歩５分）、サンディ（徒歩５分）、スーパー玉出（徒歩6分）のように大きなスーパーが徒歩圏内に3店舗もあり、また、寝屋川市駅近くには「ベルおおとし」（ちなみに、「おおとし」とは地名であり、漢字で書くと「大利」です）という商店街があり、スーパーや総菜屋さん、ドラッグストアや洋食屋さんなどがあり、便利そうな場所です。

間取り図は以下です。（業者からの提供がなく、私が現地で確認して作成した間取り図です）

2戸とも、1階はDK＋6帖土間、2階は4.5帖と6帖の和室ということで、3DKです。

 

　

 

さて、気になるのはリノベ費用です。最近は、40～50㎡のテラスで350万円ほどしていましたので、水回りは1セットだとしても、延床が100㎡もあるため、残置物撤去費用込みでリノベ費用は600万円ぐらいになるかもしれません。物件価格は300万円でしたので、リノベ費用込みでは900万円。したがって利回り12%を目指すのであれば家賃は9万円以上取る必要があります。しかし、100㎡あったとしても実際そこまで取れるのかは疑問です。

もう一つの案は元の2戸に戻して、リノベ費用800万円かけて、物件価格と合計で1,100万円。リノベ費用は高くなりますが、家賃は1戸当たり少なくとも6万円はとれると期待できるので、合計で12万円。したがって、利回り12%を十分確保できます。かえって、このほうがいいかもしれません。

決済終了後、グランレーヴの谷山さんにも物件を確認していただき、2戸に戻したほうが収益性が高いという判断となりました。ただ、想像以上に残置物があり、また建物の傾きもかなりあることがわかり、その分の費用もかさみそうということでした。その後、2週間ほどで見積もりが出来上がり、2戸でリノベ費用は870万円でした。物件価格は300万円なので、合計1170万円。家賃は1戸あたり6万円と仮定すると、利回りは12.3% です。6万円は固いと見込まれるため、最悪でも12.3%は確保できる、ということで、この案で進めることにしました。

しかし、その後、新たな問題が発覚。

下水道については現在1つの下水道しか接続されていません。そのため、2戸に分けた場合、当然ながら下水道をそれぞれの戸ごとに接続することが必要です。ところが、本管から分岐した、近くに来ている下水道管からはもうこれ以上接続することができず、必要であれば本管から直接1本の下水道管を新たに引っ張ってこなくてはいけない、と自治体から指示があったというのです。

おそらく、本管から分岐した水道管に接続できる戸数には上限があり、すでにその上限に達してしまっているため、というのが理由らしいのです。現在の下水道を途中で分岐して、それぞれの戸の下水道とすることも当初考えたのですが、行政の指導に従わないとあとあと面倒なことにもなりかねないため、あきらめました。

当然ながら、本管から引っ張ってくる費用は大家負担です。自治体指定の工事会社からの見積もりはなんと40万円とのこと。しかも、本来であれば上水道も同様に新たに引っ張ってくることが望ましいのですが、今回は下水道だけでよい、という了解が得られたとのことで不幸中の幸いでした。ただ、そうはいっても40万円は予想外の大きな出費です。

なお、建物のひどい傾きは、微調整でかなり問題ないレベルまで改善できたとのことでした。これは予想外の高評価ポイントでした。

よって、合計の費用は 1170万円 + 40万円 = 1210 万円。ということで、1200万円を超えてしまったため、家賃がそれぞれ6万円では12%を若干割ってしまうことになりますが、仕方がないですね。

今回、2戸に分けてリフォームをしています。間取りもクロスも全く同じかと思っていたのですが、内覧すると、間取りは同じですが、クロスやCF、建具の色合いなどを大きく変えていました。

間取りは 2LDKです。1階は10帖ほどのLDKとなり、2階は6帖と4.5帖の洋室になりました。

間取り図は以下の通りです。

LDKのキッチンについては、当初対面式のカウンターキッチンとして提案を受けました。その時の１階の間取り図は以下です。

この場合、以下のデメリットがあります。

• キッチンスペースが広い分、リビングが狭くなる
• リビングから水回りや２階へ行く通路の幅を確保するため、その分キッチンの横幅が210cmとやや小さくなる。
• キッチン横幅が210cmとしても通路幅は70cmでやや狭く通りづらい。

LDK全体で十分な広さがあれば上記問題は解決できますが、この物件ではきついため、キッチンは壁に向いたI型キッチンとしていただくようお願いしました。出来上がりを見て、この判断が正しかったことが実感できました。

 

（外観）ブラウンと白が互いに入れ替わったようなデザインの2戸テラスとなりました。

　

【向かって左側のテラスハウスの室内】

　

　　

　

　　

白い階段は初めてです。なんかヨーロッパスタイルでいいですね。

　

ベランダの波板屋根はかなり劣化していたこともあり、２件のテラスとも新たに屋根を作り直していただきました。

 

【向かって右側のテラスハウスの室内】

間取りは先ほどのテラスと全く同じですが、床や壁、建具の色合い・デザインはあえて変えています。

　

　

　

 

どちらのテラスハウスも12月末ごろから家賃67,000円、礼金2か月で募集を開始しました。

しかし、１か月ほど様子を見てもなかなか申し込みが入らなかったため、1月末に家賃64,000円、礼金１か月に変更しました。

その後１週間ほどして、２月上旬に入居申し込みがありました。外国出身で介護系の仕事をされているカップルでした。
先に申し込みが入ったのは、向かって右側のテラスでした。

しかし、どうもコミュニケーションの問題で保証会社の審査が通らず。連帯保証人を付ける、もしくは勤務先の法人契約であれば保証会社を付けなくてもよい、という提案をお願いしましたが、結局、別の保証会社での審査が進み、無事２月末契約３月入居となりました。

もう１件のほうも、しばらくして、３月初旬に入居申し込みが入りました。こちらは、シングル＋猫１匹でのご入居です。ペット１匹で2,000円アップなので、家賃66,000円となりました。ただ、実際の入居開始日は４月下旬予定とのことで、ちょっと期間が空いてしまいますが、無事どちらも繁忙期中に決まりホッとしました。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手元
大阪府寝屋川市I2	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.6万円	13.2%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I3	テラス2LDK	S40	150万円	450万円	6.4万円	12.8%	1.5ヶ月	ニフティ不動産
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.6万円 (9.0万円)	10.7% (10.0%)	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

ネズミの駆除

管理会社より「管理物件の入居者から『ドタドタするような音がするのでネズミがいるのではないか、駆除してほしい』という依頼があった」という連絡がありました。

ネットで確認したところ、老朽化でネズミが入れるような穴が開いている場合には大家負担、ごみの始末ができておらず外からネズミを呼び込んでいるような状況であれば入居者負担となるようなことが書いてあったのですが、現時点では原因不明です。

そのため、害虫駆除を行っている業者（※）を探して相談してみました。

管理会社やネットなどの情報から、ネズミ駆除の相場は10～20万円ぐらいであることはわかったのですが、今回の物件ではいったいどのくらいの費用になるのか見当がつかなかったため、その業者に聞いたところ、ふさぐ穴の数によってばらつきはあるが平均としては先ほどの相場ぐらいだろうとのこと。

そこで、その業者に対応をお願いすることにしました。

場合によっては、２，３の業者に相談することも考えたのですが、この業者さんに、この物件は自分が住んでいるわけでなく賃貸物件であり大家としてあまり必要以上にコストをかけるのも避けたい、かといって中途半端な対応で何度もクレームがでることも避けたい、というやや無理なお願いをしたのですが、そういった事情はすごくよく理解できます、最小限のコストで最大の効果があがるような対応ができるよう精一杯やらせていただきます、一方でやはり無理なことは無理だといいますのでその点もご了承ください、という、大変話が分かる対応をしていだき、直感的にこの業者は信頼できそうだ、と思ったため、あえてほかの業者はそれ以降は探すのをやめました。

管理会社さん経由で入居者さんと作業日時を調整し、また、現場確認後できれば当日に駆除作業まで実施してほしい、という要望もあったため、午前中に現場に入り見積もり作成、問題なければその後に駆除を行うことになりました。

いよいよ当日となり、調査の結果、やはりネズミの糞があちらこちらにあることからネズミが侵入していることは間違いない。床下は土であるため穴を掘って侵入する、さらには床下が隣家とつながっているため隣家を経由して侵入してしまうことから、完全に侵入を防ぐことができない構造の家であることがわかりました。家の裏手から侵入できそうな穴が1か所あり、そこはふさぐことになりました。

具体的な対処内容は以下になりました。費用は2週間後のアフターフォローも含め8万円（税込）でした。

• ネズミ燻煙剤（煙でネズミを追い出す）
• 穴埋め（1か所）
• 消毒
• 粘着シート敷設（50枚）

金額も当初の予想よりも安くなったこともよかったのですが、それ以上に状況説明やコストを意識した提案等、気持ちよく作業をお願いできました。

具体的によかった点は以下です。

• 入居者さんからはネズミを完全に駆除してほしいということだったので多少費用が掛かってもネズミの侵入口をすべてふさぐことを考えていました。しかし、調査の結果、テラスハウスで床下が隣家とつながっているため構造上完全にネズミの侵入を防ぐことができません。これでは入居者さんも納得されないだろうと思ったのですが、業者さんが「この家は構造上ネズミの侵入を防ぐことはできず、粘着シートなどで対応するしかできない。建物への侵入は誰が悪いというものでもなく仕方がないことである。」と直接入居者さんに説明していただいたとのことで、入居者さんも専門家からの言葉に納得されていたそうです。今回はすべて大家負担での対応としていたのですが、もし今後も同様のことが起こった場合にはできれば入居者・大家双方で費用を折半したいと考えていましたが、そのためには大家に管理上の責任がないことを納得してもらわないといけません。そのため、専門家から、この家の構造上仕方がないことと説明してもらえたのは大変助かりました。
• 今回の場合も隣家とつながる床下等、多少コストをかけて少しでも侵入を防ぐような対応も可能だったようですが、結局完全には防げないため、それであれば粘着シートを設置しておき、仮にネズミが侵入しても家の中をあちこち這いまわることができないようにしたほうがいい、という提案も助かりました。粘着シートはホームセンターにも売っているようで、必要であれば粘着シートの交換について入居者さん自身でやってもらえるようお願いもしていただいたとのことで、これも助かりました。
• 今回の作業の２～３週間後に改めて現場を確認し、ネズミが捕獲されている粘着シートは新しいものへと交換していただけるとのことでした。また、「それでも効果がない場合、毒餌を撒く等の対策も可能なので、何かあればいつでも連絡ください。すぐに現場に行き、あまり費用をかけずに対応します。」とのことなので、その点も安心できました。

粘着シートは1年近くは効果があるようなので、おそらくこれで当面は問題ないと思います。

実際、8万円という金額は当初の予想よりは安いものの、作業内容を見ると妥当かなと思えますし、上記の対応も文章で書くと、まぁ他の業者でもこの程度はやってくれるのではないか、という感じもするのですが、実際の業者さんの口ぶりややり取りからとても信頼できる人だと感じました。（対応を文字にしてしまうとなかなかその様子を感じ取ってもらうのは難しいですね。）

ネズミ以外の害虫駆除全般（ただし蜂の巣は対象外）が対応可能とのことなので、もし他の物件でも害虫駆除が必要になったときにはぜひこの業者さんに再度お願いしたいと思った次第です。

今回の業者さんは以下になります。（ブログへの掲載許可をいただきました）

クリーンキング1978   https://cleanking1978.jp/

会社は千葉にありますが、今回対応いただいた職人さんは関西一帯を担当しているとのことでした。

 

 

 

 

大阪府堺市の団地購入

今回は、初めて堺市の物件を購入しました。

しかも、築古テラスではなく団地です。ただ、団地といっても、戸建タイプの駐車場付き団地というちょっと変わった物件です。

この物件は、堺市のW社から紹介された物件で、この不動産会社からの購入は2軒目になります。

価格は780万円。間取りは4LDK（103㎡弱）であり、別途敷地内の駐車場1区画を無料で利用できます。最寄り駅は泉北高速鉄道　栂・美木多駅であり、徒歩16分ほどです。

　　

　　

　　

なんかこのストライプの入ったクロスって、昔の団地を思い出させますね。

外観は比較的きれいでしかも戸建かつ駐車場付き。駅から近いUR賃貸では、4LDKはあるものの広さとしては90㎡弱。家賃は8.5～9万円ぐらいです。したがって、駐車場付きの4LDKで100㎡越えなので、きれいにリフォームすれば家賃は10万円弱ぐらいでも可能かと思われました。

家賃が仮に9.8万円とれたとすると、利回り12%を達成するには、リフォーム費用込みの価格は980万円です。物件価格は780万円でしたから、リフォーム費用は200万円程度しかかけられないことになります。

当初、リフォームはせずにハウスクリーニングだけを行ってコストを抑え、その代わり家賃7万円で募集という案もあったのですが、実際に現場を見たスタッフさんから、女性目線で考えるとリフォームなしで募集するのはやはり厳しいという意見もいただき、結局リフォームすることにしました。

そこで、見積もりを取ったところ、クロス・床・襖・障子のほか、在来のタイル浴室からUB（1216）への交換費用なども含めると総額300万円を超えてしまいました。その場合、物件価格＋リフォーム費用で1100万円くらいになります。

やはり、物件価格が高いと利回り12%は厳しいですね。今回は、利回り10%程度となるかもしれませんが、覚悟しておきます。

今回の物件は場所的に車で２時間もかかるため、結局リフォーム後まで一度も物件の内覧をしていませんでした。

ようやくリフォームが終わったということで現場に確認に行ったところ、確かにリフォームでお願いした部分は当然ながらきれいなのですが、それ以外の箇所がそのままなのでそのギャップもあり、よけいに汚れや不具合が目立ってしまったような印象でした。

あとで、最終的な内覧直前の状態での写真を掲載しますが、気になったのは以下のような箇所です。

• ドアや廻り縁等すべての木部にヤニがこびりついて黒ずんでいる。廻り縁とは、天井と壁のあいだに設ける「見切り縁」のこと。
• 庭には雑草がかなり生い茂っている
• 中庭の壁面が苔汚れでちょっと気持ち悪い
• キッチンの水切り吊戸棚の棚がしっかり固定できず場合によっては棚ごと下に落ちてしまいかねない
• キッチンドアが最後まできちんと閉まらない（☆）
• シンク下の配管が布？でぐるぐる巻きで補強している（おそらく前の入居さんがDIYで対処？）（☆）
• 引き戸の網戸の一部が破れている（☆）
• 照明スイッチを押しても照明がつかない（☆）

ちょっとこの状況では賃貸には出せないなという箇所が結構目につきました。

できればこういった部分についてはどう対応するかはおいておくとしても、そういった問題があることについては事前に教えてほしかったなと思いました。上記の（☆）については、リフォーム業者に指摘して、すべて無償で対処していただいたのでそれは大変助かりましたが、もし私が現場に行かなければ入居者からの指摘、あるいは内覧の際にマイナスの印象を与えてしまった可能性が高いです。ちなみに、このシンク下の配管のDIY補修については特に外しても水漏れの心配はないということで、単に撤去のみでの対応でした。

（☆）以外の箇所については週末や連休等を利用して車で2時間ほどかけて現場に行き通って自分で対処しました。５日間ぐらいかかったと思います。

雑草については、除草剤と直接草むしりで対処。キッチンの水切り吊戸棚の棚は自分でマスキングテープを使って固定個所を巻いて落ちないようにしておきました。ヤニ汚れや中庭の壁面苔汚れについては以下のとおり自分で磨きました。

木部のヤニ汚れ（左: before, 右: after)

　

基本的にはセスキ炭酸ソーダでかなり汚れが取れましたが、しつこい場合は液体クレンザーを少し加えました。ただ、やりすぎると塗装が剥げます。
家中のすべての木部の汚れを落とすため、この作業だけで２日近くかかりましたね。

 

中庭の壁面の苔汚れ

　

苔汚れは、まずは背の高い脚立を新たに購入。そして、室内の蛇口からホースで壁に水をかけつつ、デッキブラシや洗剤などで汚れを落としました。３面のかなり広い範囲だったため、半日もかかりました。

また、上記以外でさらに自分で実施したハウスクリーニングは以下の通り

• 洗濯パンの汚れ除去、洗濯パンの淵のコーキング
• CF床のワックスがけ
• キッチンタイル壁の目地塗装
• キッチンシンクの簡易磨き
• キッチンコンロ台に汚れ防止用のアルミシート敷設（ステンレスの汚れ隠しのため）
• キッチン収納内の汚れふき取り

 

上記の対応終了後（一部はまだヤニ汚れが残っている写真あり）の写真は以下になります。

　　

　　

　　

　　

　　

　

 

さて、一連の作業が終わり、8月下旬から賃貸募集を開始しました。

礼金2か月、敷金無し、家賃8.8万円、管理費0.6万円　という条件です。

猛暑が続いていることもあり、なかなか内覧自体少ないだろうと思っていた矢先、募集から2週間後くらいで申し込みが入ったとの連絡がありました。

思った以上に速い動きでした。

その後、保証会社の審査が通り、無事、10月末から入居となりました。

ペット1匹ということで家賃は +2,000円となることから、最終的な家賃（管理費含む）は 9.6万円。しかし、団地の管理費として0.6万円を団地の管理組合に支払わなくてはいけないため、実質的な家賃は 9.0万円です。

したがって、実質利回りは、9.0万円*12/1080万円=10.0% となりました。

さほど築古でもなく庭付き・駐車場付きなのでやや資産性が高いため利回りが他の物件と比べて低いのは仕方がないか、と自分を納得させています。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府堺市M	戸建4LDK+車庫	S56	780万円	300万円	9.0万円	10.0%	0.5ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。

 

 

 

DIYでのハウスクリーニング

先日、購入した物件のリフォームが完了したということで、主に室内の写真を送っていただきました。

クロスを張り替えた箇所はもちろんきれいですが、それ以外の部分、特に窓枠の木部部分の汚れが気になりました。

この物件は車で2時間ほどかかる、これまでで最も遠い場所にある物件でした。そのため、まだ一度も現場を見たこともなかったのでよい機会だと思い、朝早くからハウスクリーニングに出かけていきました。朝４時起きで現場に６時に到着、午後７時まで作業して家につくのは午後９時ぐらいでした。

ところが、さすがに1日ではとても終わる量ではなく、結果として５回ほど現場に行くことになりました。

できれば、before/after を撮影しておけばよかったのですが、作業を始めてしまうとそれに集中してしまって、作業が終わってきれいになってから、あぁ写真を撮っておけばよかったと後悔します。

主な作業内容は以下の通り（時間を要した順に列挙）：

• 木部部分のヤニ汚れ
• キッチンタイルの目地塗装
• 光庭の壁の苔取り
• 庭の草むしり
• キッチン収納の拭き掃除
• 物干し屋根の蜘蛛の巣駆除
• 洗濯パンの汚れ取り
• 煙感知器設置
• ワックスがけ
• キッチンシンク磨き

一部は before/after の写真があるので以下に掲載します。

 

木部部分のヤニ汚れ
（左：before / 右：after)

　

室内の木部はどこもこの窓枠のように黒く汚れてしまっている状況でした。

全体がこんな感じなので、張り替えたクロスがきれいな分、かえって目立ちますね。

この汚れはタバコのヤニなどが主因ですが、アルカリ性洗剤で落とすことができます。

アルカリ性洗剤としては、私が知っているのは

ケミクール、ピア、セスキ炭酸ソーダ、重曹　です。経験上、ピア＞セスキ炭酸ソーダ＞重曹　の順で強力です。

ケミクールはまだ使ったことがないのでピアとどちらが強力なのか正確にはわかりませんが、プロ用洗剤として使われていること、pHが12前後とかなり高いこと（ちなみにセスキ炭酸ソーダはpH10、ピアは不明）から、きっとピアよりも強力なのだろうと思います。

セスキ炭酸ソーダや重曹は100均で購入でき、粉末タイプで200gくらい入っていたと思いますので、コストパフォーマンスが非常に高いです。

ピア（環境配慮型多目的洗剤）は　1kg（粉末） で2,750円（送料別）。日本総健（https://nihonso-ken.com/）より購入できます。

ピアも粉末タイプであり、 1kg もあれば、ペットボトル60本分の住居用液体洗剤を作れますので、市販されている通常の液体洗剤に比べればこれも安くてお勧めです。

私はもう5年以上前からピアを愛用していたのですが、最近になってセスキ炭酸ソーダというものを知りました。

 

セスキ炭酸ソーダやピアで注意しなくてはいけなのは、直接スプレーで木部に吹きかけること。粘着性がないため、すぐに液が木部を伝って下に垂れていきますが、その垂れた部分だけがきれいになりすぎてしまい、周りとの違いが浮き彫りになってしまいます。そのため、今回の窓枠の汚れの落とし方としては、まずは紙おしぼりに洗浄液を吹きかけて湿らせ、それを使って全体を拭いていきました。

それでも落とせない部分は歯ブラシでその部分をこすったり、液体クレンザーを歯ブラシにちょっとつけてこすったりしましたが、やりすぎると塗装も剥がれます。歯ブラシでこすった後にふき取ると、雑巾が白くなっているので塗装がはがれていることがわかります。

ただ、塗装自体、多少の厚みがあるため、ちょっとくらいであれば私はあまり気にせず磨いています。

こういった汚れ落としはやりすぎると失敗することもあるため、汚れが何とか落ちるぐらいの強さにとどめ、100%を目指すのではなく、90%ぐらいを引き際にするのが無難だと思います。

また、過去に失敗したのはプラスチック製品に付着した汚れ落としです。場合によっては洗剤のほうが強くて、簡単に塗装が溶けてしまったことがありました。そのため、できれば最初は薄めに洗浄液を作り、様子を見ながら濃度を調節していくのが失敗しない方法だと思います。

 

 

キッチンタイルの目地塗装
（左：before / 右：after)

　

撮影した時間帯や照明、カメラも違うのでちょっと比較しづらいかもしれませんが、パッと見てどちらが好印象でしょうか。

言われないと気づきづらいですが、タイルの目地を見比べてもらうと、左はホコリなどの汚れが油で目地にこびりついて黒くなってしまっていますが、右は目地を白く塗装しています。タイルの目地はDIYでも作業がしやすいです。目地に沿って上から塗装するのですが、多少のはみ出しは気にしません。多少はみ出てもその後雑巾で簡単にふき取ることができます。仮に、はみ出た部分が完全に乾ききってしまって固くなっても紙やすりなどで軽くこすってやると簡単に取ることができます。養生としては、万が一、塗料が下に垂れると困るので、下に新聞紙を敷いて置く程度です。

これだけで家賃を増やすことは難しいと思いますが、キッチンの印象が良くなって内覧時に背中を押す効果ぐらいはあるのではないか、と期待してやっています。

 

光庭の壁の苔取り（左：before / 右：after)

　

ちょっと変わっていますが、この賃貸物件は家の中央にちょっとした空間が設けられています。

おそらく光を室内に取り入れるための空間で、こういうのは光庭というらしいです。正面に見える２つの小窓はそれぞれ１階と２階の和室にある採光のための窓になっています。

ただ、白い壁に緑の苔のようなものが上から垂れているような感じで、すべての壁面についていました。リフォーム後もこの汚れはついたままだったため、散水ホースで水を吹き付けながら、デッキブラシでゴシゴシ磨きました。その時にも、セスキ炭酸ソーダが効果的でした。ただ、壁がボコボコしていて、奥まった汚れはデッキブラシでは届かなかったので、歯ブラシで地道に磨き、真っ白な壁面となりました。（3mほどの高さにあった苔汚れは脚立を利用）

写真ではちょっとわかりづらいですが、最初はこの光庭に入るのも躊躇するような汚れでしたが、掃除後は快適な空間に変わりました。

 

以上、最近の私のDIYハウスクリーニングでした。（もし参考にされる場合には自己責任でお願いいたします）

 

大阪府東大阪市大蓮東の築古テラス購入

今回の物件は、自分でたまたま見つけた東大阪市大蓮東の築古テラスです。

管理を委託するようになってからは、懇意にしている不動産会社からの紹介で物件を購入することがほとんどでしたので、このように自分で見つける、というのは数年ぶりでした。

自分で購入した物件の場合でも、グランレーヴ社でリノベーションしてもらえるのか、念のため買い付けを入れる前に確認したところ問題なしという回答でした。そのため、リノベーションは今回もグランレーヴ社で行うことを前提に買い付けを入れました。

購入したのは、昨年（2022年）10月下旬頃です。

不動産のポータルサイト（ニフティ不動産）でメール通知の設定をしているため、条件にヒットした物件情報が送信されてきます。

ほとんどは価格的にNGですが、これは250万円と手ごろで、しかも住所は大蓮東でした。すでに大蓮南の物件を購入していて、その際に最寄りの弥刀駅から大蓮南にかけて周辺環境をチェックしていたこともあり、土地勘がすでにあったのでその分決断も早かったですね。

駅から徒歩10分ほどの距離にある物件で、周辺にはスーパーは徒歩3分にあります。また、徒歩10分圏内には3店ものスーパーもあります。

延床は登記簿上は45㎡ですが3帖分増築されているため実際には55㎡ぐらいです。

ネットでさらに調べると、仲介の不動産業者のサイトでは価格は250万円ですが、売り出し当初のブログが掲載され、そこには290万円と書かれていました。

早速、不動産業者に確認すると、価格は290万円⇒280万円⇒250万円　と少しずつ値下げしていて、売り出し開始から3か月ぐらい経っているということでした。
ベランダは南向き。再建築可能。土地は所有権。

階段を上がると2階の2部屋の真ん中に出るので、2部屋に区切った使い方ができそうです。（階段を上がった先が2階の端だと、奥の部屋へ行く際に手前の部屋を通らなくてはならずスペースを有効に使えない）

そこで、すぐに内覧をお願いし、物件記事を見つけた翌日の午後に内覧となりました。物件を見つけたのが土曜日だったのも幸運でした。

　　

　　

雨漏りが2階に3か所ほどあり、しかも天井の真ん中だけやや白っぽい板に張り替えたように見えます。おそらく、過去に雨漏りがあり真ん中だけ張り替えたものの、その張り替えた板にも雨漏りがある、ということは、ここは覚悟が必要です。ただ、リノベーションをお願いするグランレーヴに確認したら、雨漏りがない築古物件のほうが珍しく、その対応も込みでだいたい300万円ぐらいの費用に収まるのであまり問題にならない、という心強いお答えをいただきました。

また、ベランダが特によかったです。ベランダ自体もしっかりしていますし、ステンレス製でさびなどもなく、さらにちょうど隣家の屋根が低く、南側で日が差し込んで明るい！（内覧時は雨天でした）

1階からベランダを見上げても特に腐食などもなく、問題なさそう。

両隣のテラスのベランダもちらっと見ましたが、物が整然と置かれていますので問題なし。隣がゴミ屋敷のようだと、床下を介して害虫が発生しやすくなります。

気になったのは、間口が狭いこと。間取り図から間口は270cmぐらいしかありません。さらに、裏口のドアが中央にあります。このドアをそのままとした場合、1214（あるいは1216)といった大きなUB、洗面台、洗濯パン、トイレの配置がかなり難しくなります。ただ、このあたりはグランレーヴさんにうまい方法を考えていただくことにしました。

 

一通りの問題解決（？）ができたので、翌日に250万円の販売価格に対して220万円の指値で買付を入れました。（主な理由は雨漏り修繕のリスクを考慮して30万円の値下げをお願い）

買付を入れた翌々日（翌日は不動産業者が休み）に回答があり、230万円でどうか、ということでしたので、それでOKとしました。

 

近隣の家賃なども確認し、リノベーション後であれば家賃6万円は固いとみています。

リノベーション費用を320万円ぐらいと見込むと合計で550万円なので、利回りは 6*12/550=13% ぐらいになります。

何か想定外のことが発生したとしても50万円もあれば十分対応可能だと思いますので、最悪でも12%は確保できるはずです。

 

ここからは、いつものように、リフォーム前後の様子、賃貸付けについて：

グランレーヴさんにリフォームをお願いし、見積もりは370万円。最近の資材の高騰のせいか、ちょっと高めでしたが仕方がないですね。

物件価格230万円なので、合計で600万円となりました。家賃はなんとか6万円はキープしたいです。

リフォーム後の写真は以下の通りです。間取りはいつものように2LDKです。

　

　　

　　

   　

今回の物件は間口が狭い、というのが間取りを考えるうえでネックになりました。

間取り図を見ていただくとわかりますが、通常は、浴室・トイレ・洗面台・洗濯パンといった水回りを固めた配置にするのですが、今回は浴室・トイレだけでいっぱいとなりました。それによって、浴室を広くできたのですが、洗面台はキッチンと階段の間のスペースに、洗濯パンは２階ベランダに設置せざるを得ないことになりました。

水回りのスペースをまとめることが難しいとなったときに、洗濯パンを室内に置き、洗面台はなくすことも案としては考えたのですが、やはり洗面台がないのは厳しいだろうということで、最終的にこの配置に落ち着いたということになります。

 

賃貸募集が開始できるようになったのは2023年3月下旬でした。

家賃は6.5万円、礼金2ヶ月、広告料2ヶ月で賃貸募集を開始しましたが、なかなか入居申し込みが入らず。

この物件のリフォームはグランレーヴにお願いしましたが、このテラスの購入は別の不動産業者でした。

そのため、通常の家賃保証の対象外ということ、またすでに繁忙期も過ぎてしまい、前回の物件では賃貸が決まるまで半年余りかかってしまったこともあり、この物件は時間をかけずに早めに決めてしまいたい、という思いがありました。

そこで、5月のGW明けに家賃6.2万円まで下げ、さらにはグランレーヴの裁量で6万円で決めてもらえるならその家賃でもよい、という条件に変更したところ、その1週間後ぐらいに家賃６万円、礼金1ヶ月、広告料2ヶ月で決まり、６月中旬から入居開始となりました。

家賃6万円、リノベ費用込みの物件価格は600万円なので、ちょうど12%の利回り物件となりました。

欲を言えば、もうちょっと利回りが欲しいところではありますが…。

とりあえず、何とか賃貸が決まり一安心です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府東大阪市OH	テラス2LDK	S39	600万円	0万円	6.0万円	12.0%	2ヶ月	ニフティ不動産
大阪府寝屋川市I	テラス2LDK	S40	630万円	20万円	6.0万円	11.1%	6ヶ月	G社からの紹介
大阪府東大阪市OM	テラス2LDK	S40	640万円	0万円	6.5万円	12.2%	3ヶ月	G社からの紹介
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。