大阪府松原市の築古テラス購入

松原市の築古テラスを購入しました。

これは、最近開拓した不動産業者であるG社から購入しました。この業者さんからの物件購入は今回が初めてです。
（G社の詳細は機会があれば後日具体的に紹介したいと思います。）

この業者さんの特徴としては、200万円台の物件を仕入れて投資家に販売し、その後投資家とともにリノベーションを行うという点です。
リノベーション費用としてはおよそ300万円ぐらいとやや高額ですが、それに見合った、しっかりしたリノベーションなので満足しています。

また、ちょっとおもしろいのが、空室保証です。リノベーション後、入居者が決まるまで募集家賃の8割ぐらいを保証してくれます。しかし、実際にはリーシング後1ヶ月以内に決まることがほとんどらしいのであまり空室保証の意味がないのですが、それだけ家賃設定に自信があるということなので投資家としても安心です。しかも管理費も家賃によらず一律2,000円（税抜）と格安です。表面利回りは12~14%ぐらいです。

 

さて、今回の物件ですが、築54年、最寄駅から徒歩9分、延床45㎡のテラスです。

駅から物件までにたどり着く途中に大きなスーパー、ドラッグストア、100均ストア等、病院等があり、とても便利な場所です。

価格はリノベーション費用込みで540万円（物件価格240万円、リノベーション300万円）ほどでした。

リノベーションの内容としては、全室フローリングへの変更、水回りすべて新設、間取り変更、壁・天井の修理、外壁塗装、ベランダ防水塗装、汲取から公共下水への接続変更等です。キッチンやユニットバスは賃貸にしてはグレードが高い部材採用です。

まずはリノベーション前の状態です。

外観および間取り図

　

 

玄関、キッチン、浴室、トイレ。トイレは汲み取りです。

　　　

1階和室および階段

　　　

2階和室、ベランダ、外観裏側

　　　

この物件価格は240万円でした。まぁ、そんなところ、っていう感じのテラスですよね。

 

次に解体直後の状態です。

解体すると何が何だか分からなくなりますが、左から順に、キッチン、浴室、トイレ　です。

　　

1階和室および階段。天井は撤去し、新たに作ります。
階段はやや勾配がきついため作り直すことも考えましたが費用が20万円あまりかかるということでこれは断念。

　　　

2階和室とベランダ。2階も天井は撤去し、新たに作ります。

　　

 

最後はリノベーション後です。

リノベーション後の間取りは以下です。1階は水回りを広くした分、DKはやや狭い感じです。

また、2階は階段と部屋の間に通路を設置したため、各部屋がやや小さくなりました。これは仕方がないですね。

夫婦のみ、または小さなお子さんぐらいまでですかね。大人3人は難しいです。

 

まずは1階部分です。

キッチンの窓はなくなってしまいましたね。（これは予想外でした）間取り図ではまだ出窓が残っていますが、実際にはありません。

植栽も撤去。軒も修復し塗装されていました。玄関扉も新調されています。やはり家の顔でもある玄関が今風の開き戸だとかっこよくなりますね。

玄関の照明は人感センサーです。（賃貸物件で人感センサーは初めて）

　

品のあるシステムキッチンに驚きです。天板は人造大理石。いや、普通では考えられません。

床下収納も2か所設置され、収納力抜群ですね。

これもDKです。脱衣所との仕切りの壁は黒板シートになっているとのこと。チョークで書いては消したりできるらしいです。
また、マグネットもくっつく特殊な壁紙とのことで、はぁ～、って感じでした。
床はCFですが最近はWAXを塗らなくても最初からこういった光沢のあるCFがあるとのことでした。これはいいですね。

　

脱衣所は、幅75㎝の広い洗面台。選択パンを置いてもまだスペースに余裕があります。そして、トイレ。

　

ユニットバスは1216サイズです。賃貸ですよ！
G社では標準サイズらしいですので、これまたビックリ！

 

次は2階部分です。

　

どちらのサッシも枠ごと新調されています。サッシは使えればそのままというケースが賃貸物件では多いですが…。

当然ベランダは防水塗装、防錆塗装、波板張替えなど完璧です。

十分満足できる、期待以上の仕上がりでした！これで300万円は安いです！

通常のリノベーションに加えて特徴的なリフォームのポイント：

• サッシはすべて枠ごと新調！
• 塗装は壁面・ベランダ防水を含む配管以外すべてに対応！
• 柱・長押（なげし）で区切られた壁面を1つの壁にすることで和室イメージを払拭
• グレードの高いキッチン、幅75cmの洗面台、1216のユニットバス
• 汲み取りから公共下水への接続
• DKの床下収納
• DKの壁面の一部は黒板シート、玄関照明は人感センサー

上記は、費用対効果という観点から、現状のままとすることも多いポイントですが、これらもすべてこちらから特に言わずにすべてお任せでやってもらえました。もちろん、キッチンの選択や塗装についても、すべて確認せずにやってしまうということではなく、追加費用なしでできますけどどうしますか、という提案をしてもらえます！

普通、こちらから言わないとやってくれないケースが多いと思うのですが、プラスアルファの提示をしてもらえるのですごく助かります。しかもだいたい追加費用なしで頑張っていただきました！

正確には今回追加費用として私がお願いしたのは、物件背面の壁面塗装。ここだけは、G社としてはやらなくてもいいんじゃないか、という意見だったのですが、ここまできれいになったのでせっかくだから、と私がお願いした部分でもあり、7万円追加となりました。追加費用はここだけでしたね。

これくらいのクオリティがあれば完全に他の物件と差別化できますし、家賃も6.5万円ぐらいいけるのではないか、と期待しています。その場合の利回りは、6.5*12/540 = 14.4% となり、目標とする12%を十分超えてきます。最低家賃としては5.5万円設定であり、それでも12%を若干上回ります。でも、5.5万円はありえない家賃ですね、とのこと。私も同感です。

 

リノベーションが完成したたため、7月初旬から賃貸募集を開始しました。

まずは強気の6.5万円、礼金2ヶ月からのスタートです。

7月中旬に、家賃6.3万円、礼金1ヶ月では、という話があったのですが、まだ募集開始間もなく家賃と礼金の同時引き下げはどうなんだろう、ということで、どちらか一方なら、と返答した結果、流れました。

7月中に決まらなかったため、8月からは家賃6.3万円とすこし下げたものの依然として決まらず。

そして9月に入り、ウチコミ！から内見希望が入りましたが、その直前で引っ越しを延期したいということで内見がキャンセル。その数日後に、別の方から、入居申し込みが入りました。ただ、条件としては、礼金1ヶ月、家賃6.2万円、エアコン1台をこちらで設置。かなり悩みましたが、その条件をのんで契約となりました。

ちょっと今回は欲張って、スタートした家賃が高く、なかなか決まりませんでした。

 

 

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	募集期間	売買情報入手経緯
大阪府松原市A	テラス2DK	S43	540万円	15万円	6.2万円	13.4 %	2ヶ月	G社からの紹介
大阪府藤井寺市H	戸建2LDK+車庫	S54	530万円	100万円	7.6万円	14.5 %	4ヶ月	W社のメルマガ
大阪府東大阪市Z	テラス3DK	S50	330万円	0	4.5万円	16.6 %	賃貸中	N社のメルマガ
大阪府東大阪市IB	戸建2LDK	S48	550万円	0	5.5万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市W	戸建2LDK	S50	660万円	0	6.6万円	12.0%	3ヶ月	T商事からの紹介
大阪府東大阪市T	戸建2LDK+車庫	S59	210万円	360万円	6.2万円	13.0%	1.5ヶ月	T商事からの紹介
大阪府八尾市K	戸建3LDK	S54	680万円	0	6.8万円	12.0%	2ヶ月	T商事からの紹介
大阪府松原市M	テラス2DK	S46	450万円	0	5万円	13.3%	2週間	at home（Ｔ商事物件）
大阪府守口市T	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	０	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市F	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	2ヶ月	at home (任意売却)
大阪府東大阪市N	戸建2LDK+車庫	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	2ヶ月	goo不動産

• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。
• 募集期間が「０」とは、募集を開始する前（リフォーム中の内覧等）で決まったということです。

 

売却物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	購入直後の 修繕費用	保有期間	家賃収入	経費	売却額	売却時 経費	税引前利益	税引前IRR （運用利回り）	備考
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	3.7年	251万円	130万円	510万円	60万円	44万円	11.2%(6.6%)	融資を受けたためIRRは高め。
京都府八幡市Y	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	5.8年	431万円	268万円	540万円	45万円	239万円	8.2%(6.9%)	経費（管理費・修繕積立金を含む）により利益が減少
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.4年	471万円	64万円	660万円	86万円	471万円	14.0%(13.1%)	オーナーチェンジ物件として売却

• 保有期間とは、購入時から売却時までの期間であり、空室期間も含みます。
• 家賃収入には、礼金も含みます。
• 経費とは、管理費・修繕積立金・火災保険・固定資産税・管理手数料・設備修理および交換・退去時の原状回復費用・広告費等、保有期間中のすべての経費を含みます。
• 売却時経費は主に仲介手数料および譲渡税です。
• 税引前利益とは、所得税・住民税を考慮していない、という意味です。譲渡税は考慮しています。
• 運用利回りとは、保有期間中の家賃収入から経費を引き、保有期間で割ることで算出される利回りです。