大阪府松原市の築古テラスを購入

2年ぶりに不動産を購入しました。

しかも、これまでで最も遠方の大阪府松原市の築古テラスです。さらに、初めてのオーナーチェンジ物件。

　　

前回のブログで書いた八尾市の業者から購入した物件です。

不動産業者の話によると、物件を仕入れ、リフォームとして300万円ほどをかけて、それに利益を載せて、450万円で販売したようです。家賃は、4.6万円なので、利回りは 4.6*12/450=12.3%です。（不動産業者が売主なので、仲介手数料も発生しません。）

今回購入した物件がどうだったかはわかりませんが、この業者の基本的な考え方として、物件の仕入れ額は、家賃相場をもとに15％の利回りとなる金額から、内覧時に算定したリフォーム費用を差し引いた額を指値として買付を入れて購入しているとのことでした。投資家には利回り12％で販売するため、想定通りのリフォーム費用であれば、この業者の利益は利回り15%と12%との差額となるわけです。

具体的に言えば、仮に想定家賃5万円とした場合、利回り15%であれば、物件価格は5*12/15%=400万円です。リフォーム費用が200万円であれば、物件仕入れは400万円-200万円=200万円となるため、指値として200万円を提示して売主が承諾すれば、その額で物件が取得できるわけです。そして、実際にリフォームを行い、投資家には 5*12/12%=500万円で販売します。よって、この業者の利益は500万円-400万円=100万円です。

しかし、実際のリフォーム費用が見積もりよりも高くつくこともあります。その場合、販売価格は家賃と利回り12%で一意に決まるため、リフォーム費用が想定よりも高くなった分、自社の利益を減らさざるを得ない状況になるわけです。しかし、そういった事情はこの業者の中で吸収され、結局のところ、投資家の視点に立てば、物件仕入れの状態がどうであれ、どの物件も、きれいにリフォームされた利回り12％の投資物件である、ということ。あとは、その物件の周辺環境（最寄駅や商業施設、近隣の雰囲気など）を確認することで、その物件の購入可否の判断ができそうです。

 

これまでの私の所有物件と比べて利回りは少し低いのですが、床・壁・天井の下地を再作成し、シロアリでやられた箇所もきちんと直し、浴室・キッチン・洗面台・トイレなど費用が掛かる水回りもすべて新調された状態でした。ここまでやっているのであれば、当分の間、修繕費用も掛からず、今後10年、20年経った時でも比較的高い収益性が維持できるのではないかと期待しています。

また、物件購入の条件として物件管理をこの業者に委託することになっています。松原市は自宅からかなり離れているので自主管理は無理ですし、またこれ以上自主管理物件を増やすのもしんどいなと思っていましたので、問題なし。

また、この業者の社員はみな若く、とても誠実なビジネスをやっていってくれそうだ、という印象を強く持ちました。

以上が、私が今後、この業者で物件を増やしていきたいと思った理由です。

 

保有物件は以下の通りです。 

住所	種別	築年	購入価格	修繕費用	家賃	利回り	売買情報入手経緯
大阪府松原市	テラス2DK	S46	450万円	0	4.6万円	12.3%	at home
京都府宇治市K	テラス4DK	S39	470万円	26万円	6.0万円	14.5%	HOME's
大阪府守口市	テラス3LDK	S39	548万円	5万円	7.0万円	15.2%	goo不動産 (任意売却)
京都府京都市伏見区	マンション3LDK	H2	500万円	150万円	7.0万円 (5.2万円)	12.9% （9.6%）	at home (任意売却)
京都府八幡市	マンション3LDK	S55	380万円	100万円	6.7万円 (5.2万円)	16.8% （13.0%）	不動産会社Webサイト
京都府宇治市O	テラス3DK	S41	450万円	30万円	6.5万円	16.3%	チラシ
大阪府東大阪市	戸建2LDK	H2	580万円	100万円	7.0万円	12.3%	goo不動産

利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。

賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。