オヤジのひとり言

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「想定成約中古マンション価格」。??

2011年11月23日 | オヤジのひとり言

 不動産マーケティング会社が提供しているデータが静かな話題を呼んでいる。

 

それは、「想定成約中古マンション価格」。

過去の売り出し事例をもとに中古マンションの実際の成約価格を算出し、

時点補正を加えることで、現在の取引価格を推計したものだ。

 

売り出し価格は6%高めに提示されている

 「想定成約中古価格」とは非常にわかりにくい言葉だが、

これが意味しているのは、

「物件を売り出して3カ月以内に成約する価格」のこと。

要は時価ですね。株式市場で言うフェアバリューと考えればいいようだ。

 「中古物件の80%は3カ月以内に成約する」と言われている。

裏を返せば、3カ月以上も売れ残る物件は、

価格設定を間違えているということです。

「市場参加者の意見が概ね一致する妥当値」を過去のデータから推計、

運営する分譲マンション購入者向けサイト

住まいサーフィン」で無償公開を始めた

(「マンション検索」というボックスにマンション名を入れると、中古価格が出てくる)。

 物件数は首都圏で約1万8000棟。

 

1993年以降に分譲されたマンションの約90%をカバーしているというもの。

全体の取引事例数は33万件。

1物件当たりの平均売買事例は19件に上る。

 一般的に、中古マンションの成約価格データは

日本不動産流通機構(レインズ)などに加盟している

不動産会社でなければ入手できないもの。

それだけに、今回のデータは一般の消費者には参考になるところが多い。

 せっかくなので、開示しているデータを詳しく見ると。

まずは全体の傾向だ。

売り出し価格と想定成約中古価格の乖離は全体で約6%。

つまり、実際に成約する(と同社が見ている)価格は

 

不動産サイトやチラシに掲載されている価格よりも6%低いということだ。

もちろん、全体の平均値だが、時価よりも高めの値が提示されている。

 

何かにつけて覚えておいて損はないようです。

 

実際見てみたが・・

生憎・首都圏のマンションの90%のカバーで・

関西圏はまだ先になりそうです。

でも、不動産屋さんに問い合わせれば、気軽に教えてくれますよ。

過去10年間位のの売り出し価格や成約事例は

 

どこの業者も持っているはずです。

 

気になる方はお気軽にお問い合わせを・・・

 


勤労感謝の日

2011年11月23日 | オヤジのひとり言

11/23

 

勤労感謝の日

 

毎日お勤めご苦労様です。

 

チョット気になるコラムを見つけました。

 

 

人間の活動には「稼ぐ」「使う」「休む」しかない

 

 人間の活動は、大きく分けて

「お金を稼ぐ活動」

「お金を使う活動」、

そして「休むという活動」の三つに分類できる。
 

 十分に稼いでいるとは自分で思えない人は、

稼ぐために時間を割いているとは言い難い人なので、

相対的にお金を使う時間と休む時間が増える。

だから、お金は減る一方なのである。

 

お金がかからない遊びをしたり、

ただ休んでいるだけだと、「節約疲れ」を引き起こす。

 

つまり、「稼ぐ」「使う」「休む」の

三つの活動をバランスよく保つことが重要なのである。

 
 順番から言えば、まず「稼ぐ」──。

「使う」ために、「休む」

そのために、

「どうすれば効率よくお金を稼げるだろうか」を考える必要がある。

 
 目的は、あくまでも「使う」ことなのではないだろうか。

 誰でもお金を使って遊びたいと思う。

仲間に誘われてダーツやカラオケに行くくらいなら、

財布と相談せずに気軽に「OK!」と即答したいものだ。

 

そのために「稼ぐ」という活動があると言っても過言ではない。

 では、現在の仕事を辞めずに、どうすればもっと稼ぐことができるか──。 

多くの人は固定給だと思う。

どんなに仕事を頑張っても、

来月から急に給料が2倍になるようなことはない。

出世したり昇給したりするだろうが、毎年少しずつ増えていくだけだ。

私も税務上は給与所得者であり、

毎月固定給であり、

年に1回しか月額給与は変更できない。

 

 一番してはいけないのが、時給で働くのを追加することだ。

会社が終わった後に、

コンビニやファミレスでバイトをしたりしても得るものは少ない。

ストレスと疲労が溜まるので、いつか破綻してしまう。

本業に悪影響が出ることは容易に想像できる。

 

やはり「休む」という行動も重要なのである。 

もちろん、王道は今の仕事をこれまで以上に真剣に取り組み、

かつ勉強量を増やすことである。

 

内向きの視点を取り去り、顧客のほうを向いて仕事をする。

目の前の顧客1人1人が何を求めているか、

対話の時間を増やしつつ真剣に考える。

 

それがわかったら、そのソリューションを真剣に探す。

同じような顧客がもっと増えないかを考え、行動するのだ。

 

あなたがバックオフィス

(対外的な顧客対応などではなく、後方で事務や管理業務を行う部門)の仕事をしているならば、

「顧客」を「社内の取引相手」と読み替えれば同じことだ。 

勉強も、資格を取ることや英会話ではない。

直接仕事に繋がる勉強をしなければならない。

 

あなたの担当する顧客は創業何年で、誰がどういう目的で設立した会社なのか。

売上高、利益はいくらで、従業員は何人か。
 社内の規定集を全て読み通したことがあるか。

自社の商品名を全て言えるか。

商品の主要機能、導入方法、効果、リスクは何か。

あなたが書き込んでいるその社内書類のフォーマットは、

いつ誰がどういう目的でつくったのか。

その五つのチェック項目は、なぜ五つであり、四つや六つではないのか。
 あなたが使っているPCはどういう風に動いているのか。

どこのメーカーのなんというPCで、

どんなチップを使っているのか。

 

エクセルを使っているとしよう。

エクセルのメニューバーで表示される機能を全て使ったことがあるか。

送信ボタンを押すとメールが送られるが、

それはどこを経由してどのように送られているのか。
 さらに、こうした身近なことを知っているだけでなく、

他人に説明できるほど十分に理解できているだろうか。

 
 このような勉強はタダで出来るものだ。

しかも、調べていくうちにいろいろ疑問が湧いてくる。

それを社内の専門家に尋ねれば人脈が広がるし、

図書館で本を借りても、目的に合った勉強ができる。

 会社が嫌で転職したい人には、

せめてこれくらいの勉強はしてから

「つまらない」と言ってほしいものだと思う。

 

面白いこと、勉強すべきネタはそこら中に転がっているのだ。
 それでも、自分の会社の将来性のなさが明らかで、

早めに新天地に行きたいという人もいるだろう。

会社がなくなってしまうのは、社員の責任ではないことのほうが多い。

あるいは、会社という枠組みにとらわれず、

自分で何かをやってみたいという山っ気のある人もいるだろう。

 

また、

会社を辞める気はないが、

自分の能力を試してみたい、という人もいるだろう。
 そういう方に私がお勧めしているのは、

固定給がある間に自分のやりたい仕事をやってみることです。