賃貸か?持ち家か??・・・

11/8　

前回のつづきです。

永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

④　数字の上では理論的には「賃貸」が若干お得？

　住宅購入者のバランスシート分析をすると、

全額キャッシュで購入した人を除けば、

（あまりありませんが・先日のお客様がそうでした。）

多額の負債を負って資産を膨らませた状態にあるといえる。

また、

頭金として、

預金を取り崩す形で一定の支出をおこなっているケースが多く、

その場合、

自己資本も少ない状態にあると見ることができる。

しかも資産の部は、

その大半を「その住宅」が占める事になり、

バランスシート上は、

非常に危うい状態にあるといえる。

　更に、

言うまでもなく住宅は固定資産である。

一般的な企業財務分析においても固定資産は曲者だが、

その固定資産が大半をしめる資産のポートフォリオは、

リスクの変動に対応しきれないばかりか、

時価会計の原則に則るならば、

毎年その資産価値を目減りさせなければならない。

そうすると、

目減りの進み具合によっては、

負債が資産を上回る、

いわゆる債務超過に陥る可能性が非常に高いという分析結果が出ます。

　また住宅購入を1つの投資という観点で捉え、

他の株式や債券等と比較した場合はどうだろう。

自宅として購入する場合、

投資という観点はなかなか難いかもしれないが、

入れ替わる事のない入居者（ご自身）が確定している賃貸不動産と捉えると

話が見えやすいようです。

　ちなみにＧＤＰの統計においても、

持ち家が生み出す付加価値として「帰属家賃」というものを設定し、

仮の賃料が計算されている。

現在の株式投資全体のリスクプレミアムはだいたい5％程度だと思われます。

リスクフリーレート（ 国債の利回り ）1％程度を加算して、

株式投資の期待利回りはおおよそ6％とすると。

東証TOPIXのボラティリティが±20～30％、

流動性については問題がないとすると、

不動産の場合、

結論から言えばもう少し高い利回りを期待したいところですね。

　不動産価格全体のボラティリティは、

正確なものは存在しないが、

株式と同等、もしくは若干低いとしても、

流動性 （ 換金性 ） は株式に比べ極めて低い。

個別的特性が非常に強いため代替性が低く、

一般的には買い手が付くタイミングは計りにくい。

また仲介手数料を始めとする換金の為のコストも低くはないため、・・・

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　
ここを・　・・　ポチット・・・・クリックして下さい。　 　 ↓　　 ↓　　 ↓

京都南部の不動産は京都エステートへご相談ください。