★ 開発許可

★開発許可



知事は，開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく，かつ，市街化区域内において行うことが著しく困難と認められる市街化調整区域における開発行為について開発許可をしようとするときは，「あらかじめ」開発審査会の議を経なければならない。


（法律的文章の典型です。するめを食べる要領でしょうか。。）

◇宅建の税金問題は

宅建の税金問題はそんなに困難ではありません。
不動産取得税　固定資産税


【税・その他】

● 不動産取得税

① 不動産を取得した場合に、取得者に対して、その不動産が所在する道府県が課す。

② 課税標準：その不動産の固定資産課税台帳の登録価格。但し平成17年12月31日までに取得した宅地については、その価格の2分の1。

③ 標準税率：100分の3。

④ 免税点：土地の取得10万円、家屋の建築23万円、その他12万円。

⑤ 徴収方法：納税通知書を納税者に交付することによって徴収する（普通徴収）。



● 固定資産税

① 固定資産（土地、家屋及び償却資産）の所有に、所在地の市町村がかける税。ただし、東京23区では特例として都が課す。
② 納税義務者：毎年1月1日現在における所有者。但し質権の目的である土地は質権者、100年より長い存続期間の定める地上権の目的である土地は、地上権者。

③ 課税標準：原則として、賦課期日現在に、固定資産課税台帳に登録されている価格。
④ 標準税率：100分の1.4
⑤ 免税点：土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円
⑥ 徴収方法：普通徴収

連帯債務

連帯債務

数人の債務者が、同一の内容の債務について、独立して全責任を負う債務である。　連帯債務が念頭に置いているのは金銭債務であり、債権者は各債務者に対して債務の全額を請求をすることができる（民法第432条）。


保証とは異なり各債務者の債務は独立性を持ちます。　よって、債務に主従のある保証債務より担保としての効力が強いといえます。

音楽療法とは、

音楽療法とは、
大きく2種類に分けることができます。

音楽を聴く受容的音楽療法と、演奏をするなどの活動的音楽療法の2種類です。この2種類の音楽療法は、その時の生理的・社会的・心理的な効果を利用して、心身の健康の回復や向上をはかる医療行為に役立っています。

音楽量法は、私達が産まれるずっと以前、原始宗教、自然崇拝などの宗教の誕生と、ほぼ同じ時期に誕生したとされています。はじめは儀式や呪術に用いられており、音楽療法を用いて精神を鼓舞したり、他にも、一種のトランス状態を引き起こしたりしていました。

また、ユダヤやキリスト教の賛歌にも、
音楽は用いられており、これにより、宗教の信仰が深められていました。また、スピリチュアルな豊かさは、現在にも引き継がています。

他にも、この時代に、サウルのうつ病を、ダビデが竪琴で治したといった、治療効果の話は、古くからよく知られています。


また、有名な第二次世界大戦の最中にも、
米国の野戦病院では、音楽療法を利用したと言われています。

その効果も大いにあったようで、
音楽を流したり、演奏したりした野戦病院では、
兵士の治癒が早まったと、米国を中心にその治療効果が立証されました。



　糖分は脳の力です。

５ 金 融 商 品 販 売 法

　５　金　融　商　品　販　売　法

金融商品販売法は、正式には「金融商品の販売等に関する法律」といいます。各種金融商品を販売するにあたり、取扱業者に課せられた販売のルールのことです。

基本的には、金融商品を販売する際の販売責任を明確にしたもの。

販売業者が、顧客に重要事項（元本割れの恐れがあるなど）を説明しなかったときは、損害賠償責任を負うものとし、元本欠損額がその損害額と推定されます

1）他人物売買

1）他人物売買

　売買の目的物である土地や建物の全部が、実は他人の物であった場合です。

まず前提として、
他人の物を売ってしまう契約も有効だということを覚えておいてください。

そして契約を締結したにもかかわらず、売主が目的物を取得して買主に移転できない場合は、善意・悪意を問わず、買主は契約を解除することができます。さらに善意の買主に限り、損害賠償の請求もできます。

　しかしここで注意していただきたいのは、悪意の買主でも、売主に移転不能について責任があるときは、売主の担保責任を追求するのではなく、債務不履行の規定により損害賠償請求ができるということです。絶対に損害賠償請求ができないというわけではありません。ひっかけ問題で出題可能性あります。


除斥期間（＝権利を行使できる期間）


→制限なし。善意・悪意を問わず、買主はいつでも売主の責任を追及できます。

登録免許税

不動産売買の所有権移転登記の買主・売主は、連帯納付義務を負う。

敷地全体の容積率

建築物の敷地が容積率の異なる地域にまたがるときは、それぞれの地域に属する面積割合に、前面道路幅員の制限を考慮した各地域の容積率を乗じて求めたものの合計が敷地全体の容積率になる。


(これ、過去問なれど、読みにくい、難解な文ですが、正解です。。。これが勝利の秘訣。。つまり難解な文は正解なのです。。）

実務講習とは、

実務講習とは、

宅地建物取引業法・同法施行規則に基づき、財団法人不動産流通近代化センターが国土交通大臣の指定を受けて実施する講習で、正式名称を「宅地建物取引主任者資格登録に係る実務講習」といいます。

（財）不動産流通近代化センター :（ 講習案内より）
　宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、都道府県知事の資格登録を受けるためには、登録申請時までに宅地建物の取引に関する実務経験が２年以上必要です。

　実務経験が ２年に満たない方は、この講習を修了することにより「２年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引業法第１８条第１項に規定する宅地建物取引主任者資格の登録要件を満たすことができます。

<キャピタルゲインとインカムゲイン>

<キャピタルゲインとインカムゲイン>


「不動産投資」とはマンションなどの不動産の物件を購入し、購入した物件を他人に賃貸したり売却することによって収益を得る投資です。

バブル期の不動産投資は購入した不動産の値上がり後に売却して利益を得る、つまり売却利益（キャピタルゲイン）を期待する投資でした。しかし、現在は購入したマンションなどを賃貸して得られる家賃収入つまり運用利益（インカムゲイン）を期待する不動産投資が主流です。

長引くデフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への急速な移行の中でアテに出来ない年金制度、定年退職後の長いセカンドライフ、将来に対する不安がつのりますよね。

この厳しい低金利時代でも、不動産投資は高利回りが期待でき、サラリーマンの方にも無理なく始められる資産運用です。


とはいえ、不動産投資に限らず資産運用は自己責任が原則です。特に、長期の投資は、現状では予想することの出来ない、不確実要素があります。ですから、不動産投資を始める前に「さまざまな不確実なこと」を想定し、将来ダメージを受けたとしても受け入れられるものを「自分で」「選択し」「納得する」ことが重要になります。メリット・デメリットをきちんと理解することが大切なのです。