2-1 宅地建物取引業の意味

2-1　宅地建物取引業の意味


(1) 宅地
☆　宅地は、
①現在建物が建っている、
②建物を建てる目的で取引される土地、
③都市計画法により定められる用途地域内の土地のことです。
　
なお、登記簿上、宅地となっているかどうかは、影響ありません。


(2) 業
☆　業とは、
①不特定かつ多数人を対象に、
②反復継続して取引をすることです。

「自社の従業員のみに分譲する」は業とならず、一括した売却行為も、業とはされません。

但し、土地を１０区画に分けて分譲することは、反復継続性があることから業とされます。



(3) 宅地建物取引業

宅地・建物＋取引＋業＝宅地建物取引業

問題：（未成年）

問題：（未成年）

自分のしたことの善悪を判断する能力のない未成年者が，他人に損害を与えたとき，当該未成年者は，その損害を賠償しなくてもよい。







＜解答解説：正しい。○＞
◆未成年の不法行為では，損害賠償責任は法定代理人が負う

不法行為によって他人の権利を侵害した者は、損害賠償責任を負う（民法第709条）のが原則です。

　しかし、善悪の判断がつかない未成年者による場合、その損害賠償責任は免除されます（第712条）。


　この場合、その法定代理人がその責任を負います（第714条本文）。
　しかし、その法定代理人が、当該未成年者の監督義務を怠らなかったことを証明した場合、その責任は免除されます。（第714条但書）

●集中力を持続させる方法●

●集中力を持続させる方法●

集中力を持続させるための方法をお伝えします。と言っても人間の集中力は20分程度しか続かないと言われいます。

ですが20分だけなら集中できるということです。


そこでまず資格の勉強をするのであれば20分やったら必ず10分休憩を取るようにします。このインターバルを繰り返すようにします。

これを毎日繰り返して、20分集中できるようになったら、今度は21分勉強して10分30秒休みを取るようにします。


これも慣れてきたら今度は22分勉強して11分休むというふうにして勉強時間を徐々に伸ばしていきます。

このようにして集中する時間を伸ばしていけば60分でも90分でも集中して物事に取り組むことできるようになります。


子供に集中して勉強させたい時にもこの方法は有効です。

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おすすめ度:

＜どうしても家で宅建学習が続かない方は＞

＜どうしても家で宅建学習が続かない方は＞

　家で宅建の勉強をしようと思っても、テレビやネットなど、数多くの誘惑に負けて勉強できない。

そんな方も多いはず。自分もその一人でした。そのような方のために、私が実際に利用した喫茶店・図書館の体験談を紹介します。



＜喫茶店＞私が利用するのは２００円～４００円前後の喫茶店です。

それも、何か所か持つことをお薦めします。少し高いと空いています。

絶対に宅建に合格する必要がある方や、独学で一人さみしく学習されている方は、

是非お勧めです。案外資格試験の勉強している人も多く、励みになります。

少しざわついている方が、試験場にての集中力の訓練にもなります。


＜図書館＞
私が利用しているのは[さいたま市の図書館]です。

設備もよく、大変きれいです。本もそろっているので、よく利用さしていただいています。

パソコンも自由と進歩的であります。図書館の職員さんも親切で、丁寧に教えていただける人ばかりです。

休日は早めにいって、席を確保します。


雑誌をみては、息抜きができますので、きわめて能率的に進めれます。資格試験に携わって早１０年以上になりますが、

資格試験を乗り熟すには、その試験の問題だけではなく、

広い知識が必要なのではないかと考えるようになりました。心理学の基本書なども読むようになりました。

相手の心理（出題者）をよみながら問題を解くのも楽しいものです。特に引っ掛け問題には参考になります。

楽しみながら常に挑戦してください。勝利の秘訣です。

得点が得られる科目に、「その他の分野」という項目・科目があります。

得点が得られる科目に、「その他の分野」という項目・科目があります。
その他の分野の骨組みは、
１．その他の分野とは，宅建業法・民法（権利関係）・法令制限以外で，宅建試験に出題される分野の総称です。


２．その他の分野は，法律分野と非法律分野で成り立っています。
これが，その他の分野の骨組みです。

３．法律分野からは，
・景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）
・不動産の鑑定評価の理論
・地価公示法
・税法
が出題されます。

４．非法律分野からは
・宅地の知識
・建物の知識
・不動産の統計
が出題されます。


５．法律分野を合格レベルにするコツは，各法律ごとに「なぜそんな法律があるか」という目的を知ることです。

６．非法律分野を合格レベルにするコツは，
（１）宅地の知識，建物の知識については，
中学や高校で習った理科（地学）の基本的な知識をもう一度整理してみることです。

（２）不動産の統計については，新聞等で、不動産統計に関わる
新しい数字を知っていることが，何といっても合格レベルにする秘訣です。

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｛☆未成年者にも単独で認められる行為が３つ存在します。｝

｛☆未成年者にも単独で認められる行為が３つ存在します。｝


１．単に権利を得るだけか、義務を免れる行為
　　贈与を受けたり、債務の免除を受ける契約。


２．法定代理人が処分を許した財産を処分する行為
　　親が渡す、毎月のおこづかいや電車賃など。


３．法定代理人に許された営業に関する行為　　
両親等の法定代理人の許可があれば、営利を目的として独立した継続的事業が許されます。

・<未成年＞

・<未成年＞

権利能力が認められるためには、
意思能力のほかに、「行為能力」が必要となります。

☆行為能力とは、
法律行為を単独で有効にすることができるための地位、資格です。これが未成年者には制限があります。

未成年者が法律行為をするには、「法定代理人の同意」を必要です。
この同意は、もちろん法定代理人から未成年者に与えられます。


☆法定代理人は未成年者ではなく、
契約の相手方に対して同意を与えてもよいのです。

☆原則的に、未成年者が単独で行った法律行為は後から取り消すことができます。

（１）制限行為能力者制度

（１）制限行為能力者制度

制限行為能力者制度は、物事を判断することができない人の法律行為を救済する制度です。

◆制限行為能力者には

未成年者
成年被後見人
被保佐人
被保護人
の４つの類型があります。

◆制限行為能力者には保護者がつけられ、制限行為能力者の法律行為を取り消すことができます。
またそのほかの権限はそれぞれの類型によって異なります。保護者が契約を取り消す際には内容証明郵便などを利用して、証拠の保全を図ることが賢明です。親権者以外の保護者は家庭裁判所からの選任を受けます。

◆制限行為能力者との利益が相反
保護者と制限行為能力者との利益が相反するときは別に特別代理人を立てなくてはいけません。たとえば、相続がの場面で、親と子どもが遺された場合では、双方とも相続人となりますので片方がたくさんもらうと、もう片方はもらい分が減ってしまいますね。これはたとえ親と子のようなで親族関係があっても代理することができないのです。

◆限行為能力者の行為が取消
制限行為能力者の行為が取り消された場合には、はじめから無かったことになりますので元の状態に戻さなければなりません。よって、彼らが何かを受け取ってしまった場合にはそれを返さなくてはいけません。しかし、制限行為能力者は自分の法律行為について十分な判断能力がないわけですから、それでは彼らを救済することはできません。そこで、彼らの返還義務については「現に利益を受けている限度」においてのみその義務を負うこととされています。つまり、原則は残っているだけ返せばよい、ということです。売買や借入金でお金を手に入れてしまい、浪費してしまった場合を考えればよいでしょう。
ただし、制限行為能力者が相手方をだまして能力者であると誤認させたときは救済の対象とはなりません。

（４）住宅取得時に必要な費用

（４）住宅取得時に必要な費用


住宅取得時に必要な主な税金等は以下のとおりです。

印紙税 売買契約書や請負契約書等の作成時にかかる

登録免許税 土地や建物の所有権の移転登記や、住宅ローンの借入れに伴う抵当権設定登記等にかかる税金

不動産取得税 土地や建物等の不動産を取得したときにかかる税金


消費税 建物取引の際にかかる（土地は非課税）


税金以外の費用 火災保険料・団体信用生命保険料・ローン事務手数料・不動産仲介手数料・引越費用等