これからは、不動産取引は不動産証券化取引が
増大、一般化する時代です。参考まで。
第1節 証券化の基本的仕組み
本論である「住宅金融支援機構における固定金利長期住宅ローンの研究」においては、証券化の基本的な仕組みについての理解は重要である。
証券化は三段階で行わている。第一段階は、対象資産をどれにするかという対象資産の特定化を行う。そして第二段階は特定された証券か対象資産を特別目的事業体に移行していく。そして、第三段階として、証券とし数多くの投資家売却されることで終了する。
これらの段階において、格プレーヤーの活躍がある。各プレーヤーの役割分担と各プレーヤーの連携協力なしには、証券化事業は完成されない。
証券化の基本的な仕組みにおいて、登場するプレーヤーは、
①オリジネーター
②アレンジャー
③不動産鑑定士 宅地建物取引主任
④格付会社
⑤証券会社
⑥特定目的会社（ＳＰＣ）
⑦サービサー
⑧不動産会社等々のメンバーである。
これらのプレーヤーの活躍如何が証券化の事業が成功裡に終われるか否かにかかつている。いうまでもなく各プレーヤーの連携協力は必然である。
そして、これは起業化である。この起業化により、多くの雇用機会が増加して行くとともに、より新しい金融商品も創生されていくことも可能になる。よって今後証券化を促進して行くことは、日本経済の活発化が促進される。
そして、証券化は証券取引所という証券市場を通すことにより、より公正なかつ効率的な経済効果を発揮して行く。わが国の証券市場の特色は何か、いかに証券市場の役割を理解して証券化事業を進めていかねばならないかを学ばねばならない。
特に証券化市場はまだ始まったばかりで、証券化市場の参加者は専門的な事業者が中心であり、一般投資家（株式売買に参加するほどの投資家）の理解と市場参加により活性化させる必要があるとともに、一般投資家の参加により公正効率的な市場が形成される。
そして、もちろん証券化におけるメリットはなにかを十分考察して行く必要がある。市場、日本経済に登場してまもない事業であり金融商品であることから、証券化のメリットを十分に活用、享受して行くには十分な理解と応用力を養っていかねばならないと思う。特に証券化のメリットは、リスク分散である。そして、リスク分散された資金の流動化により、資金効率、資金回転率の良く潤滑に日本経済を潤おすことができるようになる。これにより、経済の活発化が図れることとなる。
住宅ローンは35年と長期に資金が固定化され、住宅ローンの希望者の資金が十分にないことにより、利用できない不自由さから開放する手段でもある。
以下では証券化の論を進めるのに必要な基本的証券化システムについて述べていくこととする。
（１）証券化の仕組みの三段階
すべての証券化に共通する「基本的な仕組み」を単純化し図示してみると、
図１－１のように、証券化の過程は三段階から構成される。
図１－１証券化の仕組み三段階
第一段階；
対象資産の特定化 「 各対象資産 」
＜証券化対象資産＞
第二段階
オリジネーターからの分離{特別目的事業体}
（S P V）
第三段階
証券として売却［証券①］［証券②］［証券③］
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
投資家 投資家 投資家 投資家 投資家 投資家
