１３＜おせっかいな人＞

１３＜おせっかいな人＞

人のことが気になってしょうがない人がいます。そして、常に人をかまいに来ます。

一般的には男性には少なく、女性には多いのですが、こと資格試験においては、男性の方が多いようです。

自分に自信がないことから、他人の領域を見たがるために、おせっかいをしながら相手の様子を伺うのです。

どしどし、講師に質問すればよいのに、受講生の仲間におせっかいをやくののです。

男性受講生は気が弱いのか、孤独に弱いのかであります。

合格受講生の大半の人は、一癖も二癖もありそうな猛者であります。

意志が極端に強いともいえる人たちです。

人などかまっていられるかとだたひたすら走りさる人です。

つまり、こういう人にならなければ合格力は生まれません。

今日から、今から初めて見てください。効果てきめん、合格てきめんであります。

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◆問題３宅地建物取引業者が

◆問題３宅地建物取引業者が、媒介により宅地建物の売買契約を締結させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第37条の書面に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

問１・契約の解除に関する事項は、特に定めがないときは、記載する必要はない。

問２・当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての事項は、
特に定めがないときは、記載する必要はない。

問３・移転登記の申請の時期についての事項は、特に定めがないときは、
記載する必要はない。

問４・損害賠償の予定又は違約金に関する事項は、特に定めがないときは、
記載する必要はない。



＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊解答解説
解答１○・契約の解除に関する事項は、特約があれば記載します。よって正しいです。

解答２○・瑕疵を担保すべき責任についての事項は、特約があれば記載します。
よって正しいです。

解答３×・移転登記の申請時期は、常に記載しなければなりません。よって誤りです。

解答４○・損害賠償の予定または違約金に関する事項は、特約があれば記載します。
よって正しいです。

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（問題２１３）宅地造成等規制法

（問題２１３）宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

１ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内においても、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの（以下この問において「災害」という。）の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。

２ 都道府県知事は、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除することができる。

３ 造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁の設置等の措置を講ずるよう努めなければならない。

４ 都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合は、当該造成宅地の所有者等に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。



解答（２１３）正解 １

１ 誤り。宅地造成工事規制区域内の土地は、造成宅地防災区域の指定対象区域から除かれている。
　　　　（問題文がもっともらしいので、引っ掛かりやすいです。ご用心。）

２ 正しい。都道府県知事は、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除することができる（宅造法20 条２項）。
　　　　　　（宅地造成等規制法は、ここの部分を理解納得が大切です。）

３ 正しい。造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等には本選択肢のような努力義務が課されている（宅造法21 条１項）。
　　　　　（試験対策はマル飲みですね。）

４ 正しい。都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等に対し、一定の措置をとることを勧告することができる（宅造法21 条２項）。
　　　　　（試験対策ですが、知事は実務執行者でもあります。）

（４）＜取引主任＞Ｂ

（４）＜取引主任＞Ｂ
問題　宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）、従業者証明書、従業者名簿、帳簿及び標識に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１ 宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者が発行する従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、従業者が取引主任者である場合は、取引主任者証の提示をもってこれに代えることができる。

２ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。

３ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記録に代えることができる。

４ 宅地建物取引業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を当該物件から約500ｍ離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。







４）＜取引主任＞Ｂ――解答正解 １
１ 誤り。宅建業者の従業者は、従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならず（業法48 条１項・２項）、当該従業者が取引主任者であっても、取引主任者証を従業者証明書の代わりとして提示することはできない。
　　　　　（資格者はある種の権限者でもあります。）

２ 正しい。宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を磁気ディスクに記録し、ディスプレイ画面に表示する方法で閲覧に供することもできる（業法48 条３項・４項、施行規則17 条の２第３項）。
　　　　　　（時代は進歩していますね。）

３ 正しい。宅建業者は、事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、記載事項を磁気ディスクに記録し、必要に応じて当該事務所においてパソコンやプリンタ等の機器を用いて明確に紙面に表示することが可能であれば、当該帳簿への記載に代えることができる（業法49 条、施行規則18 条２項）。
　　　　　　（いまどき、当然なのですが、ここらが試験場で迷うことでもあります。
　　　　　　　十分注意してください。）

４ 正しい。宅建業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を物件から離れた場所に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない（業法50 条１項、施行規則19 条１項２号・３号）。
　　　　　　（仕事の手順・マニアルとおもって覚えてください。気持的に、覚えやすくなります。）

問４・国を売主

問４・国を売主、株式会社Ａ社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を２通作成し、国とＡ社がそれぞれ１通ずつ保存することとした場合、Ａ社が保存する契約書には印紙税は課税される。





解答４×
・国や地方公共団体等が作成した文書には印紙税は課されません。そして国等と私人が共同して作成した文書で、私人が保存する文書は、国等が作成した文書とみなされます。よって誤りです。

●10.問題：37書面に必ず記載●

●10.問題
宅地建物取引業者が，
その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合，損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときの，その内容は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものである。




解説：：読めば自然と覚えられる項目なのです。恐れるにたらず。

解答：誤り。
37書面に必ず記載すべき事項です。

つまり宅建業者が，貸主と借主の間に「貸し借り（貸借）の契約」を成立させた場合には，その契約の「大切な部分」を37書面に必ず記載しなければならないが，

次の８つの事項です。

①当事者の氏名・住所

②宅地建物を特定するために必要な表示

③借賃の額，ならびに支払時期・支払方法

④宅地建物の引渡し時期

⑤借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額，その金銭の授受の時期・目的

⑥契約の解除に関する定めがあるときは，その内容

⑦損害賠償の予定または違約金に関する定めがあるときは，その内容

⑧天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは，その内容

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問題２固定資産税に関する

問題２固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

問１・家屋に係る固定資産税は、建物登記簿に登記されている所有者に対して課税されるので、家屋を建築したとしても、登記をするまでの間は課税されない。


問２・固定資産税の納税通知書は、遅くとも、納期限前10日までに納税者に交付しなければならない。


問３・新築住宅に対しては、その課税標準を、中高層耐火住宅にあっては５年間、その他の住宅にあっては３年間その価格の３分の１の額とする特例が講じられている。


問４・固定資産税は、特別の場合を除き、その課税標準となるべき額が土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円に満たない場合は、課することができない。

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：解答解説

解答１×・固定資産税の課税対象である固定資産の所有者とは、土地登記簿や建物登記簿に登録されている者だけではなく、土地補充課税台帳や家屋補充課税台帳に登録されている者も含まれます。よって誤りです。


解答２○・条文通り。固定資産税の納税通知書は、遅くとも、納期限前10日までに納税者に交付しなければなりません。よって正しいです。


解答３×・新築住宅に係る固定資産税の特例は、中高層耐火住宅にあっては５年間、その他の住宅にあっては３年間、120㎡までの居住部分について、固定資産税額の２分の１に相当する額を減額するというものです。課税標準が３分の１ではなく、税額が２分の１となり、誤りとなります。
解答４○・固定資産税は、課税標準となるべき額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は課税されません。よって正しい肢です。

営業保証金制度とは

営業保証金制度とは、宅建業者が事業を始めるにあたり一定額の営業保証金を供託所に

供託しておくことで、宅建業者と取引をした消費者が、取引に関して発生した債権を供託
していた営業保証金から弁済を受けられるという「消費者保護」のための制度です。


宅建業者の供託手続き、営業保証金の還付・取戻し手続きなど、
覚えることは多めですが、とても単純で覚えやすいと思います。

また、

宅建業法全般に言えることですが、得点源ですので着実に勉強していってください。

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★通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）

★通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）

相手方と通謀してなした虚偽の意思表示のこと。通謀虚偽表示ともいい、意思の欠缺の一類型である。虚偽表示（通謀虚偽表示）は原則として無効であるが（民法94条1項）、この意思表示の無効は善意の第三者に対して対抗できない（同条2項）。

これは簡単に言うと、誰かほかの者と一緒に行った真意ではない意思表示です。
他人と通謀している点で心裡留保とは異なります。

例として、
ＡさんとＢさんが売買契約をしました場合。
Ａさんは真意では売るつもりはなく、Ｂさんも買うつもりはありません。

お互いにそのことを知っています。（つまり、通謀虚偽表示です）

これは心裡留保の例外であります。
相手の真意を知っていた場合です。
よって、ＡＢ間の売買契約は無効となります。

☆何も知らないＣさんが、
Ｂさんからその物を買った場合は、

ＡＢ間の契約は無効ですから、ＣさんはＡさんに物を返す必要はありません。
この場合のＣさんは民法によって保護されます。
Ｃさんは善意であれば、Ａさんに物を返還する必要はありません。Ａさんは自業自得です。

すなわち、Ｃさんについて過失の有無を問わないということです。

Ｃさんは、ＡＢ間の契約が虚偽表示であることを知らなかったのならば保護されるのです。